房地产发展趋势
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2023年3月17日发(作者：外婆的家观后感)2021年中国房地产企业发展形势及2022年展望
本⽂为中国社会科学院财经战略研究院《中国住房发展报告》课题组的系列成果之⼀。
原⽂刊发于杂志“银⾏家2022/03总第254期”。
课题组成员：刘伟张五明钟靖马晨⼀刘尚超
2021-2022年度，我国房地产企业数量保持稳定，增速明显下降，预计将稳定在10万家左右。总体销售额度和平均销售
额度保持平稳增长的趋势，但市场整体存在⼀定的去化压⼒。并购交易事件数量增多，⾏业集中度将会持续提升。⾦融
监管强化使得房企贷款增速放缓，⼟地成交⾦额和成交量同⽐下滑。新开⼯和竣⼯⾯积增长趋势稳定，升幅较⼩。房企
权益销售占⽐显著下降，合作开发模式逐渐形成趋势。当前国内的房企发展主要⾯临着流动性紧张，销售模式困难，资
不抵债，停⼯风险等问题。展望2022年，由于监管政策⽇趋稳定，房地产市场也将整体趋于稳步发展阶段，且⾏业集
中度与业务模式都将会有所调整。
⼀、2021年房地产企业发展形势
（⼀）房企总体表现
⼀是总体房企数量保持稳定，从业⼈数下降。2000-2019年以来，我国房地产开发企业数量和从业⼈数的变化总体保持
稳定的增长趋势。2020年，全国房地产开发企业总计达到了10.32万个，从业⼈数接近290万⼈，相⽐于2019年有轻微
下降。其中新增的房地产相关企业主要集中在⼴东、江苏和⼭东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之⼀。
2021年，由于⾏业整体低迷与监管⽇趋严厉，房企⽣存环境“严峻”，预计2021-2022年全国房地产开发企业数量将会保
持在10万家左右，⽽从业⼈员数量可能进⼀步下降。
⼆是企业杠杆率下降，营收增速持续下滑。2021年三季度，沪深上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为
65.8%，较去年同期下降0.4%，净负债率均值为93.4%，较去年同期下降6.1%。在⾦融监管趋严、“三道红线”的政策引
导下，房企降杠杆取得明显成效，杠杆率连续下降。从经营业绩来看，2021年前三季度，沪深上市房企营业收⼊均值为
196.3亿元，同⽐增长23.4%，两年平均增长率为15.1%，营收增速继续下滑。从公司层⾯来看，2021年前三季度，在A
股121家上市房企中，有31家房企陷⼊亏损，⽽净利润同⽐增长为正的公司只有24家。
三是企业并购交易总价值下降，持币⾃保现象明显。截⽌2021年9⽉底，我国房地产⾏业并购案例共554起，平均每天
超过两起，涉及交易总额达1537.56亿。据⽂轩指数统计，2021年以来，以龙湖、碧桂园、万科、世茂等为代表的⼤型
头部房企⼊场收并购，均完成收并购3起及以上。整体来看，房地产⾏业收并购呈现资⾦状况表现优异的龙头企业整合
扩速、物企收并购加速的特征，如碧桂园服务先后收购富⼒物业以及彩⽣活核⼼资产邻⾥乐等，成为在管⾯积超6亿的
物管⾏业巨⽆霸。
表1TOP100房企权益销售占⽐分布情况
注：权益销售⾦额即按项⽬参股⽐例计算出的销售⾦额，权益销售⾦额=合约销售额×权益份额；总流量销售⾦额即房企
参股项⽬的总销售⾦额
四是合作开发模式逐渐形成。近年来房地产⾏业整体项⽬合作情况增多。从上表中也可看出，⾄2021年Top100房企中
仅有1家没有参与合作开发项⽬，权益销售⾦额占⽐在70%以下的房企急剧增加，2019年已达33家，2020年达到了39
家，2021年上半年也达到了38家。这说明在当前房企融资环境收紧、资⾦紧张、拿地难度和开发风险不断加⼤的市场
背景下，房企间合作开发的趋势已基本形成。
