房屋买卖合同纠纷种类及处理方法

房屋买卖合同纠纷种类及处理方法

房屋买卖合同纠纷种类及处理方法

在一些房屋买卖中，签订合同的主体合法，双方对合同本身无异

议，而在实际履行中往往发生纠纷，主要种类如下：

1、因房屋或房款的交付发生纠纷。

在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间，

但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方

要求对方先交付房屋和房屋产权证，而另一方要求先付清房款。双方

各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的情况不同，

往往产生异议，往往是各说各的理。

2、因对合同的履行是否合适即是否适当发生纠纷。

在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋，包括交款的

时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装

璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。

如在一起房屋买卖中A公司向B公司出卖正在开发建设的一栋大厦的

四层，双方约定：总价款900万元，合同签订后先付600万元，交房

前付200万元，交房后再付100万元。迟延付款或延迟交房均需承担

违约责任，逾期一日，违约方向对方支付相当于上述房款价格0.3%的

滞纳金。合同签订后B公司向A公司交付800万元，A公司向B公司

交付了大厦四楼毛坯房但没有任何峻工及验收合格手续。B公司向法院

起诉要求A公司交付房产相关手续并起诉其承担违约金;A公司辩称自

己已经完全履行了交付义务，并反诉B公司违约，迟延交付房款，应

该立即交付100万元并承担违约金。法院审理后认为，A公司与B公

司所签订的合同合法有效，双方应该全面履行。但在本案中A公司虽

然交付了房产，但法律上规定的房产，是有合法手续的房产，并不是

只是作为物的房产。其只交付毛坯房，没有交付相关峻工及验收合格

的手续，不具备交付条件，不能认定为已经交付了房产，当然也不能

认定其全面履行了合同。A公司只是实际履行了合同，并非适当履行

地履行合同，属于违约行为，应承担违约责任。因为在合同中约定了

A公司在交付房产后B公司才交付最后的100万元，因其履行合同不

适当，不能认定为真正交付了房产，因而无权要求对方交付100万元。

3、因一房二卖发生纠纷的处理。

现实生活是丰富多彩的，在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是

多种多样的。由于各种不同的原因，一房二卖甚至一房多卖的情况也

屡见不鲜。

(1)由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种情况多是房屋的产权

人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利，或者是卖房方是法

人单位，法定代表人和具体工作人员工作上联系有失误，重复卖房所

致。比如一家要卖房，夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合

同，甚至交付了定金。在这种情况下应该考虑以下因素：

A、首先应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人谁是真正的产

权人或者谁真正能够代表产权人，如果二人的地位不同，那么应该认

定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或非法定代表人

所签订的可以撤销。

B、如果出卖人均为产权人或有权代表人在同等条件下可以在买房

人之间达成谅解，由买房人协商由谁自愿放弃购买权。但放弃的一方

有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同，可以由出卖方进行选

择，根据卖房获利情况决定，但要承担对另一方违约的责任。

(2)由于卖房方的故意造成的一房二卖。有些一房二卖是卖房人的

人在收取了他卖房款后，又以占有他人的财物为目的与第二人或者是

第三人签订合同，意在骗取他人购房款或者定金，数额较大的构成诈

骗的犯罪，应以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告，法院也

应该对这类案件进行移送。

(3)如何处理已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中，

如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果有的已经办理了

产权转移登记，即已经办了产权证照，那么，就不能简单地以签订合

同的时间顺序去确定支持谁了。因为证照的办理具有产权转移的公示

作用，一般情况下法院在这种房屋买卖民事案件的审理中不能用判决

的方式去变更所有权。而应该认定该买卖关系已经成立，而没有办理

产权证照的只能按照违约处理。由违约方承担双倍返还定金或者赔偿

损失。当然，如果房产证照是违法地通过私人办理的，没有经过正常

的`办照程序，利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请，申请房

产部门撤销错误发放的证照，如果行政机关不撤销或者是不作为，当

事人可以向法院起诉。

因房屋质量问题发生纠纷的处理

宅楼确实存在瑕疵，影响居民正常生活，且造成一定经济损失，有责

任和义务对存在的质量问题妥善处理，按照建筑工程质量标准进行修

缮，并对因房屋质量问题而造成的损失予以补偿。遂判决卖房单位在

60日内对黄某住房按照住房建筑工程质量标准进行修缮，以房屋质量

检验部门验收合格为准，并赔偿因装修房屋造成的损失5000元。黄某

不服上诉。二审法院委托建筑工程质量监督站对房屋进行质量鉴定，

结论为房屋防水部分工程及室内横墙墙体部分工程不合格。有关建设

主管部门答复该部分属于房屋主体部分之一。《城市房地产开发经营

管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结

构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，

确属主体部分质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，

房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。于是，二审法院判决购房人

于判决生效后60日内将房屋返还卖房单位，卖房单位返还购房款5万

元;赔偿购房人经济损失5000元;承担评估费400元，鉴定费800元及

一、二审案件诉讼费。

以上是竞聘上岗演讲的内容。