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2023年11月11日发(作者：)
[案情]
2007年5⽉29⽇，邱某(甲⽅)与某物业公司(⼄⽅)签订了⼀份《物业管理服务合同》。合同约定：甲⽅将居住⼩区的公共
物业管理事务委托给⼄⽅，期限为50年，每⽉收取公共物业管理费25元;⼩区内机动车及⾮机动车⼀律进库或在规定的地点停
放，摩托车每辆每⽉交停车费15元。免责条款规定：第三⼈造成甲⽅⼈⾝、财产损害的⼄⽅不承担责任。2007年8⽉，邱某购
买迅龙牌125摩托车⼀辆，价款3280元。2008年1⽉7⽇晚，邱某将摩托车停放在其居住的泉源⼩区C1栋楼下的楼梯间被盗。
邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，该公司应承担赔偿责任。双⽅就赔偿事宜协商⽆果，遂于2008
年3⽉1⽇诉⾄法院，要求某物业公司赔偿损失3280元。
法院审理还查明：1、双⽅签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车⼈按⽉交纳停车费的内容，但因原告及泉源
⼩区的其他业主⽆⼈申请此项停车服务，所以某物业公司未向⼩区业主收取停车费，也未提供统⼀的停车车位。2、某物业公
司在邱某居住的⼩区内设⽴了24⼩时门卫，在⼩区的主要道路安装了电⼦监控录像。
[审判]
法院审理认为，原、被告双⽅签订的《物业管理服务合同》是双⽅的真实意思表⽰，是有效合同。合同中约定，某物业公
司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，
某物业公司在管理的⼩区内设⽴了24⼩时门卫，并在主要道路上安装了电⼦监控录像，其对⼩区物业管理区域内的公共秩序
和公共安全提供了必要的防范服务，且双⽅签订合同约定了免责条款，即某物业公司对邱某摩托车被盗不存在故意或重⼤过
失，该免责条款有效。综上，原告邱某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履⾏公共安全防范义务，其要求该公司承担
摩托车被盗损失的诉讼请求不能成⽴。法院作出判决，驳回原告邱某的诉讼请求。
判决后，原告没有上诉，判决发⽣法律效⼒。
[评析]
物业服务合同是业主与物业公司之间签订的，⽽不是业主委员会与物业公司签订的，⼀般情况下，⼀个⼩区有多少业主，
就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不⼀样，物业服务合同的内容也可能不完全⼀样。⽐如说，有的业主有车，有
的没有车，你要所有的业主都交纳车辆管理费(或者说停车费)，显然不合理。对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订
的合同是⼀样的。如下列事项：1、房屋的使有⽤管理及房屋公⽤部位的维修、养护。2、道路、路灯、停车场(库)、供⽔、供
电、排⽔、消防等⼩区的公⽤设施及其运⾏的维护和管理，保证⼩区公⽤设施设备正常运⾏。3、⼩区容貌、绿化、环保、保
安等管理、维护。4、配合公安机关维护⼩区治安秩序。物业公司履⾏上述义务，业主按约定交纳物业管理费。对有私家车(包
括摩托车)的业主，毫⽆疑问，业主不仅需要⼀个停车的车位，⽽且更需要有⼈来保障它的安全。对业主来说，物业公司应当
是⼀个⼈选。这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费⽤等事项，可另⾏签订⼀个合同或者在公共管
理服务合同中列⼀个附加条款。对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款。这样就解决了不同业主的不同需求。业主
与物业公司之间特约服务合同有的独⽴成为⼀个合同，有的与公共管理服务事项混合在⼀起，统称为“物业管理服务合同”。本
