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2023年11月11日发(作者：)
商品房买卖合同纠纷解决⽅法
商品房买卖合同，是指房地产开发企业也称为出卖⼈将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权
于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。商品房买卖合同纠纷解决⽅法有哪些呢，⼩编为你讲解！
法院对商品房买卖合同纠纷常见问题处理
1、商品房买卖合同基本概念
商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖⼈)将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋
所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。
2、预售许可证及向法院起诉时段决定商品房买卖合同的效⼒?
出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房
预售许可证明的，可以认定有效。
3、那种情形出卖⼈的售楼⼴告构成商品房买卖合同的内容?
商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和
允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未
载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。
4、正式商品房买卖合同签订前，买受⼈以认购、订购、预订向出卖⼈⽀付定⾦怎么处理?
出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因
未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理;因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同
未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。
5、认购、订购、预订等协议具备那些条件，应认定为商品房买卖合同成⽴?
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并
且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
6、商品房预售合同未按规定办理登记备案，就⽆效吗?
当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为商品房预售合同⽣效条件的，从其约定，但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对
⽅接受的除外。
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三⼈或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
10、出卖⼈与第三⼈恶意串通，另⾏订⽴商品房买卖合同，买受⼈可向法院请求确认⽆效
买受⼈以出卖⼈与第三⼈恶意串通，另⾏订⽴商品房买卖合同并将房屋交付使⽤，导致其⽆法取得房屋为由，请
求确认出卖⼈与第三⼈订⽴的商品房买卖合同⽆效的，应予⽀持。
11、如何判断房屋的交付使⽤及房屋毁损、灭失的风险的承担?
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使⽤，但当事⼈另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使⽤前由
出卖⼈承担，交付使⽤后由买受⼈承担;买受⼈接到出卖⼈的书⾯交房通知，⽆正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失
的风险⾃书⾯交房通知确定的交付使⽤之⽇起由买受⼈承担，但法律另有规定或者当事⼈另有约定的除外。
12、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格，买受⼈的权利
因房屋主体结构质量不合格不能交付使⽤，或者房屋交付使⽤后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受⼈
请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀持。
13、房屋质量问题严重影响正常居住使⽤时，买受⼈的权利?对房屋修复及修复费⽤怎么处理?
因房屋质量问题严重影响正常居住使⽤，买受⼈请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀持。
交付使⽤的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖⼈应当承担修复责任;出卖⼈拒绝修复或者在合理期限内拖延修
复的，买受⼈可以⾃⾏或者委托他⼈修复。修复费⽤及修复期间造成的其他损失由出卖⼈承担。
14、房屋套内建筑⾯积或者建筑⾯积与商品房买卖合同约定⾯积不符，应如何处理
出卖⼈交付使⽤的房屋套内建筑⾯积或者建筑⾯积与商品房买卖合同约定⾯积不符，合同有约定的，按照约定处
理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(⼀)⾯积误差⽐绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受⼈请求解除合同的，不予⽀持;
(⼆)⾯积误差⽐绝对值超出3%，买受⼈请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予⽀持。买受⼈同意继续履
⾏合同，房屋实际⾯积⼤于合同约定⾯积的，⾯积误差⽐在3%以内(含3%)部分的房价款由买受⼈按照约定的价格补
⾜，⾯积误差⽐超出3%部分的房价款由出卖⼈承担，所有权归买受⼈;房屋实际⾯积⼩于合同约定⾯积的，⾯积误差
⽐在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖⼈返还买受⼈，⾯积误差⽐超过3%部分的房价款由出卖⼈双倍返还买
受⼈。
15、出卖⼈迟延交付房屋及买受⼈迟延⽀付房款，法院如何处理?
根据《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第⼗五条规定，出卖⼈迟延交付房屋或者买
受⼈迟延⽀付购房款，经催告后在三个⽉的合理期限内仍未履⾏，当事⼈⼀⽅请求解除合同的，应予⽀持，但当事⼈
另有约定的除外。
法律没有规定或者当事⼈没有约定，经对⽅当事⼈催告后，解除权⾏使的合理期限为三个⽉。对⽅当事⼈没有催
告的，解除权应当在解除权发⽣之⽇起⼀年内⾏使;逾期不⾏使的，解除权消灭。
16、不履⾏合同违约⾦的标准
当事⼈以约定的违约⾦过⾼为由请求减少的，应当以违约⾦超过造成的损失30%为标准适当减少;当事⼈以约定的
违约⾦低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约⾦数额。
17、没有约定违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法，怎么处理?
商品房买卖合同没有约定违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法，违约⾦数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确
定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期利息的标准计算。
逾期交付使⽤房屋的，按照逾期交付使⽤房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段
同类房屋租⾦标准确定。
18、出卖⼈原因导致买受⼈未能在规定期限内取得房屋权属证书，出卖⼈应承担什么责任?
由于出卖⼈的原因，买受⼈在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事⼈有特殊约定外，出卖⼈应当承担
违约责任：
(⼀)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇。
合同没有约定违约⾦或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计
收逾期利息的标准计算。
19、买受⼈⽆法办理房屋所有权登记，买受⼈权利
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三⼗三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后
超过⼀年，由于出卖⼈的原因，导致买受⼈⽆法办理房屋所有权登记，买受⼈请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀
持。
20、出卖⼈与包销⼈的权利义务确定
出卖⼈与包销⼈订⽴商品房包销合同，约定出卖⼈将其开发建设的房屋交由包销⼈以出卖⼈的名义销售的，包销
期满未销售的房屋，由包销⼈按照合同约定的包销价格购买，但当事⼈另有约定的除外。
21、出卖⼈⾃⾏销售已经约定由包销⼈包销的房屋，包销⼈如何⾏使权利?
出卖⼈⾃⾏销售已经约定由包销⼈包销的房屋，包销⼈请求出卖⼈赔偿损失的，应予⽀持，但当事⼈另有约定的
除外。
22、商品房买卖合同纠纷各⽅诉讼地位确定
对于买受⼈因商品房买卖合同与出卖⼈发⽣的纠纷，⼈民法院应当通知包销⼈参加诉讼;出卖⼈、包销⼈和买受⼈
对各⾃的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各⽅的诉讼地位。
23、买受⼈以担保⽅式付款不成，导致商品房买卖合同不能继续履⾏的责任及处理?
商品房买卖合同约定，买受⼈以担保⽅式付款、因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房担保合同并导致商品房买卖合
同不能继续履⾏的，对⽅当事⼈可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事⼈双⽅的事由未能订⽴商品房担保
合同并导致商品房买卖合同不能继续履⾏的，当事⼈可以请求解除合同，出卖⼈应当将收受的购房款本⾦及其利息或
者定⾦返还买受⼈。
24、商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除时担保合同的处理
因商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的⽬的⽆法实现，当事⼈请求解除商品房
担保合同的，应予⽀持。
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