南京商场排名
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2023年2月18日发(作者：)读懂商业百年史，了解南京这座城
城市是⼯商业聚集发展的产物，商业是推动城市繁荣的关键⼒量。
200年来，伦敦、巴黎、法兰克福、⽶兰、纽约全球城市领导者地位的形成；100年来，东京、新加坡、⾹港、上海在
亚太和全球格局中的地位；30年来，北京、上海、⼴州跻⾝世界级城市，都是以其商业价值、商业品质、购买⼒和对全
球消费市场的贡献作为依托。
“若想了解⼀座城市，请先看看它的商业”。从某种意义上看，有什么样的商业就有什么样的城市，有什么样的商业⽂明
就有什么样的城市⽂明。两者息息相关，相辅相成。
南京，不仅是六朝古都和历史⽂化名城，更是“商家必争之地”。作为久负盛名的“中华第⼀商圈”，南京连续多年⼊选福布
斯“中国⼤陆最佳商业城市”榜单。⽆论商业规模、品质还是商场销售业绩，南京排名均在国内前列。
城市能否持续繁荣，离不开商业载体的迭代进化。从最早的“中华⽼字号”百货商店开业，到第⼀家真正意义上的购物中
⼼出现，南京⽤了整整六⼗年。从时尚购物中⼼迈⼊⼤型商业综合体（SHOPPINGMALL）时代，南京⽤了⼋年。
直⾄今天，这座城市的商业还在不断地⾃我更新、进化、蜕变、乃⾄重⽣。并且出现了⼀批具有号召⼒的“商业航母”。
它们不断满⾜民众消费需求的同时，也在扮演着“城市第⼆客厅”和“⽣活主场”的⾓⾊，见证南京的繁华变迁。
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传统百货时代
1852年，世界第⼀家百货公司在法国巴黎诞⽣。这也意味着⼤规模综合零售商场正式登上舞台，并由此掀起⼀场改变⼈
类消费⽅式的⾰命。
在国内，由于地域的差异，百货商场这种“新⽣事物”在南京出现时间较晚。从1917年开始到1935年，当时的“魔都”上海
早已拥有新新，永安，先施百货“三巨头”。⽽作为中华民国⾸都的南京，还尚未有⼀座⼤型商场开业。
在商业起跑线上显然“慢了半拍”的南京并不⽢⼼，在⼀批决⼼开创南京现代零售业先河的有识之⼠多⽅筹措之下，南京
⾸家⼤型百货公司正在紧锣密⿎地孕育着。
关于它的名字，相信各位“⽼南京”都猜到了——中央商场。
1936年1⽉10⽇，上海最⼤百货商场“⼤新公司”（上海第⼀百货商店）开张营业。两天后的1⽉12⽇，由32位社会名流
和爱国⼈⼠发起创建的南京中央商场开业，引发全城轰动。南京终于拥有了第⼀家⼤型综合商场，并迅速成为华东第⼆
个商业核⼼城市。
1966年在特殊时代背景下，南京中央商场更名为⼈民商场，并延续这⼀名称⾄1992年。在改组成⽴南京中央商场股份
有限公司后，恢复了“中央商场”的百年⽼字号店名。
1999年，为了适应现代商业发展的需要，中央商场将历经63年历史的⽼营业楼拆除，启动三期⼯程，兴建现代化的新
商场⼤楼。堪称南京商业的“⼤事件”。
在经过多次外⽴⾯翻新改造、内部装修升级以及业态调整后，“宝⼑未⽼”的中央商场最终形成营业⾯积超过5万平⽅⽶
的“巨⽆霸”，很长⼀段时间内稳坐“南京最⼤百货”头把交椅。
可以说，伴随南京⼈⾛过近⼀个世纪的中央商场，它经历的每⼀次转型和发展都在讲述着南京商业进阶的历史和故事。
除了中央商场，南京⼈同样怀有深厚感情的还有另⼀家“⽼字号”新百。
南京新百的最早前⾝叫“中国百货公司南京市公司”，成⽴于1952年，全名是“中国百货公司江苏省分公司南京市公司”。