案就是公共事项管理服务与个⼈车辆保安责任混合在⼀起的合同关系。
本⽂以邱某诉某物业公司物业服务合同纠纷案为视觉，讨论以下⼏⽅⾯的问题。本⽂所指的物业服务合同中发⽣的纠纷，
是业主或业主委员会以物业服务公司为被告，认为其在履⾏物业服务合同中有过错，或者未能履⾏物业服务合同的约定，造成
业主的⼈⾝、财产受到损害要求赔偿损失、继续履⾏合同、承担违约责任、解除合同等⽽发⽣的纠纷。⾄于物业公司以业主为
被告，要求⽀付物业管理费等纠纷，不在本⽂讨论之列。
⼀、业主与物业公司因在履⾏物业管理服务合同中发⽣的纠纷，如何定性及应适⽤何种归责原则。
“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是⼀⽅提供服务，另⼀⽅⽀付报酬，是⼀种典型的双务、有偿合同。但是不够
的。因为《合同法》规定的有偿地提供服务的合同有⼗⼏种之多，如保管合同、承揽合同、⾏纪合同、居间合同、委托合同等
等。所以⽤“服务合同”来定性是不准确的，必须作进⼀步的分析，才能准确地适⽤法律，合理地解决纠纷。实践中，主要分歧
意见主要集中在以下两⾯⽅⾯：
其⼀，业主按服务合同约定在⼩区统⼀车位停放车辆的⾏为与物业公司的法律关系。
⼀种观点认为双⽅成⽴保管合同关系，笔者不赞同此观点。理由是，保管⼈的义务是妥善保管寄存⼈交付的保管物，并返
还该物。保管⼈履⾏保管义务应当是在⾃⼰能⾃由⽀配的地⽅，如超市、长途汽车站、⽕车站的⾏李寄存处，保管⼈保管他⼈
交付的物品，就是在其控制的特定区域，该区域他⼈是不能随意活动的。业主将车停放在⼩区⾃⼰的车位或车库，⼀是不需要
将车交给物业管理公司;⼆是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲，如同将物品放在⾃⼰家⾥，⾃由取进
取出，车位或车库完全是业主⾃由⽀配的领域。这⼀点上，与保管合同关系的根本法律特征完全不符。“物业公司不仅对车辆
负有保安义务，对于所有业主的财产及⼈⾝均有保安义务”，体现在双⽅签订的物业管理服务合同中，是物业公司应承担公共
服务事项之⼀。但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务，更不能说对业主的⼈⾝有保管义务。所
以，物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”性质不能认为是保管合同，尤其是在⼩区内停放车辆，对于物业公司来说
不能⽤保管合同关系来要求其承担保管责任。因为保安义务不能等同于保管义务。从另外⼀个⾓度讲，对车辆的保安义务并不
是独⽴于整个物业管理服务事项之外的，业主们⼀般也认为其只是物业管理公司的服务事项之⼀，并不认为与物业管理公司还
有⼀个车辆或其他财物保管合同。
还有⼀种观点认为双⽅形成的是车位租赁合同。所谓车位租赁合同，是车位的所有⼈或使⽤权⼈将车位交给承租⼈使⽤，
承租⼈⽀付租⾦的合同。这也是物业公司经常⽤来抗辩业主的观点，认为其收取的是车位租赁费⽽不是车辆保管或服务费，双
⽅合意指向的是车位⽽不是业主的车辆，⾃⼰的义务是提供的车位符合业主正常使⽤即可，对车辆的安全不负注意义务。笔者
认为这种观点是错误的。理由是：1、仅仅为了停车⽽获取⼀个车位不是业主的本意。如果是这样，若⼤⼀个⼩区找⼀个停车
的地⽅不是很容易的事吗?业主更需要的规范停车，保证车辆出⼊⽅便，并保障车辆的安全。这必须专门有⼈从事这项服务。
2、⼩区内⽤作公⽤的车位的所有⼈是全体业主⽽不是物业公司，业主在⾃⼰所有的车位停车还要向别⼈交纳费⽤，岂不是荒
廖?物业公司凭什么收取租⾦?不符合租赁合同的基本法律特征。所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为：为规范停
车、保障车辆安全付出相应的劳动⽽收取的服务费。
