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2023年11月17日发(作者：)
现实生活中， 由于购房者缺乏对相关法律知识的了解， 在交易过
程中往往处于弱势地位， 开辟商也常通过各种手段侵犯购房者的合法
权益。不少购房者在购房时常将主要精力集中在所购房屋的地理位
置、面积大小、 价格等方面，往往忽视了审查房地产开辟商的经营资
质，结果上当受骗。 事实上， 这个问题还是比较容易避免的。 依照《城
市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地
产开辟企业进行商品房预售必须取得五证， 即 《国有土地使用权证》 、
《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程开
工许可证》、 《商品房预售许可证》。实践中常浮现房地产开辟企业
虽然取得了商品房预售许可证明， 但并不实际具备商品房预售法定条
件的情形， 还有相当一部份房地产开辟企业置法律法规于不顾， 欺骗
买受人称已取得商品房预售许可证明， 采取签订名目繁多的认购、 订
购协议的形式为买受人设立种种陷阱。根据我国法律的规定， 商品
房的认购、订购、预订等协议应具备《商品房销售管理办法》第 16
条规定的商品房买卖合同的主要内容， 并且出卖人已经按照约定收受
购房款的， 该协议应当认定为商品房买卖合同。 出卖人订立商品房买
卖合同时， 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实， 导致合同
无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以
请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 因此， 购房者在
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购买商品房的过程中应尽可能了解房地产开辟企业的资质条件， 选择
当地有实力、 有信誉的房地产开辟企业与其签订合同， 在与开辟商签
订合同前， 应对合同的各项条款及开辟商的手续进行认真审查并应查
看所有的原件，将证件的编号记载于房屋预售合同。固然，由于房地
产所涉法律甚多，有条件的话最好请法律人士为自己把关。
在实践中， 许多房地产开辟商为了吸引更多的购买人， 把物业管
理也作为一个卖点， 打出 “如购买房屋则送 (免) 半年物业服务费用”
这样的促销广告， 这实际上超出了其售房合同的范围。 虽然业主可以
在物业服务合同中约定，由开辟商代替业主交纳半年的物业服务费
用，但实际履行时，常因得不到开辟商的实际承诺而引起争议，导致
业主利益无法得到保障。有的开辟商在其售房合同中约定了物业服务
的内容， 在房屋交付之后， 把物业交由自己下属的物业管理企业或者
某一个部门管理， 实际上提供的物业服务水平低下， 并且以维护开辟
商利益为主， 忽视业主权益。 所以， 业主在购买房屋时， 一定要注意，
物业服务合同与售房合同是两个独立、 互不相干的合同。 售房合同的
双方当事人是购买人(业主)和房地产开辟商，物业服务合同的双方
当事人则是业主和物业管理企业。正因为物业服务合同和售房合同是
相互独立的，所以物业服务费用与购房款无关。于是，开辟商不能以
业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋， 同时买房人也不能以房
屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。 对于前期浮现的遗留问题， 如果
保修服务可以解决的， 通过保修服务解决。 通过保修服务解决不了的
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问题或者其他非保修方面的问题， 应该由开辟商负责解决。 开辟商应
该按照国家法律、法规规定及合同约定等，承担相应的民事责任。开
发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责
任，从而保护自己的权利。 所以，业主在维权过程中一定要理清晰这
两者之间的关系，签好售房合同，不要被开辟商创造的假象所迷惑。
商品房销售广告作为商品房销售行之有效的一种手段， 被房地产
开辟商广泛采用。 房地产开辟商在预售宣传时， 普通会散发各种售楼
书，发布商品房销售广告， 作出不少许诺。这些售楼广告对开辟商是
否具有法律约束力， 应结合销售广告的不同情况加以认定。 商品房销
售广告属商业广告， 普通情况下， 开辟商在广告中会使用较为抽象的
普通性描述或者夸张性的词句， 不包含价格等确定的因素， 且不直接
影 响商品房买卖合同的订立，其目的只是为了引起注意、创造声势，
不 能构成开辟商的确定许诺，这些广告对开辟商没有约束力。但是，
如 果广告中的内容包含未来合同的主要条款， 如广告中标明价格、位
置、 楼盘结构、装修条件、配套设施、物业管理条件、赠品或者优
