房地产发展商和开发商的区别 房地产投资商与开发商的区别

房地产发展商和开发商的区别 房地产投资商与开发商的区别

三年级童话作文300字-下九

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商品房买卖合同范本填写指导

一、填写范本合同，一定要认真阅读范本说明，按照说明要

求的格式、图例填写；

二、合同内容填写指导内容：

（一）合同双方当事人：

出卖人：按照合同法的有关规定，原则上该当事人应当是符

合下列条件的法人：①具有合法的营业资格和资质；②是项目的

所有人，持有建设用地规划许可证，国有土地使用权证、建设工

程规划许可证、持有商品房销售许可证和建设工程施工许可证；

③具有固定的营业场所或者住所；④电话、邮政编码、法定代表

人的情况真实、可靠；⑤一定要填写全称，不得使用间写内容，

商品房买卖合同范本填写。

在填写该出卖人必须注意以下几个方面：

1、区别开发商和投资商或者发展商：在投资房地产开发过

程中，按照契约关系可以把参与房地产开发的法人企业区别为开

发商、投资商、代理商或者联建方，但是只有符合出卖人条件的

当事人才能在本条出卖人一览中署名；

2、代理商即使具备包销资格，也不能作为出卖人在本览中

署名，只能在代理机构一栏中署名；关于包销问题涉及开发商和

包销商之间的，对于商品房买受人不具备任何约束力。

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3、代理商必须具备代理资格和资质;曾经有代理商在郑州市

房地产管理局没有办理异地执业手续和备案，郑州市房管局为此

停止了该代理机构的所有代理业务，还连累了房地产开发企业，

甚至因此处罚房地产开发企业。我们姑且不问郑州市房管局的行

政行为是否合法，但是这样做客观上影响了开发企业的形象和销

售。

买受人：可以是法人，也可以是自然人。如果是法人，应当

按照法人单位的称谓填写全称，地址，法定代表人以及其他联系

方式。另应当填写委托代理人的情况。无论是买受人的法定代表

人或者是代理人，均应当填写详细的资料，地址和邮政编码应当

填写，不得空缺。代理人和自然人买受人应当填写真实的住址，

身份证与实际住址不一致，应当在征得当事人同意后填写实际住

址。提供实际住址的责任在于买受人和代理人，该当事人和代理

人提供上述住址时，应当让其亲自填写，不能有销售人员代位填

写。如果由销售人员代位填写时，应当让代理人和买受人提供手

写的关于其实际住址的资料留在销售档案中。

自然人应当详细填写该自然人的情况；如果属于未成年人购

房，应当坚持要求其填写监护人，由于格式版本没有提供监护人

的内容，可以要求监护人在共有人一览中署名。需要说明的事，

买受人一栏中可以填写该未成年人，但是在合同后面签字页的签

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字行为不能由该未成年人亲自签订，该签字行为是当事人民事行

为能力的表示，未成年人不能亲自行使。所以，未成年人购房必

须提供法定监护人的情况并由法定监护人代理。如何确认法定监

护人的身份证明？可以从以下几个方面考察：①该未成年人与法

定监护人的户口证明；②未成年人的父母离婚时，应当察看其父

母离婚的协议或者判决书，该协议或者判决书有关于未成年人监

护的内容；③未成年人与其父母为在一起居住生活时，由指定监

护人承担法定监护人的责任。这种指定监护可能是生父母授权，

也可能是法院或者未成年人保护机关的指定；④未成年人的父母

去世后，其祖父母或者外祖父母可以承担监护人的责任，也可以

由未成年人的兄姊担任，这种情况下应当由公证机关或者民政机

关的证明。

自然人购房，如果本人不能亲自办理购房事宜，应当要求办

理该等事务的当事人提供委托手续，按照合同法的规定，当事人

之间的委托可以是特别委托一项或者数项事务，也可以概括委托

受托处理一切事项。关键是如何审查这类委托手续的真实内容，

如何区别是一揽子委托还是单项委托，这就比较麻烦。不要说不

是法律专业的销售人员，就是律师有时候也不能准确辨别其委托

的性质。尤其是有的委托书仅仅写明“委托某某代为办理购房事

宜”，就很难判断是单项委托者这是一揽子委托。严格审查委托

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权限的内容应当包括合同签订、履行中款项支付、办理银行按揭

手续、办理房屋接收以及与此有关的合同撤销、变更、合同权利

义务的承担和主事项，合同范本《商品房买卖合同范本填写》。

同时应当预留委托人（购房者）和受托人的全部身份和委托文件，

纳入购房合同档案。

应当注意：有些事项无法通过委托行为实施，比如贷款银行

要求贷款当事人亲自签订贷款合同或者保证合同的，这类合同不

能由委托人代理。未成年人除其法定监护人或者指定监护人之

外，其他当事人不能作为委托人出现，道理很简单，由于其无民

事行为能力，当然也就不可能产生合法有效的委托行为。

对于委托书的审查会涉及另一个更加专业的问题即具名代

理和匿名代理的问题。在合同法上有两种委托代理关系。一般而

论，受托人代理委托人办理委托事项应当以委托人的名义进行，

在代理权限范围内的代理行为直接约束委托人和第三人，所以民

法通则第63条规定：代理人在代理权限范围内，以被代理人名

义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责

任。我们称这种代理行为为具名代理。如果代理人不是以被代理

人的名义实施代理行为，而是以自己的名义实施民事法律行为，

这种情况如何处理？合同法在第402条有如下规定：受托人以自

己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在

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订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接

