房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷

篇一：房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 .

一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的

善意受让人的，应认定构成恶意串通。

案情简介：2021年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付

86万余元受让前者认购的商品房。2021年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。

邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销

权诉讼。 法院认为：

①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某

之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关

于撤销权的规定。

②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认

合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，

故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认

定。

③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价

格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈

述为现金，但并不能提供该现金系通过取

款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确

认。另外，邹某称2021年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进

行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交

房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不

能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合

同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

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实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不

能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。

案例索引：云南昆明中院（20）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖

合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合

同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（204/86:135）。

2 .

违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖

违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的

占有应作为一种事实状态受法律保护。

案情简介：20年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原

告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产

权登记的自建房。

法院认为：

①根据最高人民法院《2021年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取

得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的

认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的

职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权

利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国

有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为

均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之

前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所有权。

②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有

权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，

并非占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章建筑

所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院受案范围。当事人可

待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。

实务要点：违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民

案例索引：北京一中院（20）一中民终字第02544号“冯某与张某等所有权

确认纠纷案”，见《冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适

用所有权的原始取得》（赵志、张磊），载《人民法院案例选》（203/85:145）。

3 .

过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销

权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，相

对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。

案情简介：20年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请

将名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。20年，滕某章父高某以前述

房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。

法院认为：

①房管局作出被诉具体行政行为于20年11月，参照当时建设部《城市城市

房屋权属登记管理办法》第8条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政

职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。

②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系

虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，

对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日

内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申

请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时

属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管局权属转移登记行为违

法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。

实务要点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确

认违法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不

予支持。 案例索引：四川成都中院（20）成行终字第221号“高某与某房管局房

屋行政登记案”，见《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案—

—行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定》（王佳舟、郭佳），载《人民法院

案例选》（201/87:380）。

4.

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转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销

出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信

息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案情简介：2021年，洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。后得知

该房203年曾发生居住三人被杀害事件，王某207年以160万元低价购买所得。洪

某遂诉请撤销房屋买卖合同。

法院认为：

①《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者

仲裁机构变更或者撤销：??一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背

真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者

撤销。”

②本案王某于207年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪某2021年

从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案

件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能

否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披

露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格

出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋

买卖合同，王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。

实务要点：出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或

条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案例索引：浙江杭州中院（20）浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买

卖合同纠纷案”，见《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案——未及时披露“凶宅”

信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由》（李骏、睢晓鹏），载《人民法院案例

选》（204/86:140）。

5 .

非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效

非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、

行政法规强制性规定，合同应为无效。

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案情简介：20年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣

后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。

法院认为：

①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，

但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自

愿，协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉

及宅基地转让。《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有

或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规

定。”吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。《物权法》第153条规定：

“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享

有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含相应宅基地使用权，该买卖

合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备

该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜

某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。

实务要点：非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理

法》等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。

案例索引：湖北秭归法院（20）鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农

村房屋买卖合同纠纷案”，见《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农

村房屋买卖合同的效力》（杜云宏），载《人民法院案例选》（204/86:149）。

6 .

农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失

农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买

方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。

案情简介：199年，牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。2021年，因

面临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。20年，牟某起诉郑某，要求赔

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偿损失，包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水

电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。

法院认为：

①因无效合同取得财产应予返还，不能返还则应折价补偿，有过错一方应赔

偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该

合同产生的信赖利益损失。

②本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干

部作为中人，并取得该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已1

年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房买卖合同因违反法律、行

政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用

权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋2平

方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前同类地段征收价计算，该房价值

为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨

额利益。同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故对牟

某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。结合牟某目前居住情况、当地房价

实际水平等综合因素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。

③牟某要求郑某支付附属设施费用20元及利息620元诉请，无事实和法律依

据；安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款

项，现征收行为尚未发生，且牟某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；

水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等，因牟某未

提供相应依据及证据，故不予支持，牟某可待评估后另行起诉。判决郑某赔偿牟某

55万元。

篇二：房屋买卖合同纠纷案件

房屋买卖合同纠纷案件

近日，洛阳市老城区人民法院宣判一起房屋买卖合同纠纷案件，判决驳回原

告诉讼请求，维持房屋买卖协议。

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原告安某起诉至法院，称被告王甲（原告安某之妻）私自将他二人共有的一

