商品房买卖合同填写范本

商品房买卖合同填写范本

一、填写范本合同，一定要认真阅读范本说明，按照说明要

求的格式、图例填写；

二、合同内容填写指导内容：

（一）合同双方当事人：

出卖人：按照合同法的有关规定，原则上该当事人应当是符

合下列条件的法人：①具有合法的营业资格和资质；②是项目的

所有人，持有建设用地规划许可证，国有土地使用权证、建设工

程规划许可证、持有商品房销售许可证和建设工程施工许可证；

③具有固定的营业场所或者住所；④电话、邮政编码、法定代表

人的情况真实、可靠；⑤一定要填写全称，不得使用间写内容，

商品房买卖合同范本填写。

在填写该出卖人必须注意以下几个方面：

1、区别开发商和投资商或者发展商：在投资房地产开发过程

中，按照契约关系可以把参与房地产开发的法人企业区别为开发

3、代理商必须具备代理资格和资质；曾经有代理商在郑州市

房地产管理局没有办理异地执业手续和备案，郑州市房管局为此

停止了该代理机构的所有代理业务，还连累了房地产开发企业，

甚至因此处罚房地产开发企业。我们姑且不问郑州市房管局的行

政行为是否合法，但是这样做客观上影响了开发企业的形象和销

售。

须提供法定监护人的情况并由法定监护人代理。如何确认法定监

护人的身份证明？可以从以下几个方面考察：①该未成年人与法

定监护人的户口证明；②未成年人的父母离婚时，应当察看其父

母离婚的协议或者判决书，该协议或者判决书有关于未成年人监

护的内容；③未成年人与其父母为在一起居住生活时，由指定监

护人承担法定监护人的责任。这种指定监护可能是生父母授权，

也可能是法院或者未成年人保护机关的指定；④未成年人的父母

购房合同档案。

应当注意：有些事项无法通过委托行为实施，比如贷款银行

要求贷款当事人亲自签订贷款合同或者保证合同的，这类合同不

能由委托人代理。未成年人除其法定监护人或者指定监护人之外，

其他当事人不能作为委托人出现，道理很简单，由于其无民事行

为能力，当然也就不可能产生合法有效的委托行为。

对于委托书的审查会涉及另一个更加专业的问题即具名代理

和匿名代理的问题。在合同法上有两种委托代理关系。一般而论，

受托人代理委托人办理委托事项应当以委托人的名义进行，在代

理权限范围内的代理行为直接约束委托人和第三人，所以民法通

则第63条规定：代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施

民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。我

们称这种代理行为为具名代理。如果代理人不是以被代理人的名

义实施代理行为，而是以自己的名义实施民事法律行为，这种情

况如何处理？合同法在第402条有如下规定：受托人以自己名义，

1、属于分期规划，尤其是没有取得土地使用权手续的规划，

不要纳入本条填写内容。因此该条第二款的“地块”面积应当与

土地使用权证记载宗地出让面积一致。

“规划用途”按照《建设用地规划许可证》上的记载为准。如

果土地使用证上的记载与建设用地规划许可证上记载不完全一致，

应当按照建设用地规划许可证记载为准。按照我国土地管理法的

规定，在城市规划区内的土地利用，应当符合城市规划的要求，

因此城市规划法相对于土地管理法来说属于特别法。特别法优于

普通法。按照国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规

定，土地规划用途按照下列用途进行规划：住宅、商业、旅游、

分别给予明确，分别填写：比如：综合办公、物流商业铺面、工

业厂房等。

3、建议在本条空白部位补充填写以下内容：该土地使用权范

围内的具体的修建性规划按照规划管理部门批准的具体规划文件

执行。本条关于土地使用权规划用途的约定与本合同第三条商品

房用途不一致的，按照合同第三条规定执行。

第二条：如果出售商品房的审批机关，不是郑州市房管局，

应当填写清楚其他审批机关。

第三条：本条填写内容注意以下几点：

1、户型设计比较复杂的商品房，应当在补充内容填写清楚：

框混结构、全部框架结构、钢结构、混合结构。现代建筑结构形

式变化多样，但是按照设计图纸填写，一般不会出错。

4、本条关于商品房的用途的填写，与第一条中土地使用权的

规划用途不完全一致。但是在该条关于商品房的用途应当根据具

体出售的房屋实际用途填写，在规划为住宅的土地使用权范围内，

仍然有个别楼栋或者个别面积属于商业铺面或者其他服务行业用

房。

第四条 关于计价方式和价款：

按照商品房销售的规定，建筑面积是计算价款比较符合现实

的办法。按套销售或者按照套内面积计算，目前都存在困难。不

管是管理机关或者我们的测量规范，都存在不太可行的问题。因

此按照建筑面积计算价格是必然选择，实践证明，按照其他销售

办法销售的结果，仍然不能排除消费者的心理误区。

如果计价面积中的单价有不一致的地方，应当分别填写单价

