2024年3月18日发(作者：)
第24期：商业建筑机电系统的问题和对策
中国商业建筑机电系统的问题很多，例如商场冬季过热、室内空气品质太差，酒店房间运行噪声过大、冷热不均，写字楼装机容量过大、楼宇自动化不健全等，这些问题的出现，都是由于开发建设过程中有些重大环节没有进行很好的把关。目前商业建筑开发的过程基本上是：请一个国内外知名的顾问公司做机电顾问完成初步设计，然后再请一个著名的设计院做施工图设计，业主再组织一个强大的建设团队完成招标、施工和调试。这个看似严谨的环节背后到底缺失了什么？
新浪乐居商业地产频道《专业讲台》栏目，特别邀请机电专家清华大学博士成通宝先生，为广大商业地产业内同仁做“商业建筑机电系统的问题和对策”的主题报告。
主题：
1、 商业建筑机电系统的问题和现状
2、 商业建筑机电系统问题产生的根源
3、 商业建筑机电系统问题解决的对策
4、 商业建筑节能环保的发展方向和实战应用
各位新浪乐居商业地产的网友，今天很荣幸来到这里与各位交流一下商业地产的机电系统的问题和我认为的对策。20年前我是在天津读的大学，我的专业主要就是研究空调制冷这个专业。大学本科毕业的时候推荐了读硕士研究生，我的硕士研究课题是目前大家看起来比较重要的一个课题--地源热泵系统，就是通过地下的土壤、水的能量来给房间里面的夏季供冷、冬季供热。
我1993年毕业后就到了广东，当时咱们中国有四个特区，我到了汕头经济特区，汕头经济特区当时也是刚刚起动。我在那里做了几年的机电工程的施工，在之后我就到了汕头建筑设计院，主要是做空调系统这方面的设计。在1997年我们都知道中国发生了一件很重要的大事，就是香港回归，那天晚上当我在汕头的家里面在看电视的时候，当我看着电视画面在讲，100年前所谓的日部落帝国侵略了我们国家，在1997年的7月1日他们必须离开我们的家园的时候，我就想到一个国家必须强大，一个民族要想立于不败之地也必须强大。同样一个个人如果为了能为国家做更多的贡献，那么也需要强大起来。就在那一天，我决定我一定要读博士，因为我的大学是在天津商学院读的，那是我们现在看起来也是一个比较差一点儿的学校，当时我在想，就跟我们国家的一个民族一样，即使我们的起步是落后的没有关系，只要我们努力、只要我们奋发我们就一定能够向上。
通过我努力地复习，在1999年我就到了清华大学，我到清华大学建筑科学技术系跟着咱们中国唯一一个暖通院士江义教授读博士，我博士研究课题就是商业建筑的室内空气品质和节能。经过四年理论的学习和实践调研，在2003年我的博士就毕业了。在这之后的几年间，我调研了很多的建筑，包括我到美国调研，调研国外商业地产、写字楼、酒店，甚至包括拉斯维加斯的赌城，调研他们的机电系统跟我们国内的比如说北京的很多商场、写字楼、包括深圳这些个机电系统到底有哪些区别？我们在什么地方落后于别人？我们应该如何地改进？
通过四年的博士学习加上2003年到现在7、8年的机电工程的实践，我感觉到在进入到一个新的世纪之后，中国的商业地产，我们要如何能够提高办公室内的环境的质量，提高了我们员工的效率，改进我们员工的身体的状况，我们作为商业地产的机电系统的工作者责无旁贷。我们可以举几个例子。
每年冬天我们春节放假去商场里面购物时我们会发现，很多的商场里面，大家感觉怎么样？进去之后不想在那里逛了，因为里面的环境太差了、太热了。有的餐饮放到了地下室、有的餐饮放到了楼上的顶层，不论是在地下室还是在顶层里边的环境都很差。今天外边的温度很好，如果这个会议结束之后，我们可以随便到附近的购物中心去，只要空调不开，你就感到温度很差，可是反过头来，空调此时此刻应该开吗？外边温度很低。如果我们开了空调了老板不允许，因为老板认为我们在浪费钱嘛。可是我们不开了空调员工不允许、客人不允许，这就是一个，说实话很多年来一个最基本的问题都没有解决。
我们说商业地产里面的空气环境指的是什么？以往的时候大家可能都关心的是温度，再有一些比较多一点儿专业知识的人会说到湿度，冬天我们房间里，办公室里面太干燥，还得买一个什么牌子的加湿器放在这个里面来加湿。实际上室内的环境不仅仅指的是温度、湿度，我们举例说体育场馆里面空气的气流速度就比较重要。如果是一个打乒乓球的，空气的速度太大，他的技术没有发挥出来。除此之外像我们的地毯、家私它们散发出来挥发性有机物，象大家经常看到的家里面甲醛超不超标，甲苯超不超标等等这些东西，包括外边的汽车尾气、马路上的尾气，我们的商业建筑里边希望有新风进来，可是我们进来的风是室外的空气，室外的空气是不是新鲜的呢？
这一大堆的问题，说到底都是商业建筑的机电系统当中第一个问题，那就是空气环境的问题，我们现在可以看到很多的写字楼，在夏天的时候，空调开了，这里的很多员工冷得不行，所以在夏天的时候都穿了很多的衣服，冬天的时候这里面热得不行，得穿上很少的衣服，这样子就跟我们的能源是一个违背的。夏天外边很热，我希望把它变冷，就不要变得太冷，这样我们的能耗就低了。那么在过渡季节，我们谈的过渡季节是两个概念，一般的时候我们会说按照全年来分在整个区域，比如说咱们北京可能会分成三四月份是过渡季节、九十月份是过渡季节。那么在每一天我们的早晨、中午、晚上也是不一样的。再举例说我们的房间、酒店、写字楼它的朝向，你看我们可以看到，咱们的大楼是朝南朝北的，所以我们会感觉到，在中午的时候我们朝南的这些个房间可能就要热起来了，我们如果是一个朝东朝西的房间，早晨它就会热起来，朝西的房间下午需要这样一个空气的环境。这就是目前很多的，我到了不同的城市去酒店住的时候我都是很担心这个。酒店中，虽然它是晚上才去入住，在酒店当
