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2023年11月17日发(作者：)
商品房买卖合同审核本卷须知
房子是百姓安生立命之所，随着经济的开展，越来越多人购
房。而在现实房子买卖中，存在很多买卖诈骗，又因购房涉及的金
额往往较大，因此购房者在交易中应该注意一些细节，以防被不法
骗子设套欺诈，同时可以防止法律风险，减少不必要的纠纷。
购房者购置前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权
是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将
土地使用权抵押给银行贷款进展工程开发。售房时如果开发商隐瞒
此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购
房。
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，
所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许
可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手
续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开
发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土
地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用
权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能
够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产
证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可
以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻
信中介公司的贷款承诺。
1、合同是双方真实意思表示的表达，一旦确定合同就成为双方
共同遵守的准那么，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能
修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者承受。要明
确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本
身是可以进展修改或补充约定的。
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不
能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，
一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质
量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条
款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真慎重
对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的
条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作
的说明和允诺详细确定
《商品房销售管理》第22条及最高人民法院《关于适用(中华
人民共和国担保法)假设干问题的解释》第115条：当事人约定以交
付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方回绝订立主合同
的，无权要求返还定金;收受定金的一方回绝订立主合同的，应当双
倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合
同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费
者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时
双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都
以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况
是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保存的，一旦
有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所
以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。
种协议。从这个层面上讲，认购书中的定金是一种立约定金(订约定
金)。如果因为一方的过错而导致《商品房买卖合同》没有成立的，
另一方可以依据定金条款来追究过错方的违约责任。“如果购房者
在签订购房合同中，出现不属于自己责任的情况，比方：在订立
《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签
合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致《商品房买
卖合同》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完
全可以的。”
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