1957年，其下设的新街⼝门市部改了名，叫做“南京市百货公司新街⼝商店”。也就是今天⼈们简称的新百。
作为后来者，新百花了22年争得了与中央商场并⽴的地位。伴随着经济体制改⾰，新百与中央商场也共同经历了股份制
改⾰与重组的过程。1993年9⽉，新百成为南京第⼀家上市公司，并跻⾝中国⼗⼤百货之列，⼀跃成为南京商业的“领头
⽺”。
1997年新百新⼤楼落成后，新街⼝⼏乎可以被看做是属于新百的时代。当时的南京⼈从未见过购物环境如此敞亮的商
场，营业员和管理⼈员统⼀着装，每天上午开门后就沿着过道⼀字排开，⾯带微笑⿎掌欢迎顾客的到来。
2000年之前，中央、新百和莱迪构成了新街⼝的“三剑客”。2002年后⼤洋百货也加⼊进来，为商圈增加了年轻时尚的⽓
息。不⽌是南京⼈，很多在南京上⼤学的学⽣也经常来新街⼝转悠，在中央、新百逛逛。买点⼩东西、⼩玩意，回家的
路上也能哼着歌。要是在商场打折期间买到⼀件中意的新⾐服，就别提有多⾼兴了。
从90年代⾄21世纪初期，堪称是南京百货商场爆发的“黄⾦时代”。⽼牌商场如中央门的南京商厦、太平南路上的太平商
场皆是⼈头攒动。知名的“新⾯孔”如2000年开业的⾼档百货东⽅商城（新街⼝）、2005年开业的苏宁银河百货（⼭西
路）、2008年开业的南京⼋佰伴（湖南路）等，如⾬后春笋般在各⼤商圈出现，呈现多头并举之势。
但是，也就是在这个时期。传统百货公司的⼀些弊端也陆续暴露：陈旧⽽缺乏活⼒的经营管理⽅式，购物环境的体验感
不⾜，零售业态占⽐过⾼，品牌同质化严重等，造成消费者的“客群粘度”及消费冲动下降。与此同时，全新的购物中⼼
模式开始⼤受欢迎。南京的⼤批传统百货，⼏乎不可避免地⾯临着新兴购物中⼼带来的巨⼤冲击。
2
购物中⼼时代
1996年，是值得载⼊南京商业史册的年份。也就是在这⼀年，南京第⼀家真正意义上的购物中⼼——新街⼝⾦鹰国际购
物中⼼开业，成为南京城市现代化⾸推之标志性建筑。
⾦鹰国际购物中⼼A座营业⾯积近4.5万平⽅⽶，依照现代化国际商业理念设计、规划和布局，集购物、休闲、餐饮等诸
多服务功能于⼀体。商场以豪华⼤⽓的购物环境、琳琅满⽬的国际名品、完善先进的服务功能，营造出⾼端的消费体
验，成为早期引领南京时尚潮流的购物中⼼范本。
值得⼀提的是，⾦鹰早在90年代规划之初就为⾃⼰留下了进化空间。2014年4⽉，⾦鹰B座开业，与A座⽼楼通过空中
连廊“合体”，共同组成了总营业⾯积超过11万平⽅⽶的“⼀站式全⽣活中⼼”。
从单纯的零售类购物中⼼，到全新概念提出的全⽣活中⼼，⾦鹰通过引⼊国际影院、餐饮美⾷、亲⼦早教、休闲娱乐、
⽂化艺术以及五星级商务酒店等多元化业态，进⼀步提升消费者体验，成为新街⼝西部区域⾸屈⼀指的商业旗舰。
有了新街⼝店的经验，⾦鹰在购物中⼼系列的研发拓展上⼀发不可收拾，推出了“⾦鹰天地”、“⾦鹰奥莱城”、“全⽣活中
⼼”等多个商业产品线。并最终将50万⽅河西店升级为“⾦鹰世界”，欲打造亚洲最⼤的购物中⼼。
⾦鹰的⼤获成功，让更多的开发商看到了南京⾼端消费市场的潜⼒。随着时代的发展，消费购买⼒的提升，南京终于在
2006年出现了第⼀家重奢型购物中⼼，即⼤众熟知的德基⼴场。2012年后，德基凭借30万平⽅⽶的庞⼤体量（⼀期+⼆
期），95%⼀线奢侈品牌进驻，以及惊⼈的销售额迅速超越上海恒隆⼴场，成为中国最赚钱的购物中⼼之⼀。
期），95%⼀线奢侈品牌进驻，以及惊⼈的销售额迅速超越上海恒隆⼴场，成为中国最赚钱的购物中⼼之⼀。