中我就很担心，今天晚上我开空调的时候声音是不是会很响。各位都住过酒店，你们在今天没有交流的时候，可能你们到酒店，以前酒店的时候没有特别留意这件事情，今天一交流完了之后再去住，你就会更留意。酒店当中的很多噪声。举例说卫生间里面放水的声音，马桶的冲水的声音影响了楼上楼下。
说到酒店我跟各位举个例子三亚，大家都知道海南在从去年国家的政策，要给他们做一个旅游的这么一个概念，那么很多的都是五星级的酒店了，那做到五星级的酒店，他为了吸引客人，他也是竞争很激烈嘛，所以就是各个开发商他就要思考，我的这个酒店跟别的酒店要有什么不同？那么在他以往建设的时候他们就在想，我们的地理位置有什么优势，我有多么大的一个沙滩，我有多么大的一个娱乐的场所，有多么大的一个房间，甚至是说我为了让你客人能够一边洗澡的时候一边欣赏大海，咱们北方酒店的卫生间和客房是完全独立的，有墙、门把它隔开，到三亚的时候就是为了让客人能够洗澡的时候、淋浴的时候也能看见大海，那么就把卫生间开着窗户，这样就把它直接打开。甚至再有的他在阳台上，就是做的一个浴缸，就是让人躺在浴缸里面往外看海，但是他没有想到，我在这个阳台上做一个浴缸躺在里面看海的时候，对面的楼上会不会有人在看我，像这些东西在网上你在搜索三亚五星级酒店机电系统的投诉、客人的投诉的时候，你就会发现有很多这样子的投诉。我们在说到这些东西的时候我就在想，造成这些问题的原因是什么？
我们把这个问题给各位先抛出来，我们把空气的环境这一大段先说到这里，大家先思考一下造成这个问题的原因是什么？我们回过头来，再来看这些个给水系统。我们都知道咱们在去商场、去写字楼里也好，我们要洗手，那么你们会发现，当你们在不同的办公楼里面办公的时候，或者说去商场里的时候，你会发现冬天这个水很冷，你想要洗手它没有热水，有的时候你会发现，当你把个手洗完的时候热水出来了。而我们洗手就这一下，而热水没有及时地给你循环过来，所以你洗的时候是冷的。
我们再看一下电梯，我们会发现当你在乘电梯的时候，有的时候你会感觉到在这个楼里面很容易，一上电梯几秒钟就上到咱们楼上了，在有的写字楼当中你会发现，你在那里等了很久的电梯，等你上去之后之后它的速度就很慢。
这样子不同的楼宇它反映的问题是什么？电梯速度、载重、我的群控等等这些方面的问题。
我们再看一下这个商场，我们到了商场里边就会发现，你一进去以后就会感到有背景的音乐。现在看一下这些背景音乐是从哪里出来的？我们大家都知道它是从扬声器里面出来的，但是这个扬声器是我们单独装上的还是跟这个消防报警联动，其实消防广播的喇叭是从来不用的，除非消防起火的时候才用，而这个大楼很少有发生火灾，所以现在设计的时候一般就会想到，把消防的广播跟背景音乐能够结合起来，这是一般的人能够理解的。
但是往往他不能够做到的是什么？我们都知道消防广播起火的时候我只需要给你一个刺耳的声音起火了快跑，而背景音乐希望给你一个温柔的音质，让你感觉到很舒适，所以他本身对音源的要求就不同。因此在很多的地产招标的时候，把消防报警招完标了，然后装饰
进来接背景音乐，这个时候就开始洽商了，原因就是这个东西在一开始的时候没有把它思考清楚。
上边我举了几个例子，是我在开头跟各位讲到的机电系统。在一个楼宇当中它包含了哪些内容，通过刚才的举例子我们来回忆一下，在一个大楼当中机电系统包括空调、采暖、给排水、消防、强电、弱电和电梯等，这是我们来谈到的商业建筑的机电系统所有的概念的分类。
刚才的时候跟各位也谈到了，就是在这些个楼宇当中，我们目前发现的就是比较最主要的问题就是空气环境首先没有达标。这一周六的时候，我去杭州，也是同样给地产要做一个演讲报告。在飞机上我看到了一个健康时报，如果我没有记错的话也是咱们新浪网进行的调查，调研6100多个网友，对他各自办公的室内的环境进行一个满意、不满意、空气质量、效率、感觉进行一个总体的评价。那么在这个调研的结论是25%的人认为满意，其余的75%的都认为是不满意或者是环境太差，下班之后头疼。当然下班头疼的原因很多，可能你的工作没完成对吧？但是由于室内环境太差，引起的这些个问题也会很多。就像我今天在这里跟各位交流，我们这个演播厅里边就有这么多的灯光给打射下来，我们不仅仅是说在这个演播厅，包括会议厅，这也是目前很多作为机电设计的时候，他们没有特别考虑的一个问题。就像今天我坐在这里刚开讲了不长时间，我就感觉到这里很热，但是我们试想一下，这里边为什么很热，大家想到我们这么多的灯光、这么多的人引起的，至少这两个我们在面上知道的。
而我告诉各位20年前当我读本科生的时候，我学的书上就讲了，作为一个环境当中引起这个空气的温度高与低的就包括了人体、包括了灯光、包括了电脑的设备、包括了我们需要的新风。20年之后的今天，我们在这么一个演播厅里边的时候，我敢肯定地说，当初咱们在设计这么一个环境的时候，我们没有特别地跟设计师、建造商，来跟他们验收他们的这么一个东西，说我们未来就要在这个演播厅来举办不同的活动，那么我这里边就有这么多瓦的灯打进来，今天室外的空调又不开，我们怎么把它给解决？当然我看了一下我们这个环境，很容易来解决。