套房屋卖给了被告王乙，请求法院判决被告王甲与被告王乙签订的《买卖住房协

议》无效，王乙返还已居住了近半年的房屋。

审理过程中，被告王甲称其将房屋转让给王乙的事实原告不知道，买卖协议

应为无效。被告王乙称其知道原告安某与被告王甲系夫妻关系，在购买房屋过程

中，协商过多次，原告安某与被告王甲均在场，原告安某曾亲自拿出该房屋的产权

证书给被告看，还亲手收取了被告王乙交付的部分购房款并与被告王乙一同存入银

行。原告对该房屋的买卖是清楚的。且该房屋产权证上只登记被告王甲一人，无其

他共有人，被告王甲在买卖协议上的签字的行为构成表见代理，被告王乙是善意取

得，该《买卖住房协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依

法继续履行。

法院审理后确认，原告安某与被告王甲系夫妻，准备将其二套房屋中的一套

卖掉，制发了售房小广告，后通过熟人介绍认识了意欲购房的王乙，原告安某、被

告王甲与被告王乙曾协商，后被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》，将房屋

以市场价转让给王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入银行后，被告王甲

才将房屋钥匙交给王乙，随后王乙一直居住。

法院据查明的事实，确认原告作为具有完全民事行为能力人完全知道并实际

本案被告王乙在买房过程中，知道原告安某和被告王甲系夫妻关系，并多次

与二人共同协商，说明原告安某与被告王甲对该房屋买卖一事均知晓，原告安某还

收取了被告王乙的部分购房款，被告王甲在原告收到该部分购房款后将房屋钥匙交

与王乙，充分说明原告安某和被告王甲对房屋买卖一事都是持同意态度的，故应认

定该房屋买卖行为有效。原告安某与被告王甲在房屋转让近半年后又反悔，法律不

会支持。

[法官提醒]

新法律法规出台，“隐形共有人”须浮出水面

在实践中，我们把没有登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。我

国一般传统习惯于将房屋权属登记在一方名下，夫妻婚后购房也通常只将一方作为

权利主体加以登记，在发生家庭纠纷，特别是离婚的时候，双方容易在房屋等价值

较大的家庭财产上产生所有权争议，“隐形共有人”的权益往往会受到侵害。

207年10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是当然的房屋共有权人，房

屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2021年7月开始施

行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求，《办法》第十三条

规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以

由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由

共有人共同申请。”特别是在房屋抵押登记时，要求询问房屋是否属于夫妻共同财

产，共有人是否同意办理抵押登记等。种种措施就是要迫使“隐形共有人”浮出水

面，及时登记其共有财产，明确其权利，以规避产权不明引发的房产纠纷。

篇三：房屋买卖合同纠纷 判决继续履行案例

Tips:

1.案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判决书。

2.仅案例二法院支持“协助过户+违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过

户，未涉及违约金事宜。

3.后附有法条。

一．

与房屋买卖合同纠纷案

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津市市人民法院民事判决书

(20)津民一初字第147号

原告。

委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。

被告。

原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，于20年3月29日向本院提起诉讼。本

院受理后，依法组成由审判员田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参

加的合议庭于20年7月17日公开开庭进行了审理。书记员张黎担任庭审记录。原

告的委托代理人张业先到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达传票传唤无正当理由

未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称，2021年9月21日，原、被告签订了一份房屋《买卖协议》，约

定：将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋卖给；一次性付

清购房款288000元，同时交给房产证、土地使用证；成交之日起，此房产权、土

地使用权归所有，需过户换证，有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。同年9

月29日，给付被告购房款288000元，出具收条并该房屋及房产证、土地使用权证

交给。后要求配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起诉，

要求被告协助原告办理将该房屋产权、土地使用权过户到名下并依法承担本案诉讼

费用。

原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1、买卖协议、收条各1份，拟证明与签订了房屋买卖协议、已支付全部购房

款和已收到房款的事实；

2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小

区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归所有的事实；

3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明外出，下落不明的事实。

被告未到庭应诉答辩和举证。

对原告提交的证据，本院认证如下：

对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本案有关联，本院予以

采信。对房产证和土地使用权证，经审查，本院认为，这两证系房管部门和国土部

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门审查后为权利人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院确认其

证据效力。对当地派出所出具

的证明，该证据来源合法，且客观真实，本院予以采信。

根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确认以下案件事实：

2021年9月21日，与签订了一份房屋买卖协议，协议约定，将其所有的座

落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋（房产证为津房权证城北字第

003690号，房屋所有权人为，国土证为津国用（2021）第613号，土地使用权人

为，地类为住宅用地）卖给；一次性付清购房款288000元，同时交给房产证、土

地使用权证，成交之日起，此房产权、土地使用权归所有；需过户换证，有义务配

合办理；双方还约定了其他事宜。同年9月29日，支付购房款288000元，出具收

条并将该房屋及房产证、土地使用权证交给。后要求配合办理房屋产权、土地使用

权过户手续未果，故酿成本诉。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权

给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方

为买受方或买受人。本案中，是买受方，是出卖方，双方签订的房屋买卖协议，是

当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不

影响合同效力。该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履

行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。买受方

按约支付购房款，出卖方收到购房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地

使用权证交给了，双方履行了合同主要义务。因办理房屋产权、土地使用权过户手

续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管

理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成，现欲将所购房屋产权、土地使

用权登记过户到其名下，必须由协助才能完成，即有协助办理房屋产权、土地使用

权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。现不积极配合办理

房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取

补救措施或赔偿损失等违约责任。故要求协助办理房屋产权、土地使用权过户手续

的诉讼请求，本院予以支持。在本案中未要求承担违约责任，属自愿处分自己的民

事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的

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范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。经本院公告送达传票传唤未

