史努比缤纷世界
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2023年2月18日发(作者：)北京东方新天地市场调查
东方新天地面积12万平方米，连接着王府井商业街（金街）和东单商业街（银
街）。现已成为北京白领、国内外游客购物、就餐、
娱乐、休闲的理想场所。
金银之间的摩天轮
雄踞于北京市中心，座落于东长安街1号之绝佳位置，造价20亿美元的东方广
场是目前亚洲最大的商业建筑群之一。而东方新天地正是这座北京“城中之城”
最亮丽的风光，如织的顾客漫步在这条大型室内步行街中，享受着现代而轻松的
购物乐趣。
天价租金顶级商品
西边是号称“金街”的王府井商业街,东边是被誉为“银街”的东单北大街，东方
新天地横亘在这两条商业街中间，其价值可想而知。
据了解，目前东方新天地部份店铺每平方米的月租金已经接近300美元，即
便如此，要求租赁店铺的商家仍是络绎不绝，乃至要求租赁中庭场地的商家也要
排队。记者在东方新天地办公室采访时，租赁一直响个不断，负责接线的工作人
员忙得不亦乐乎。
昂贵的租金必然是与高端商品相对应的。东方新天地上下两层的200多个店
铺中，高端商品所占的比例愈来愈大，尤其是在庭苑新天地、寰宇新天地这两个
区域，汇聚着世界各地的顶级品牌，如、Dunhill、Kenzo、PaulSmith、PalZileri、
Givenchy、Burberry、.Dupont、Valentino、Ferre、Missoni和等，是追
求精致高贵生活品位的人们不贰选择。
针对年轻人的活力，新天地里也表现着高端，这种高端并非是奢华，而是一
种时尚的高端。不管是nikegolf，仍是宝马生活方
式专卖店等等，提供给顾客的不单单是新款的产
品，更是一种时尚的生活方式。
尽管店面的月租金已经超级高，但东方新天地
的租金还会全面上涨。“今年的租金将上涨20％，
个别店面的涨幅更将高达50％。”东方新天地相关
负责人称，东方新天地已经成为数十家中国乃至
亚洲首家旗舰店和一线品牌的聚集地，即便租金
上涨也会引来淘金者。
目前，“东方新天地”拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上
的主力店铺超过12家。
80%顾客是本地消费者
记者在东方新天地的4个入口别离统计了顾客流量，统计的结果说明，尽管
进出每一个入口的顾客人数不一，但年轻顾客和中年顾客比例大体持平，其中相
当一部份顾客是穿着制服的高级写字楼职员，他们正是东方新天地的消费中坚。
据介绍，在开业第一年，东方新天地的本地消费者和游客的比例是50∶50，
第二年已改变成75∶25，第三年就成了80∶20。“目前，那个比例目前已经稳
固下来。”东方新天地的工作人员告知记者。
在东方新天地，你随时都能够看到一些背着旅行包的老外，或是西装革履的
商务人士。“王府井周边有十几家星级酒店，加上高级写字楼，因此东方新天地
是这些外国游客和外国商务人士消费的好去向。”一名店员告知记者，天天下午
和晚上是外国顾客消费的黄金时刻。
“一站式”购物
东方新天地的价值还体此刻“ShoppingMall”上，意为大型购物中心，
“Mall”在英文中的原意指的是购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用
经受雨雪风霜之苦的购物乐趣。
东方新天地确实是如此一个场所，地下地上两层室内步行街，包括顶层的天
空大道，一应俱全。“在那个地址逛街购物就像坐摩天轮，从地下到天空大道，
上上下下，舒适而惬意，真是一种享受。”正在挑选帽子的李小姐对记者说。
许多顾客都喜爱这种“一站式”的购物环境，进入东方新天地如此一个环境，
足不出“户”，你就能够够取得购物、餐饮、休闲、娱乐所有的要素。做IT行业
的傅先生正在东方新天地里购物，他对记者描述了自己的行程：上午陪女朋友买
衣服，然后在天空大道吃日本料理，下午给自己买一块心仪已久的“Swatch”腕
表，晚上在新天地影院看一场电影，出来后在“屈臣氏”买一些日用品，然后开车
走人。提到这些傅先生一脸的兴奋。
专家问诊
前瞻的计划造就成功
东方新天地从开业时的冷清到此刻的成功直接缘故是定
位的调整、招商的成功，而全然缘故那么是计划的成功。
东方广场在1993年启动时，其设计计划是超前的，曾受
到过很多的质疑，但实践证明，随着我国经济的高速增加，
市民消费力的快速提升，日趋壮大的中产阶级与追赶时尚
的年轻白领，支撑了东方新天地的繁荣。
笔者最近几年从事商业计划，切实体会到，计划必需前瞻10年，乃至是20
年后的消费模式和特点，不能陷入眼前的统计数据当中，不然就会致使建成之时
确实是过时之日。
需要指出的是，前瞻的计划必需以创新为核心，即依照以后生活方式、消费
模式预测基础上的科学设计，仅仅把现有模式给一个漂亮的概念进行包装，或是
照搬国外的某些模式是不行的，必需真正抓住目标消费者生活方式的本质特点，
创新盈利模式，针对性地提供最符合其消费规律的、最人性化的解决方案。
专家点睛
成功源于供求契合
判定大规模商业地产运作的是不是成功，最直观的方式确
实是看是不是有相应的客流。客流数据很容易取得，无非