五是⾏业集中度提升，龙头企业逐渐主导市场。2020年，我国房地产⾏业销售额和销售⾯积集中度进⼀步提升，前五强
房企的销售额占全国商品房销售总额的18.10%，销售⾯积占全国商品房销售总⾯积的15.94%。2021年1-6⽉，CR5指
数中，销售额指数有所下降，为17.99%，销售⾯积指数则⼩幅度增长，为16.59%。⽽在CR10指数中，销售额与销售
⾯积都实现了⼩幅增长，但仍低于25%，说明我国房地产市场仍处于集中度较低的竞争型结构。从CR5与CR10的对⽐
上看，在销售额上，CR10指数的增幅⼤于CR5，⽽在销售⾯积上，增幅则极为接近。从整体上来看，说明我国龙头房
企的规模正在逐步扩⼤，⾏业集中度正在缓慢提升中。
（⼆）房企融资情况
⼀是融资规模增速波动上升。因2020年第⼀季度，疫情冲击给与房地产开发企业带来的沉重压⼒，房地产开发资⾦来源
增速在1-6⽉都出现了⼤幅度下跌。2021年初，随着疫情好转，房地产市场资⾦也逐步回暖，相⽐于2020年第⼀季度同
⽐实现了⼤幅增长，之后的⼆三季度逐步回归到了正常的⽔平线。⽬前，随着疫情影响的逐步消减，房地产企业开发资
⾦规模也逐步趋于稳定，且保持了正常的增长速度。总体来看，只有在2010年和2021年初分别出现了两次⼤规模上
涨。
⼆是季度新增融资持续减少，三季度规模创新低。据CRIC数据统计，2021年前9⽉100家典型房企的融资量为10919亿
元，同⽐下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同⽐下降38%，环⽐下降24%，融资额创2018年以来的最
低⽔平。从各个季度的融资表现来看，整体呈现直线下降的趋势。2021年以来融资政策持续收紧，房企融资受限。与此
同时，三条红线进⼀步推动企业降杠杆，企业债务偿还⼒度加⼤，部分房企动⽤⾃有现⾦偿还到期债务，导致2021年上
半年多数房企的筹资性现⾦流净额呈负，新增融资额持续下降。
三是国内贷款占⽐下降，ABS占⽐提升。从房企资⾦来源占⽐来看，2020年受疫情影响，以定⾦、预收款为代表的其
它资⾦渠道占⽐下滑，国内贷款及⾃筹资⾦占⽐上升。到2021年10⽉份，国内贷款及利⽤外资资⾦占⽐进⼀步下降，
⾃筹资⾦⽐例保持稳定，其他资⾦来源占⽐显著上升。其主要原因是由于2021上半年以来，随着多类融资模式相关的政
策持续发⼒，房企融资渠道结构发⽣了显著变化，其中债券发⾏仍为主要资⾦补充形式，海外债逐渐向信⽤债转移。
ABS逐渐受到房企青睐，仅次于信⽤债。⽽绿⾊债券融资额已是去年同期的近2倍。
（三）房企购地情况
⼀⽅⾯，⼟地市场整体降温。2020年全国⼟地成交均价为6762元/平⽅⽶，与2019年的5696元/平⽅⽶相⽐，涨幅达
18.72%；⽽全国商品房均价为5859元/平⽅⽶，同⽐2019年涨幅为5.9%，低于地价涨幅。2021年前三季度，全国主要
城市平均地价仍旧延续了稳定的增长趋势，但⽆论是平均地价还是居住⽤途地价的增速都相⽐于前⼏年逐渐放缓，且⼀
⼆季度和三季度差别⽐较⼤。全国主要城市平均地价基本保持了稳定的增长趋势，这⼀趋势延续⾄了2019年的前三季
度，但之后平均地价和居住⽤途地价增速都出现了逐渐放缓的趋势，且2021年这⼀趋势也并未改变。
另⼀⽅⾯，国企和绿档房企拿地⼒度相对较⼤。2021年1—8⽉，房地产开发企业⼟地购置⾯积10733万平⽅⽶，同⽐下
降10.2%；⼟地成交价款6647亿元，下降6.2%。三季度整体⼟地市场进⼀步降温，房企⼟地购置⾯积和成交价款进⼀
步⾛低。上半年50强房企拿地⾯积1.8亿平⽶，同⽐下降28.4%；拿地销售⾯积⽐为54.1%，同⽐下降了21.9%。对⽐来
看，基于财务、资⾦优势，2021年上半年国企拿地态度更为积极，拿地销售⾯积⽐为87.1%，⾼于民企的50.2%。分档
