小区规划
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2023年3月19日发(作者：赠品管理)规划概念知多少
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居住区、小区及组团
城市居住区
一般居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地，特指被城市主要道或自然分界线所围
合，并与居住人口规模（3～5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化
生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地。居住区的用地构成，按功能可分为住宅用
地、为本区居民配套建设的公共服务设施用地（也称公建用地）、公共绿地以及把上述三项用地联
成一体的道路用地等四项用地，总称居住区用地。
居住区规划
居住区是城市居民居住和日常活动的区域。居住区规划是对居住区的布局结构、住宅群体布置、
道路交通、生活服务设施、各种绿地和游憩场地、市政公用设施和市政管网各个系统等进行综合的
具体的安排。居住区规划是城市控制性详细规划的组成部分。
居住区类型
按居住区主导性能和特征划分居住区类型。其目的一是将居住区规划设计的重点更加突出和明
确；二是可针对特定的类型深入调查研究，完善居住区规划的理论和实践；三是便于类型相同或相
近的居住区进行比较和评估。居住区按性质可分为新建居住区，改建居住区两大类。新建居住区较
易于按照合理的要求进行规划，改建居住区要在现状基础上进行规划，任务比较复杂。按居住区所
处位置可分为市内居住区、近郊居住区、远郊工矿区居住区等。它们在住宅标准、市政公用设施水
平、生活服务设施的项目和数量等方面都有差别。离市区愈远或独立性愈强的居住区，对市区大型
公共设施的利用程度愈低，因而需要有较为齐全的生活服务设施。按居住区布局形式，可分为集中
型（规则地划分成小区或街坊）、分散组团型（由组团或邻里单位较为自由地组合）。按住宅层数
和人口密度可分为高层高密度（一般住宅层数在15～20层以上，人口密度在每公顷2000人以上）、
低层低密度（一般住宅层数为1～2层，人口密度在每公顷200人以下）、低层高密度三类。我国
当前城市居住区的住宅层数以5～6层为主，人口密度在每公顷1000人左右。国外的居住区还有按
居民收入水平如低收入、中收入、高收入来分类的。一些发达国家或地区，近十几年来建设了一批
以大型、高层住宅综合体为主的居住区。综合体的地下设置车库，地面上的下几层为商店和公共设
施，上面是住宅，这是一种在人口、用地、设施各方面集约式发展的居住区。
居住用地基本构成单元
在城市规划中，从城市总体结构上提出的居住用地基本组成模式称为基本构成单元。它是以具
备完整的基本生活环境为基础的居住用地组织方式的基本单位。在规划史上，居住用地基本构成单
元在不同的国家曾指不同的地域。如美国的佩里（C·APerry）提出的“邻里单位”概念，较早地从理
论上以居住地域作为基本的构成单元。这一以完备基本生活环境和强调社区生活为主旨的居住用地
组织方式，在以后的几十年在许多国家得到广泛引用。各国在内容与规模上有所差异，在名称上也
另有提法。如英国的华盛顿城，把居住用地的基本构成单元称之为“村”，人口规模为4500人；日
本大阪的泉北新城中，基本构成单元称作“近邻住区”，人口约1.2万人。前苏联城市一般以“居住小
区”作为居住用地的基本构成单元，也是在邻里单位概念影响下的一个发展，小区的规模约20公顷
左右。我国在20世纪40年代后期，在上海等城市总体规划中，已从西方引进了邻里单位的规划概
念。50年代后期开始系统地对苏联小区规划的理论加以应用和发展，一般也是以小区作为居住用地
的基本构成单元，历经几十年的实践，还在不断的完善之中。
居住区规划布局
根据居住区整体构思将规划设计的要素，诸如各类住宅、配套的公共服务设施、各级道路、各
级绿地等，通过不同的空间布局组合方式和规划手法，将其全面、系统、完整地组织、安排、落实
到规划总用地的空间范围内，使居住区成为一个和谐的有机整体，为居民创造出良好的居住环境的
全过程。规划布局中应注重考虑充分合理有效地利用土地，处理好四项用地指标之间的平衡关系，
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要充分考虑地域的气候特点和地方特色，还要创建有特色的小区和深入细致地处理好空间与环境设
计，更要在协调的前提下求多样，求丰富，求变化，增加识别性，创造空间层次协调丰富的群体。
居住区用地
居住区所辖范围内总的基底面积，它是居住区内住宅基地面积，公建基地面积，道路用地面积
和公共绿地面积的总和。
城市居住用地分类
城市居住用地按照所具有的住宅质量、用地标准、各项关联设施的设置水平和完善程度，以及
所处的环境条件，可以分成若干用地类型，以便在城市中能各得其所地进行规划布置。我国的《城
市用地分类与规划建设用地标准》规范，将居住用地分成四类，其中一类最好，四类较差，如下表：
居住用地分类表
类别说明
一类居住用地市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主的用地
二类居住用地市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地
三类居住用地市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉用地
四类居住用地以简陋住宅为主的用地
居住区规划方法
居住区规划基本上包括社会规划和建设规划两个方面。社会规划主要是对居民结构的调查、分
析和预测，调查内容包括居民的职业、收入、年龄、民族以及对商业、服务、文化、教育、医疗、
卫生、休息娱乐等方面的需求。建设规划要为居民创造物质环境条件。一个完整居住区的建设周期
往往需要几年，完善各种设施所需时间更长。因此全面的规划应充分考虑阶段性，每个阶段的建设
发展要尽量紧凑，并注意各阶段之间的衔接和协调，在建设上采用综合开发的办法。
居住区分级规模
为了配建与居住人口规模相对应的设施，以满足居民物质与文化生活不同层次的需求而进行的
居住规模划分。不同居住人口规模的居住区，应配置不同层次的配套设施，以满足居住者的使用要