我们讲这样的一个问题是想说的是，很多的事情只要我们用心地把它留意起来，我们就能够避免很多的问题。那么今天我就是想，用这么大约一个小时左右的一个时间，来跟各位点出来这些问题它怎么产生，我们又要用心地来做什么，我们的新浪乐居其实就是希望来做这么一个平台受益于全中国的、全世界的看我们的这些网友，他们看到我们这样的东西的时候，他们得到一种启发、心灵的启迪，用于他的项目，这是我们更大的宗旨，我觉得这是一个非常好的平台，也是更有利于来推广我们先进的技术和理念的一个平台，所以我非常感谢这么一个平台的机会。
我们来看，先从空气环境继续说起，刚才我以咱们的演播厅举例到了，就是说影响这么一个环境的因素它有很多，影响我们的空气环境的因素可能是灯光、人体、设备不同的朝向、幕墙，包括太阳的辐射，等等这些东西影响了我们的环境。那么我们在建造这么一个环境的时候，我们还没有建好准备画图纸来建的时候，我们现在的开发商一般的过程是什么？如果一个大的地产，他可能是说我从国外请一个著名的顾问公司，然后国外著名的顾问公司给我们做一个方案，经过了N多轮的论证，都通过了，然后就请我们国内知名的设计院，比如说
我们北京有很多知名的设计院，然后这个设计院做一套完整的机电的施工的图纸，这个图纸拿出来之后就又经过了N多轮的论证，就作为我们未来准备施工建造的。
然后在这个地产公司当中他又成立了一个庞大部门，这个部门当中举例说有招标部，如何把这些东西招起来，有工程部，如何把这些工程给建设起来，有采购部，如何把这些个所谓的性价比优良的东西给采购回来。所有的这些环节我们表面上看着是一个很严谨的，最终都是老总签字，然后就是来实施了，我们看到感觉上这么一个很严谨，理论上就应该说造出来就没问题。可是我刚才给各位举例了这么多的问题就发生了。
三年前在我的博客当中，在网上你输入我的博客，都能够看到我写的很多内容，三年前我就点评了一个酒店，同样的它是咱们北京的五星级的酒店。北京晚报的报道上是对他正面的报道这么写的，说什么什么酒店，到现在不是讲节能吗？咱们政府也出了节能的措施了，所以我们的酒店就积极响应这么一个号召，对我们的机电系统进行了改造，投资了100多万，到年就回收了投资成本，我们一看很高兴，我一年就投资，把这个成本就回收了。我当时在博客里是这么点评的，我说如果这个五星级的酒店过去已经运行了五年，在这五年当中都没有进行节能改造，每年浪费100多万，5年浪费6、7百万，能够够多少个农民的生活费用？造成这些的损失由谁来负责？我们刚才看到了建设这么一个环境，表面上看到了有很多的严格过程，但是实际上由于这个当中出现了根本的缺失的环节的把关，所以就导致了现在的问题发生。我在各个场合讲。我说造成这样问题的发生应该由老板承担，为什么？因为你老板最终签的字，每一个过程都是你来签的字，当然由你来负责。
可是在这里我跟各位朋友在谈的，我们让老板负责的时候，我们自己想一想，老板签字的素材从哪里来的？都是我们这个团队提供的，由于我们的团队当中没有进行很好地协调的把关，就导致最终出了问题。所以今天我提出来我的一个新的理念，就是如何在这个商业建筑的机电系统的设计、招标、施工、调试、验收过程当中，来避免我刚才所说的那些问题，尽可能地去避免。
我们都知道现在我们的中国已经是一个完全开放的一个国家，现在国外的这些办公人员，我们很多的跨国公司的机构都住在了中国，我们说10年前当我读博士的时候，我的博士论文当中写到了参考文献，看的什么资料的调研，跟十年后的今天，我们看到的这些个调研结果基本上是类似的。这个意思就是说十年前国外发生的问题，十年后的今天我们国内的商业建筑依然发生问题。就是说这些个东西如果我们今天不再改善，国外的这些个公司的员工上班时间到就上班，下班时间到就下班，这里边的环境不好就投诉。我们国内的员工现在的意识已经高了，但是我们在以前的时候，我们很多的员工都会说，这个环境不好，我好不容易找到了一份工作，那么我就把这份工作就持有着，然后我们就不会去担心，我在想这个地方很热我就不来办公了，或者是什么样子就不会了。但是我告诉各位，现在的竞争非常地激烈，我一开头的时候就讲过了，一个国家要想强大必须努力，一个个人要想富强、要想强大也必须努力，否则就会被淘汰。
在我们这么寸土寸金的中关村有很多的写字楼，我们新浪选择了这么一个写字楼我相信是经济认真比较的，我们会考察各个环境，尽管这里也有一点点的不足之处，但是我们还是会经过认真的比较。那么未来的客户，我跟各位讲，一定是认真地查他每一个环节的。所以
凡是我出现的建筑，我到外边去演讲，我跟这些个地产的老板做的决策、顾问的过程当中，包括给客户做的决策过程当中，我就首先要告诉他，我们来看这些个环境应该怎么看？
刚才我在开头的时候说过了，夏天的时候咱们的办公室很冷没关系，你多穿两件衣服，冬天的时候很热没关系，你脱两件衣服，浪费的是老板的运行费用，没关系。但是现在呢是空调没开你很热，脱了衣服你还很热怎么办？所以我在强调的，在建设这些的过程当中，咱们一定要把各个环节重视起来，否则我们这个楼一建起来就出问题，这是我来跟各位谈的一件非常重要的事情。