约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和

第三人的除外。（天成公司与某购房人之间的合同关系，实际是

合法有效的，检察机关的处理是否合法值得商榷）

第一条：项目建设依据：注意以下内容：

1、属于分期规划，尤其是没有取得土地使用权手续的规划，

不要纳入本条填写内容。因此该条第二款的“地块”面积应当与

土地使用权证记载宗地出让面积一致。

“规划用途”按照《建设用地规划许可证》上的记载为准。

如果土地使用证上的记载与建设用地规划许可证上记载不完全

一致，应当按照建设用地规划许可证记载为准。按照我国土地管

理法的规定，在城市规划区内的土地利用，应当符合城市规划的

要求，因此城市规划法相对于土地管理法来说属于特别法。特别

法优于普通法。按照国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二

条的规定，土地规划用途按照下列用途进行规划：住宅、商业、

旅游、娱乐用地；教、科、文、卫、体育用地；工业用地；综合

或者其他用地。

关于土地使用年限规定：应当按照土地使用证上记载的年限

（年月日填写）。没有土地使用证或者尚未取得使用证时，在填

写时一定要注意按照有关批准文家内容填写。比如没有土地证，

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只有土地出让合同，在填写时就应当注意从签订出让合同到区的

土地证这一段期间的时间问题。

2、关于“商品房”的概念：虽然有关商品房的司法解释可

以涵盖几乎所有的开发商出售的房屋建筑，但是我们建议对于本

条第三款的内容，还是应当给予必要的区别。把商品房定位在

“商品住宅”比较合适，对于不属于商品住宅的其他商品房屋，

应当分别给予明确，分别填写：比如：综合办公、物流商业铺面、

工业厂房等。

3、建议在本条空白部位补充填写以下内容：该土地使用权

范围内的具体的修建性规划按照规划管理部门批准的具体规划

文件执行。本条关于土地使用权规划用途的约定与本合同第三条

商品房用途不一致的，按照合同第三条规定执行。

第二条：如果出售商品房的审批机关，不是郑州市房管局，

应当填写清楚其他审批机关。

第三条：本条填写内容注意以下几点：

1、户型设计比较复杂的商品房，应当在补充内容填写清楚：

比如，有跃层的房屋应当分别填写清楚，有沉降设计的部分，也

要填写清楚；属于内置楼梯的复式结构要与面积结合起来填写；

有飘窗结构或者顶层有老虎窗结构的房屋，应当给予注明是否计

算面积，以及如何计算面积；如果有连廊结构的房屋也应当注明

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是否计算面积以及面积计算办法；

2、对于层高内容应当给予解释或者说明：所谓层高应当是

指商品房主体结构层高，并非所有买受人购买的面积层高全部为

某一个数据，特殊面积应当说明，包括坡屋面结构，飘窗结构、

沉降结构部分的房屋面积所对应的层高不属于一个数据的，应当

分别注明。

3、商品房的结构形式：应当按照设计说明部分要求填写：

一般情况下的商品房屋结构形式有土木结构、砖木结构、砖混结

构、框混结构、全部框架结构、钢结构、混合结构。现代建筑结

构形式变化多样，但是按照设计图纸填写，一般不会出错。

4、本条关于商品房的用途的填写，与第一条中土地使用权

的规划用途不完全一致。但是在该条关于商品房的用途应当根据

具体出售的房屋实际用途填写，在规划为住宅的土地使用权范围

内，仍然有个别楼栋或者个别面积属于商业铺面或者其他服务行

业用房。

第四条关于计价方式和价款：

按照商品房销售的规定，建筑面积是计算价款比较符合现实

的办法。按套销售或者按照套内面积计算，目前都存在困难。不

管是管理机关或者我们的测量规范，都存在不太可行的问题。因

此按照建筑面积计算价格是必然选择，实践证明，按照其他销售

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办法销售的结果，仍然不能排除消费者的心理误区。

如果计价面积中的单价有不一致的地方，应当分别填写单价

和总价之间的关系。计价方式中的价格内涵也是一个比较重要的

问题：（1）房地产单价成本核算问题内容，这个问题比较敏感，

涉及成本组成，分摊面积和社区配套、共建面积等内容；由于房

地产成本核算标准没有统一的标准，更没有统一执行要求，现行

价格政策是备案制度，而不是审批制度。开发企业执行自己的成

本核算制度，这样开发商在核算过程为了抬高价格可能把所有社

区投资成本都纳入成本中并且在价格备案机关留下书面核算文

件，而在销售过程中不可能把诸如小学、幼儿园、中学、会所、

社区医疗服务等公建面积分摊销售，这样一旦政策变化，会产生

对房地产企业毁灭性的后果（2）市政配套机关或者垄断性公司

收费问题既然其集资费用