监理合同管理工作方法

6合同管理工作方法

6.1合同管理的原则和任务

6.1.1合同管理的原则

工程建设中的各类合同是保证工程建设各种需求的法律文件，合

同执行的好坏，影响到工程建设是否顺利的重要因素。而合同执行的

优劣也需要一个公平、公正的环境。

工程监理是保障工程顺利进行并保证各项目标顺利实现的公正

单位。进行合同管理是监理工作的一项重要内容，也是监理单位开展

监理工作的重要依据，因此监理单位对合同管理要时刻、事事树立和

掌握“依法、公正、独立、公平”的原则，要保证各方的权力和利益

不受侵害，更要保证国家和人民的利益不被侵占。

事前预控的原则：监理工程师应采取预先分析、调查的方法，提

前向建设单位和承包单位发出预示，督促双方认真履行合同，防止偏

离合同约定事件的发生。

及时纠偏的原则：发现合同实施中的问题及时用《工作联系单》

通知和督促违约方纠正不符合合同约定的行为。

充分协商的原则：在处理过程中，认真听取有关各方意见，与合

同双方充分协商。

公正处理的原则：严格按合同及有关法律、法规、规定和监理程

序，公正、合理的处理合同其他事项。

6.1.2合同管理的工作任务

协助业主确定本工程项目的合同管理机构。

项目监理机构依据建设工程监理合同的约定进行施工合同管理，

处理工程暂停及复工、工程变更、索赔及施工合同争议、解除等事宜。

项目监理机构应实时监控施工合同执行情况，督促建设单位和施

工单位认真履行相应义务，防止和减少施工合同纠纷的发生。

协助业主处理与本工程有关的索赔事宜及合同纠纷事宜。

按施工合同规定的变更范围，对工程或其任何部分的形式、质量、

数量及任何工程施工程序做出变更或决定，应按变更的审批程序、权

限，核实工程量及单价和价格，经总监、建设单位审批后下达变更令。

对承包人提出的竣工期的延长或费用索赔，应就其中申述的理由

查清全部情况并根据合同规定程序审定延长工期或索赔款项，报业主

批准后发出通知。

审查承包人的任何分包人的资格和分包工程的类型、数量，报业

主批准。

监督承包人进入本工程的主要技术、管理人员的构成、数量与合

同所列名单是否相符，对不称职的主要技术、管理人员，监理工程师

有权提出更换要求。

对承包人的主要施工机械设备和数量、规格、性能按合同要求进

行监督、检查。由于施工机械设备的原因影响工程的工期、质量的，

监理工程师有权要求更换或停止支付。

施工合同终止时，项目监理机构应协助建设单位按施工合同约定

处理合同终止的有关事宜。

6.2合同管理的控制目标

6.2.1通过合同履行的监督、检查，发现合同执行中存在的问题，

并根据法律、法规和合同规定加以解决，以提高合同的履约率，使工

程项目能够顺利的建成。

6.2.2协助业主制定并采取防止索赔措施，以便最大限度的减少

索赔的数量的索赔的影响。

6.2.3注意工程变更对合同的影响，应当对每一份变更进行可行

性分析，防止由此而引起的索赔。

6.3合同管理的工作方法

6.3.1协助业主起草与本工程有关的各类合同，并参与谈判

受建设单位的委托参与工程有关的各类合同，并起草和谈判，这

是监理工程师重要任务。我们要求监理工程师熟悉建设招标和合同管

理方面的有关制度和程序并做好以下有关方面：

掌握国家规定的有关法律法规；

认真学习合同范本中的有关条款；

借鉴以往签订合同中的经验；

熟悉并应用谈判技巧。

学习典型案例认真搞好并弄清每一个合同的各项内容，进行合同

分析，以发现需要解决的问题，对引起合同变化的事件进行分析研究，

以便采取相应的措施。

6.3.2合同跟踪管理

建立合同跟踪管理制度，对签订的合同进行跟踪管理，其主要措