笔者认为，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，⼤家对⼩区的财产有⼀个全新的认识，⼩区的公共财
物产不是物业公司的，⽽是所有业主的。物业公司只是代⾏管理之责。业主将⾃⼰所有财产委托给物业公司管理，业主按约定
⽀付报酬，对⼩区内公⽤设施、绿化、环境卫⽣、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对⼩区内有车辆的业主停放车辆，
相对公共事项，是特别委托，所以从双⽅签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关于委托合同的规定。物
业公司所负的也就是受托⼈的义务。
综上分析，邱某与某物业公司之间合同性质应该是委托合同。
其⼆，应适⽤何种归责原则。
业主与物业公司在履⾏物业服务合同中发⽣纠纷，业主在向物业公司索赔时，有的⼈主张物业公司应承担违约责任，有的
⼈主张应承担过错责任，还有⼈认为物业公司仅对故意或重⼤过失承担责任。
在确定了物业服务合同的性质后，作业受托⼈——物业公司应承担什么责任就⽐较清晰了。因为《合同法》第四百零六条
规定，有偿的委托合同，因受托⼈的过错给委托⼈造成损失的，委托⼈可以要求赔偿损失。可见，对于物业公司，其承担的是
过错责任，⽽不是故意或重⼤过失责任。《物业管理条例》第三⼗六条第⼆款规定，物业服务企业未能履⾏物业服务合同的约
定，导致业主⼈⾝、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。从这⼀规定上看，物业公司承担的还有违约责任。
这两种责任应如何适⽤，笔者认为要根据不同的情况⽽定，结合审判实践，分析如下：
物业公司对⼩区车位内的车辆、业主的⼈⾝及业主居家财物承担了安保义务。该义务是基于业主与物业公司在管理服务合
同中的约定，属于合意⾏为，是委托服务的内容之⼀。每⼀个业主的⼈⾝、财产安保责任的集合体，就形成了物业公司对整个
⼩区的安保义务。作为业主委托的对象是⼩区的安保义务，⽽不是业主的⼈⾝和财物。安保义务具体内容⼤致可以概括如下：
为了维护⼩区的秩序，保障业主的⼈⾝及财物不受侵害，物业公司所进⾏的值班、看守、巡逻等及配备相关设施的⾏为。通过
履⾏上述义务，在能够所能预见的情况下，制⽌不法侵害、防⽕防盗、消除安全隐患等，在程度上达到业主所希望得到的⼀个
安全的⽣活环境。
在该案庭审辩论中，被告辨称其承担的是公共物业管理，对摩托车等私⼈物品没有接受委托，不应承担责任。法院审判也
认为原、被告双⽅在合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安
全提供防范服务。⾔外之意，凡是业主在住家内发⽣的⼈⾝被伤害、财物被盗被损失的情形，物业管理公司都不必要承担责
任。显然，这个结论是错误的。试问⼀下，如果某⼩区内频频发⽣不法分⼦⼊室盗窃、⼊室抢劫，物业公司还能以其“承担的
是公共物业管理义务，对私⼈物品没有接受委托，不应承担责任”来抗辩吗?法院还能以“在安全上只对物业管理区域内的公共
秩序和公共安全提供防范服务”为由来驳回受害⼈的诉讼请求吗?笔者认为，物业管理公司将公共管理服务对象与业主的⼈⾝、
私⼈物品完全割列开来是不对的，公共管理服务对象是⼩区内所有业主的⼈⾝及私⼈物品安保义务的集合体。⽐如，⼩区内安
全感的程度，不仅体现在在公共场所，⽽且还体现在每个业主在⾃⼰家内的感觉。只不过，物业公司在履⾏委托管理职能时，
其责任有⼤有⼩。在公共场所，基于业主的概括委托，其可以⾃由⾏使管理、服务之权利，权利⼤，注意义务也要⼤些;对业
主私⼈住宅内发⽣的⼈⾝伤害、财物被盗，由于私⼈住宅是⼀个封闭、私密的地⽅，没有业主的特别授权，其不能以⾏使服务
之名随意进出，其注意义务相对要⼩些。所以在归责原则的适⽤上，对⼩区公共场所内发⽣的业主⼈⾝被伤害、财物被损害