次看，上半年红橙黄绿四档中，绿档房企拿地⼒度相对较⼤，拿地销售⾯积⽐为80.6%，远⾼于橙黄红档的49.5%、
52.4%和41.9%。
（四）房企开发情况
另⼀⽅⾯，施⼯与竣⼯⾯积增速加快，新开⼯⾯积放缓。2020年初因为疫情影响，我国商品房新开⼯⾯积和竣⼯⾯积增
长率⼤幅度下滑。2021年随着疫情缓解，复⼯复产有序加快，⼀季度同⽐增速都⼤幅提升，且都保持了正值。1-8⽉，
受全国⼟地市场成交规模下滑影响，全国房屋新开⼯⾯积为13.6亿平⽅⽶，同⽐下降3.2%，单⽉已连续5个⽉同⽐下
降。全国房屋施⼯⾯积为91.0亿平⽅⽶，同⽐增长8.4%。房屋竣⼯⾯积为4.7亿平⽅⽶，同⽐增长26.0%，项⽬竣⼯速
度加快。从⼆三季度新开⼯⾯积和竣⼯⾯积的对⽐上看，说明当下房地产宏观调控仍以促进房企完成项⽬建造与交付为
主，即实现“保交楼”⽬标，但对新开⼯项⽬的监管与融资政策依旧保持谨慎。
（五）房企销售情况
从商品房⽉度销售⾯积来看，受疫情影响，国内2020年⼀季度商品房销售⾯积同⽐增速⼤幅下跌。但随后随着经济回
温，楼市复苏，购房需求释放，商品房销售⾯积增速开始逐步上升。2021年⼀季度，商品房销售同⽐增速由于疫情的缓
解⽽⼤幅提升。从总体来看，2019年以来我国商品房销售⾯积就进⼊了下降区间，2020年受疫情影响⽽⼤幅下
跌，2021年即使有所回升，但三季度的增速也回归了正常值，整体保持平稳态势。
⼆、当前房地产企业发展⾯临的主要问题
（⼀）⾼负债遇到强监管导致流动性紧张
当下，由于房地产⾦融审慎监管政策趋严，房企⼴泛⾯临着资⾦短期，信⽤违约风险，同时还会导致流动性风险扩散，
其本质是来源于国内房企长期⾼负债的经营模式。例如2020年上市房企中融创、恒⼤和万科的负债率都超过了80%。如
此之⾼的负债率，主要来源于国内房企⾼杠杆的投资回报模式，即在项⽬前期，通过⼴泛拿地，获得尽可能多的银⾏贷
款和⼟地竞价权，然后再通过预售模式获得资⾦，⽤于偿还银⾏债务和重新拍地建房。长此以往，负债规模便会越来越
⼤。⼀旦遇上监管趋严，杠杆上出现的⾼负债就会引发企业债务危机，从⽽导致房企资⾦链的紧张或断裂，产⽣⼤规模
的流动性问题。在此过程中，中⼩房企由于抗风险能⼒不⾜，受波及程度要远⼤于规模房企。
（⼆）⾼周转遇到市场下⾏导致销售困难
随着国内房地产市场逐渐饱和，市场预期改变，⾼周转模式下的房企，⼀旦遇到市场下⾏，则会⾯临着严重的销售困
境。⾼周转本质是指在拿地、开发、销售等环节保持较快的节奏，从⽽提⾼资⾦使⽤效率，摊平资⾦成本。长期以来，
⾼周转是国内传统房企的主流运营模式。然⽽，2016年底，随着房产市场开始进⼊从严调控阶段，直到2020年下半年
监管逐渐趋严，融资政策持续收紧，房企普遍出现了销售模式困境。当下房企对项⽬销售的资⾦回款依赖度更⾼，但融
资已越来越困难，想依靠新债滚旧账来实现资⾦周转，变得异常艰难。⼀⽅⾯是销售端市场情绪的低迷，⼀⽅⾯是信贷
端融资的持续收紧，房企⾼周转模式已很难再有腾挪空间，也会在未来导致房企销售模式的转变。
（三）⾼成本遇到低利润导致资不抵债
⽬前，国内房企利润率逐步下滑已成为⾏业共识，这⼀趋势短期内也很难有效规避。然⽽，⾼成本的房企在遇到市场下
⾏时，则会普遍存在资不抵债的问题。房地产⾏业作为资本密集型⾏业，在开发过程中往往⾯临着很⾼的成本投⼊。⾸
当其冲的是⼟地开发的⾼成本性。当下房企拿地难度提⾼与全国地价的稳定增长都增加了房企的⼟地成本投⼊。其次，
房屋的建筑安装成本，通常也⾼于⼀般产品的⽣产成本。此外，由于建筑施⼯周期与房产开发周期⼀般较长，从⽽带来
了⼤量的利息成本，⼴告费与促销费成本等，因⽽也进⼀步增⼤了其投资成本。如此巨额的成本投⼊，随着⾏业整体利
润率的下降，以及各种政策的严格约束，将从源头上打破房企传统的⾼杠杆模式，限制了房企的持续经营，销售业绩的
