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2023年11月11日发(作者：)
购房合同的考前须知2023版
购房合同的考前须知2023版。
一、 如何订立合同条款
然而，如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件
令购房者头疼的事情。因为，购房者虽然希望尽可能地维护自
己的权益，却不知到底该从哪下手；而开发商为了减少费事，
却会尽力利用自己的经历与知识，把合同条款写得对其有利。
那么，购房者该如何来订立商品房买卖合同呢？
商品房买卖合同按其内容，可分为双方义务和违约责任两
大块。对开发商而言，其主要义务包括：房屋面积、质量、配
套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限
等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明：
面积条款：近期以来，由于相关法律法规和司法解释的出
台，因面积总数而引起的纠纷已经有明确、标准的处理方法，
但因公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范
围内的情况又时有发生。为防止这一情况的发生，对于面积差
异的处理，购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协
商好解决方法，如：公摊面积超过多少比例，购房者将对超出
局部不予付款；户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如
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何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑
面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面
积局部为共有产权。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中
约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的大小，并约定建筑
面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面
积均发生误差时的处理方式。
周边环境和配套设施条款：在签订合同时，尽可能将售楼
广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同，如开发
商不配合，也一定要尽量争取将自己看重的几项内容，如楼下
的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书
面约定；假如开发商不肯将其写入条款时，就很可能不会提供
这些内容。这时，消费者就应掂量一下，是否值得购置此房产
如有开发商约定：不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情
况，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平。再如，其他
非甲方所能控制的延误来由〔如：不受甲方控制之情况如出入
道路污物处理系统，水电力供给系统及其他主要设备之问题引
起的建筑受阻等其他原因〕。按此约定，假如承包商偷工减料
被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。
所以，应当尽量明确按照法律的规定来约定不可抗力的范围。
二、违约责任应当明确
合同开发商与购房者的违约承当的责任应当是对等的。开
发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不严格订立权利
义务不对等的合同。因此，希望购房者在签订合同时，一定要
注意开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有的
责任。条款对双方的权利义务作出约定之后，仅仅是完成了合
作出规定时，一定要看清楚合同中是否已约定处理方法，约定
的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定不能怎样、应
该怎样，却没有约定处理及赔偿的详细方法。
第二，违约责任一定要约定得详细、详细、明白。包括：
违约责任的起算点、违约金的计算方式、争议的解决方式等。
如质量条款就可以作如下约定：甲方交付商品房的质量和设备
如不符合国家有关规定和甲方的承诺，甲方负责给予更换或调
整。更换或调整的商品房或其设备应符合国家有关规定，且符
合甲方的承诺或到达甲方承诺设备的同等品质。因甲方交付的
商品房及其设备存在严重质量问题，致使乙方遭受人身或财产
的损失，甲方对乙方的直接损失承当赔偿责任。对于商品房内
部各部件的保修期约定，以甲方出具的《住宅质量保证书》为
准。保修期内，甲方有义务自行或委托第三方应乙方的要求进
展保修效劳，维修人员应在乙方发出通知后24小时内到达现
场，在条件允许的情况下尽____除故障。如甲方未按合同约定
履行保修义务，乙方有权自行委托别人维修，由此所产生的一
金，那么尽可能按《合同法》规定的标准，约定在购房款总额
的20％以内。
三、对房地产开发商进展资格审查
商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买
方来讲，风险较大。因此对房地产开发商的选择尤为重要。资
质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商老实守信
度一般来讲不用置疑，并且其售后效劳、严格执行合同方面都
较为良好。现实情况是，因房屋所处位置、小区的规划、楼盘
设计较好等方面的原因，买房者急于买方而导致开发商的房子
供不应求，很容易无视开发商的资质审查，这对买房者存在极
大的风险。因此，提醒广阔购房者，在该种情况下，一定要理
解一下开发商近几年的开发工程，认真查阅开发商的销售答应
文件。审查《商品房预售答应证》或开工验收合格证明和出售
答应证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、工程名
称、栋号、层数、用处、套数、面积等信息与所购置的房产是
否相符。
假如很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何违约都应
在协议中设定赔偿条款。假如开发就商品房开发规划范围内的
房屋及相关设施所作的说明和许诺内容详细确定，并对商品房
买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为
