宁波买房政策
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2023年2月19日发(作者：)宁波市近期房产市场初步分析
（2006年4月）
从2005年底到目前，宁波楼市在成交价格、成交量上
出现了一些波动。由于2005年国家宏观政策的影响，一路
高歌猛进的楼市开始放慢了脚步。2006年新年一始，宁波
楼市的脚步将迈向何方？根据我们所掌握的有关资料，对宁
波楼市进行了初步分析，现将研究结果在此进行全面说明。
一、房价走势分析
1、数据分析
从我们所掌握的有关数据来看，宁波市近期房价走势
如下：
月份一手房成交均价
（元/平米）
二手房成交均价（元/
平米）
2005.125936.615018.94
2006.15810.634951.44
2006.25976.804594.55
2006.35753.235171.27
2、房价推断
》》》房屋均价预测
从上表数据分析，采取加权平均方法，我们能够基本
预测，宁波市目前主城六区的一手商品房均价水平为：
5869.3175元/平米。价格浮动范围在：100元/平米——300
元/平米。
这一均价水平与在06年4月初举办的“第四届家博会”
上调查统计的市民预期价格比较接近，并略低一些。从此次
博览会的调查显示，宁波市民最认可房价：每平方米6000
元内。
》》》房屋价格走势
从房价均值的分析结果来看，宁波市目前的房价呈现
出下列特征：房产市场处于微妙的盘整期，市场正走向成熟，
回归理性。整体价格呈现小幅度下降趋势，但已经基本稳固，
市场价格已经回归到百姓预期价格水平范围内，价格将不可
能出现大幅度的上涨或者下跌。
》》》房屋价格平稳的因素分析
从上述价格分析，我们认为形成目前这种市场现象的
因素要紧有几点：
——国家政策影响，通过一年的调整，宁波楼市价格
逐步回落到正常的价格范围内，与市民预期价格基本相符，
房价开始呈现比较稳固的特点，小幅度价格下降属于正常的
政策影响结果。
——楼市供应相对充裕，市场预期相对下降。这种情
况，造成购房者选择有空间加大，不急于下单，一定程度上
造成部分开发商急于回笼资金，采取降价、促销优惠等策略，
导致整体房价呈现小幅度下降。
——市场正处于盘整期。从价格反映来看，消费者比
较理性，市场正逐步走向成熟，与稳固。另一方面，受国家
宏观政策影响，及整个长三角楼市的波动影响，宁波楼市目
前处于比较平稳的过度期间，房价短时间内的大幅度上涨不
太可能出现。
二、销售成交量分析
1、数据分析
从我们所掌握的资料来看，宁波主城六区近期的成交
量统计如下：
月份一手房成交量
（套）
二手房成交量（套）
2005年
12月
19511554
2006年11083840
月
2006年2
月
9061056
2006年3
月
19221953
2、成交指数
》》》房屋销售量分析
从上述表格统计数据分析，近4个月来宁波主城六区
一手房平均成交量：1465套/月。其中05年12月到06年
2月成交量急剧下降，于3月分突然上升，积聚放量，变化
十分明显。
》》》房屋销售趋势预测
从现有数据统计来看，宁波楼市未来趋势将呈现如下
可能情况：市场逐步回暖，随着价格的的逐步回落并稳固，
与诸多现房、准现房的不断出现，销售量将呈现上升趋势，
楼市将进入一个比较稳固的销售状态。
》》》房屋成交量急剧上升的因素分析
——二手房成交量的急剧上升，要紧由于宁波市部
分拆迁项目启动的影响，促使二手房交易量开始出现一定幅
度的回升；
——被宏观调控拉长的楼盘销售周期，让部分楼盘
进入准现房、现房销售，一定程度上促进了消费者快速下单
的原因；
——1、2月分成交梁下降要紧与春节有关系，一定