和总价之间的关系。计价方式中的价格内涵也是一个比较重要的

可能把诸如小学、幼儿园、中学、会所、社区医疗服务

等公建面积分摊销售，这样一旦政策变化，会产生对房地产企业

毁灭性的后果（2）市政配套机关或者垄断性公司收费问题既然其

集资费用、暖气集资费等；（3）涉及向国家和地方人民政府交纳

的税金等。（4）国家和体方人民政府不断出台的物业政策以及法

律风险问题；比如公共（公建）物业管理规定，物权法等法律法规

颁布后，对小区物业以及开发商的利益极其重要。因此，房地产

企业必须在价格政策、面积分摊、产权约定等方面未雨绸铆，在

销售合同中明确约定，排除任何产权不明确的内容。

第五条 面积确认及面积差异处理：

1、一般情况下，我们主张选择按照本条第2款执行。但是按

照第2款执行仍然存在不明晰的地方：主要是因面积增建绝对值

超过3%以上部分的面积所产生的契税、维修基金、燃气集资费、

暖气集资费等与面积有关的税费承担的问题。示范文本仅仅提供

了房价款处理的方式，没有提供与面积差异有关的税费处理的方

式。因此，为了不发生争议或者发生争议后减少交易费用，应当

明确补充规定关于这部分费税承担问题：“因面积差异产生的契

税、维修基金、暖气集资费、燃气集资费（如果有）等据实由买受

人承担，多退少补”。

2、如果选择自行约定，那么约定的内容可以如下填写：

①面积误差绝对值在1%以内（含1%）的部分，双方不在办理

结算即多不退，少不补；

②面积误差绝对值在1%以上至3%的部分（含3%，其中1%以内

部分扣除），双方同意据实计算即多退少补；

③面积误差绝对值在3%以上至5%以内的部分（含5%），属于

面积短少，出卖人退还该部分房款并按照两倍于该部分短少房款

承担该约定违约金支付责任。属于面积增加的，产权归买受人，

该部分房款出卖人承担。

前述情况下，双方约定均不主张退房，合同应当继续履行。

④面积误差绝对值在5%以上的（不含5%），买受人有权提出

退房。买受人提出退房的，出卖人应当在30日内退还所有已付房

款并自付款之日起承担该资金同期商业银行存款利息，同时承担

全部购房款5%的违约金；买受人不退房的，面积误差绝对值在5%

以内（含5%）的部分按照本条前述规定处理后，超过5%的部分，

双方协商处理并签订补充协议。协商不成按照本款退房处理。

第六条 付款方式及期限

【其他方式】本条其他付款方式是指银行按揭付款或者住房公

积金贷款：按照本付款方式的步骤如下：

1）本合同签订生效后 7 日内，买受人支付首付款计人民币：

（例如）123XXX元；其他应付款人民币 123456 元 ，出卖人提供

银行按揭付款协助条件，卖受人向按揭银行申请个人住房抵押借

款支付。

2）买受人必须在支付完首付款的同时，提交个人住房抵押借

款银行要求其提交的全部个人法律文件，出卖人给予协助。需要

出卖人提交的法律文件，出卖人按时提交（需要买受人提交的个人

资料见附件内容）

3）非出卖人原因，买受人自完成首付款之日起不能在30日内

办理完毕个人住房抵押借款手续并将借款汇入出卖人帐户的，视

为买受人付款违约，按照本合同第七条逾期付款约定处理。

4）买受人按照逾期付款承担责任后，买受人可以与出卖人协

商变更付款方式，出卖人同意继续履行合同的，双方签订补充协

议，变更合同约定，约定具体付款方式。

第七条 买受人逾期付款的违约责任：

增加：按照本合同约定的付款方式和期限，买受人付款逾期

或者付款的时间在房屋交付期限之后的，出卖人有权顺延交付日

期直至买受人付清全部购房款。

付款预期的违约金，应当能够达到惩罚违约的目的。因此，

违约金的约定不能太低，逾期在60日内（含60日）的，按日计算

的违约金应当保留在日万分之三（3）之上；

逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，

买受人按照累计应付款的（ ）%向出卖人支付违约金（买受人已经

支付的房款在扣除违约金后10日内退还买受人）（这里的违约金

的比例与前述第一款违约金的累进结果有直接的逻辑关系）

出卖人要求买受人继续履行合同或者买受人要求继续履行合

同并经出卖人同意的，合同继续履行。买受人承担的违约金应当

按照应付款部分的日万分之四（4）计算。

本条约定的问题表现在以下几个方面：（1）解除合同的通知：

买受人逾期付款，出卖人通知买受人解除合同，双方关系终止，

这是彻底终止双方关系的办法。这种法律关系比较简单，但是必

须通知买受人并且最好是书面通知。如果买受人已经产生了部分

付款，存在一个核算问题。扣除违约金后，剩余房款存在退还问

题，但是示范文本没有约定退还内容，因此需要在合同约定。如

果买受人根本没有交付房款，这种情况下，对于出卖人是没有任

何担保的，应当尽快解除合同，防止损失扩大。（2）出卖人要求

继续履行合同的权利问题：示范文本没有约定出卖人不解除合同