到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国

物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百

三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十条

之规定，判决如下：被告在本判决生效后十日内协助原告将现登记为所有的座落在

津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋的所有权、土地使用权津国用（2021）

第613号过户到原告名下。

本案案件受理费5620元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对

方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审 判 长 田凌

审 判 员 鲁 礼 福

人民陪审员 邹杰

二 ○ 一 二 年 七 月 十 七 日

书 记 员 张黎

二．卖房后违约不给过户 判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书）

中国法院网讯 (张旭) 买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发

生一些违约情形。近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不

给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房

屋的过户手续，且给付买家违约金。

原告小刘诉称：20年7月11日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签

订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于

顺义区的一套房屋，价款为230万元。合同签订后，原告依约分四次在约定时间向

被告李女士支付了全部购房款。钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交

10万元才给过户。根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋

或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20向原告支付

违约金。根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝

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办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告李女士除应协助原

告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20向原告支付违约金，即46万元。

被告李女士辩称：签合同时双方口头约定，原告应于20年7月底给付被告

120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。20年7月底之后，

被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。最后那

笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。双方补充协议约定，

原告应在20年8月3日之前打入被告账户60万。

被告认为不包括20年8月3日当天。原告于20年8月3日打款给被告，属

于违约。双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个工

作日内归还原告定金及首付款。被告认为双方合同应当无效。原告诉讼请求既要求

继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。依据双方买卖合同第七条约定，原告应解

除合同，才能要违约金。综上，不同意原告的诉讼请求。

被告某中介公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同

的一方当事人。原告的诉讼请求，与我公司也无利害关系。故将我公司作为本案被

告，主体不适格。据我公司工作人员了解，李女士私下找过我公司员工，称房子卖

便宜了，让我公司跟小刘说解除合同，并给我公司员工提成。

顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告

双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反

法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。综合双方

合同文本含义及履约行为，原告小刘于20年8月3日向被告李女士的中国建设银

行账户支付60万元，并非违约行为。故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违

约的辩解，法院不予采信。

关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一

致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。法院认为上述补充协议“其他约定”

第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文

本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。现双方合同签订日为20年7月11

日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为20年8月21日，原告小刘

付清全部购房款之日为20年8月30日。被告李女士至今没有履行协助办理过户登

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记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。被告李女士认为守约方要求继续履行

合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。综上，对原告

小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支

持。

关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告

李女士承担总房款20的违约责任。法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对

办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该

款约定的情形。依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，

兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则

和诚实信用原则予以衡量。故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌

定。综上判决：

一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过

户登记手续；二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。

三．房主卖房10年后反悔 不协助买主过户遭诉（此案未查询到判决书）

张某于1998年与周某协议将自己的一套房屋卖给其，周某于203年付清房

款，时隔10年房屋价格升值后张某后悔一直不愿协助办理过户手续，无奈之下周

某诉至法院。日前，广西平南县法院一审宣判，判决原告周某与被告张某签订的

《房屋转让书》合法有效，讼争房屋归原告周燕海所有；被告张某协助原告办理房

屋产权过户手续。

原告周某与被告张某于1998年8月口头达成协议，原告以35000元的价格购

买被告的房屋，原告同日将10000元交给被告。1998年9月，原、被告签定了

《协议书》一份，约定，原告在交了10000元给被告后可以搬进该屋暂住，被告在

原告把所有的房款交清后就把房产证与土地证交给原告，如到时原告无时间办理过

户手续，被告可代办理。203年4月，原告剩余房款交给被告后，双方再次签了

《房屋转让书》一份，明确约定了该房屋归原告所有，被告同时将房产证与土地证

交给原告收执。后来原告在办理房屋过户手续时要求被告予以协助，但被告均不理

睬。无奈之下原告将被告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同有

效，判令该房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋的过户手续。

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法院经开庭审理后认为，被告转让、原告买受讼争房屋，事实清楚，证据确

凿充分，双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，原、被告之间的房屋转

让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力。因此，对原告与被告达成该房屋

买卖合同的有效性和合法性，本院依法予以确认。被告在原告交清房款后把房屋产

权证和土地证交给原告，原告亦已入住该房屋十多年，可以认定房屋应归原告所

有。被告将房屋交付给原告后，还有一个协助原告办理房屋过户手续的义务，但在

原告办理产权过户手续时，被告未予协助，导致原告无法办理房屋产权过户手续，

被告的行为已构成违约，应依法承担继续履行的责任。故对原告要求判令被告协助

其到相关部门办理过户手续的请求，本院亦依法予以支持。综上所述，法院依法作

出了以上判决。 （萧萧 方华富）

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