那么我在想这些环节我们应该怎么把关？我们回顾一下这个楼的建设整体过程的四个环节。第一个环节就是我希望在这个地方建造一个大楼，那我就是要有一个规划、要有一个方案的设计，刚才我说过了，就是要请这些顾问公司跟设计院。而后边出现的一个根本的问题，都是由于我们的设计阶段没有进行很好的设计。所以我提出来的第一个概念就是设计阶段一定要进行优化分析。
举个例子，怎么样进行优化分析？我们以往设计这个大楼的时候，国家都出来了很多的规范、标准，每个设计院都会遵循着这样一个标准来进行设计，就举例说五星级酒店一个人50立方米的新风，咱们的会议室一个人30立方米的新风，那么设计师、顾问就把这个风给你算，咱们这里有30个人，这么一乘风量就出来了，这样给你一设计图纸就画好了。可是他设计这个规范、规定这个风量的时候是干什么用的？我们为什么要往这里送新风，他只是规定了满足咱们人体的需要，因为我们人在呼出二氧化碳我们需要氧气，所以我们经过一计算，咱们一个人需要这么多的新风，就把新风送来了。可是我送来的这些个风是在空调或者采暖的时候满足新风的，如果我空调没有开、采暖没有开，那我这个新风除了满足人体的呼吸之外，还应该干什么？还应该把这个房间里面所有的热量在夏天、过度季节都带走。我们显然是如果在优化分析的时候看一个规范，这些个东西都符合规范，我们都认为它是对的，实际运行的时候就一定不对。原因就是没有进行一个整体的宏观概念的优化分析。
那么第二个我们看一下，正是因为我们没有进行很好的宏观的优化分析，所以就导致了现在很多的商场此时此刻你进去不舒服，很多的写字楼此时此刻进去不舒服，很多的餐饮你进去不舒服。我们举例上地的一个餐饮美食城，这里面有很多的小店，湖南的、湖北的、四川的都有了。由于这些个通风组织没有设计明白，厨房里边的烟跑到了餐厅里边来，所以当时在那个楼里边办公的这些个员工中午吃饭说实话就是赶快去了买，买了之后一边流着眼泪一边吃饭，为什么？呛得不行。我们说到如果是在设计阶段优化分析把它真实地把控明白，我们就不会出现第一个环节的问题了。我们现在变成了设计阶段的优化分析进行之后，我们的大楼就不会有问题了吗？我们说后面还有一个非常重要的问题，就是招标。
我们的东西都出来了之后，每一个的设备或者说包括每一个的施工队伍，他都会有很多的竞争者，竞争不重要，我经常在倡导竞争，包括我服务的公司、包括我此时建的一个，咱们国内获得最高节能环保奖的项目，过一会儿我会讲到。那么我在这个团队里边公开地说大家有资料抓紧看，每个人都要看、我也看，然后咱们讨论。我们这个社会是一个开放的社会，知识绝对不是封闭的，你说我是博士，我懂一点儿知识，然后胡小姐您不懂知识，不可能。我知道的您都知道，我在外边演讲的时候很多老板都问我，你讲了这么多的知识、这么多的
案例、你讲了这么多问题，你说一下你到底有什么发明？我告诉老板，我说不好意思，第一我不销售设备。第二如果说我有发明，我只是把这样的一些不合理的理念给它发明出来了一种思路，如何来整合优势资源，这是我们未来必须要重视的一个方向。
刚才我们看到了，我说到了第二个环节的招标，我们不是有这么多的设备在竞争吗？我们就举一个例子，咱们这里送出来空调的这个风机盘管，它这里面就是把冷水通进去，冷风送下来，冬天的时候把热风送进去、热风送下来，就举例子说这么一个风机盘管很小的东西的招标。我们可以看到设计院里面给我们的设备上面他们给的很多参数是什么？这个设备送进来多少风，能够产生出来多少冷，它冬天的时候能够产生出来多少热，有的他会告诉你这个功率是多大、这个噪声是多高，这个尺寸是多大。
基本上如果一个很负责任的设计院，他可能能够把这些参数全列出来。但是各位我在这里要说的是，这些参数都列出来之后，作为我们的招标是否就够了呢？我跟大家说，远远不够。为什么？我们回过头来说，我这个房间里面要散发出来这么多的污染，也有灰尘，不管是什么样子，我们眼前都多少有一些灰尘。那么我们在招标这样一个设备的时候，他一定有带一个过滤器，那么这个过滤器的参数到底应该是什么？他应该过滤掉多少污染？随着他越来越过滤，他这个东西效率就会降低，降低之后我们的更换维护费用是多少？未来整体的运行维护费用是多少？这一大段如果我们不知道，我们招来了这个标，表面上看着没有问题，未来不断低成本在增加。
我到商场里面去，大家都会看到，商场里面现在卖空气净化的很多，他们会说这么一个净化器能够去除你们家的什么甲醛、甲苯、VOC、抽烟什么东西都能够去除，大家有的时候还会看到它的演示。我去了之后问他，我说请你告诉我，这个设备能用多长时间？他说一般家里用一年、半年、两年的没有问题。我说你告诉我这个一年、半年是怎么算出来的，我心想了他都不知道我家里面是有沙发还是没有沙发，有毯子还是没有毯子，他就给你出这么一个数，你想想这合理吗？这是有问题的。那么这些个问题我们都没有认真地总结的时候，咱们去买东西其实也是一个招标的过程，你在你的脑子里面已经招了一块标了，我买电视应该买什么样的，你已经大概地比较了一下。这个东西如果我买了一台电脑，用了这么一点儿寿命坏掉了无所谓，因为它是几千块钱、上万块钱。但是我们的整个商业地产动不动投资就是几十亿，这个当中如果我们的招标环节没有把它把控好，不仅仅是说浪费你第一步的投资，未来运行过程当中，运行的费用天天在浪费。