惠等，这 种具体而明确的广告描述直接影响了合同的订立和房屋价格，
那末该 广告所作的承诺已经构成为了一种要约。如果购房者允许按
照广告中的 条件购买房屋，即是一种承诺的意思表示。这时，即使
这些广告中的 内容没有被归入合同条款，也是开辟商与购房者之间
合同的组成部 分，双方均需遵守。最高人民法院《关于审理商品房
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买卖合同纠纷案 件合用法律若干问题的解释》第3 条规定： “商品
房的销售广告和宣
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传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开辟规划范围内的房屋及相
关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及
房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。 该说明和允诺即使未
载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承
担违约责任。”所以，对于购房者来说，购房过程中应当保存好房地
产开辟企业发布的比较重要的小册子、 楼书等宣传资料； 在签订房屋
买卖合同前， 尽量要求开辟商将楼书或者广告中的承诺写进合同， 如
果 开辟商不允许写， 最好能用录音设备将开辟商的口头承诺录下来，
以 便在产生纠纷后作为证据使用。
房地产开辟企业在与购房者签订合同时往往只对商品房的建造
面积进行约定， 而不具体约定套内建造面积和房屋内各组成部份的面
积数额。 这样往往会给开辟企业的面积欺诈提供机会， 进而伤害购房
者利益。 作为购房者在签订合同时， 应在合同中约定套内建造面积和
分摊的共有建造面积， 并约定建造面积不变而套内建造面积发生误差
以及建造面积与套内建造面积均发生误差时的处理方式。 此外， 签订
合同时还应将房地产开辟企业设计变更时造成面积误差的处理方式
也以书面文字进行表达。 惟独这样， 购房者才干防止房地产开辟企业
在面积方面存在的欺诈。
质量是一切商品或者服务的灵魂， 特别在商品房买卖关系中体现
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得更加明显。但是，有些房地产开辟企业全然不顾买受人的利益，将
开辟成本降至不能保证质量的地步，野蛮施工，以次充好，坑害买受
人的利益。对此，购房者在签订合同时应对房地产开辟企业的信誉、
开辟的商品房进行了解， 并要求房地产开辟企业提供经法定检验部门
验收合格、 确保符合居住条件的手续； 同时要求房地产开辟企业交付
列明工程质量监督单位核验的质量等级、 保修范围、 保修期和保修单
位等内容的住宅质量保证书及住宅使用说明书。这样在房屋浮现质量
问题时，购房者就可依据约定要求房地产开辟企业承担相应的责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干
问题的解释》的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有
权要求解除合同并要求赔偿损失：(1)房屋主体结构质量不合格，
不能交付使用；(2)房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确
属不合格；(3)因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
购房者与开辟商签订认购书后， 往往要向开辟商交一定额度的定
金。实践中，开辟商在购房者交纳定金时都要与其签订意向书、允诺
书或者认购书等豫备性契约，而这些契约大都只规定购房者承担的义
务， 只要购房者违约就不予退还定金， 对于房地产开辟企业的义务和
违约责任却只字不提。 所以购房者在签订意向书、 允诺书等豫备性契
约交纳定金时应特殊注意， 最好是将“不可归责于当事人双方的事由”
进行约定， 如当事人不能就商品房买卖合同商议一致， 签订认购书后，
开辟项目被政府决定取销、缓建，开辟商的主体资格丧失，自然灾害
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导致开辟项目灭失， 贷款银行无法贷款等， 这些都不应该算是当事人
哪一方的过错。 在这些情况下， 购房人与房地产开辟企业都不需要承
担违约责任。 所以， 购房者最好与开辟商在协议中约定定金该如何返
还或者是否要扣除部份作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
房地产开辟企业逾期不能正常交付商品房是商品房买卖合同纠
纷中比较常见的类型， 其中原因诸如资金短缺或者审批手续欠缺等导
致 建设工期延长此处不一一枚举。普通而言，在住宅交付时，开辟
商应 该同时向购房者交付住宅交付使用许可证或者是商品房房地产
权证。但 是， 有些购房者在入住交付使用房屋后， 并没有按时拿到