程度上影响了人们下单时间；
——房地产的宏观调控政策，使市场需求从去年5
月以后一直处于压抑状态。为打破供需对峙的僵局，开发商
开始在价格、品质、服务等方面主动迎合消费者，再加上房
价在涨幅逐步回落后已基本坐稳，促使结婚、拆迁、外地人
落户等刚性需求在春节过后走出观望，集中入市。而市场人
气的上扬，又进一步带动了消费信心回升，形成了相互强化
的效应。
三、消费者需求分析
1、购买因素分析
从我们所掌握的资料来看，根据4月家博会议的调查，
宁波市民购房意向呈现如下特点：
表一：购买原因调查
购房因素所占比例
改善居住条件36.4%
结婚用房27.6%
15.5%
为子女购房10%
来甬工作购房10%
投资或者出租5.4%
点评分析：从上述调查数据统计分析，国家宏观调控
效果明显，自住型需求成为主流，其中一改善居住条件与结
婚用房最多，总体比例高达64%。
2、购房时间分析
从我们所掌握的资料来看，根据4月家博会议的调查，
宁波市民购房预期时间呈现如下特点：
表二：购房时间
预期购房时间所占比例
现在买35.1%
一年内35.6%
两年内15.1%
三年内13.4%；
暂无购房考虑14.2%
点评分析：“打算现在买”与“打算一年内买”的被
访者所占比例高达七成。这一定程度上说明目前宁波自住性
需求潜力巨大，而且有相当一部分需求显得比较急迫。相信，
通过一年多来的调控压制，这些潜在需求将在今年至明年下
半年，会得以释放，需求与成交将有望持续回升。
3、户型面积需求分析
从我们所掌握的资料来看，根据4月家博会议的调查，
宁波市民对户型的需求呈现如下特点：
表三：面积需求调查
需求面积所占比例
80至100平方米37%
100至120平方米27.7%
60至80平方米19.1%
120至140平方米11.5%
60平方米下列4.7%
点评分析：80——120平米的户型将成为未来需求主
力，功能舒适完善、性价比高、面积适中的自住型楼盘将成
为核心需求产品。
4、价格承受能力分析
从我们所掌握的资料来看，根据4月家博会议的调查，
宁波市民对价格的承受能力呈现如下特点：
表四：可承受价格
可承受价格（元/平米）所占比例
5000-6000元37%
5000元下列26.9%
6000-7000元均价26.4%
7000-8000元7%
8000元以上2.64%
点评分析：在自住型购买的影响下，6000元/平米及以
内的价格最受欢迎，单套总价在50～70万元/套的房源将比
较畅销。
5、产品类型的选择
从我们所掌握的资料来看，根据4月家博会议的调查，
宁波市民对产品类型的选择，呈现如下特点：
表五：产品类型选择
产品类型所占比例
小高层37.8%
多层36.1%
高层12.2%
别墅7%
点评分析：市民对小高层、高层已经逐步同意。多层依
然是人们比较喜爱的产品类型。从此看出，人们在购买房屋
时，对居住的便利性是最看中的，由于高层住宅通常都在市
中心区域。
6、地段选择性分析
从我们所掌握的资料来看，根据4月家博会议的调查，
宁波市民对地段的选择，呈现如下特点：
表五：地段选择
区域所占比例
江东区36.9%
江北区22.7%
海曙区16.3%
鄞州中心区9.9%
东部新城9.4%
其他5.2%
点评分析：江东区是未来宁波城市进展的主方向，自是
受到很多市民的青睐。江北区人气渐旺，可见很多市民对这
一地块的前景看好，这要紧由于建设商业文化中心与130公
顷宁波市奥林匹克中心的规划与杭州湾跨海大桥通车之后
的利好因素，特别是一些外地大牌开发商的进入，吸引了很
多人气。鄞州区、及东部新城鉴于目前交通等配套设施的原
因，要热起来还会有段时间。
四、宁波房地产市场整体趋势分析