施表现在：按照公司质量体系的要求，合同部每个季度对工程合同执

行情况进行一次跟踪检查。项目监理部每月对施工合同进行跟踪检查。

按照公司信息编码体系要求，对所有合同进行编码控制。分类建立合

同档案、合同目录、编码。根据合同中规定的质量、进度、工程款支

付条款与实际工程质量、进度、工程款支付情况进行比较，逐项审核

执行偏差。通过合同履行的监督、检查，发现合同执行中存在的问题，

并根据法律、法规和合同规定加以解决，以提高合同的履约率，使工

程项目能够顺利的建成。

协助业主制定并采取防止索赔措施，以便最大限度的减少索赔的

数量的索赔的影响。监理人员履行自己的职责，恰当的使用自己的权

力，当好“公正的第三方”，促使合同双方当事人履行各自的义务和

行使各自的权利。特别注意工程变更对合同的影响，应当对每一份变

更进行可行性分析，防止由此而引起的索赔。

6.4协助业主处理相关索赔及合同纠纷事宜

6.4.1主要工作

为了维护业主的利益，保证业主与各方签定的合同顺利进行，避

免索赔事项的发生，应努力做好以下几件工作：

协助业主审查业主与各方签定的合同条款有无含混字句及分工

不明，责任界线不清的地方，索赔条款内容是否明确，为做好索赔预

控创造条件；

协助业主要求有关各方严格按合同办事，以达到控制质量、进度、

投资的目的；

在工程实施过程中，严格控制工程设计变更，尽量减少不必要的

工程洽商，特别要控制有可能发生经济索赔的工程洽商；

对于有可能发生经济索赔的变更或洽商，事先要报告业主，在征

得业主同意的前提下，再签认有关变更或洽商；

在本工程（或分部工程）完成后，进行工程决（结）算，本着“合

理合法、实事求是”的原则，划清索赔界线，处理好索赔争议。

6.4.2费用索赔的提出

施工单位根据合同的有关规定，通过监理工程师向业主索要合同

价以外的费用，作为对自身经济利益损失和影响的补偿。

6.4.3费用索赔的申报程序

施工单位费用索赔的申报程序是：提出费用索赔意向、按月提供

清单、正式上报费用索赔申请三步进行。

提出费用索赔意向

当费用索赔事件刚刚发生或即将发生时，施工单位必须在引起索

赔事件出现后，将其索赔意向书面通知监理部和业主。 施工单位的

书面费用索赔意向通知需阐述原因和保留费用索赔的权利即完成了

费用索赔的意向通知。如果施工单位没有将其费用索赔意向事先通知

监理工程师，而在事情发生一段时间后才给予通知，监理工程师不接

受该项目费用索赔要求。如果施工单位事先通知监理工程师，监理工

程师应调查费用索赔原因，做好记录（这些记录是审批费用索赔时不

可缺少的证据），以及采取必要的措施，避免或减少费用索赔。

征地拆迁延误不是索赔的正当依据，根据风险共担的原则，业主

承担征地拆迁延误造成的工期延误风险，如果影响了关键工程，则应

顺延工期；施工单位则必须承担由于征地拆迁延误而引起的费用增加。

征地拆迁延误事件发生后，监理工程师应指导施工单位及时调整计划，

转移施工机具和人员，使影响程度降至最低。

按期提供清单

施工单位在将费用索赔意向通知监理工程师后，必须按期向监理

工程师提交一份清单，详细说明他认为应得的额外费用以及按监理工

程师的指示所进行的附加工作等，直至费用索赔事件结束。

正式上报费用索赔申请

在费用索赔事件终止后，施工单位必须按合同规定的期限上报正

式的费用索赔申请。正式的费用索赔申请必须填报费用索赔申请书，

并附上费用索赔事件的详细说明、与之相关的费用索赔意向通知书、

有关的函件、图纸、计划表、报告、照片、计量计算、价格分析、试

验室的试验结果等。正式的费用索赔申请应报监理部和业主。如果施

工单位的正式费用索赔申请中没有详细的证明材料，监理部不受理此