求。因此，配套设施的配建水平与配建指标必须与居住人口规模相对应，这是对不同规模的居住区
规划设计的共同要求。居住区依据人口规模进行分级，要可行、合理和符合国情。其一，分级的主
要目的是为了配置满足居民基本的物质和文化生活所需的相关设施；其二，配置水平的主要依据是
人口规模；其三，分级配套应适应综合开发、配套建设的方针；其四，符合配套设施的经营和管理
的经济合理性。
居住小区
小区一般是具有被居住区级道路或自然分界线所围合，地界明确、地段完整、不被城市干道分
割的地段，并与居住人口规模（5000～15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质
与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。对配有一套基本的生活设施的要求是指小学、
粮油店、综合副食店等。居住小区是城市居住区规划的一种基本结构单元。若干个居住小区组成居
住区。居住小区用地大于居住街坊，把它作为居住区规划的基本单元，能使规划布局具有较多的灵
活性。不仅能保证居住生活的方便、安全和宁静，而且有利于城市交通的组织，减少城市交通对居
民生活的干扰。
同质社区
指居住在同一住宅区内的居民，具有相同或相似的社会背景、文化背景或经济收入的住宅区。
同质社区的形成除有其自身的社会心理因素外，促使其形成的主要因素是市场经济的建立和发展。
从社会的意义来看，较小规模的同质社区将能依然保持较大范围内城市地域的异质化，从而有利于
避免城市社会问题产生的可能性。
居住街坊
城市中由街道包围的，面积比居住小区小的，供生活居住使用的地段。以街坊作为居住区规划
的结构形式，由来已久，在古代希腊、罗马和中国的城市中都曾存在过。苏联在20世纪40～50年
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代建造的居住区，大量采用街坊的布置形式，这对中国50年代初期的居住区规划和建设有很大影
响。居住街坊的规划布置，以满足街坊内居民生活居住的基本要求为原则。街坊内除居住建筑外还
要有托儿所、幼儿园、商店等生活服务设施，有成人和儿童游憩、运动的场地和绿地。居住建筑在
街坊内的布置主要有周边式、行列式、混合式等形式，可结合建筑设计组成不同组团，使建筑群面
貌既有整体感又避免单调。街坊面积一般为2～10公顷。我国在20世纪50年代初期，城市的新建
居住区采用过居住街坊的布置形式。50年代后期起，较多地采用居住小区的组织形式，因为居住小
区的规模比较大，比较能适应日益发展的城市居民生活要求，在规划布局上也可以有较大的灵活性。
居住组团
一般称组团，指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需
的基层公共服务设施的居住生活聚居地。其中配建有居民所需的基层公共服务设施是指居委会、综
合服务站等。
用地配置
小区用地的配置应该在国标《城市居住区规划设计规范》的用地构成比重的基础上，考虑小区
的职能侧重，居住密度，土地利用方式和效益，社区生活和户外环境质量等多方面的因素。居住密
度的高低取决于土地的价值和土地资源的状况，在小区规划中应该注重节约土地，确定适当的居住
密度。在居住密度较高的小区其住宅用地的比重应该相对较小，在居住密度较小的小区其住宅用地
的比重可以相对较大。在高层或以高层住宅为主的小区中，住宅用地的比重不应超过国标《城市居
住区规划设计规范》规定的标准。城市小区规划结构中应鼓励土地的复合利用，如开发地下空间，
对地面进行公共空间的分层开发利用等。在这种情况下，小区规划的用地配置允许相应的变化。满
足小区居民的居住生活需求是确定小区用地配置和各项用地比重的基础，不同的居住对象对小区的
居住、公共服务、户外环境和交通设施等存在不同的需求，因而应该根据小区的标准或档次定位适
度，增减各类用地构成的比例。各小区由于所处的区位不同，使用对象不同可能导致小区的功能及
用地配置的侧重点有所差异。在城市中心或周围已有较完善的公共服务设施可供小区使用的小区，
其公共服务设施用地的比重可以适当降低，反之其公共服务设施用地的比重不得低于国标《城市居
住区规划设计规范》规定的比重。
住宅用地
是所有栋住宅基底占地面积之和，及其住宅四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）
的总称。
公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包
括公建建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路广场用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车和单位通勤车等停放场地。
居住需求
人在生命的全过程中，需要外部环境的生态因子的输入，并在外部环境因子的作用下，自身产
生内力和内因，外因通过内因起作用，使人满足生存需求，满足不断进化的需求。
美国心理学家马斯洛在《人的动机理论》中指出：人类生活有五种层次的需求。1．生理需求：
饥渴；2．安全的需求：安全、秩序、脱离痛苦、自力；3．友爱的需求：爱、性、柔情、友谊、自
力；4．尊重的需求：名誉、成败、褒奖和成功（自尊和来自他人的尊敬）；5．自我实现的需求：
人的自我满足，“成为任何能成为的角色”。
将人的五种生活需求与居住区规划结合时，可以把居民的居住需求组成分为五个部分。一是自
然环境需求。居民。在居住环境中利用大自然中的日光、空气、水、树木、花草、虫鸟等自然因素，
这些有活力的因素给人的心理上造成生机盎然、欣欣向荣的情趣，通过人的视觉、听觉来感受大自
然的生命力和满足向往大自然，追求大自然的需求。二是消闲需求。消闲需求是指人们在工作之余
的闲暇时间里有娱乐、消遣、健身等户外活动的需求。户外活动是居民生活的重要组成部分，不同
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年龄的居民有不同的活动内容和场地要求。随着生产的发展，社会化劳动水平的提高，人们的闲暇
时间量正在增长，居民将越来越重视户外活动。三是领域需求。人对空间需求有界限之别，不同界
限围合的范围分别有所归属。领域感分个人和群体两大类，每个人都需要居住的地方建立一个有限