的，物业公司不仅要证明已按服务合同约定完全履⾏了义务，⽽且还要证明没有过错;对业主居家内发⽣的⼈⾝伤害、财物被
损的，物业公司只要证明⾃⼰已按服务合同约定全⾯履⾏了注意义务即可免责。
回过头来，看看邱某与某物业管理公司的这起纠纷，由于没有厘清合同的性质，因⽽在适⽤法律及归责原则⽅⾯都是不正
明⾃⼰已尽到了⼀个善良服务⼈的注意义务。⼀般来说物业公司应承担的举证责任是：(1)⼩区内治安状况的总体情况。总体
情况良好，可以证明物业公司在履⾏安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前⽂所述，经常有打架⽃殴，失窃失
盗现象发⽣，就可以认定物业公司有过错。(2)各种制度是否健全及遵守情况。(3)必要的设施、措施及配备的相关⼈员的情
况。⽐如，⼩区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要⽤以证明有⼈值守。从常理讲，要求门卫对所有进出⼈
员进⾏登记是不可能的。(4)在主通道及统⼀停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电⼦监控
设施、单独的值班室及值班⼈员等等。防范程度应当与业主⽀付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与⼀般招待所对住宿
顾客的⼈⾝、财物的安保注意义务是⼀样的。
就本案⽽⾔，邱某应当意识到摩托车⾃⾝的防盗能⼒是最差的，⽽不向物业公司申请⼀个停车车位，造成摩托车被盗，主
要过错在邱某。邱某的摩托车由于不是在统⼀车位内被盗，物业公司只要证明已按物业管理服务合同约定全⾯履⾏了注意义
务，就不应该承担责任。法院审判认为，“第三⼈造成甲⽅⼈⾝、财产损害的⼄⽅不承担责任”的免责条款有效⽽免除物业公司
的责任，也是适⽤法律错误。
2、⼩区内发⽣⼊室盗窃、抢劫，造成业主⼈⾝伤害、财产受损情形的举证责任。这类情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑
事犯罪⾏为具有隐蔽性、突发性、不可预见性，因⽽作为物业公司的安保义务，应当不超出与业主签订合同时所能预见的情
况。所以发⽣业主在居家内被伤害、财物被盗被劫，物业公司⼀般应从以下⼏⾯举证证明已履⾏合同约定的安保义务：(1)物
业服务企业的资质;(2)从事保安服务的⼈员按国家有关规定具备职业资格;(3)健全的保安服务制度;(4)按制度履⾏注意义务的记
录或证明，如值班⽇志、重⼤事故报告记录等;(5)为履⾏安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。
业主居家内发⽣被盗，业主要求物业公司赔偿承担责任，通过诉讼是很难获得胜赔偿的，已知的案例也是如此。其⼀，物
业公司证明已履⾏合同约定的注意义务是不难的，⽽业主反过来主张物业公司没有履⾏合同约定的注意义务，基本上是不可能
的。其⼆，业主要证明被盗财物的种类、具体数量也是⼀件很难的事。
三、业主⽆过错，物业公司⽆违约⽆过错情形的处理。
⼩区内车辆被盗、业主⼈⾝被伤害、居家内财物被盗被抢，很多情况下，业主本⾝没有过错，⽽物业公司也能证明按合同
全⾯履⾏了注意义务，也⽆明显过错。此时，业主诉讼到法院要求物业公司赔偿，是很难胜诉的。笔者认为，法院也不能简单
驳回了事，多做做法律宣传和调解⼯作，达到业主撤诉或双⽅调解⽽息诉的⽬的。对物业公司是不是可以不收或少收物业服务
费;对业主⽽⾔，“利之所归，损之所归”，即财物损失的风险由业主本⼈承担，这是民法⼀个被普遍遵守的原则。业主⼈⾝及财
物损害的赔偿，在这种情况下只能期待刑事案件的侦破。
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