增长也会相应下⾏，最终导致房地产企业资不抵债。
（四）债务违约以及停⼯和烂尾风险加剧
当下，国内房地产企业债务违约已经成为⼗分严重的问题，甚⾄已蔓延⾄⾏业头部房企，包括华夏幸福、中国泛海等。
其中，华夏幸福债券违约⾦额甚⾄达到了183亿元。从房地产企业本⾝的发展来看，债务违约主要是因为短期债务压⼒
⼤、业绩暴雷等负⾯因素，从⽽导致了公司债券估值下跌，甚⾄影响债券⼀级新发。在过去⼏年，这种影响偏短期，房
企债券估值也会逐渐⾃我修复。但这两年随着融资趋紧，监管趋严，房企负债增加，⾼负债、⾼杠杆的⽅式得不到改
善，从⽽进⼀步威胁到房企的现⾦流安全，最终流动性⾼度紧张，出现贷款、⾮标逾期、展期等情况，从⽽导致了债券
违约。⽽债务违约，资⾦链断裂⼜会影响到新建项⽬的资⾦需求，最终会导致开发项⽬停⼯，甚⾄烂尾的情况。
三、2022年房地产企业发展趋势
2021年以来，房地产市场整体运⾏呈现下⾏趋势，⼀些⼤型房地产企业⽣产运营过程中出现了⼀些困难。考虑到本轮⾏
业调控态度坚决，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企主动降负债。但进⼊2022年，房地产⾦融政策进⼀
步收紧概率也不⼤。这是因为，若短期内政策⽤⼒过猛，会致使房地产企业风险加快暴露，可能造成⾦融市场震荡，影
响民⽣稳定。因此，从中长期来看，政策监管将会逐渐趋稳，2022年我国住房市场的整体供给，既不会存在明显的上
涨，也不⼤可能会出现⼤⾯积减少，整体将趋于稳步发展阶段。
从销售情况来看，在房地产贷款集中度管理政策下，住房贷款的收缩将会对市场信⼼造成⼀定程度的影响，这种影响后
续也会持续到2022年。同时，由于2021年下半年⼟地拍卖市场的降温，预计2022年房企的⼟地供给将会受到影响。因
⽽，2022年房地产整体成交量预计将保持在低位，销售额⼤概率会呈现先低后⾼的⾛势。
从开发投资来看，当下预售资⾦监管政策仍旧趋严，融资渠道⽅⾯随着信贷集中度的监管，以及信托市场的低迷，海外
债的风险监管和到期债务规模的整体压⼒，2022年房企⼟地购置意愿趋弱的可能性更⼤，因⽽整体投资增速仍将进⼀
债的风险监管和到期债务规模的整体压⼒，2022年房企⼟地购置意愿趋弱的可能性更⼤，因⽽整体投资增速仍将进⼀
步下⾏。
从⼟地市场来看，当前房地产企业⼀致性减少拿地，优质房企倾向于更多寻求并购机会，在公开招拍挂途径拿地的占⽐
或将减少。此外，从供应端来看，2022年，⼟地“两集中”模式⼤概率会延续，重点城市仍会保供应，⼟拍规则有望进⼀
步优化完善，确保⼟地市场更加平稳运⾏。
从信贷市场来看，2021年10⽉以来，相关部门接连释放满⾜房地产合理融资需求的信号，如银⾏信贷加速发放、⽀持
境内外债券发⾏、ABS发⾏松绑等等。11⽉，⼈民银⾏再度提及“维护房地产市场平稳健康发展”的意见。因此，2022
年，房企在融资问题上的困境可能会得到⼀定程度的缓解，这有利于处于困境的房企完成“保交楼”等⼯作，将会促进存
量房市场的交易。
从⾏业集中度来看，2021年，我国房地产⾏业并购市场活跃，并购案例频发，房地产⾏业的⾏业集中度进⼀步提升,优
胜劣汰的竞争模式将导致资⾦链紧张的，问题多的房企逐步退出市场，由优质的房企接盘。
从业务模式和经营⽅式来看，当下房企的楼盘开发模式已经转变，由粗狂式开发转为品质化精细化的开发模式。未来的
购房群体，会由刚需购房为主转为改善和投资为主。因此，楼盘的开发也将会更加符合未来的购房需求，品质化的开发
模式是未来的趋势。
四、对策建议
（⼀）降负债、去杠杆。从房地产市场未来发展的趋势来看，房企去杠杆、降负债已经成为⼀项长期化、常态化⼯作。
在“三道红线”政策规定的时间内完成降债任务，房企应当确⽴好较为明确的规划举措。⼀是要控制好拿地⼒度和成本⽀