要约。该说明和许诺即使未写入商品房买卖合同，亦应当视为
合同内容，当事人违背的，应承当违约责任。
五、理解商品房是否设置了他项权利
购房之前应理解开发商预售的商品房或现房是否设定了抵
押等他项权利，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不
履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权恳求人民
法院对抵押物进展拍卖、变卖而优先受偿。购置已经抵押的商
品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的费事，对已经抵押
的商品房最好不要购置。假如不清楚你所购置的商品房是否抵
押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。
六、注意商品房的计价方式
房地产开发商应当按照批准的规划、设计建立商品房。房
地产开发工程标准方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变
更。但是，由于商品房建立周期较长，开发过程中市场情况可
能发生变化，开发商对原有设计方案进展修改、调整。当事人
为保护自己的权益，一定要填写此条，即开发商不得擅自变更
房屋的建筑设计，假如开发商确实需要变更，并且变更对购房
者有利，购房者可以同意变更，但开发商要获得城市规划管理
部门的批准，并在一定期限内与购房者签订补充协议。
八、一定要开发商提供正式合同文本和____。
正式的商品房买卖合同和商品房____是你在房地产管理机
关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商
品房所有权登记和颁发房产证时要求的。所以作为购房人应当
注意房地产开发商所提供的合同文本是否为河南省工商行政管
理局和河南省建立厅监制的正式合同文本，对于正式文本中没
有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地
产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房____，而
不能用普通的收据代替。
九、开发商违犯诚信的惩罚
开发商具有以下五种情形之一，导致合同无效或者被撤
销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损
失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责
任：
〔一〕成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者
提供虚假商品房预售答应证明；
〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补
偿安置房屋的事实；
〔四〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将
该房屋抵押给第三人；
〔五〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给
第三人。
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购房合同的考前须知 一、 如何订立合同条款
然而，如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件
令购房者头疼的事情。因为，购房者虽然希望尽可能地维护自
己的权益，却不知到底该从哪下手；而开发商为了减少费事，
却会尽力利用自己的经历与知识，把合同条款写得对其有利。
那么，购房者该如何来订立商品房买卖合同呢？
商品房买卖合同按其内容，可分为双方义务和违约责任两
大块。对开发商而言，其主要义务包括：房屋面积、质量、配
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套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限
等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明：
面积条款：近期以来，由于相关法律法规和司法解释的出
台，因面积总数而引起的纠纷已经有明确、标准的处理方法，
但因公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范
围内的情况又时有发生。为防止这一情况的发生，对于面积差
异的处理，购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协
商好解决方法，如：公摊面积超过多少比例，购房者将对超出
局部不予付款；户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如
何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑
面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面
积局部为共有产权。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中
这些内容。这时，消费者就应掂量一下，是否值得购置此房产
了。
交房条件和期限条款：交房和办理产权登记是开发商最重
要的义务，而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付
了符合约定的房产。因此，合同中就要明确开发商在交房时必
须具备什么条件、何时交房、假如不能按时交付符合条件的房
产，那么应当按日承当万分之几的违约金。在这方面的条款
中，开发商最常用的方法是扩大不可抗力的含义。我国合同法
规定的不可抗力是指：不能预见、不能防止并不能克制的客观
情况。但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围，例
如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的
情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平。再如，
“其他非甲方所能控制的延误来由〔如：不受甲方控制之情况
如出入道路污物处理系统，水电力供给系统及其他主要设备之
义务不对等的合同。因此，希望购房者在签订合同时，一定要
注意开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有的
责任。条款对双方的权利义务作出约定之后，仅仅是完成了合
同目的的一局部。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风
