商品房买卖法律法规

商品房买卖法律法规

在司法实践中商品房买卖纠纷是⾮常常见的⼀种纠纷。为了规范商品房买卖市场我国制定了商品房买卖的法律规定。

那么，商品房买卖有哪些法律规定呢?商品房买卖合同内容有哪些呢?下⾯，店铺⼩编将针对上述问题做出详细解答，

希望能够解开⼤家的疑惑，接下来⼤家就跟着⼩编⼀起来看看吧。

商品房买卖法律法规

《商品房销售管理办法》

第⼀章总则

第⼀条为了规范商品房销售⾏为，保障商品房交易双⽅当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国城市房地产管

理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第⼆条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣⼯验收合格的商品房出售给买受⼈，并由买受⼈⽀付房价款的

⾏为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受⼈，并由买受⼈⽀付定⾦或

者房价款的⾏为。

第四条房地产开发企业可以⾃⾏销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设⾏政主管部门负责全国商品房的销售管理⼯作。

省、⾃治区⼈民政府建设⾏政主管部门负责本⾏政区域内商品房的销售管理⼯作。

直辖市、市、县⼈民政府建设⾏政主管部门、房地产⾏政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分

⼯，负责本⾏政区域内商品房的销售管理⼯作。

第⼆章销售条件

第六条商品房预售实⾏预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售

管理办法》的有关规定执⾏。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的⽅式销售未竣⼯商品房。

第⼗⼆条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第⼗三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受⼈应当在订⽴商品房买卖合同时与房地产

开发企业选聘的物业管理企业订⽴有关物业管理的协议。

第三章⼴告与合同

第⼗四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传⼴告，应当执⾏《中华⼈民共和国⼴告

法》、《房地产⼴告发布暂⾏规定》等有关规定，⼴告内容必须真实、合法、科学、准确。

第⼗五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售⼴告和宣传资料所明⽰的事项，当事⼈应当在

商品房买卖合同中约定。

第⼗六条商品房销售时，房地产开发企业和买受⼈应当订⽴书⾯商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(⼀)当事⼈名称或者姓名和住所;

(⼆)商品房基本状况;

(三)商品房的销售⽅式;

(四)商品房价款的确定⽅式及总价款、付款⽅式、付款时间;

(五)交付使⽤条件及⽇期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供⽔、供电、供热、燃⽓、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(⼋)公共配套建筑的产权归属;

(九)⾯积差异的处理⽅式;

(⼗)办理产权登记有关事宜;

(⼗⼀)解决争议的⽅法;

(⼗⼆)违约责任;

(⼗三)双⽅约定的其他事项。

第⼗七条商品房销售价格由当事⼈协商议定，国家另有规定的除外。

第⼗⼋条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑⾯积或者建筑⾯积计价。

商品房建筑⾯积由套内建筑⾯积和分摊的共有建筑⾯积组成，套内建筑⾯积部分为独⽴产权，分摊的共有建筑⾯

积部分为共有产权，买受⼈按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑⾯积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑⾯积和分摊的共有建筑⾯积。

第⼗九条按套(单元)计价的现售房屋，当事⼈对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平⾯图。平⾯图应当标明详细尺⼨，并

约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸⼀致，相关尺⼨也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图

纸不⼀致或者相关尺⼨超出约定的误差范围，合同中未约定处理⽅式的，买受⼈可以退房或者与房地产开发企业重新

约定总价款。买受⼈退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第⼆⼗条按套内建筑⾯积或者建筑⾯积计价的，当事⼈应当在合同中载明合同约定⾯积与产权登记⾯积发⽣误差

的处理⽅式。

合同未作约定的，接以下原则处理：(⼀)⾯积误差⽐绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(⼆)⾯积误差⽐绝对值超出3%时，买受⼈有权退房。买受⼈退房的，房地产开发企业应当在买受⼈提出退房之⽇

起30⽇内将买受⼈已付房价款退还给买受⼈，同时⽀付已付房价款利息。买受⼈不退房的，产权登记⾯积⼤于合同约

定⾯积时，⾯积误差⽐在3%以内(含3%)部分的房价款由买受⼈补⾜;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产

权归买受⼈。产权登记⾯积⼩于合同约定⾯积时，⾯积误差⽐绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企