上周我去杭州演讲，我在网上就查杭州政府招标网，上面就出来一个东西了，我们在招标什么？我们在决标什么。我们在发现这些个招标网的时候我们就会看到，很多招标的参数可能没有列全，然后就开始进行招标，这样子的时候造成的隐患会很多。所以我在说的第二个阶段的招标过程必须要进行严格地控制。
第三步我们在施工的阶段，我们看到了我们现在很多的楼不做吊顶，你像咱们的这个演播厅就不做吊顶把它封起来，不封起来的时候我们就会看到，我们这个上面全刷成了一种颜色了，让你看不清楚，哪个管线是什么、哪个管线是什么？我们到了很多的商场里边，你到了地下室的时候你也会发现，他没有进行吊顶，那么再往上认真第一看，你就会发现机电过程当中很多的施工都是做得乱七八糟，该直的线不直，该弯的线不弯，还有我们在这些隐蔽
工程的验收，举例说我们这些管道，在未来的时候他的密封性，他的运行寿命不要等到浪费了，把我们整个的演播厅都破坏了，这个是施工过程当中应该严格控制的问题。
所以我在跟这些个公司在不同的场合我在谈到，我们只要把住，第一个是设计阶段的优化分析，第二个是招标阶段的严格控制，第三个是施工阶段的认真挑剔。只要把这了这三个阶段，最后就一定能够在运行阶段让老板满意。各位我在这里谈到的运行阶段的老板满意指的是两个环节。
环节一：一个是说我们这个大楼的建造商，拥有这栋大楼的开发商老板，如果这栋大楼是他持有的，那么我们一定要在运行费用上让老板满意。
环节二：我们知道很多的写字楼当中都是不同的客户租的这个楼。现在在租的时候我们的这些客户我就定义为是老板。我们都知道现在每一个平米交多少物业费这些东西是怎么交上去的？那就是在签这个楼之前我们就把这些费用写进去了。但是这些费用是怎么出来的？这些费用当中的组成、空调的运行费用到底是多少？采暖的运行费用到底是多少？说到这一块的时候我们很多的租户可能就没有办法来谈，都是说我们要租一个楼，人家就说了这个一平米40块钱，我们要不要？我们要租就租到这里，不租就换掉。
那么凡是我出现的时候我一定告诉他们，如果我是服务于租户的，我一定会让租户向业主提出来机电系统所有的环节您是怎么样子出现的。举例说你的空调的参数是什么？你的设备的参数是什么？你的这样的一个标识是什么？未来你的运行是什么？你有没有24小时的空调，我星期六来值班所有的人都没有，这个办公室只有我和老板两个人值班，那么这里面的空调有没有，各位我想都碰到过类似的问题，当你自己来这里办公的时候，你会感觉到环境很差，这个是运行阶段让老板满意的。
我为什么一直在强调前三个环节的重要性，因为大家都知道，因为是我们的建筑的很多楼宇咱们现在都知道，它的环境不好、不节能，所以现在就出现了很多的公司，什么公司呢？有一部分公司就是专门针对你这个楼宇运行过程不好他来给你解决，就是节能改造公司。有另外的一些公司，他就是给你承诺说，这个楼由我们来给你投资机电设备，未来的时候我来给你运行管理这些机电设备，然后咱们俩分成，分成的钱都来自于客户，对吧？因为这个楼是我们客户在用。
那么目前有这么两类的公司，在我的概念里，第一类公司节能改造公司应该是没有前途，为什么呢？我的这个大楼在建造的时候如果我们都把环节控制住了，我还要他改造什么？现在为什么会有了很多的节能改造公司？这无形当中是对我们建设的一个讽刺，就是我们因为在建设的时候没有把它很好地把控。
我们再说第二类公司，一开始投资这些机电加运行的，表面上看起来很好，机电也不需要我掏钱，他来掏钱给我装，然后他还好心地帮我运行，我也不需要请物业。但是各位不要忘了，这么一个公司没有利益他干吗？他不干。那么这些利益的发生在哪里？发生在我们的个体上。所以作为建设商，如果我们要把我们的项目承包给这些公司的时候，我们应该注意什么呢？我们就应该明确地跟他谈，到底我这项机电工程的投资要多少费用？未来的运行费
用是多少，咱俩才能说分成。那么我们定的运行费用这个真实地是涉及到了我们的客户。如果说我们的运行费用定得很高，让我们的客户付出了很多，这是我作为建设者不愿意的。
因此我就觉得是，在这么一个前三个环节我们认真地把它把控好的基础上，然后我们在运行调试阶段如何来验收、把关这么几个环节当中我们就给它出现，就给它尽可能地避免这些问题。我们说到了当前由于国外和国内的建筑都在融合，技术也在融合，那么国内出现的建筑是，我们说这个建筑是一个顶级的建筑，我们怎么说呢？就是咱们国内有一个绿色建筑的标识，就是说你这个建筑是住宅，是一星级的、二星级的、三星级的，他有这么一个标识。国外同样地也有一个类似的标识，这个标识叫什么呢？就是在美国绿色建筑协会他们牵头出现的，我们把它叫做Leed认证，就是指的能源设计领袖一个单词的缩写。他们认证的奖就是分成了几类，比如说通过奖，然后是银奖，金奖，再上来就是一个白金奖，目前Leed的认证，在国外比较认的就是这么一个建筑的认证体系。当然还有很多的认证体系了，像我也留意到了咱们的网上也有相关的朋友来这里讲过他们的认证体系的，有不同的认证体系。但是在国际上我个人认为比较认可的国际建筑，Leed认证相对是推广得比较多的。
