常见的房屋租赁合同纠纷

常见的房屋租赁合同纠纷

1、因房屋租赁合同解除而致次承租人不能继续使用房屋租

赁物的损失，应由谁承担违约责任?

由于出租人并未直接与次承租人形成房屋租赁关系，根据合

同相对性原则的要求，次承租人只能向转租入主张违约责任或损

害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。

2、经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，

出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个

房屋租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立房

屋租赁关系?

一种观点认为，次承租人无过错且要求继续房屋租赁，而出

租人行使合同解除权的，在做出租人与次承租人建立房屋租赁关

系的调解工作无效的情况下，只能两个房屋租赁合同同时解除。

对两个合同解除的.后果，原则上都应予以处理，但当行使释明

权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个房屋租赁合同解

除的后果可不予处理。对解除两个房屋租赁合同的后果处理，除

明确由次承租人返还出租人房屋租赁的房屋外，对违约责任及装

潢损失的赔偿，则根据两个房屋租赁合同中的约定处理。

另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人

无过错且要求继续房屋租赁的，从保护次承租人的利益出发，可

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判明次承租人直接与出租人建立房屋租赁关系。我们认为，房屋

租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合

同将因此而处于履行不能的状态。但原房屋租赁合同与转租合同

毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他

继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合

同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

3、原房屋租赁合同解除而产生的纠纷，次承租人作为案件

的第三人，要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢

损失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?

次承租人作为案件的第三人，一般情况下属于无独立请求权

的第三人，不具有诉讼被告的地位，因此，无论其提出什么主张，

都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑，如果次承租人提出此

类主张的，可以在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原房屋租赁合

同解除纠纷合并审理。同时，另行诉讼属于新的诉讼，应当收取

诉讼费。

4、房屋租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租

人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何

计算?

房屋使用费参照数额一般有房屋租赁合同的租金、转租合同

的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准

之一主张房屋使用费的，应当支持。

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