的空间范围，在这个范围内人有权对自己的生命财产进行防卫和保护，从事个人或家庭的部分私密
性活动。在社会环境中群体的领域感要求保护我们的邻里，我们的团体和我们的社区，它能使居民
团结并互相帮助，维护共同利益。四是邻里交往需求。邻里交往是指走亲串友或与邻里居民交往、
聊天、谈心、互助等促进人们的思想交流，互通有无，流通信息，增进友谊和团结，这样人在交往
中会消除孤独感，增加幸福感。五是自我实现需求。按照马斯洛的定义：“人对于自我发挥和完善
的欲望，也是使他的潜力得以实现的倾向”，其动机就是发展个性，表现个性。自我实现反映在体
验人生，美化人生，实现自我，满足自我，发展自我。
居住区规划组织结构
居住区规划组织结构指组织布局的方案形式，它是属于规划组织手法。在人口规模一定的居住
用地内，可以作出数个特点各异的规划方案，可作出多种类型的结构组织形式。规划组织结构类型
的选用要综合考虑城市大小、住宅设置、用地条件、所在住区及配套设施的经营管理要求等因素合
理确定。
根据居住区规划的实践经验，其规划组织结构一般分为：
1．三级结构即居住区——居住小区——组团。
2．二级结构即居住区——组团或者小区——组团。
3．一级结构即相对独立的组团等基本类型。规划组织结构类型的不同，是因居民对环境设施
利用的不同频繁度，和家居生活与社会生活在空间上的活动分布状态，呈现出以住家为中心的不同
的活动圈域。同时从城市总体规划的道路系统构成，以及公共设施系统的合理分布与经营要求等方
面的考虑，经过由内向外、由外向内的协调与整合，从而形成城市居住用地不同的结构方式。
住宅小区规划概述
住宅小区规划的意义与作用
住宅小区即居住区是构成城市的有机组成部分，也是一个城市和社会的缩影，其规划与建设水
平，反映着居民在生活和文化上的追求，关系到城市的面貌，是社会物质文明和精神文明发展的主
要标志。居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。居住区泛指不同人口规模
的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3～5万人相对应，配
建有一整套完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住
小区是指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000人）相对应，配
建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团
指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共
服务设施的居住生活聚居地。居住区规划是城市控制性详细规划的主要内容之一，是实现城市总体
规划的重要步骤。居住区规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面
要求的综合性的建设规划，它在一定程度上反映了一个国家不同时期的社会政治、经济、思想和科
学技术发展的水平。同时，由于住宅是使用年限很长的社会商品，人生的时间几乎有一半是在住宅
小区中度过的，住宅小区规划与建设的质量和水平将直接关系到人民的身心健康，影响到社会的秩
序和安宁。此外，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅产业已成为我国经济发展的重要支柱产
业之一，而住宅小区规划又是带动住宅产业发展的龙头，其水平如何，在很大程度上影响和带动住
宅产业中其它相关部门的发展。随着住宅福利制度的结束，住宅正成为可以上市交易的商品，住宅
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的商品化转变使广大购房者对住宅小区的环境规划提出了比以往更高的要求。住宅小区规划也由配
给制的住区规划向科学的需求和市场导向性规划转变。因此，搞好住宅小区规划建设，营造出高质
量的居住生活环境，可以更有效满足广大居民的需求，并且获得良好的经济效益、社会效益和环境
效益，促进住宅产业的进一步发展。总之，搞好城市住宅小区的综合开发，提高住宅小区的规划设
计水平，具有重大的现实意义。
住宅小区规划与总体规划的关系
城市的规划是城市政府关于城市发展目标的决策，《中华人民共和国城市规划法》中规定我国
城市规划工作阶段分为总体规划和详细规划两个阶段。城市总体规划阶段主要研究确定城市的发展
目标、原则、战略部署等重大问题，其任务是根据城市规划纲要，综合研究和确定城市性质、规模、
容量和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，包括居住用地，合理配置城市各项基础工程设施，
并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理发
展，总体规划的期限一般为20年。详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定建
设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。因此，总
体规划是制定详细规划的依据，而详细规划则是总体规划的深化和补充。作为城市详细规划阶段的
主要内容之一，住宅小区规划必须根据总体规划和近期建设的要求以城市总体规划为依据，对小区
内各项建设作好综合的全面安排。此外，由于居住区是城市重要的组成部分，居住空间是城市空间
的延续，其存在和运行均不能离开所在的城市，因而小区规划过程中还应该依靠城市总体规划，充
分考虑一定时期国家经济发展的水平和所在城市居民的文化、经济生活水平，居民的生活习惯，物
质技术条件，以及气候、地形和现状等条件，注意远近结合，留有发展余地。
住宅小区的类型
由于建设条件，所处位置或住宅层数等的不同，住宅小区可分为不同类型。按照小区建设条件
的不同可分为新建的住宅小区和城市旧住宅小区改建。新建的住宅小区一般易于按照合理的要求进
行建设，而旧住宅小区改建情况往往较为复杂，有的布局混乱，需要调整；有的具有传统的城市格
局和建筑风格，需要保留和改造。一般说来，旧住宅小区的改建相对新建住宅小区要困难得多，如
在实施过程中，要解决居民的动迁、安置等问题。按照小区所处位置的不同可分为城市内的住宅小