开辟商交付 的商品房房地产权证。这种情况主要是由于开辟商自身
的种种问题， 而导致房产证没能及时办出造成的。 虽然， 有不少购
房者的确意识到 了这个问题， 无非大多数人都会直接找到小区的物业，
要求赋予解决。 甚至有一部份购房者直到几年后才会想到通过法律手
段来解决。其实 这些做法都是不明智的，购房者在这个问题上应该
特殊注意：首先， 关于房屋预售合同中交付房产证的时间， 如果有明
确约定， 那末便应 该按照约定施行； 如果没有明确约定， 双方可以重
新约定， 普通来说， 应该是自交房后 90 天内，开辟商就应将房产证
交予购房者。其次， 如果在约定的时间内， 购房者没有拿到房产证，
应该及时寻求法律的 匡助，避免因为诉讼的时效过期(2 年)，而不
能保障自己应有的权 益。
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购房合同中时常会约定免责条款。 在签订购房合同时， 要分外注
意其中的有关免责条款的规定， 注意审查该条款是否符合民法的一些
基本的原则。对于故意或者重大过失所导致的民事责任的免责条款和
由于当事人的根本性违约所导致的违约责任的免责条款应当无效。司
法实践中，开辟商往往将以下事项解释为不可抗力条款下的免责事
项：(1)施工中遇到异常艰难及重大技术问题不能及时解决，例如
施工过程发现之前不知道的国防电缆经过导致延误工期， 施工过程中
发现工地有未探明的软弱夹层延误工期等；(2)市政配套的批准与
安装的延误。其实，开辟商所述的这两种事件的情况，依据法律的规
定可以推出， 都不具备构成不可抗力的三个必备条件， 即并非为不能
预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中
遇到的艰难和技术问题是开辟商在建造房屋之前就可以预见的， 即使
是不能克服的， 那也是开辟商在建造房屋过程中自己所需要承担的风
险， 而不能将此风险转移给购房者。 开辟商本应考虑到上述问题会对
工程造成影响， 仍约定了较近的交楼日期， 免责理由不能成立。 同样，
市政配套批准与安装具有一定的程序性， 开辟商在最初总体规划时就
应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误
的，那也是开辟商在开辟房产过程中可以预见和可能要承担的风险，
而不能将此风险转移给购房者。如果在房屋买卖合同中将此类事件列
入不可抗力条款项下， 则该条款因违反法律的明确规定， 应成为无效
条款，同时开辟商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。
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实践中， 房产开辟企业在尚未转移房屋所有权于购房者之前， 又
将该房屋抵押给第三人或者对同一房屋订立了数个买卖合同的现象时
有发生。开辟商售楼过程中浮现“一房二卖”的原因普通有两种，一
是开辟商内部工作人员失误、信息沟通不及时，导致一房二卖，这是
由于开辟商疏忽大意的过失造成的； 二是楼盘价格上升， 开辟商又找
到出价更高的买主， 出于利益的驱动， 开辟商拟将该套房屋卖给出价
更高的买主。 上述两种情况都会使购房者无法取得房屋、 合同的目的
不能实现，严重伤害购房者的合法权益。根据最高人民法院《关于审
理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释》第 8 条的规
定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人，导致商
品房买卖合同目的不能实现的， 无法取得房屋的买受人可以请求解除
合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不
超过已付购房款一倍的赔偿责任。 因此， 购房者在签订房屋买卖合同
时一定要将各具体事项约定清晰。同时我国《物权法》设立了预告登
记制度，《物权法》第 20 条第 1 款规定：“当事人签订买卖房屋或
者 者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权， 按照约定可以
向登 记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人允
许，处 分该不动产的，不发生物权效力。”这一条主要是针对现实
中不动产 买卖的一物多卖的情况来设定的，依此规定，在房屋销售
过程中，购 房者可以在购房合同中约定要求开辟商办理预告登记的
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相关条款。此 外，购房者在所购房屋能办理产权手续后应尽快办理
权属登记手续取
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得房屋的所有权，这样才干有效防止其他侵害自身权益的情况发生。
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