险，并在违约行为发生后对违约方进展制裁，以保护守约方的
合法利益。但假如合同未对违约方的违约责任做出明确、详细
的约定，权利义务条款也就成为一句空话了。从这一意义上来
说，约定合法有效的违约责任条款，就显得比约定双方义务的
条款更为重要。那么，我们要如何约定违约责任条款呢？
第一，要把握一个最重要的原那么：有义务就应当有违约
责任条款。要对每一条款逐一细想、琢磨——当有对开发商的
义务作出规定时，一定要看清楚合同中是否已约定处理方法，
的损失，甲方对乙方的直接损失承当赔偿责任。对于商品房内
部各部件的保修期约定，以甲方出具的《住宅质量保证书》为
准。保修期内，甲方有义务自行或委托第三方应乙方的要求进
展保修效劳，维修人员应在乙方发出通知后24小时内到达现
场，在条件允许的情况下尽____除故障。如甲方未按合同约定
履行保修义务，乙方有权自行委托别人维修，由此所产生的一
切费用由甲方承当。
第三，假如是以违约天数乘以万分之几来计算违约金，由
于开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，
建议购房者要求改为以个人住房商业贷款利率为赔偿标准，以
保护自身的权益。假如是约定按购房款总额的百分比作为违约
金，那么尽可能按《合同法》规定的标准，约定在购房款总额
的20％以内。
三、对房地产开发商进展资格审查
商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买
方来讲，风险较大。因此对房地产开发商的选择尤为重要。资
质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商老实守信
度一般来讲不用置疑，并且其售后效劳、严格执行合同方面都
较为良好。现实情况是，因房屋所处位置、小区的规划、楼盘
设计较好等方面的原因，买房者急于买方而导致开发商的房子
大的风险。因此，提醒广阔购房者，在该种情况下，一定要理
解一下开发商近几年的开发工程，认真查阅开发商的销售答应
文件。审查《商品房预售答应证》或开工验收合格证明和出售
答应证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、工程名
称、栋号、层数、用处、套数、面积等信息与所购置的房产是
否相符。
四、审慎对待商品房的宣传广告
目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人
又大多是先从广告中理解房屋的大致情况的。但你千万不要把
宣传广告与商品房合同划等号。一般的商品房销售广告和宣传
资料为要约邀请，但凡宣传广告和开发商口头承诺的东西，你
假如很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何违约都应
在协议中设定赔偿条款。假如开发就商品房开发规划范围内的
房屋及相关设施所作的说明和许诺内容详细确定，并对商品房
买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为
法院对抵押物进展拍卖、变卖而优先受偿。购置已经抵押的商
品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的费事，对已经抵押
的商品房最好不要购置。假如不清楚你所购置的商品房是否抵
押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。
六、注意商品房的计价方式
商品房销售时，根据双方约定，既可以采用按套〔单
元〕、套内建筑面积计价，也可以采用按建筑面积计价。不同
的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而
产生被欺骗的感觉。但这个责任又不能归结于开发商，因此，
在细节上注意很重要。
七、注意规划、设计的变更
房地产开发商应当按照批准的规划、设计建立商品房。房
地产开发工程标准方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变
更。但是，由于商品房建立周期较长，开发过程中市场情况可
能发生变化，开发商对原有设计方案进展修改、调整。当事人
为保护自己的权益，一定要填写此条，即开发商不得擅自变更
房屋的建筑设计，假如开发商确实需要变更，并且变更对购房
者有利，购房者可以同意变更，但开发商要获得城市规划管理
正式的商品房买卖合同和商品房____是你在房地产管理机
关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商
品房所有权登记和颁发房产证时要求的。所以作为购房人应当
注意房地产开发商所提供的合同文本是否为河南省工商行政管
理局和河南省建立厅监制的正式合同文本，对于正式文本中没
有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地
产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房____，而
不能用普通的收据代替。
九、开发商违犯诚信的惩罚
开发商具有以下五种情形之一，导致合同无效或者被撤
销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损
失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责
任：
〔一〕成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者
提供虚假商品房预售答应证明；
〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补
偿安置房屋的事实；
〔四〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将
该房屋抵押给第三人；
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〔五〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给
第三人。
签订购房合同考前须知
第一项：关于五证
陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋
可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几
期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能获得
房产证甚至导致购房合同无效。
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