现在就是不同的认证体系都出现了，我们应该怎么办？我们应该打造什么理念？说白了全年运行状况是一个必须考虑的，无论是哪一个认证体系，他都不能够避免全年的运行，像我们买一个分体的空调，咱们现在买分体空调有一个变频的，变频的空调你们以后再买空调的时候就不是只看这个分体空调它的冷量是多少、热量是多少、噪声是多少？功率是多少？你还要看一个很重要的系数就是它的运行系数，他全年在这里运行。今天的温度不同，室外的温度不同，我室内假定都要求同一个温度，室外不同，那么它的运行性能是不同的，这样子一个整体运行的性能，这是目前各个认证体系当中都要考虑的。
所以我在跟各位谈的时候，我在谈设计阶段的优化，一个最关键的基本参数的输入，先把全年的真实需求写出来。举例说8760个小时，我的空调到底需要多少？我的采暖需要多少？热水需要多少？冷水需要多少？电梯怎么运行？我们把这个8760个小时这样的计算结果都先拿出来，然后咱们再分析什么样的系统是更好的。
刚才大家都知道，我一开始的时候说过，我硕士的时候研究的是地源热泵，现在你们至少在概念里会听到说冰蓄冷，说这个大楼里用的是冰蓄冷，那个大楼里用的是直燃机，那个大楼里用的是电制冷，那个大楼里用的是市政采暖，那个大楼里用的是锅炉，就是有各种形式的能源。这些个能源要在第二步来分析，第一步是必须要把基本的8760小时全部算好，算好之后你才能经过一个综合的分析，认为哪一个系统更适合于咱们的项目。
说到这里我就想起来北京周边的别墅，我调研了北京80%的别墅。如果你们有朋友在别墅里面住，你有到过这个别墅你会发现各个别墅，除了建筑的形状五花八门，里边的机电的形式也是五花八门，有的你就看见很好的一些别墅上面给你摆了一个太阳能的热水器，有的就在这个上面就没有，有的说我这个别墅在地下打一个井，我把这个冷抽上来，有的就说这个东西对地下有破坏，我需要用风冷，等等的东西因为时间的关系，这些个技术我就不再展开说了，这些当中有很多的陷井。举例说有人说了，我这个设备从地下取热、取冷，夏天地下的温度很低我取出来送到房间里，这不是一个免费的供冷吗？冬天地下相对室外比较热，
外边冷，但是地下热，他说我从底下把热量取出来了，这不是很节能吗？等等，我在项目上给他做综合分析的时候我们就发现了不是这么回事儿？
前几天在国展咱们有一个制冷展，同样在国际会议中心有一个绿色建筑展，我在那里跟他们探讨，每一个技术都有一个条件，如果是这个条件在这个当中不适用的时候，它就是一个失败的技术。那么我上边就讲了这四个环节，最后用一点的时间来跟各位讲一下，目前我所建设的，正在参与建设的北京的侨福花园，这里边我希望通过机电技术综合的分析，把我刚才所讲的这几个理念再一次地跟各位阐述，然后让我们得到一些启发。我们看到北京侨福花园在什么位置？就是在朝阳门的蓝岛的南侧有一个外表看起来是一个很斜的楼，这个楼是目的获得刚才我说的国际上Leed认证白金奖的项目，当然了预认证已经拿下了，认证是最后我们建设完了整个运行之后我们才能拿下。自从我在这里给全面地负责机电系统，我就跟老板拍着胸脯说，这个白金奖一定拿下。
这个楼我们从外面看着是一个罩把它罩起来的，但是在里头是四栋楼，我跟各位说，你们未来每个人都会去，因为这不仅仅是一个享受的场所，同时它也是一个旅游的景点，这个楼里面有一个桥，这个桥从东南角到西北角大约是2、3百米长，未来你们进这个楼就要上这个桥，这个楼当中的功能从下沉2层到地上2层，这四层是商场、餐饮。在中间是写字楼，在顶端是酒店，然后在前面地下是电影院，所以这是一个综合体的一栋大楼。
在网上有很多报道，我在博客里面也有详细的介绍，这个大楼我们说是一个罩把这四个楼罩起来的，那么大家就很好奇了，所有搞机电技术的，只要知道我在这里搞这个项目的，都要跟我聊一聊，说这么一个罩干什么用的，大家看看如果把这个罩拆了都没问题，四个楼是完全独立的。那么这个罩我们把这个楼给罩起来之后我告诉各位，这一个罩让这个大楼未来的运行比周边的写字楼、商场至少节约30%以上，我说比周边的最节能的建筑。我在这里头公开说出来就是要挑战周边环境了。
那么这个东西它为什么会节约？我们看到这一个罩是一个原理，大家都知道如果你们家里头你在一楼，你的这个楼很高，你把一楼的窗户、二楼的窗户都打开，你会看见窗户一开风就进来了。所以这个罩我们就在下沉2给他搞了几百平米的一个可以开口的，然后在这个罩的顶层我们也给它搞了开口。举例说此时此刻，我们在样板层里办公了，你到我们的环境里很舒服，虽然还在建设了，但是很舒服，一点儿都不热。因为正在施工没结束嘛，所以下边的口不用说，是开着了。办公室里边的窗户的口开着了，上边的口开着了，一个自然通风就形成了，整个过渡季节、空调季节运行费用的降低，所以别的楼如果说是5月15号开空调，那我们的这个楼可能要到5月30号开空调。
再举例说冬天，咱们不是一个罩吗？这个罩把里边的楼给他罩起来了，里边的楼也有玻璃幕墙，外边也是玻璃幕墙，这两个罩外边的罩和里面的墙就构成了一个空间，如果我把下面的口给他封上，上边的口给它封上，那么这就是一个封闭体。怎么样各位？太阳照进来没有散出去，太阳的热就聚集在这两层中间，所以冬天的楼里边运行费用、采暖运行费用就非常低了，这是我说到的，先从这个罩讲起来。