项费用索赔或将其退回，要求施工单位补充详细的资料。

6.4.4费用索赔的审批程序

监理工程师在作出费用索赔决定之前，必须取得业主的批准。费

用索赔的审批分专业监理工程师、总监理工程师二级进行。

专业监理工程师主要负责对费用索赔事件的调查、原始资料的收

集及提供初步调查意见和证明；专业监理工程师应在收到施工单位的

费用索赔意向通知后，及时调查费用索赔时间、发生的原因及经过，

做出记录并要求施工单位提供有关资料、记录、数据等索赔时必不可

少的证据。

专业监理工程师提出审查意见报总监审核，报业主并经批准后生

效。

6.4.5费用索赔申报、审批程序框图

费用索赔事件结束

费用索赔事件发生

施工单位将索赔意向通知监理、业主

对索赔进行取证

施工单位按期提供清单

6.4.6处理费用索赔的一般方法

鉴于费用索赔涉及到并非施工单位自身原因或施工单位应承担

的风险所造成的经济损失，所以在处理费用索赔时监理工程师应对施

工单位所申报索赔的发生经过、原因和有关的合同依据以及索赔费用

等诸方面进行详细审查。

搜集资料、做好记录

在处理费用索赔时，监理工程师应首先审查其费用索赔的事件是

否发生、发生的原因是什么、施工单位和监理工程师曾经采取了什么

措施等。

如调查结果证明费用索赔事件没有发生，则费用索赔不能成立；

如索赔成立则应为进一步审查工作做准备。上述调查主要依据监理工

程师的工地记录等原始资料进行。

查证合同依据

经调查施工单位申报的费用索赔事件属实，就应查证合同依据。

根据合同条款并结合技术规范等合同文件的规定，对费用索赔事件的

发生经过、原因作进一步的认证，以证实费用索赔事件是否确实是由

非施工单位自身原因或施工单位应承担的合同风险所致。

计算索赔费用

如果施工单位的费用索赔申请事实成立，且符合合同文件的规定，

就应对施工单位的索赔费用进行审查，通过监理工程师计算确定索赔

的金额。索赔费用的计算包括两部分内容，即数量和费率。

数量的确定

对于施工单位所申报的费用索赔，应利用专业监理工程师的原始

记录，审核其是否有事实依据、是否均与有效的费用索赔有关，应特

别注意施工单位是否将由于其自身管理不善或工作效率低而造成的

费用索赔数量均不予考虑。同时，还要根据监理工程师曾经采取过的

措施，对费用索赔数量作必要的折减，如果监理工程师曾经采取过正

确合理的措施，而施工单位未执行，该措施所涉及的索赔数量也不予

考虑。

费率的确定

监理工程师采用三种方法确定费率和计算索赔费用：即采用工程

量清单中的单价，采用协商费率；按有关票据计算。

采用工程量清单中的单价

对于索赔项目与工程量清单中某项目的性质一致或基本一致的

索赔费用，可采用工程量清单中的单价（扣除利润等费率）或从工程

量清单中有关单价推算出的价格（扣除利润等费率）计算索赔费用。

采用协商费率

协商费率就是在监理工程师的参与下，由业主与施工单位根据建

设部、山东省建设主管部门正式颁布的有关定额或有关标准等共同协

商，采用一个三方均认可的费率来计算索赔费用。

按有关票据计算

在计算索赔费用时，对于一些费用索赔事件发生期间，施工单位

实际直接发生的、且不需要采用费率来计算的费用，可按施工单位出

示的正式票据中的金额进行计算，如水电费、设备的租用费等。

确定索赔

监理工程师在确认其结论后，签发《索赔金额审批表》，并通过

中期支付证书予以支付。

当施工单位不接受监理工程师对索赔事件的决定时，业主可以与

施工单位直接谈判，如谈判不能取得一致意见，项目总监应做调解或

裁决，施工单位不能接受该裁决时，争议只能付诸于仲裁。

仲裁人在合同中事先规定，仲裁必须按仲裁机构的规则和程序进