出。当前房企出于安全性和成本管控的考虑，应当避开⾼风险地区，转向市场热度较低，竞争强度相对较弱的城市去获
取⼟地资源。⼆是要加强资本市场融资⼒度。当前房企应当优化融资渠道，通过长债置换短债，低成本融资置换⾼成本
融资，优化债务结构提效益、优管理、控成本，减少不必要的成本⽀出，保持成本费⽤⽀出的合理性，加⼤回款⼒度，
逐步改善现⾦流。
（⼆）保交楼、防烂尾。⼀是要优化房企财务机构。2021年，⼈民银⾏和银保监会联合会议中，提出了三个稳定，
即“稳地价、稳房价、稳预期”，并再次强调了购房⼈作为消费者的合法权益，即保障按期交楼，这也从政策上表达了对
于“保交楼”问题的关注。因此，当下⽆论是⼤类房企还是中⼩房企都要努⼒优化⾃⾝财务结构，让现⾦流滚动，保障⾜
够的维持项⽬的开⼯建设资⾦并如期交付。⼆是要注重预售资⾦的合理监管。在市场还没进化到可以实施现房销售模式
之前，预售资⾦监管是防⽌烂尾的最佳⼿段，但同时对于⼀些合法合规房企的流动资⾦来源，也会造成很⼤的挑战。因
⽽，合理控制预售资⾦的监管尺度，则变得⼗分重要。
（三）售资产、⼴并购。⼀是进⼀步优化⾃⾝资产结构。在新的“三道红线”规定出台之前，当前房企要对于⾃⾝资产进
⾏进⼀步优化，例如分拆业务上市，出售资产，降价，推动新股发售等。与此同时，当短期债到期、杠杆⽐例上升、销
售⼤幅下降时，房企们应当通过打折售房等，加快回笼资⾦，从⽽优化⾃⾝资产结构。⼆是要把握⾏业整合的机遇。当
下受疫情影响，⼀些企业资⾦链承压，为⾏业整合创造了机会。因此，房地产⾏业内部也可以通过有效并购来实现资源
整合与对接。其中，百强房企可成为并购主⼒，现⾦流充裕的企业可以更加积极地参与并购。在⾏业整合的趋势下，未
来的房企应当确⽴⾃⾝定位，将风险防控放置⾸位的同时，也应把握时机，实现企业规模和市场地位的跃升。
（四）慎投资、缩战线。⼀是要转变业务思维和布局。近些年，随着政策逐渐收紧，住房市场普遍降温，⽬前房企⼀是
要在业务的聚焦和布局上更加成熟化。在城市群内部的聚焦上，当下房企应当转变业务维度，不再去寻求覆盖⾯积和业
务范围，⽽应在细微的领域做到精耕细作，实现由⼴度到深度的转变。例如，当下国内龙头房企可通过长期下沉布局，
在⼀⼆线⼟储竞争激烈的背景下，加强三四线城市的布局，从⽽获得⼟地成本优势，占据当地市场。⼆是要注重市场话
语权与品牌。从未来的发展来说，业务聚焦与更⼩范围的业务渗透能够让房企更容易掌握在某⼀特定领域的市场话语权
和地位，从⽽在⼀定程度上提⾼企业的影响⼒和品牌知名度，这也是未来房企实现⾃⾝转型升级的重要途径。
（五）重质量、快转型。⼀是要转变发展模式。从发展模式上来说，⽬前的国内房企，未来的发展⽅向应当从量转变为
质，即提⾼房企⾃⾝的产品⼒、服务⼒和运营⼒，要加强对于⾃⾝品质的提升，放慢步伐，从长期出发。在住宅以居住
属性为主的定位下，未来房企应当对产品有新的认识，打造⾃⾝良好的客研体系，提升⾃⼰的产品质量。同时，在产品
趋势⽅⾯，要牢牢把握政策趋向与时代潮流，例如绿⾊建筑、科技住宅发展等，进⼀步释放市场端品质改善的需求。⼆
是要注重资源的利⽤与整合。从房企发展的⾓度来看，通过有效利⽤和整合业内资源，拓展多元化的资源获取渠道，将
不仅有利于⾃⾝业务经营⽅式的转变，同时也能够促进整个⾏业的内部合作与转型升级。
时代更替，对城市空间提出新的要求，
继承调整，对⾃⾝精准定位重获新⽣。
继承调整，对⾃⾝精准定位重获新⽣。
在消费升级与产业转型背景下，城市更新成为城市化进程的重要命题。城市更新是系统性⼯程，资⾦需求⼤、涉及利益
主体多、规划程序复杂、开发运营周期长和收益回报不确定等等，是对企业综合能⼒的考量。
消化和盘活城市存量资产，是房企在存量时代实现可持续发展的必修课。
城市更新实践中我们⾯临哪些问题和挑战?
