合约规划
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2023年2月22日发(作者：moodle下载)基于合约规划的房地产开发项目动态成
本控制
摘要：为更好地满足人们对住房的需求，我国建造了大量的房地产项目，同
时，为了使房地产行业能持续健康发展，人们必须从签约制开始，便严格按照合
同条款进行各项重大经济活动。另外，由于工程建设成本往往是动态变化的，所
以在工程建设推进过程中，要做到“预警”、“有力控制”，要做到“预警”。
基于此，本文将进一步分析如何结合“合约规划”对房地产开发项目进行动态
成本控制。
关键词：合约规划；房地产开发项目；动态成本
引言：房地产业发展过程中，实施动态成本控制是施工的必要前提。根据房
地产开发项目的市场需求，在合约规划下，类似于合同关系的规划可以最大限度
地减少由于人为失误而导致的项目成本控制不到位。房地产业是国民经济的重要
组成部分，其开展的工程又称为重大的经济活动，必须在签订合同的基础上加以
实施。所以，在现阶段，房地产行业的具体施工工作中，需要及时进行合同计划，
实现有效的动态成本控制。文章主要介绍合同计划下实施动态成本控制对房地产
开发项目开发的积极作用，从而促进经济发展。
1.房地产项目成本控制现状
1.1准备阶段
控制成本，要求获取足够的成本数据，加强数据交换，做好数据的衔接。成
本数据衔接过程中存在的一个常见问题就是采用合同管理来控制成本，这主要表
现为对接不够全面，无法在后期准确地进行数据处理。因此，在合同编制阶段，
成本控制人员应科学规划成本计划，明确合同的界限，充实合同内容，尽量避免
后期对合同进行修改。
1.2实施阶段
契约执行过程中会牵涉到许多问题，要求成本控制人员确保合同有效执行，
并统计合同中实际发生的金额，并在总成本中扣除。房地产业的合同数量较多，
需要对合同进行分类处理和信息汇总，而在合同的执行过程中，往往会出现合同
混乱的现象。不但增加了人员的工作量，而且影响了合同约束作用的有效发挥。
在房地产项目的实施过程中，经常存在费用余量，需要成本控制人员加强剩余管
理，如果在执行合同时忽略了费用余量管理，就会导致成本支出增加。
1.3动态成本分析阶段
整个成本实施过程都要受到严格的监控，对每个细节都要进行合理的监督和
审核。对费用发生变化，要及时处理，在遇到可能出现超支的情况时，成本控制
人员要做好准备，控制经济损失。严格记录房地产开发企业成本支出，了解资金
流向，并及时上报，实现成本动态控制，确保后续工程顺利进行。
1.4后评估费用阶段
完成验收后，成本控制者需要评估项目整体成本，以成本预算方案为标准，
对每个阶段的实际执行成本进行分析，找出实际支出与预算之间的偏差，分析偏
差较大的地方，并做好成本控制的经验总结。本阶段合同管理的主要作用是编制
一份工程造价报告，方便工程后期人员了解相应的工程数据和工程信息。
2.房地产工程成本控制常见问题
2.1缺乏成本控制意识
在房地产项目成本管理中，成本控制意识的缺失属于项目成本控制常见问题。
而在设计、施工等阶段，责任不明确的成本控制问题，往往表现在设计、成本、
工程部等部门，如设计部门一味推崇保守设计，成本管理部门不参与设计方案的
探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在项目实施过程中过分
强调了这种做法。另外，项目成本控制手段不够精细，也会导致成本失控，而设
计、工程部门"置身事外"所带来的负面影响更为深远。
2.2市场不完善
伴随着经济的不断发展，我国经济也越来越好，但与发达国家相比仍有一段
距离，房地产企业虽然发展迅速，但尚未成熟。首先，这个行业的定价、交易的
公开透明程度还有待提高，还有不符合市场经济的内容。此外，房地产企业长期
经营下去，在供需方面也会出现问题，使房地产企业在观察市场供求关系时感知
不足。
2.3不适当的动态成本控制
受制于目标成本的不确定性等因素的影响，目标成本偏差的计算、超目标成
本预警、成本纠偏等无法开展，许多问题都只能在结算和核算环节中发现，此时
的房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥作用。另外，受洽商变更的滞后、
不完善台账等因素的影响，动态成本控制也不能有效地进行，对房地产工程造价
管理中的项目成本控制应予以重视。
2.4忽视财务预算管理系统的建设
有些企业在获得某项目土地开发经营权后，对企业财务预算管理体系缺乏重
视，不利于企业对项目的管理。公司在实际工作中，成本指标测量普遍不存在，
完全忽略了成本控制的重要性。忽略成本控制工作，导致施工运营过程中成本的
不断上升，影响到企业整个项目的经济效益，更严重的情况是，由于成本负担过
高，企业项目资金链出现问题。
3.强化合同管理对项目成本的控制
3.1健全的合同管理系统
加强对合同管理的重视，为工程造价执行合同管理模式提供保障。制定和完
善相关制度，为合同的实施提供保障，保证每个环节都有制度可循。房地产业的
发展方向应更加法制化、规范化，加强合同管理是重要途径。在完善合同管理制
度时，应结合项目实际和合同执行的不同阶段，对合同的各个内容和界限进行明
确，并对合同执行的每个阶段制订合同管理制度，做到全面覆盖、深入实施。
3.2合同管理人员素质提升
提升合同质量也是合理控制合同成本的重要措施。加强合同管理人员的职业
素质培训，提高其专业知识水平，使其了解工程项目中的问题，有效避免各类
“陷阱”，促进合同价值的实现。合同工要对施工现场的工作情况和施工进度有
一定的了解，对合同内容和工程质量要求有详细的了解，监督施工方的施工进度。
施工管理人员应以身作则，对不符合合同规定的内容不予接受。公司对员工进行
定期培训，通过考核激励员工，让员工了解更多的专业知识，帮助提高合同管理
的成本效益。强化员工风险评估意识的培训，以使员工在面临选择时作出正确的
决策，合理预知风险，减少不必要的损失，降低企业潜在的风险。
3.3合同的合理压缩数量
房地产商在项目建设过程中要合理控制合同数量，要安排专业人员进行合同
汇总和管理，避免合同内容重复。首先是压缩合约数量，同时要保证合同内容的
完善性。缩减合同的数量，可以减少合同管理难度，避免内容交叉。简化后的合
同系统，可以更容易实现项目要素的核查，从而提高成本控制的效果。
3.4建立健全的团队运作系统
不管是什么机构，都需要一个专业的团队，互相合作，共同完成对合同的管
理。小组间要建立很好的默契，同时要健全这个部门，把这些人组成团队去组建
新的运行系统，组成一个相互配合、合理分工、优势互补的团队，积极参与讨论，
不断修订和完善合同内容，以促进房地产行业的发展，合理利用合同管理对项目
成本进行控制，促进国家经济的发展，完善的运行体系能够保证合同管理的有序
进行，从而促进房地产行业的发展，合理地利用合同管理来实现项目成本的控制，
从而实现国家经济的发展。
结束语
总之，房地产开发项目的成本控制是一个动态的管理过程，在实际的成本控
制过程中，需要结合经营管理和经济效益的理念，对相关策略进行研究，以使目
标成本能更好地实现在房地产合同规划中，从而提高合同管理的有序性。在合同
管理中实施成本控制，可以更好地从房地产行业根源抓起，更好地提升成本管理
的有序性，建立规范的成本管理流程，为房地产企业带来更大的经济效益。
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