行，监理工程师只能做为仲裁的证人之一，监理工程师的全部记录都

可做为证词。

6.5工程延期

6.5.1工程延期的提出

在施工过程中，由于各种原因造成施工期的延长。造成工期的延

长有两种情况：

一是由于施工单位自身的原因，造成施工期的延长，称之为工程

延误；

二是由于施工单位自身以外的原因造成施工期的延长，称之为工

程延期。

由于工程延误而导致工期的延长，施工单位在监理工程师的同意

下，所采取加快工程进度的任何措施而增加的各种费用由施工单位承

担。同时，由于工程延误所造成的工期的延长，施工单位还要向业主

支付工程延误赔偿金。

经过监理工程师批准的工程延期所延长的时间则属于合同工期

的一部分。工程竣工的时间，等于标书附录中所规定的时间，加上监

理工程师批准的工程延期的时间。

施工合同规定了工程延期的条件，为监理工程师审批工程延期提

供了依据。凡属下列情况都属于工程延期：

因不可抗力的原因（指六级以上地震、十级以上强风暴、或五十

年一遇以上洪水造成重大破坏的），被迫停工者；

因业主提出变更设计，未能及时提供图纸而不能继续施工者；

因业主责任不能按期提供永久工程用地；

因业主未能按合同规定供应建筑材料。

上述情况发生前和已发生后施工单位应及时通知监理工程师和

业主，并采取积极有效的措施，在监理工程师指导下尽量减少工期延

期的影响。

6.5.2工程延期的申报

根据施工合同条款的规定，在延期事件发生后，施工单位应向监

理工程师和业主提出工程延期的意向。

施工单位在发出意向通知后，向监理工程师和业主提交详细申述

报告，说明造成延期的理由（合同条款的依据）以及有关详细情况，

以便监理工程师及时对延期事件进行研究，但是，当延期事件具有持

续性的影响时，在意向通知发出后，不可能提供最终的详细申报，则

施工单位应按合同规定的时限向监理工程师提交阶段性的详细报告。

延期事件终止后，施工单位在合同规定的期限内，向监理工程师

提交正式的延期申请报告。

6.5.3工程延期的审批程序

监理工程师在作出工程延期决定之前，必须取得业主同意。

工程延期的审批程序

收集资料，做好记录

监理工程师在收到施工单位延期意向后，应做好工地实际情况的

调查和日常记录，收集来自现场内、外和各种文件资料与信息。

审查施工单位的延期申请

监理工程师应分析产生延期的主要原因，并尽快报告业主，积极

协调，以便尽早消除产生延期的影响因素。

为了及时对延期事件作出正确结论，监理工程师在处理延期事件

时，应与业主和施工单位进行协商，广泛听取各方的意见。

按照合同条款的规定，监理工程师收到施工单位要求延期的通知

和提交最后详细资料后，应在28天内会同业主审核并将报经业主批

准确定的延期天数通知施工单位；或要求施工单位进一步补充延期的

理由和证明材料，如果监理工程师在28天内不予答复，并且这种情

况不是承包人的原因造成，则应视为施工单位要求的延期已得到监理

工程师批准。

对于比较复杂的延期事件，监理工程师应成立专门小组进行处理。

批准工程延期的原则

监理工程师审批工程延期应遵守以下三项原则，由所属专业监理

工程师提出审查意见，由总监审核，报业主审批。

符合合同条件

监理工程师审查工程延期，必须符合合同条件，也就是说，导致

拖延工程进度的原因必须是属于施工单位自身以外的原因。如果属于

施工单位自身的原因所造成的任何延误，不能确定为工程延期。

发生延期事件的工程应在关键线路上

发生延期事件的工程部位，必须在关键线路上。工程的关键线路

并不是固定不变的，随着工程的进展和情况的变化，往往影响到关键

线路的变化。监理工程师确定项目是否在关键线路上，是以经过监理

工程师批准的施工单位的施工进度计划为依据。

