宏观市场分析
太行山脉分布图-普奈洛尔
2023年2月16日发(作者：AQWA)中国房地产市场宏观环境分析
国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力
中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、
投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一
倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的
家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中国2011年
和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可
以看出房地产行业将依然保持高速发展。
人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大
城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的
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潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达
13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%,十年间上升13.46
个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
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中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋
势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不
断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。
城市化进程推动房地产业持续发展
在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的
“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城
市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%寸，房地产投资开始加速增长，当
城市化率达到50%寸，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%寸都将保
持这种高增长率。
2010年中国城市化率达到47.5%,预计2050年前后将达到70流右，因此房地产
业将会持续30-40年的繁荣。
通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道
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随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美
国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进
一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨
6.4%,创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向
资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。
城市发展对土地财政的依赖有增无减
2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%与此同时,全国省市
县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金
来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区,由于没有相关产业作为支
撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。
中央房控政策并不会对房地产市场带来实质影响
系列调控政策的叠加，特别是最近“国五条”的出台将会在短期内对房地产市场产
生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律,包括房地产市场。
中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行
业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配
合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调
控政策的执行大打折扣。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等
因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又
必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、
调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识,我们对
未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我
们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。