那么我们这个大楼用到的技术是哪些？几乎把目前世界上我们所看到的所有的先进技术都包含进去了，我给各位举例，冷辐射吊顶，大家经常听到的恒温恒湿房间，有很多地产在开发恒温恒湿，我们这个写字楼你看到很多恒温恒湿你们看到的很多是公寓、住宅，这个写字楼就是一个几乎可以说是恒温恒湿，我想让它恒温恒湿它就能得到，至少技术具备了，为什么？也实现了一个冷辐射吊顶，夏天的时候我给它通冷水，整个房间在吊顶上把它冷了，冬天的时候我甚至可以通热水，我就给它辐射供热了。同时我有地板送风，下面架空的地板起来，这些个新风、处理房间温度的都从下面送上来。今天我在这里演讲，我在这儿办公，我可以在这儿开口，明天我这个办公变成了一个仓库，我要在那边办公，好我把地板上那里开一个口，空调的风就从那里出来，这就形成了一个灵活布置的地板送风，国外有很多这样的项目，我在美国考察的时候，这些地板的送风非常好。
同样地有这一个架空的我们再也不需要说像这些线，我们需要在地面上给它拉过来了，我架空的下面这些网线、电线、强电线我都可以从下面给它上来，这就是我给大家讲的地板送风，同时我这个房间里面的人多还是少需求就不一样，所以我的这个风还可以给它变风量，这就是一个变风量的地板送风、冷辐射吊顶，同样地我有了二次泵的系统，什么是二次泵，就是咱们在这里不同的房间它有不同的要求，等等这样的一个综合的技术，我们的顾问公司是著名的奥雅纳顾问公司，设计院是著名的北京市的建筑设计院。这么一个很强大的公司、团队，我在出现以后毅然调整了一些设计的不足之处，所以目前项目正在紧张地建设过程当中，估计在今年年底的时候我们Leed白金奖就能拿下来。
所以我跟各位在讲的时候，我说到一个根本环节的缺失是老板在签字之前没有一个很好的顾问给他出现，那么我就希望把我打造成这么一个角色来跟优秀的团队合作，为商业地产出谋划策。
谢谢各位，今天就讲到这里。
提问：
举个例子，像是蓝色港湾你应该知道，这个商场购物中心它的理念是以自然风为主对吧？但是他也是现在目前最大的问题，为什么？我觉得跟季节性很有关，夏季或春季的时候那边人很多，因为他自然风不管是在室内或者室外，人走在里面会觉得不舒服，但是到冬季这个问题就很明显了，如果进商场我要赶快脱，一出商场去别的店铺的时候我要赶快穿，就是造成让顾客购物时候的舒适度觉得非常不好，类似于这样的问题，您觉得从这个空调或者是说什么采暖方面，他们应该怎么解决呢？
成通宝博士：
我们说到的，您刚才说到的这个问题是非常普遍的。说实话，在二十年前我开始在接触这件事情的时候，我就开始逐步地在留意这样的问题，您说到的蓝色港湾说实话应该是在两年前，我也特别想到要去看他这个项目，还没有建设的时候我就曾经想试着认识这样一个老总来跟他合作改善这样的环境。因为说实话，在这个楼还没有建的时候我就能够预料到有这样的问题出现，因为这是普遍问题。
但是我刚才跟你讲到了侨福花园了，它就不会出现这样的问题，也解决了，这个问题的解决难吗？我跟你说一点儿都不难，原因是什么，我们可以看到，如果你开空调它没有问题，现在最大的问题是出现在了空调不开的时候的问题。而这个人流多不是原因，人流一个人能散布出来多少热，如果人能散出来很多的热，我就说冬天咱们房间里不搞采暖系统了，人这么多热就够了。其实不是这个概念，它只是在这么一个，大家在不理解的时候，不了解它的根本问题的时候，认为这是人流多造成的，所以我们就没有办法，然后就默认这样的环境。我说这是推卸责任，如果我是给老板在这里把关，出的这样一个问题我是要负责任的。
那么这个问题怎么解决它，其实我们应该这么分析，刚才我们说了我们规范上规定的是一个人多少立方米的新风，举例说你在商场当中，可能是给了你25立方或者是30立方，这样一个新风作为你氧气需求的时候没有问题，但是它的问题出在哪里了？就是现在我这个空调不开，这个风还需要排出热量，那么这个风就不够了，不够的时候就出来了第二个问题，我要现在在这里给你通很多的风通进去，我又要避免的是夏天的时候这么多的风进去又浪费我的空调的能耗，冬天的时候它也会浪费我的能耗对吧？那么这个时候我们怎么解决它？两种方式。
一种方式根本的思路应该是先进行计算，这是毫无疑问的，计算好了之后我针对这两个季节的不同的风量的需求，我就可以在这里给你做一个，举例说旁通，举例说热回收，这里边是热的，冬天我把这个排出去的热跟室外进来的冷进行一个交换，热量回收了，但是风量新的进来了，那么这就很容易避免了这个问题。
刚才我在讲侨福花园同样下边也是商场，也是几万平米，他为什么就能避免了这个问题呢？我们在做的时候就给它处理了一下，怎么处理的？就是外边很凉快的时候我把这个冷却塔的水怎么样子通过一个交换给它进来，然后室外的这个新风我怎么样给它引进来，你从外边一进商场，刚才不是说一进商场就热得不行要脱吗？而我们那个一个罩罩了一个桥，桥进去之后这个地方的温度我们就给它设计得冬天很低，这样就相当于是你在走进去的时候就是逐步地从冷变成微冷，变成微热，然后变成热。所以就希望尽量地避免这些个问题的出现。您说到的这个非常重要，应该是一个要重视的。
提问：