✦城市发展现状与产业转型新特点
✦城市更新实践中的难点与瓶颈
✦城市更新项⽬前期，如何评估资产价值，测算投资回报？
✦⾯对产权、股权关系复杂的城市更新项⽬，有哪些合作⽅⾯的机制创新？
✦如何结合区域特点来做项⽬定位与功能提升，实现可持续运营？
✦如何通过内容与创意赋能⽼旧空间？
✦如何聚焦布局产业，拓展招商渠道？
✦如何通过创新业态与场景营造实现运营提升？
围绕项⽬“投资测算、定位规划、设计改造、运营提升”等关键环节。
详解城市更新项⽬的操盘与盈利路径。
共同探讨如何提升⽼旧物业资产价值，缔造城市新活⼒。
全流程操盘落地核⼼
全流程开发管控关键
“2”天系统课程，“2”次深度参访，“4”位实战⽼师
系统授课x项⽬考察
共同聚焦
最佳解决⽅案，最实战操盘课程
4⽉22⽇-23⽇北京
主题⼀：城市更新的投资模式、代表案例及风险防范
课程⼤纲：
⼀、狭义背景下城市更新的定义及投资范畴
⼆、城市更新领域主要商业模式及代表案例
三、不同商业模式下投资评估体系及退出策略
四、城市更新项⽬融资模式的探索
五、⼏种典型商业模式项下风险雷区及防范
主题⼆：城市更新项⽬的改造规划与运营落地
康⽂玲⽼师从事⽂化项⽬运营管理⼯作超过20年，2012年从台湾地⽅政府⽂化主管重返台北，操盘华⼭1914⽂化创意
产业园区，从2015年初⾄今专注于国内⽂化艺术与⼯业遗产、历史街区等创意空间运营相结合的项⽬探索。
曾任梵天集团⽂创运营中⼼总经理，操盘北京西店记忆项⽬，与⽇本、德国、英国等国际城市更新与⽂创产业发展研究
机构有长年的交流合作。
课程⼤纲：
⼀、城市更新项⽬规划篇——创意产业与IP经济
1.全球创意产业与IP经济发展
2.城市旧有空间的IP挖掘与项⽬定位
3.项⽬运营与激活区域发展策略
⼆、城市更新项⽬运营篇——创意园区的从1.0到3.0
1.创意园区的三个版本与三次迭代
2.园区运营的⽅法与策略
3.为下⼀轮内容做准备——产销⼈发财
代表案例：
产业聚焦下的⽂创项⽬运营3.0时代
⼀年1500档活动的策划与合作机制
最典型的轻资产运营园区的盈利模式
台北·华⼭1914——百年前制酒⼚改造⽂创园区
华⼭1914⽂化创意产业园区的前⾝为“台北酒⼚”，园区内完整保存着⽇治时期制酒产业建筑群，兼容不同时期、不同类
型、不同构造⼯法，俨然⼀座产业建筑艺术博物馆。园区范围7.21公顷，室外⾯积3.5公顷，全区为历史建筑保护群。
2007年民间团队运营投资3亿元新台币，约合⼈民币8千万元。
每年举办各种展览、表演等活动⾄少1000多个，很多活动是⼀年⼀度长期举办。园区定位“⽂化创意产业、跨界艺术展
现与⽣活美学风格塑造，以“酷”与“玩”为规划主线。
主题三：运营为核⼼的产业园操盘逻辑与落地经验
倪伟源⽼师全⾯负责8号桥及集团城市更新与创意园区产品的整体开发及营运。
倪伟源⽼师在地产⾏业已有逾20年经验，曾任职于⾹港瑞安地产、新加坡传慎集团、⾹港崇邦地产。曾参与过上海新天
倪伟源⽼师在地产⾏业已有逾20年经验，曾任职于⾹港瑞安地产、新加坡传慎集团、⾹港崇邦地产。曾参与过上海新天
地、外滩三号、⼤宁国际等上海标志性项⽬的⼯作。2002年加⼊启客集团，担任集团财务总监，2006年起兼任8号桥项