以德基、⾦鹰等为代表的购物中⼼模式，短短⼗余年便在南京站稳脚跟，并为业内提供了可参考的样本。近年⼜出现了
⼀批轻奢型或者中产家庭定位的购物中⼼，如⾦茂汇（原南京国际⼴场）、中海环宇城等。随着南京购物中⼼遍地开
花，此类产品的同质化现象也开始渐渐显现。
⽽在这时候，⼀种能依托超⼤体量打造场景、吸引全龄段泛客群、并拥有充⾜停车位的商业航母趁机“借势上位”，它就
是在欧美国家⼀度风靡的SHOPPINGMALL。
3
MALL时代
SHOPPINGMALL，国内⼀般⾳译“摩尔”或“销品茂”。MALL是⼤型商业地产的顶级形态，即通过毗邻的建筑群或⼀个⼤
型建筑物中，布置⼤量商店、休闲娱乐设施和餐饮的航母级零售综合体。它是西⽅⼯业化和城市化的产物，伴随着家庭
汽车化和中产阶级⽽诞⽣。
更为重要的是，在电商冲击实体零售的今天，传统百货商场和购物中⼼纷纷沦为“线下试⾐间”。⽽MALL的模式完全可以
凭借丰富的业态配⽐⾃由切换、在休闲、娱乐、餐饮、亲⼦、培训等电商⽆法替代的“重体验”业态的招商上游刃有余。
由于MALL体量相对更⼤，所以⼤多出现在城市次级商业中⼼或新兴商圈。有的MALL甚⾄能凭⼀⼰之⼒，独⽴形成⼀个
⼩型的商圈。
2003年，当龙江第⼀家⾦润发⼤型仓储超市开门迎宾之时，⼤多数南京⼈或许不知道，这只是南京⾸家SHOPPING
MALL新城市⼴场即将浮出⽔⾯的序曲。随着南京第⼀家五星级8厅影院——上影华纳影城在2004年6⽉开业，南京⾸个
400⽶室内商业步⾏街在2005年圣诞揭幕，总建⾯28万平⽅⽶的新城市⼴场逐步完成了分阶段开业，⽤“主⼒店+步⾏
街”模式，开启了令⼈⽿⽬⼀新的“体验式消费”时代。
在南京，MALL的迭代总⽐⼈们想象中要快。2008年，以⽇本博多运河城为参考模板，位于三⼭街的鹏欣⽔游城横空出
世。这座16.7万平⽅⽶的⼀站式SHOPPINGMALL，⾸次创造性的提出“时间型消费”概念。以⼀条长达280⽶、深40厘
⽶的⼈⼯运河穿梭环绕其中，加上阳光穹顶、中⼼剧场、屋顶花园等这些在当时看来与“购物”、“销售业绩”⽆关联的元
素，但却给南京⼈以极⼤的震撼，带来意想不到的探索乐趣和场景体验效果。
⽔游城带给南京⾃持型商业地产的影响⽆疑是深远的。此后，⽆论是建邺万达⼴场投资1亿元打造“全球第四块天幕”，还
是虹悦城将“⽔”的主题进⾏到底，都不约⽽同的将消费者体验度放在⾸要位置。
“体验感+场景化”。也就是在那⼀天，南京的新MALL们找到了抗衡电商冲击的“通关密钥”。
4
双MALL+乐园时代
成功的商业综合体作为城市“⼀站式”⽣活主场，必将吸引其辐射范围内的消费者进⾏消费，进⽽提⾼项⽬⾃⾝和区域内
的⼟地价值、商业价值，并促进第三产业的发展。
如今，南京规划和在建中的商业综合体超过50家，各个板块或者新⽼商圈均有项⽬在建、完⼯或者酝酿建设。⽽南京在
建的购物中⼼⾯积已经悄然位列全球前⼗。
有⼈要问：南京在⼀夜之间就涌现出那么多的MALL和购物中⼼，井喷式爆发后会形成过剩吗？
事实上，⽆论是城市级商业、还是区域型商业或社区型商业。彼此之间的竞争从来就没有停⽌过。由最初物质形态的价
事实上，⽆论是城市级商业、还是区域型商业或社区型商业。彼此之间的竞争从来就没有停⽌过。由最初物质形态的价
格竞争转变为如今意识形态的服务竞争。随着社会消费⽔平提⾼，⼈们的消费习惯也在发⽣改变。如果满⾜不了消费者
多元化的消费需求，将不可避免地⾯临转型或者直接被淘汰。
