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2023年11月17日发(作者：)
李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案
问题提示：未取得房屋所有权而转让单位集资房的买卖
行为是否合法有效？
【要点提示】
“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过
渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立、货
币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行
严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订《房屋转
让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权
利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，
可依法转让。
【案例索引】
一审：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字
第1518号（2008年7月7日）
二审：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字
第1372号（2008年12月9日）
【案情】
原告（上诉人）：赵峰会。
原告（上诉人）：李娟利。系赵峰会之妻。
被告（被上诉人）：张波。
原告赵峰会、李娟利诉称：1998年西安市长安县信用合
作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，
李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫
赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的
房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未
征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无
效，要求张波立即腾房。
被告张波答辩称：李娟利与其所签订《购房协议》系双
方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已
在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李
娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。
一审法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午
信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，
该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼
一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟
利于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年
5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定：李
娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波
所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李
娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李
娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳
房款9．45万元。房子建成后，张波即人住，直至2007年
李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳
相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。
【审判】
一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，
李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签
订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽
未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与
张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议
未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳3万元首付款一事，
而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实
际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭
的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰
会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。
最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如
利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有
效，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。
二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。1998
年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用
合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5
号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于200
0年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001
年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对
房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张波依约
分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，
实际接收房屋。依据上述事实，李娟利与张波之间转让房屋
的意思表示真实，且李娟利单位当时对该转让行为亦认可。
我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立
要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地
产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地
产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有
并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李
娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李娟
利、赵峰会诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市
房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依
法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当
遵循诚实信用原则。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取
张波3万元集资款，张波自2002年6月人住至今，已实际
占有、使用该房屋六年多。李娟利、赵峰会系夫妻关系，对
李娟利未实际购买该集资房，赵峰会称不知情，有违常理。
李娟利、赵峰会以赵峰会不知情，所签订之《购房协议》因
未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦
不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款
第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受
理费2260元（赵峰会、李娟利已预交），由其承担2260元。
【评析】
从房改的角度看，我国的城镇住宅制度大体经历了从福
利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。
主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集
体土地上建造的村证房等。最高人民法院为规范商品房买卖
行为已于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案
件适用法律若干问题的解释》，该《解释》为审理商品房买
卖合同纠纷案件提供了法律上的依据，也对该类纠纷处理起
到了较好地促进作用。但该《解释》只将调整范围明确限定
在商品房买卖行为，而对集资房、房改房、经济适用房等非
商品房买卖纠纷案件并不适用。近年来，随着经济社会的发
展和房价的逐年攀升，越来越多的非商品房以各种交易形式
方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一
种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集
资和部分集资两种形式。个人按房价全额出资的，拥有全部
产权，个人部分出资的，拥有部分产权。这一政策的实施在
房改初期为解决困难职工住房起到了一定的缓解作用①。19
99年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部
出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办
法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：
已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住
房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保
留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当
征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让
金或土地收益，以及交纳其他税费等等。2004年国务院出台
《经济适用住房管理办法》把集资房纳入经济适用房管理范
畴。该《办法》第十九条规定，集资、合作建房是经济适用
住房的组成部分，其建筑标准、优惠政策、上市条件、供应
对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。
2007年8月7日国务院出台《国务院关于解决城市低收入家
庭住房困难的若干意见》进一步明确单位集资房规定，经济
物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房
人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房
与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价
抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。而商
品房的开发土地一般是出让用地，取得的方式主要是以招投
标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式，必须“五证俱全”，
即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、
《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。
基于以上原因，各地政府一般规定集资房不能在房地产一级
市场上流通，但实际上各地都不同程度地存在着不少已购集
资房地下交易的现象，这不仅使当事人双方缺乏应有的法律
的保护，使国家有关的税费流失，而且容易出现纷争，留下
隐患①。本案就源于房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，
起诉至人民法院请求确认买卖合同无效的典型案例。归纳原
件。本案中，李娟利作为西安市长安县信用合作社联合社（现
为西安市长安区信用合作社联合社）职工，在履行向单位交
纳集资建房款等义务后，即享有取得集资房屋的请求权。她
在获得集资建房资格并交纳了3万元集资款后，与张波签订
了《房屋转让协议》。因当时本案所涉集资房屋并未竣工，
且房屋的具体楼层、位置、面积等均未确定，亦未办理房屋
权属登记证书，故李娟利签订《房屋转让协议》时并未取得
该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在
法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中
华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同
的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转
让；（3）依照法律规定不得转让。根据李娟利与张波之间
《房屋转让协议》的内容，张波所购李娟利单位集资房所有
权转让给了张波，其集资权的转让可定性为权利义务的概括
转让，李娟利与张波之间的协议书虽然名为房屋转让协议，
实际上是集资建房的请求权转让。
（三）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》应为合
法有效协议
民事法律行为以意思表示为要素。本案中，李娟利与张
法有效协议。
（四）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》不能因
赵峰会称其不知情而无效
依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义
务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国婚姻法》第十
七条第三款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问
题解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或
妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解
为：„„（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做
重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他
人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以
不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李娟利、赵
峰会系夫妻关系。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张
波3万元集资款，张波自2002年6月人住至今，已实际占
有、使用该房屋六年多。赵峰会称对李娟利未实际购买该集
资房不知情，有违常理。故李娟利与张波之间所签订之购房
协议不能因赵峰会称其不知情而无效。
（一审独任审判员：姚俊玲
二审合议庭成员：邢锐飞 肖勇 路小红
编写人：陕西省西安市中级人民法院 徐琳茹 何
强
责任编辑：黄斌）
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