区和独立的住宅小区。城市内的住宅小区在用地上是城市居住用地的有机组成部分，住宅小区内设
有为小区居民服务的公共设施，这类小区在建设管理、生活供应及居民的工作、学习、休息等方面
都与城市有密切的联系。独立的住宅小区一般是专为某一厂矿企业职工及其家属而建，因而居住对
象较单一。这类小区多远离城市而与城市交通联系不便，具有较大的独立性，面积往往较大，小区
内设置的公共服务设施项目定额指标都比城市内住宅小区有所增加。另外，还有一类独立的住宅小
区建在城市外部自然景观环境较好的地段，建设标准较高，多为低层住宅区或别墅区，区内居民就
业在城市内部，来往交通靠私人拥有的机动车，此类住宅小区在居民的工作、生活等方面也与城市
存在较密切的联系。此外，按照小区内住宅层数的不同又可分为低层住宅小区，多层住宅小区，高
层住宅小区或各种层数混合修建的住宅小区；按照小区内建设标准的不同可分为普通住宅区，高级
公寓住宅区，别墅住宅区等。
住宅小区规划的基本要求
住宅小区规划是居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性的
建设规划。住宅小区规划设计一般应满足以下几方面的要求：1．使用要求。满足住宅小区居民的
使用要求，为居民创造一个生活舒适便利的居住生活环境。住宅小区各项用地布局要合理，要有完
善的住宅和公共服务设施，有道路及公共绿地。为适应不同地区，不同人口组成和不同收入居民家
庭的要求，住宅小区内要选择适合当地特点、设计合理、造型多样、舒适美观的住宅类型；为方便
小区居民生活，规划中要合理确定小区公共服务设施的项目、规模及其分布方式，做到公共服务设
施项目齐全，设备先进，布点适当，与住宅联系方便；为适应经济的增长和人民群众物质生活水平
的提高，规划中应合理确定小区道路走向及道路断面形式，步行与车行互不干扰，并且还应根据住
宅小区居民的需求，合理确定停车场地的指标及布局；此外，规划还应合理组织小区居民室外休息
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活动场地和公共绿地，创造宜人的居住生活环境。2．卫生要求。住宅小区规划设计要满足居民对
卫生方面的要求，即为居民创造有良好的日照，通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活
环境。住宅小区内要有规划设计完善的给水和雨水、污水排放设施，有煤气及集中供热系统，保证
住宅小区内空气新鲜，水质清洁，无有害气体及烟尘污染；小区内住宅布局要保持合理的间距及走
向，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，并能有效地防止噪声污染；此外，住宅小区
规划中要有较大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。3．安
全要求。住宅小区规划应满足居民对安全方面的要求，对住区居民日常居住的安全以及防止火灾、
地震、人防等方面有较周密的考虑，创造安全的小区居住环境。住宅小区规划住宅院落空间布局时，
要把居民对安全的需求充分予以考虑，以合理的住宅院落空间布局为居民提供充分了解和相互熟悉
的机会，并且便于居民对邻里之间进出的陌生人进行观察与视线跟踪，使居民共同担负管理和监视
环境的责任，有效地提高住宅小区的安全程度。此外，住宅小区规划还要能够适应那些可能引起灾
害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震、空袭等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，
并按有关规定，对建筑的防水、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防地下构筑物等作
必要的安排，使规划有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。4．经济要求。住宅小区的规划与
建设应适应社会主义市场经济的要求，与国民经济发展的水平、居民生活水平相适应，在满足居民
使用的前提下尽可能降低建设造价并节约城市用地。为了满足住宅区规划和建设的经济要求，要善
于运用各种规划布局生活，为住宅小区修建的经济性创造条件。5．美观要求。住宅小区规划要满
足居民对居住环境美观的要求。实践证明，位于高质量的优美住区环境中的住宅往往更吸引购房者
的关注。因而住宅小区应结合地形地势特点及小区外围城市环境，创造富于特色的城市景观。小区
规划中除了要求设计者注重住宅与公共建筑单体的设计，更应充分考虑建筑群体空间的组合，建筑
群体与周围环境的结合，各类绿化的配植设计以及小区外观色彩的和谐统一，从而塑造优美的住宅
小区整体形象。随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济的进一步发展，广大居民在解决了住
房问题之后对住区环境美观的要求将愈加强烈。所以，适应居民的这种要求进行住宅小区规划是十
分有必要的。
城市居住区规划设计规范
新中国成立后，我国未专门制订居住区规划设计的技术性规范，而是从构思到方法、由原则到
指标均基本套用前苏联的有关模式。在使用过程中，也曾结合我国实际颁布过一些规定，如在1980
年原国家建委颁布了《城市规划定额指标暂行规定》，对居住区、小区某些指标作了具体规定。但
随着时间的推移和城市经济的突飞猛进，原有规定已远远不能满足规划设计与规划管理的要求，主
要表现为：1．没有完善的、统一的居住规划设计的技术性要求与准则，居住区基本的居住生活环
境难以得到保障；2．无有关技术性控制，难以控制开发建设中更改规划设计的随意性；3．难以适
应商品经济对居住区规划设计所提的新要求；4．解释不一，计算口径不同，难以审评并缺乏可比
性。为加强城市规划领域的标准化、规范化工作，促进规划水平提高和技术进步，国家计委于1986
年下达了《城市居住区规划设计规范》国家技术标准的编制任务。1987年7月，由中国城市规划设
计研究院担任主编，北京市城市规划设计研究院和上海市城市规划设计院主要参编，湖北省城市规
划设计研究院、武汉市城市规划设计研究院、黑龙江省城市规划设计研究院、唐山市规划局、重庆
市规划设计院、常州市规划局和同济大学城市规划研究所共同参编，并成立了由以上10个单位参