业返还买受⼈;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受⼈。

产权登记⾯积-合同约定⾯积⾯积误差⽐=-------------×100%合同约定⾯积因本办法第⼆⼗四条规定的规划设计变更

造成⾯积差异，当事⼈不解除合同的，应当签署补充协议。

第⼆⼗⼀条按建筑⾯积计价的，当事⼈应当在合同中约定套内建筑⾯积和分摊的共有建筑⾯积，并约定建筑⾯积

不变⽽套内建筑⾯积发⽣误差以及建筑⾯积与套内建筑⾯积均发⽣误差时的处理⽅式。

第⼆⼗⼆条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受⼈收取任何预订款性质费

⽤。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订⽴商品房买卖合同之前向买受⼈收取预订款性质费⽤的，订⽴商品

房买卖合同时，所收费⽤应当抵作房价款;当事⼈未能订⽴商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受⼈返还所收

费⽤;当事⼈之间另有约定的，从其约定。

第⼆⼗三条房地产开发企业应当在订⽴商品房买卖合同之前向买受⼈明⽰《商品房销售管理办法》和《商品房买

卖合同⽰范⽂本》;预售商品房的，还必须明⽰《城市商品房预售管理办法》。

第⼆⼗四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅⾃变

更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺⼨、朝向变化，以

及出现合同当事⼈约定的其他影响商品房质量或者使⽤功能情形的，房地产开发企业应当在变更确⽴之⽇起10⽇内，

书⾯通知买受⼈。

买受⼈有权在通知到达之⽇起15⽇内做出是否退房的书⾯答复。买受⼈在通知到达之⽇起15⽇内未作书⾯答复

的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受⼈的，买受⼈

有权退房;买受⼈退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售代理

第⼆⼗五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设⽴并取得⼯商营业执照的房

地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订⽴书⾯委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及

委托⼈和被委托⼈的权利、义务。

第⼆⼗六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受⼈出⽰商品房的有关证明⽂件和商品房销售委托

书。

在保修期限内发⽣的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履⾏保修义务，并对造成的损失承担赔偿责

任。因不可抗⼒或者使⽤不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三⼗四条房地产开发企业应当在商品房交付使⽤前按项⽬委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报

房地产⾏政主管部门审核后⽤于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使⽤之⽇起60⽇内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在

地房地产⾏政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受⼈办理⼟地使⽤权变更和房屋所有权登记⼿续。

第三⼗五条商品房交付使⽤后，买受⼈认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托⼯程质量检测机构重

新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受⼈有权退房;给买受⼈造成损失的，房地产开发企业应当依法承担

赔偿责任。

第六章法律责任

第三⼗六条未取得营业执照，擅⾃销售商品房的，由县级以上⼈民政府⼯商⾏政管理部门依照《城市房地产开发

经营管理条例》的规定处罚。

第三⼗七条未取得房地产开发企业资质证书，擅⾃销售商品房的，责令停⽌销售活动，处5万元以上10万元以下

的罚款。

第三⼗⼋条违反法律、法规规定，擅⾃预售商品房的，责令停⽌违法⾏为，没收违法所得;收取预付款的，可以并

处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三⼗九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再⾏销售给他⼈的，处以警告，责令限期改

正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四⼗条房地产开发企业将未组织竣⼯验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅⾃交付使⽤的，按

照《建设⼯程质量管理条例》的规定处罚。

第四⼗⼀条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产⾏政主

管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四⼗⼆条房地产开发企业在销售商品房中有下列⾏为之⼀的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3

万元以下罚款。

(⼀)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(⼆)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项⽬⼿册及符合商品房现售条件的有关证明⽂件报送房地产开发主

管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租⽅式销售未竣⼯商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件，向买受⼈收取预订款性质费⽤的;

(七)未按照规定向买受⼈明⽰《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同⽰范⽂本》、《城市商品房预售管理

办法》的;

(⼋)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

第四⼗三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停⽌销售，并可处以2万

元以上3万元以下罚款。

第四⼗四条国家机关⼯作⼈员在商品房销售管理⼯作中玩忽职守、滥⽤职权、徇私舞弊，依法给予⾏政处分;构成

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受⼈的⽅式销售

商品住宅的⾏为。

本办法所称产权登记⾯积，是指房地产⾏政主管部门确认登记的房屋⾯积。

第四⼗六条省、⾃治区、直辖市⼈民政府建设⾏政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四⼗七条本办法由国务院建设⾏政主管部门负责解释。

第四⼗⼋条本办法⾃2001年6⽉1⽇起施⾏。(完)

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