⽬总经理及集团营运副总裁，在此期间，成功完成8号桥2期、3期、4期的开发与营运，以及8号桥与美国AG基⾦公司、
8号桥与中国平安信托的投资合作。2013年起担任集团⾼级副总裁、2016年起担任集团执⾏董事，开始全⾯负责集团城
市更新与创意园区产品的整体开发及营运。
课程⼤纲：
⼀、项⽬定位和物理空间对招商运营的重要性
1.项⽬定位是产业园运营的灵魂
从8号桥、三邻桥两个项⽬截然不同的产业定位谈定位的逻辑
2.物理空间是招商运营的基础
从8号桥、三邻桥两个项⽬谈物理空间对招商的影响
⼆、招商是产业聚集的源头
1.打造有主题的⽣态圈
2.切⼊主题产业，成为⾏业的⼀员
3.引进⾏业领军企业，规划园区企业能级组合
4.坚持招商原则：渠道与推⼴、管理与评估
三、优质的运营使园区可持续发展
1.建⽴多元的服务体系，满⾜客户需求
2.关注园区企业的特殊作⽤
3.深⼊主题产业，做⾏业的群主
代表案例：
市场化和国际化的城市更新改造特⾊
市中⼼⽼⼚房改建的破题之作
上海·8号桥创意园——汽车制动器⽼⼚房改造的创意产业集聚区
项⽬总占地⾯积近万平⽅⽶，建筑⾯积逾20000平⽅⽶，前⾝是上海汽车制动器⼚约15000平⽅⽶的⽼⼚房。8号桥⼀
期2004年年初开⼯，8个⽉时间就完成改造，开园时达到了70%的⼊驻率。该项⽬吸引了众多创意类、艺术类及时尚类
的企业⼊驻，包括海内外知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、⼴告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。
8号桥为政府引导，公开招标，租赁承包市场化开发的⼀个成功样例。这⾥的空间经历功能性调整，⾏业业态乃⾄⼈才
服务模式也都经历了转型。
上海·三邻桥——保温瓶胆⼚改造体育邻⾥⽂化中⼼
三邻桥前⾝为上海⽇硝保温瓶胆⼚，⾦地商置继8号桥之后在上海打造的⼜⼀个地标项⽬，也是上海第⼀个以“体育⽂
化”为主题的城市更新项⽬，创新性地将园区打造为体育⽂化产业集聚和消费区，除了篮球、⾜球、游泳、健⾝等常见
的体育运动之外，重点引⼊攀岩、潜⽔、跑酷、搏击、射箭等⼩众项⽬。运营团队以⽀持者⾓⾊参与其中，组织多种体
的体育运动之外，重点引⼊攀岩、潜⽔、跑酷、搏击、射箭等⼩众项⽬。运营团队以⽀持者⾓⾊参与其中，组织多种体
育⽂化活动和赛事，成为上海市民家庭出⾏最暖⽹红地标。
主题四：解读城市更新典范，揭秘⾸钢园六⼯汇
课程⼤纲：
1.“城市更新”的价值机遇
2.“北京⾸钢园”由⼯业遗址到城市复兴
3.六⼯汇—⾸钢园的城市更新“明珠项⽬”
深度参访+实地考察
西店记忆FunsTown⽂创⼩镇
——6条铁道围合价值洼地的逆袭
前世：北京玻璃⼚的仓库聚落区
今⽣：制造IP的⽂创⼩镇
西店记忆FunsTown是由梵天集团主导的具有独特改造设计理念和全新运营模式的⽂创⼩镇。园区是六条铁路围合形成
的封闭基地，2016年梵天集团借势改造，把纵横⾼低的铁轨，变成⽂化属性强的怀旧空间。项⽬不仅仅是城市更新改
造，甚⾄涉及了城市新农村发展过程。项⽬涵盖⽼⼚房改造、社区运营、历史建筑翻修重建等内容。
项⽬定位以创意IP的能量聚合产业，打造以影视IP为主导衍⽣及数字內容全产业链⽣态圈。从传统的空间运营，到运营