加的编制组和由中国城市规划设计研究院、北京城市规划设计研究院、上海市城市规划设计院参加
的编写组（即起草小组），经过两年多的努力，在全国各省、市、自治区有关部门的大力支持下，
完成了编制工作。1993年7月由建设部批准发布，并于1994年2月1日起施行。制定《城市居住
区规划设计规范》的目的，就是在总结建国以来已建居住区规划与建设经验的基础上，吸取国外经
验，在居住区规划范围的有限空间里，确保居民基本的居住条件与生活环境，经济、合理、有效地
使用土地和空间；统一规划内容，统一词解涵义与计算口径，以提高居住区规划设计的科学性、适
应性、先进性与可比性；体现社会、经济、环境三方面的综合效益，将居住区规划设计、审批和实
施工作纳入以技术法规为指导的轨道。
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《城市居住区规划设计规范》适用于城市居住区规划设计：
1．全面适用于新建区的居住区规划设计。这是因为居住区规划设计有其完整的规划体系与规
划设计的整体内涵，它必须与居住人口规模或住宅建设规模相适应，配建相应的公共服务设施、道
路和公共绿地等设施，以满足区内居民衣、食、住、用、行的基本需要。对新建区而言，由于除现
状地形外基本无其它条件制约，基本具备统一的规划前提条件，可按居住区的规划内容、规划原则
和基本要求，定性和定量的有关标准进行完整的居住区规划设计。
2．基本内容适用于旧城区居住人口聚居地的改造规划。旧城区是城市的发源地，并因所在城
市的性质、规模、所负职能和复杂的现状地物制约，改造规划涉及方方面面，问题多，难点多，解
决问题的侧重点也有所不同，规划前提条件各异，全面制定旧城区改造的有关规定难度很大。限于
时间和人力，本规范仅对旧城区改造中具有共性的主要问题作了明确规定，如日照标准、绿地指标
等等。其它相关的基本内容应在遵循本规范相关规定的前提下，结合所在城市旧城区的实际灵活使
用。
住宅小区规划设计的原则
根据《城市居住区规划设计规范》，居住区的规划设计应遵循下列基本原则：
1．符合城市总体规划的要求；
2．符合统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则；
3．综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环
境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，
并将其纳入规划；
4．适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方
便、舒适、安全、优美的居住生活环境；
5．为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
6．为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；
7．为商品化经营，社会化管理及分期实施创造条件；
8．充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
住宅小区规划的内容
住宅小区规划的内容一般有以下几个方面：
1．选择、确定住宅小区用地位置、范围（包括改建范围）；
2．确定小区规模，即确定人口数量和用地的大小（或根据改建地区的用地大小来决定人口的
数量）；
3．根据住宅小区建设及开发单位的要求，拟定住宅小区居住建筑类型（包括单身宿舍）、层
数比例、数量及布置方式；
4．根据《城市居住区规划设计规范》的相关规定及建设开发单位的要求，拟定住宅小区公共
服务设施的内容、规模、数量（包括用房和用地）、分布和布置方式；
5．根据《规范》相关规定拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；
6．根据《规范》的相关规定拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；
7．拟定有关的市政公用设施工程规划设计方案；
8．拟定住宅小区各项技术经济指标和造价估算。
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技术经济指标
建设技术经济评价指标
技术经济学研究的是从劳动消耗和提高经济效益的观点来评价技术活动。建筑技术经济就是对
建筑产品的技术方案（包括投资方案、工程设计、施工方案、技术措施和技术政策）进行技术与经
济的分析、计算、比较和评价。从中选出技术上先进，经济上合理的最优方案，为决策提供科学的
依据。建筑技术经济评价指标是对设计质量优劣和设计方案的先进性、科学性、合理性、经济性的
评价的项目指标。由于影响设计方案和设计质量的因素繁多，而且不少因素对方案优劣起至关重要
的作用，所以建筑技术经济评价指标多以一组指标来评价，这成组的指标也叫指标体系。建设设计
方案的技术经济指标，按要求可分为几大类。1．按指标的范围，可分为综合指标和局部指标。2
按指标的表现形式，可分为实物（使用价值）指标和货币指标（价值）。3．按指标的应用，可分
为建设指标和使用指标。4．按指标的性质，可分为定性指标和定量指标。
居住区综合技术经济指标
居住区综合技术经济指标是针对居住区规划设计的技术经济评估项目。技术经济指标项目中每
一项都有针对性地评价和反映着某些方面的控制作用和使用意义，每一项都是居住区整体居住水平
的反映，居住区规划设计、方案评价、使用评估都要通过这每一项指标来表达。另外，技术经济指
标项目不是孤立地起作用，而是相互起制约作用。评价或优化规划方案时，应综合各项技术经济指
标，整体地、综合性地评价和优化。还有居住区规划设计方案的评价和优化结果，不仅仅取决于综
合技术经济指标系列，还要看规划方案的功能合理性，布局创新的科学性，环境质量的保证度等物
质和精神方面的水平。也就是说同样的综合技术经济指标系列条件下，可能会出现几个方案。要善
于运用这些指标系列，评价出优秀方案。
居住区规划总用地
居住区规划总用地范围应根据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》来确定：1．当规划
总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或
自然分界线。2．当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。