根据上述从市场价格、消费者调查分析、与近期成交情
况的分析，我们对整个宁波房地产市场的趋势，分析如下：
1、市场竞争将更加猛烈，产品细分，品牌开发成趋势
从上述多方面的数据分析，与近期宁波市场成交产品及
楼盘分析，在市场供应量增加、产品日趋同质化日益严峻，
市场逐步恢复理性的情况下，产品细分，品质化开发成为今
后的要紧趋势。从亲亲家园、万达广场等项目的热销、提价
上就能够看的出来。要求开发商在产品细分上变得更加细
致，才能集中精力做好一、两种产品，力求做出来的都是精
品，这样的产品在市场上才具有更强的竞争力。
2、市场逐步回暖，走向成熟理性，趋于稳固期，价格
逐步回落理性，不可能有大幅度的升跌
3、自住型需求成主流，一年内需求旺盛
从上述多项数据分析，宁波楼市自住型需求成主力，中
小户型成主流，高性价比最受青睐。从购房需求意向与实际
成交的户型，可看出：单套面积在80～100㎡、单价在6000
元下列的房源最受欢迎，7000元/㎡的单价是到坎。从单套
总价上来看，50～70万元/套的总价是普通购房者最能同意
的总价范围。说明“中等有用户型”成了普通购房大众所需。
4、量升价平成为甬城房地产市场的要紧特征
从2006年前三个月的成交数据来看，本市三区住宅交易
量呈逐月递增的趋势，房价并没有因交易量的增加而攀升，
2006年市三区二手住宅房价格处于一个比较平缓，略有小
幅波动的局面。估计这些情况也跟国家鼓励自住型的住房消
费政策主调有关，加之银行方面也传出利好消息，纷纷降低
首付门槛，并推出房贷新品。
5、地段好，综合品质高、越接近现房的楼盘卖得越好
从近期“春江花城”、“BOBO城”、“亲亲家园”等地
段好，品质好，品牌开发的楼盘热销能够看到，销售形势好
转的是那些地段、价格、品质、品牌与服务综合指数较高的
楼盘，一些定位不准或者性价比不高的楼盘依然步履艰难，
完全不一致于过去那种让开发商皆大欢喜的火爆。高品质，
趋近现房的产品逐步成为促进人们快速下单的要紧因素。
6、未来供应量仍然巨大，竞争依然猛烈
宁波楼市的供应量还将继续增长。根据宁波楼市有关机
构调查，老三区与鄞州区可供商品住宅估计将在400万平方
米左右，供大于求的状况短期难以逆转，商品住房空置率仍
存在快速上升的可能。
7、消费者更加理性，对楼盘综合品要求更高
目前，随着可选楼盘的增加，消费者可货比三家，对楼
盘的综合品质要求更高，消费者更加理性，要求房产商不仅
要拼价格、地段，更重要的是拼楼盘品质与后期服务等。
8、鄞州、江东两区块，认知度高，升值潜力大
2006年前三个月商品房销售金额区属分布表
海曙
区
江东区江北区鄞州区北仑区镇海区
一
月
6.73%15.37％15.55％31.65％25.98％4.73％
二
月
6.73%37.74％11.66％34.17％4.39％5.31％
三
月
7.12%29.64％21.99％34.53％4.59％2.12％
2006年前三个月二手房成交区属分布表
海曙区江东区江北区鄞州区北仑
区
镇海区
一
月
25.49%29.3%6.85%23.86％1.01%13%
二
月
22%22.73%7.83%19.06%2.43%25.95%
三
月
28.01%36.52%10.52%17.13%2.78%4.24%
2006年前三个月商品房成交量较大的三个区块的成交套数
北仑鄞州镇海
一月364套396套55套
二月86套405套58套
三月183套680套55套
通过对上面三个表中的数据进行分析能够得出鄞州区、江东
区在商品房销售总量及二手房的成交量都明显高于其他各
区，说明该区块在本市的认知度较其他区块高，同时也说明
这两个区块，升值潜力较大。