的情况下如何处理，只约定解除合同内容以及买受人要求继续履

行合同的内容。因此，出卖人能否要求买受人继续履行合同？回

答是肯定的。问题是出卖人要求继续履行合同时的违约金标准如

何确定。买受人要求继续履行合同时的违约金在示范合同中有约

定，但是出卖人要求继续履行合同的违约金没有约定。（3）合同

解除权的行使期间问题：合同法和相关法律没有规定解除权行使

的期间。合同法第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行

使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定

或者当事人没有约定解除权行使行使期限，经对方催告后在合理

月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支

持，当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，

经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当

事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；

逾期不行使的，解除权消灭”。因此，具有解除权的当事人一方，

在规定时间内不行使解除权，超出规定时间就不能提出解除合同

的要求。

第八条 交付期限：

（一）关于交付条件：

5.该商品房经五方质量责任主体（出卖人、勘察、设计、施工、

监理）联合验收并签署了工程合格意见的，本条约定不应理解为包

含有任何取得备案或者取得合格证之类的意思表示。

（二）关于不可抗力以及其他特殊原因延期交付：

1、遭遇不可抗力

2、遭遇重大市政工程施工，影响本合同约定工程施工的，出

卖人应当自该事实发生之日起15日内告之买受人，并在此后每经

过三十日，告之该事实解除或者延续的情况；

3、持续大雨、大雪、低温天气影响工程施工的。

（三）关于本条第一款中“依照国家和地方人民政府的有关规

定”：鉴于对于房屋建筑和市政设施的竣工验收是一项十分专业

的工作，而且验收所依据的国家和地方政府的

规定是庞杂的。出卖人在提请买受人接受房屋时不能一

一列举所有的验收规范和规定。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任：（不做修订，但应当注

意违约金之间的逻辑关系）

第十条 规划、设计变更的约定： 增加：买受人接到规划、

设计变更书面通知或者买受人逾期接到设计、规划变更通知或者

房屋交付期限到来时买受人获得了设计、规划变更的事实时，买

受人均有权决定退房。买受人提出退房的，出卖人应当自买受人

提出退房之书面申请之日起 30 日内将买受人已经支付的房款退

还给买受人并自买受人付款之日起，按照月息5‰支付资金利息。

买受人决定不退房的，双方应当自知道规划、设计变更事实之日

起30日内，协商另行签订补充协议。双方未在约定时间内完成协

商过程，任何一方均未向对方提出继续协商的书面要求的，视同

双方同意按照退房处理。

第十一条 交接

填写：视同出卖人已经履行了房屋交付的合同义务，买受人

自出卖人通知接房之日起承担物业管理费用并对于房屋维护不及

时产生的侵权责任、无因管理责任承担赔偿或者补偿责任。

买受人应当在交付之前付清购房款而未完成支付义务的，出

卖人将推迟交付直至买受人付清全部房款。出卖人推迟交付不构

成任何违约，也不承担任何责任。

第十二条 （出卖人对出卖房屋的瑕疵担保责任）

增加：

发生本条前款产权纠纷或者债权债务纠纷的，出卖人应当尽

快与有关当事人协商解决。如果协商不成导致买受人在本合同约

定办理产权登记需出卖人履行产权登记备案的期间结束后的XXX

个日历天内或者按照现行法律、行政法规的规定，买受人无法从

本质上获得产权登记的，出卖人应当承担相应赔偿责任。本条欠

款约定的“不能办理产权登记”包括本款约定的期间不能和本质

上不能的情况。

第十*五条 关于产权登记的约定：

增加：双方同意对本条第一款所谓“规定期限内”定义如下：

①规定期限是指XXX个日历天；②该期限的起始日为双方约定的

出卖人履行备案日期结束日。

我们将本条约定的“规定期间”变成了双方约定期间，是否

有效？这点确实容易引起争议。事实上这种约定有其不合理或者

广义上的不合法之处。因为按照建设部颁布的《城市房屋权属登记

管理办法》（20XX年8月15日修订）和《城市房地产转让管理规

定》，无论初始登记或者转移登记，上述部门规章的规定都是自事

实（合同签订或者房屋竣工）发生之日起90日内办理产权登记。

我们约定180天，而且将该180天的起始日期前增加了出卖人的产

权登记备案时间，确实不妥。但是我们也找到了客观依据和法律

依据。

《高法解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期