⼀个全产业链的平台，在帮助企业成长的同时，也让⾃⾝的IP影响⼒输送出去。在城市更新的过程中，不仅改变了周围
的空间美学和产业⽣态，重新赋予了城市存量空间新的⽣命，也通过设计，在城市更新中作出了“创意”。
案例启发：
改造类项⽬的成本控制；
6条铁道围合价值洼地的逆袭；
机制创新+设计提升+产业运营。
⾸钢六⼯汇
——解读历史&焕发时代活⼒
前世：北京⾸钢园
今⽣：京西商业新地标
⾸钢园城市更新的项⽬六⼯汇，由美国铁狮门和⾸钢基⾦联合投资建造运营，项⽬位于⾸钢园北区最核⼼的地块。项⽬
总体量22.5万平⽅⽶，由11栋产业办公、11栋独栋旗舰商业和1座购物中⼼组成，容积率低⾄1.2。
六⼯汇由六幅互通的地块组成，汇聚独栋旗舰商业、企业独栋、多功能空间和⼤型室外⼴场于⼀体的世界级都市社区。
项⽬六⼤亮点：汇战略、汇⽣态、汇创新、汇设计、汇⽣活、汇⼈⽓，“六⼯汇”，作为⾸钢⼯业遗存改造核⼼项⽬，纳
⼊了“⼗四五”规划的城市更新的样本，是新时代⾸都城市复兴新地标。
案例启发：
链接商业、物业的运营管理和服务；
满⾜z时代年轻消费群需求；
打造商业、产业、体度假⽣态价值链。
课程彩蛋——城市更新项⽬实战⼯作坊
在⽼师的指导下，结合⾃⾝的项⽬和⽩天的授课学习，和同学⼀起，
在特定的主题下，探讨项⽬、总结操盘经验、分析问题。
结合⾃⼰操盘过程中遇到的问题，重新思考操盘策略和关键节点，
在资源互补中产⽣新的链接和思考。
◀课程价值▶
•洞悉当前城市更新的新政策
•学习城市更新项⽬的顶层设计、产业导⼊
•学习城市更新项⽬的运营新模式
•掌握城市更新项⽬的投融资⽅法和风险管控
•了解项⽬运营的关键任务节点和⽅法
•实战专家的现场项⽬分析
•链接资源，探索项⽬合作新机会
◀课程对象▶
•城市更新项⽬操盘⼿
•企业决策⼈、存量资产持有⽅、开发商、运营⽅相关部门负责⼈
•国有资产管理⽅、城投、⽂投、交投、旅投企业...
•从事⽂商旅产品规划、品牌、招商、运营等领域⼈⼠
•关注持有型项⽬投资的⾦融机构⼈⼠
保留旧有⽂明痕迹，是对历史的温情与敬意。
创新设计与精准定位，是满⾜当下新消费需求。
博志成会陪伴地产⼈,
不断探索空间多元发展，
赋予城市新的⽣命与价值，
⼀起创造更多可能
......
主办⽅：博志成泛地产学院
授课时间：2022年4⽉22-23⽇
授课地点：北京
报名联系⼈（⼿机&微信）
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2021年1⽉15-17⽇⽂商旅创新融合发展⾼阶班杭州
2021年3⽉26-28⽇⽂商旅创新融合发展实战研讨会第⼆季杭州
2021年4⽉9-10⽇商⽤不动产资产管理实战创新营北京
2021年4⽉14-17⽇产业园区标杆案例对标深度研学第⼀季沪杭
2021年4⽉23-25⽇城市更新与存量资产改造实战研讨会上海
2021年5⽉28-29⽇新商业地产模式创新&突围实战研讨会北京
2021年6⽉26-27⽇【房地产资产管理与项⽬运营提升⾼阶班】北京
2021年7⽉30-8⽉1⽇【⽂商旅创新融合发展实战研讨会第三季】上海
2021年9⽉24-25【城市更新与存量资产改造升级研讨会】上海
2021年12⽉24-26【⽂商旅创新融合发展实战研讨会第四季】上海