同时，由于近年南京在商业综合体上的“百花齐放”。城市商业格局由原先的单核向多核发展，新街⼝不再“⼀家独⼤”。其
他区域的新兴商圈纷纷崛起、蓬勃发展。这也在⽆形中加剧了新⽼商圈之间的竞争，倒逼开发商升级消费环境，升级供
应链，升级品牌合作伙伴，从⽽与时俱进，不断完成进化。
2016年7⽉，《南京市商业⽹点规划（2015-2030）》对外公⽰。根据规划，南京未来将形成新街⼝、江北、河西和城
南4个市级商业中⼼。其中，新街⼝定位国际型商业中⼼，江北、河西和南部新城分别定位为都市型商业中⼼。
江北板块在南京商业中⼼地位上的⼤幅提升，以及国家级新区落地等利好“东风”，让55万⽅的“华东最⼤综合体”弘阳⼴
场看到了提档升级的必要性，于是在2016年顺势启动了蓄谋已久的“蝶变计划”。
作为⾹港弘阳集团投资20亿元在南京兴建的⼀个超⼤规模的城市综合体，弘阳⼴场在2011年5⽉建成后⼀直是华东地区
最⼤的SHOPPINGMALL。
据说，弘阳⼴场为此次改造不惜“⾎本”砸⼊了10个亿。换句话说，弘阳⽤⼏乎可以新建⼀座MALL的钱，来了次脱胎换
⾻的⼤升级。为保证品质，开发商特地请来全球知名的美国凯⾥森事务所负责建筑规划设计，通过重⾦打造“双
MALL+主题乐园”的新模式，剑指“全南京最好玩有趣的综合体”新王座。
说得直⽩点，它既不是单⼀的SHOPPINGMALL，只能买买买；也不是单⼀的主题乐园，只能玩游乐项⽬。它的“野
⼼”颇⼤，“胃⼝”更是惊⼈：既要包罗万象，更要颠覆想象。
是的，这是南京近百年的商业进化史上投⼊最多、规模最⼤的⼀次“魔改”。
即将亮相的新弘阳⼴场包括商业MALL和家居MALL，以及10万⽅“欢乐世界”主题乐园三⼤部分。通过⼀个中⼼秀场、两
条主题街区、三个体验组团，迎合了消费者对⼀站式全家庭型、全⽅位消费的升级需求。并创下多项“之最”。
⽐如，880⽶南京最长商业⽴⾯（采⽤⼤⾯积幻彩铝板）
⽐如，华东第⼀116⽶幸福摩天轮（选⽤伦敦眼级别的空调轿厢）
⽐如，南京第四代主题乐园（场景类似阿凡达“未来世界”，⾯积超过10万⽅）
⽐如，南京⾸家MALL智能⼿环应⽤（防⾛失功能+增添线上互动乐趣）
⽐如，南京最⼤中⼼演艺秀场（6000平⽶，融合声光+⽔幕，每天定时演出）
⽐如，江北⾸个开放式双街区（法式风情+欢乐⼩镇）
⽐如，江北⾸个国际快时尚+环球餐饮+娱乐休闲集群
弘阳⼴场最⼤的改造意义在于，它彻底突破了以零售百货为主的传统购物中⼼思维，为消费者带来⼀站式，全业态的24
⼩时缤纷消费体验。⽤南京⼈前所未见的⼤⼿笔，打造“国内⾸创全时态游乐综合体”。
弘阳完成进化后的终极⽬标，是辐射整个南京乃⾄长三⾓都市圈的消费群体。为南京商业“双MALL+乐园”时代提供了⼀
个独⼀⽆⼆的范本。
【结语】
在电商的冲击下，消费者越来越追求着⾮替代性的社交、家庭、体验化的消费需求。南京商业地产的竞争从初期的开发
竞争⾛向运营竞争，进化与洗牌还将持续。
因此，成功的商业体⼀定要具备⽣命特征，要有个性和特⾊，要具备良好的体验环境设计，要能够适应当前消费⾏为的
成长和变化。⽽在这个过程中，及时⾃我更新和专业化运营将成为最为重要的推⼿。
未来商业的四个发展趋势，即品牌+故事，体验度，混合跨界和零售变⾰。只有真正理解商业地产内核，了解客群消费
⾏为，并对其未来变化有前瞻性洞察的开发商和运营商，才能在探索商业创新模式的道路上，找到吸引客流的“新磁
⼒”。
执⾏主编：江南房叔