底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积
底层公建住宅或住宅公建综合楼是集住宅与公共建筑为一体的建筑。为了方便居民生活，这种
建筑处理是居住区规划中经常采用的一种方式。另外临居住区、居住小区的沿街道一侧，为了丰富
沿街立面和扩大服务效益，往往沿街兴建底层公建住宅或者住宅公建综合楼。这种建筑的用地面积
既不同于住宅用地，也不同于公建用地，依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》GB50180
－93的有关规定作如下确定：1．按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入
住宅用地和公建用地；2．底层公建突出于上部住宅或占有专用场院和因公建需要后退红线的用地，
均应计入公建用地。
绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、
公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。根
据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》的有关规定，新区建设绿地率不应低于30％，旧区改
造绿地率不宜低于25％。绿地率是反映居住区园林绿化水平的指标之一，目的是为了能反映绿化的
覆盖率，绿地率高，反映绿色植物种植的面积多，在居住区内分布广。绿化覆盖率不同于绿地率。
绿化覆盖率除绿地面积外，还有树种选择、植物配置形式、树龄等。绿化覆盖面积是指乔灌木和多
年生草本植物的覆盖面积，按植物的垂直投影测算，但由于各地的居住区的地理位置不同，树种比
例树龄结构不同，因而绿化覆盖率只能概略性的估算。
规划概念知多少
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绿地面积
绿色植被的生态效应已逐渐被人们认识，人们追求绿色，向往大自然，居住区内的外部环境质
量越来越受到人们的关注，绿化、美化居住区外部环境是居住者的追求。在居住区规划设计中尽可
能扩大绿地面积是设计者的社会责任。为了相对准确地计算绿地面积，相对统一绿地面积的计算方
法，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》特作如下规定：1．宅旁（宅间）绿地面积计算的
起止界，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿
居住区路、城市道路则算到红线，距房屋墙脚1.5米，对其它围墙、院墙算到墙脚。2．道路绿地面
积，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。3．院落式组团绿地面积计算起止界的规定：绿
地边界距宅间路、组团路和小区路路边为1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市
道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。4．开敞型院落组团绿地至少有一个面面
向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路，并向其开设绿地的主要出入口敞开。5．其
他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公
共绿地算到红线。
居住区用地内道路用地面积
居住区内设有居住区道路，居住小区道路，居住组团道路及非公建配建的居民小汽车、单位通
勤车等停放场地，这些道路用地面积的计算依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》
（GB50180－93）的有关规定应如下确定：1．按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级
道路计算用地面积，外用道路不计入；2．居住区（级）道路按红线宽度计算；3．小区路、组团路
按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；4．非公建配建的居民
小汽车和单位通勤车停放场地，按实际占地面积计算；5．宅间小路不计入道路用地面积。
其他用地
居住区规划总用地内的其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接
为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
其他用地面积
居住区规划总用地内其他用地面积计算依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》
（GB50180－93）的有关规定应如下确定：1．规划用地外围的道路算至外围道路的中心线；2．规
划用地范围的其他用地，按实际占用面积计算。
城市人口
从城市规划的角度来看，城市人口应该是指那些与城市的活动有密切关系的人口，他们常年居
住生活在城市的范围内，构成了该城市的社会，是城市经济发展的动力。他们既是建设的参与者，
又都是城市服务的对象；他们依赖城市以生存，又是城市的主人。
居住区规划人口数量
居住区内可容纳的人口数量，应根据居住区的具体的环境容量估算。每个居住区的具体的环境
容量的影响因素是个复杂的系统。为了简化和方便规划设计，一般按照国家现行标准《城市居住区
规划设计规范》的有关规定，以人均居住区用地控制指标与规划总用地相除得到规划人口数量的估
算值。独立的新建厂矿居住区的人口可以按照厂矿在册职工规划总人数进行估算。而对于城市旧居
住区的改造，则应按照城市总体规划的要求对旧居住区用地进行合理调整后的用地来估算合理的规
划人口数量。
住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。
高层住宅比例
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（％）。
人口净密度
单位住宅用地上居住的人口数量。
规划概念知多少