符合实际情况

批准的工程延期必须符合实际情况。施工单位对于延期事件发生

后的各类有关细节，要做详细的记载，及时向监理工程师提交详情报

告。

监理工程师在延期事件发生后，还需对现场情况进行详细考察和

分析，并做好各类记录。包括：天气、雨量及其它方面的自然条件，

人力、机械设备闲置情况，施工计划能否进行临时调整，以及监理工

程师下达过的有关指令。

6.5.4工程延期的减少或避免

业主需做的工作

应作好前期准备工作，根据施工单位提供的用地计划将工程场地

及时移交给施工单位使用；

加快工程变更设计处理速度，避免因变更设计图纸等导致工程延

期。

监理工程师需作的工作

应在合适的时机下达开工令；

对业主难以按计划提供工程场地的区段，监理工程师应与施工单

位协商，对施工区段的顺序安排（包括设备、人员）作出合理的调整。

监理工程师根据现场情况，指令施工单位先进行发生延期事件的

工程部位以外的其他有条件施工的工程的施工，这样可以减少延期的

时间，也可以减少其它方面的损失。同时监理工程师应对延期事件，

做好工地实际情况的详细调查和记录，收集来自现场内、外的各种文

件资料与信息，合理地计算延期的时间。

6.5.5工程延期的申报与审批程序框图

监理部审核

业主批准

总监通知施工单位

监理工程师初审意见

业主审查

施工单位7天内报延期意向书

是

是否连续 施工单位每隔28天报延期情况报告

否

事件结束后21天内施工单位报最终延期申请报告

延期事件发生

6.6定期对合同实施提出报告

公司要求各监理部每月的监理月报中都应对合同的执行情况进

行总结，总结围绕合同中对工期、质量、投资等方面进行，所以我们

在监理月报中每月都对合同实施情况进行总结，说明哪些条款得到了

履行，哪些条款没有得于履行或履行不彻底，对没有得到履行或履行

不彻底的条款要求在监理报告中找出深层次的原因，如果确认自身原

因造成，必须提出弥补措施，指定项目总监按照弥补措施限期调整，

以防不能履行的条款产生累积，导致整个合同目标无法实现。

如我公司能够中标，我们将严格按照以上要求对合同实施情况，

随监理月报报业主。另外，由于该工程体量较大，也是重点工程，所

以中标后，我们将在以上要求的基础上每季度进行合同履行的季度总

结，年终进行合同履行的年终总结，并将总结情况一并报业主。

6.7违约与保险

6.7.1违约

根据施工承包合同认定业主违约。监理工程师收到承包人因业主

原因提出的部分或全部中止合同的通知后，应尽快深入调查，搜集掌

握有关情况。

根据施工承包合同认定承包人违约和进行处理。

6.7.2保险

监理工程师根据合同有关规定，从以下几方面对承包人的保险进

行检查：

保险的种类应与合同规定相符；

保险的数额，应与实际价值相符；

保险的有效期，应不少于合同工期或修订的合同工期；

保险单及保险费收据，业主应按合同规定提供给监理工程师。

落实保险

当监理工程师确认项目工程未在合同规定的时间内按合同规定

的内容投保时，应采取如下措施：指示承包人尽快补充办理保险；承

包人拒绝办理时，通知并建议业主补充办理保险；保险最终由业主补

充办理的，监理工程师应签发扣除承包人相应费用的证明。如果业主

也未补办，监理工程师应书面通知告诫承包人和业主由此可能带来的

危害，并督促其尽快办理保险。

6.8合同管理控制的承诺

认真搞好并弄清每一个合同的各项内容，进行合同分析，以发现

需要解决的问题，对引起合同变化的事件进行分析研究，以便采取相

应的措施。

建立合同跟踪管理制度，对签订的合同进行跟踪管理。

维护业主的利益，保证业主与各方签定的合同顺利进行，避免索

赔事项的发生。