是选定一个周期，在特按时刻段内进行计数即可。但事物
老是如此，往往在简单的表象以后有着深刻的背景。大型
购物中心的客流数据所反映的是供给与需求的均衡，是购
物中心所提供的消费体验与目标顾客所产生消费需求的
契合。这种契合是不是能实现，取决于供方。也确实是购物中心的开发、运作和
经营的主动权把握在开发商和经营方手中，而顾客的主动权确实是认可或不认
可。
京城的商业地产早在几年前确实是商业专家和地产专家们热议的话题，为商
业地产专门是大型购物中心的开发经营模式、国际品牌招商等都提出了独特的观
点和有利的建议，笔者想要强调的是大型购物中心成功的关键因素之一是对顾客
体验需求的开发和知足。从现时期的社会文化和消费水平来看，顾客的体验需求
表现为对休闲娱乐的需求，这确实是顾客对大型购物中心是不是定可的判定标准
之一。
座落于明尼苏达州布卢明顿的“美国摩尔”（TheMallofAmerica）是美国最大
的购物中心。那个投资高达6亿美元的庞然大物年客流量达到5000万人次，如
织的客流带来的是近9亿美元的年营业额。“美国摩尔”的成功就源自于顾客对休
闲娱乐等体验需求的充分实现。40万平方米的面积中有一半是各式各样的休闲
娱乐场所。最为闻名的有CampSnoopy史努比主题公园、LegoImaginationCenter
乐高（玩具）游乐中心等。
除此之外，北美最大的购物中心是加拿大的“西埃德蒙顿摩尔”（West
EdmontonMall）。50万平方米的面积中包括了有室内湖、圣玛丽亚号帆船的同
比例复制品、室内游乐场、室内游泳池和室内滑冰场、迷你高尔夫球场，和26
个电影院、110个餐饮店和一家拥有360个床位的宾馆。这些设施每一年吸引了
2500万人次的客流。
由此可见，世界闻名购物中心的成功同顾客的体验需求取得极大知足是分不
开的。转头再看东方新天地，休闲娱乐所占比例十分突出，而“索尼探梦”更成为
京城外地游客的一大旅行景点。如此看来，东方新天地的成功不是偶然的，因为
它在必然程度上实现了购物中心所提供的消费体验与目标顾客所产生消费需求
的契合。
商家故事
用“明星”招揽顾客
3月17日上午，一身休闲打扮的张信哲如期出此刻东方新天地FAB的歌迷见面
会上，并为他的电影处女作《不完全恋人》和《弦歌有你》演唱会DVD做现场
签售。现场气氛一度高涨，歌迷们一见到张信哲就团团围住。瞬息，张信哲就抱
满了歌迷们送给他的鲜花和礼物。现场气氛很是活跃……
“FAB”那个名字关于任何一个北京超级歌迷来讲都是超级熟悉的。张佑赫、
梁静茹、蔡依林、王力宏、何炅、赵薇等明星都曾现身FAB。那个地址给了无
数歌迷与明星亲热零距离接触的机遇，平均每周一场的明星见面会，令其在北京
各大音像店里声名显赫。
“咱们做这种活动是对FAB的宣传，也是与对唱片公司艺人的宣传。他们带
来艺人，咱们提供场地和策划。此刻FAB的阻碍力大了，不单单是咱们找唱片
公司请明星来做签售，很多公司也会主动找咱们来做类似的活动。”北京出色无
穷音像店长肖伟说，明星效应给FAB带来空前人气，慢慢牢固了其在北京唱片
销售市场的地位。各大电台、时尚音乐杂志的音乐排行榜都会将FAB的唱片销
量作为一个标准来衡量，乃至一些电视台把节目录制现场搬到那个地址。
但是，唱片市场上显现的盗版、网络非法下载使正版市场受到专门大阻碍。
肖伟对此并非悲观，他告知记者，很多忠实歌迷并非会因为盗版和非法网络下载
阻碍他们购买喜爱的歌手专辑。而且明星亲临现场会加倍刺激歌迷们的购买欲，
大大增加唱片的销量。毕竟购买正版CD才是真正支持自己喜爱歌手的方式。
目前FAB的会员数已达20多万人，低价位会员可享受9折优惠，高价位会
员除享受优惠外还有积分活动等。网络销售、同意预订和网上直接订购的业务正
成为FAB新的效劳项目。
事实上，光靠销售唱片还无法实现较大盈利，FAB正尝试着多元化经营：地
下一层开辟了入口书专区，将目标对准为本地时尚青年和白领阶级；一层设立电
话专区。
谈及FAB的以后时，肖伟迟疑满志地说，咱们以后会请来更多的明星，将
一般歌迷与自己喜爱歌手的亲热接触继续下去。
道路交通调查表
名称数量
马路宽度42米
马路类型室内步行街
自动扶梯4个
公交线路10路、20路、37路、41路、120路等23条公交
线路
地铁地铁1号线
商业配套设施调查表
名称数量
女士服装店45个
快餐店27个
男士服装店25个
钟表店17个
皮鞋店12个
咖啡店12个
珠宝店11个
餐厅11个
饰品店8个
帽店8个
个人护理店9个
眼镜店6个
银行6个
其他展厅5个
影音店4个
娱乐产品店4个
ATM4个
婚纱摄影店2个
汽车展厅2个
奥运产品专卖店1个
冲洗店1个
烟草专卖店1个
商学院1个
洗衣店1个
音像店1个
场地租金调查
第一区缤纷新天地：130平方米
场地费：4万元/天（周六及周日）3
万元/天（周五）2万元/天（周一至周
四）
第三区庭苑新天地：200平方米
场地费：5万元/天（周六至周日）4万元/天（周五）万元/天（周一至周四）
围挡费：人民币3600元/次
第五区活力新天地：130平方米
场地费：3万元/天（周六至周日）2万元/天（周五）万元/天（周一至周四）
商铺租金调查东方新天地店铺租金260美元/月/平方米