因为你刚才说到的侨福花园我的理解就是说人为地用高科技的一些技术和这个最新的理念和自然环境结合在一起，然后达到一个比较平衡的一个环境，比较好的环境。但是很多商场打一个比方，像有些采光不是很好的地方，因为这是我自己的亲身体会，他的光打得是非常亮的，但是从而它产生的热量让人觉得在里面不是很舒服，然后商场为了解决这个问题又开很大的冷风，这样其实两方面都在耗能，都不是节能的办法，这个不是那么多商场能做到像您说的那个侨福花园我们能给它罩一个罩，它已经建成了，已经不能改变了。
成通宝博士：
您说得很对，您这个问题我说一个实在的解决过的案例。月坛公园边上有一个博雅大厦，他都是给一个一个小商铺的，他的小商铺中间是走廊，两边是铺面。朝里面的这些个铺面，
前年的冬天温度达到了28度，就像你说这个很热，冬天28度受不了，他这个就是也没个罩了，类似的这么一个环境怎么处理它的问题呢？因为我们知道了解决的方法，一定要把室外的引进来，这是根本，怎么引进来多种方式？博雅他是怎么干的？我们一进大门不就是20米高吗？20米高朝里面的这些商铺的窗户，正好就朝着这个，我就给他出主意，必须在上面搞电动窗，那么在去年的时候他把这个改了，这个问题就解决了。
您刚才所说到的商场灯光打进来，照样 出来热，不得不用空调给他降，这是的的确确的问题，说到这里的时候我们应该怎么解决它呢，我们可以看一下，这其实是因为刚才大家只有一个小时的时候，我没有办法展开去说的，这也是招标过程当中出现的一个问题，我们看一下我们这个地方需要的是什么？是光强，我在此时此刻这个地方的光强是多少呢？我们拿着一个光度计一下，这个地方大约就是100勒克斯，我们高级的办公室当中需要多少勒克斯呢？500个，商场当中他这个走廊和精品店需要的是不同的。我们举例说你在这里卖某一个精品的首饰需要1250个勒克斯，我们需要这么一个强度的时候，我们会有很多的灯具选择，有的灯是给你发热的，有的灯是给你发光的。像现在我们的这种灯就是发热太多，当然发光也多，所以我感到热了，这是一个环节，我们把这个东西给它降下去之后，首先从这个源头上先尽可能地降低它，但是我又刚才说过了，我又要保证一定的光强，我必须要有一定的热源进来，这是你不能挡的。这个时候我这里又没有罩，我们刚才的思路又是我要把室外的东西引进来那么怎么办？那么只能有两种方式，这两种方式就是要么我就是通过这个冷却塔的水，外边的空气跟外边的冷却塔换成冷水，然后通过一个板换技术处理，然后把它送到房间里面的空调当中给它送进来。
那么第二种方式就是我在这个商场，沿着这些个柱子或者说沿着这些个墙体，或者说沿着这些个外墙我们给它开一定的口，然后把这一定的新风给它进来，但是这个时候切忌我说的它在过渡季、夏季、冬季他要的风量不同，要进行控制处理。
我举个例子天津的仁恒海河广场，这也是我的一个著名的案例，当年在设计的时候就是这中间的一大段过渡季新风怎么来的？那么没有处理，设计院在墙上没有开口，我提出来必须开，后来就开了。所以说在设计阶段的时候容易解决，建造好了之后太难了，没有办法了，不是说没有办法，太难了，处理起来很辛苦。像你说到的蓝色港湾这边我没有去过，但是我知道，据说也是一个中间是一个走廊，两边是店什么的，我不知道，它的感觉让你走在室外，但它实际上是在室内的。
提问：
其实它的这种建筑结构有点儿像国外的，就是之前我在温哥华的时候，很多商场其实是建设成这个样子，他是讲究一个自然环境，人与自然融合在一起的那种购物理念，但是我们觉得这种理念在中国是不是还有点儿水土不服？因为中国的这个天气其实变化很大，不像温哥华他是一年四季如春，他没有太多的温度方面的问题需要去考虑，不像中国可能就是今天可能我们还穿着毛衣，明天就需要穿短袖了，变化很大。
成通宝博士：
所以作为我们建设的团队，我们就希望的，如果我们不是搞这个事业的，那我们可以不做出来，像你刚才所说到的，把这些客观理由摆进去，如果我们是搞这个建设的，我们就要解决这些问题，它是我们尽可能地，我们说每个东西都有缺陷，我们尽可能避免缺陷。
像你说到的刚才我们沿着一个街道走，然后进入到不同的区域，这是在很多我们现在的地产开发都准备搞这种模式了，海南也有很多这种概念的进去的，那我们希望处理什么？其实这些地方我个人觉得也不是难处理，我们在周边上都是一个店，然后我上边有一个亭子，实际上是在室内，他这些个店的装饰跟你的顶有一定的空间，它不是说完全通上去的，其实他上面就刚好给你留出来了一定的空间做文章。我们完全可以在上边的顶和你下边的装饰的中间的不同的部位做出来风的控制和处理。当我到这个拉斯维加斯赌城威尼斯酒店的时候，我不赌，我只是去考察的时候，他那里上万平米的赌博厅，那儿的人多得是，空气很好。我就找，我说他这个空气从哪个地方给处理的？结果你就会发现，在这个威尼斯上面你会看到有一些格栅，然后在上面有一些顶，通过这些东西去处理。
我们搞这个建设的一个团队，我们千万要注意的就是不能回避问题，这个问题我们提前一定要在那里说好，一定有这个问题，因为我们见得太多了，你也感受得太多了，肯定它有问题不处理的话，那么我们就需要讨论，这个问题怎么出现、怎么回避、怎么处理，一般的时候都是回避不是处理，我希望我的出现是处理不是回避。