限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖

人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交

付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立

之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已

付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款

利息的标准计算。

前述司法解释中，并没有排除双方当事人特殊约定的效力，

也不否定合同约定的内容。

在实践中下列情况属于房地产开发企业（出卖人）的过错，造

成买受人无法按照合同约定取得房屋权属登记手续的情况：

（1）没有依法取得国有土地使用权证书或者证明文件或者土

地使用权尚未解除抵押；（2）变更城市规划或者擅自修改房屋规

划设计没有在房地产行政主管部门备案的；（3）没有办理房屋竣

工手续或者办理竣工的手续不全；（4）房屋抵押或者被法院或者

行政机关依法限制出卖的；（5）预售商品房没有取得预售许可证

或者超越预售范围销售商品房的；（6）商品房销售合同没有在房

地产行政主管部门备案的；（7）没有委托测量并将测量结果按照

正常途径报发证单位的；（8）建设施工手续不全的；（9）出卖人

是开发企业的开发手续和开发资质不符合要求；（10）商品房买受

人没有交纳维修基金，开发企业没有代收上缴的。（11）出卖人在

房屋竣工后由于自身原因无法向房地产管理部门办理产权登记备

案。

出现上述情况属于开发企业的责任和过错，出卖人应当承担

违约责任。

注意：违约金的约定和违约金本质意义。

事实上本条关于产权登记备案的约定，仍然存在不完善的地

方。仅仅着眼于在规定时间内买受人没有取的房地产权属登记证

书，并没有约定在规定期间之外不可预见的时间内或者在根本上

就无法取得产权证书的情况。如果发生这种情况怎么办？为此司

法解释显然注意到合同的不足，通过解释给予补充。这就是第十

九条的规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理

条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一

年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，

买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。为此，司法解释

把最后的解决方式放在了合同解除上。因为在所有的补救办法无

效的情况只有使合同归于消灭，才能最终解决当事人之间的争

议。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品

房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用

权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售

合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记

手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变

更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

在实践中，按照房地产登记管理机关的要求，买受人作为产

权登记申请人，应当在提出申请时提供以下文件：（1）产权登记

申请人的身份文件；（2）填写房屋所有权登记申请表和审批表；

（3）商品房交易审批表；（4）国有土地使用权证书或者其他证明

文件；（5）建设工程规划许可证或者建筑许可证；（6）施工许可

证；（7）房屋竣工验收证书和其他与房屋竣工验收有关的消防、

环保部门的验收文件；（8）商品房买卖合同；（9）预售（现售）

许可证；（10）商品房买卖合同备案证明书；（11）办理产权登记

备案表；

上述登记文件中，除第（1）（2）（3）（8）以及契税完税凭

证应当由买受人提供外，其他登记资料均应当由开发企业提交，

开发企业不能在规定的时间内提交上述资料，应当承担违约责任；

按照本司法解释规定，如果买受人因此在上述办证时间结束后的

一年内仍然不能提供登记所需文件，应当按照本条解释承担合同

解除的责任。出卖人应当承担的民事责任，属于违约责任，应承

担买受人因此造成的全部损失或者按照双方约定承担责任。如果

不能办理产权登记的原因是由于出卖人存在本解释第八条、第九

条规定的情况，出卖人应当按照上述规定承担赔偿责任。