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人口毛密度
单位居住区用地上居住的人口数量。
住宅建筑套密度（毛）
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。
住宅建筑套密度（净）
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。
住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（m2／ha）。
住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积（m2／ha）或以住宅建筑总面积（万
m2）与住宅用地面积（万m2）的比值表示。该项指标合理控制的目的，其一是提高单位住宅用地
内的住宅面积密度，合理利用土地，充分利用土地。其二是控制单位用地内的住宅建筑面积密度防
止密度过高，产生“拥挤效应”。为此，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》做出了相应规定，
如表2－2所示。
住宅面积净密度是决定居住区居住密度（住宅面积毛密度或人口毛密度）的重要指标。由于居
住区用地中，住宅用地具有一定的比例，因而在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住区
的居住密度相应也高，反之，居住密度相应越低。住宅面积净密度的决定因素主要是住宅层数和决
定日照间距的地理纬度与建筑气候区划。根据我国居住区规划建设中目前存在的问题，该规范只做
出了住宅面积净密度最大值的控制指标。住宅面积净密度最大值的确定依据，一是不同层数住宅在
不同建筑气候区划能达到的最大值。二是考虑居住区基本环境质量要求。表中的低层、多层与中高
层三栏的数值是在对全国140余个居住区的资料综合分析的基础上再与理论计算值验核后提出的。
但高层住宅一栏的指标则主要是根据环境容量确定。虽然住宅面积净密度不能全面地反映居住区综
合环境状况，但却直接反映住宅用地上的、环境容量中的建筑量和人口量。显然，住宅面积净密度
过大，就是住宅用地上的环境容量过大，即建房过多、住人过挤，就会影响居住区环境质量，包括
空间环境效果和生态环境状况。该规范所定指标系根据北京、上海和广州等大城市的有关规定和实
际效果确定，即各建筑气候区划的全高层居住小区或组团的住宅面积净密度均不得超过3.5万m2／ha
建筑面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2／ha）或以总建筑面积（万
m2）与居住区用地（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。
规划概念知多少
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住宅建筑净密度
住宅建筑净密度是住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（％）。该项指标合理控制的目的一
方面是为了减少基底占地面积，扩大空地率，扩大宅旁绿地面积，改善居住外环境；另一方面是适
当加大基底面积，降低建筑的层数，减少人们上楼的疲劳。为此，国家现行标准《城市居住区规划
设计规范》作出相应规定如表2－3。
住宅建筑净密度是决定居住区居住密度和居住环境质量的重要因素，必须合理确定。决定住宅
建筑密度的主要因素是层数和决定建筑日照间距的地理纬度和建筑气候区划。由建筑气候区划和住
宅层数两个因素作为指标的分类依据。其中气候区划按地理纬度关系分成三组。鉴于目前我国居住
区规划建设中存在建筑密度日趋增高的倾向，而几乎不存在建筑密度过低的现象，为使居住区用地
内有合理的空间，以确保居住生活环境质量，故规范中仅对住宅建筑净密度的最大值作出控制。
建筑密度
居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。
拆建比
新建的总建筑面积与拆除的原有总建筑面积的比值。
土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、
敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元／ha）。
住宅单方综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内
的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元／m2）。
人均居住区用地控制指标（m2／人）
为了节约人均居住用地，为了实行有效的调控，充分发挥土地资源的作用，国家现行标准《城
市居住区规划设计规范》对此作了规定。
居住区用地平衡控制指标（％）
居住区用地是居住区规划总用地中的主体部分。是居住区内居民居住生活、出行、购物、休闲、
娱乐、健身等活动用地。居住区用地按上述不同活动功能性质分为住宅用地、公建用地、道路用地、
公共绿地四部分。在居住区用地面积是某一固定值的条件下，住宅用地、公建用地、道路用地、公
共绿地四个部分都应在居住区用地占有合宜的比例，那一部分多占比例，势必造成其他三部分的不
合理使用或对环境造成破坏。
住宅设计技术经济指标
为了评估住宅设计的先进性、科学性和经济性，依据现行国家标准《住宅设计规范》（GB50096
规划概念知多少
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－1999）的规定，住宅设计要进行下列技术经济指标的计算。1．各功能空间使用面积（m2）；2．套
内使用面积（m2／套）；3．住宅标准层总使用面积（m2）；4．住宅标准层使用面积系数（％）；
5．住宅标准层总建筑面积（m2）；6．套型建筑面积（m2／套）；7．套型阳台面积（m2／套）。
各功能空间使用面积各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影
面积之和。
套内使用面积
套内使用面积等于套内各项功能空间使用面积之和。1．套内使用面积包括：卧室、起居室（厅）、
厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；2．跃层住宅中的
套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；3，烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；
4．室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层按复合保温层表面尺寸计算；5．利用坡
屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20米的空间不计算使用面积；净高在1.20～2.10
米的空间按1/2计算使用面积，净高超过2.10米的空间全部计入使用面积；6．坡屋顶内的使用面
积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层
使用面积系数反求。
住宅标准层总使用面积
住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和。
住宅标准层建筑面积
住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计
算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。
标准层使用面积系数
标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。
套型建筑面积
套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。
套型阳台面积
套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。阳台面积应按结构底板投影净面积单
独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
住宅层高
住宅层高是指住宅自然层下层结构层上表面至上层结构层上表面的垂直距离。我国城市普通住
宅层高尺寸不宜高于2.80米。
平均每户面宽（米／户）
平均每户面宽指标是指住栋总长度与标准层的居住户数的比值（米／户）。该项指标设置的目
的是为了评价住宅的占地状况。从节约用地出发，在住宅建筑面积一定的情况下，住宅的进深越大，
每户所占的面阔方向尺寸越小。在住宅栋长一定情况下，进深大，每户面宽小，就可以多安排套型，
提高住宅建筑密度，提高土地利用率。适当减少平均每户面宽，加大进深是节约用地的有效途径之
一。
平均家庭人口数（人／户）
平均家庭人口数是指某一居住区范围内各户常住人口的平均值（人／户）。平均家庭人口数量
是某一地域，某一历史年代户结构、户人口、户规模的反映。现状平均家庭人口数的获取一般是通
过全国人口普查或某一地域的社会调查或居住实态调查的统计分析得出的。平均家庭人口数的预测
一般是社会人口学预测的一个指标。我国平均家庭人口数呈下降趋势，这主要由于户结构由几代同
堂的大家庭向以核心户为主的小家庭发展。另外由于我国的人口生育政策的指导，户人口也呈下降
趋势。还有随着经济发展全国沿海与内地、南方与北方经济发展不平衡，我国一些经济发达地区也
陆续出现户规模下降趋势。这样我国平均家庭人口数呈动态变化状况。居住区规划设计依据国家现
行标准是按3.5人／户的户均人口数进行各项技术经济指标计算的。我国平均家庭人口数呈明显下
降趋向。如1953年中国城市平均每户人口为4.89人，1982年降至4.24人（其中北京为3．88人，
规划概念知多少
13
天津为3.92人，上海为3.85人）。
流动人口
流动人口是指在本市无固定户口的人口，一般分常住流动人口和临时流动人口两类。在居住区
各级组织中家庭人口数随着生活水平的提高，雇佣他人到家中服务也是一种趋向发展，尤其是家中
有老人、婴幼儿、残疾人的多雇用保姆、钟点工等。这些保姆和家庭工人多是按月、按季节、按年
居住在主人家，为主人服务，属常住流动人口，而钟点工属临时流动人口。流动人口直接影响住宅
的套型平面设计，同时也影响家庭人口规模和各项公共服务设施的配置和配建。所在居住区规划设
计中应因地制宜地考虑流动人口带来的影响，这也是我国城市居住区规划设计和住宅设计遇到的新
问题。
居住小区外环境质量评价体系
居住小区外环境质量水平影响住户的身心健康，影响开发商的市场销售，影响城市的整体环境
质量，影响小区服务水平和社会化服务程度。外环境质量的评估和综合效益的分析贯穿于居住小区
的策划、设计、建设施工和小区物业管理的全过程。决定外环境质量的因素是个复杂的系统，为了
较全面、较完整地反映质量水平，按照某一层面的评价需求，将相关各项影响因素编成系统框架，
进行系统分析，研究各因素的作用机理，从而建构评价指标体系。评价体系是包括定性和定量的综
合指标体系，不同质量研究和质量评价要求，其评价指标体系也不相同。对于居住小区外环境质量
而言，包括设计质量、施工质量和物业管理三方面的评价体系。1．居住小区外环境设计质量评价
指标。共分三级：一级指标分为七个大项，其中包括规划结构布局、道路与交通、建筑群体组合、
绿化和活动场地、公共服务设施、工程管网布置、环境质量保障；二级指标是一级指标的细化；三
级指标是更详尽的说明。三级指标全面系统地概括了居住外环境规划设计的全过程。2．居住小区
外环境施工质量评价指标。分为五个大项，即道路系统、建筑群体组合、绿化及场地、市政设施及
管线、公共服务系统。3．居住小区外环境物业管理评价指标。分为九个大项，即建筑及其维修、
绿化、工程管线及设备、环境卫生、治安管理、社区文明、道路交通、公共服务设施、环境质量保
障。
质量综合评价技术
评价和优选要通过综合评价技术处理，才能使评价指标体系出结果。综合评价技术处理的手段
和结果的科学性、合理性，将随着评价技术不断发展而发展。我国多采用人工统计和计算的加权评
分法，由于评价因子具有模糊性，故评价工作的科学性有待进一步完善和采用新的计算理论、方法
和工具。哈尔滨建筑大学研究提出：1．模糊综合评判技术；2．权重集确定技术；3．多目标、多
层次分析与变异决策评价技术；4．质量评价计算机系统编制及使用说明；5．提出了模糊评判方法，
层次分析法和变异层次分析法三种评判方法。经过小区实际评判择优应用，证明三种技术评判结果
完全一致，说明该三种方法具有等效性、可操作性和合理性。
TheEnd