2024年1月15日发(作者：)
不动产登记房地存量数据整合技术路线研究——以广州市增城区为例
焦汉科;易家莉;刘振荣
【摘 要】在调研分析广州市增城区房、地登记系统、登记业务数据、档案数据以及已有空间数据现状的基础上,参考不动产登记数据库标准及数据整合规范,提出不动产登记房地存量数据整合的技术路线,并以广州市增城区为例,进行了数据整合建库,为增城区不动产统一登记和进一步压缩办理时限夯实数据基础.
【期刊名称】《地理信息世界》
【年(卷),期】2019(026)001
【总页数】7页(P132-138)
【关键词】不动产登记;房地存量数据;数据整合;统一编码
【作 者】焦汉科;易家莉;刘振荣
【作者单位】广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院,广东广州511300;广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院,广东广州511300;广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院,广东广州511300
【正文语种】中 文
【中图分类】P273
0 引 言
不动产统一登记制度，是我国全面深化改革中的一项十分重要的改革举措。国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。不动产登记制度实施前我国施行分散登记制度，国土部门管理土地，住建部门登记房屋，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产、森林资源也“各有其主”，难免出现漏登、错登，而且增加民众的交易成本。随着市场经济的发展，市场经济对归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的产权制度要求越来越高。实行不动产统一登记也是市场经济发展的必然选择。做好不动产登记的关键因素包括机构场地、系统平台、政策规范及数据基础等。不动产登记数据包括登记属性数据、登记空间数据、登记档案数据等，由于历史原因，存在登记系统多样、标准不一、无电子化档案、测绘空间数据缺失、楼盘表信息缺失、楼栋压盖宗地、房地登记数据缺失或找不到对应关系等问题。破解不动产登记难题，必须开展存量登记数据整合建库工作。建成标准统一、内容全面、相互关联、布局合理、实时更新、互联互通的各级不动产登记数据库，是保障不动产登记业务顺利开展的重要因素，也是实现登记数据互通共享的前提。
本文在对广州市增城区房、地登记系统、登记业务数据、档案数据以及已有空间数据现状调研分析的基础上，参考不动产登记数据库标准及数据整合规范[1-4]，提出不动产登记房地存量数据整合的技术路线，并在广州市增城区进行实践，对存量房屋土地数据进行整合建库，证明了技术路线的可行性和有效性。
1 技术路线
不动产数据包括土地、房产、林业、海域等数据，其中土地和房产数据是涉及地市最多、数量最大的两类数据，本文主要介绍房产和土地存量数据整合技术路线。数据整合目的是建成标准统一、内容全面、相互关联、布局合理、实时更新、互联互通的不动产登记数据库。存量数据整合对象包括空间图形数据、属性（业务）数据及档案数据。以土地、房产数据为基础，利用3S（GIS、RS和GPS）、计算机、
数据库、互联网等技术，将原登记机构移交的登记数据，依据《不动产登记数据库标准（试行）》，建立不动产登记数据库。数据整合需遵循规范化、完整性、一致性、关联性等原则，整体技术路线包括资料收集分析、数据迁移、规范化整理与关联关系重建、入库编码、质检、汇交应用6个环节，技术路线如图1所示。
图1 不动产登记房地存量数据整合技术路线Fig.1 Integration technology route
of real estate registration house and land inventory data
1）资料收集分析
向土地管理部门、房屋管理部门、测绘部门调研，收集土地登记数据、房屋登记数据、其他相关数据及登记系统建设资料和登记标准规范等。由于管理部门不同、登记时间不同、技术水平不同，登记资料一般包含电子登记信息、纸质登记资料、登记档案及登记空间数据等；其他相关数据主要包括基础地理数据及宗地、自然幢空间来源数据和定位数据，如高清影像、地形图数据、房屋测绘数据、规划报建、放线、验线数据、农经权数据、农村地籍数据、国土二调及地名地址数据等。系统建设资料包括系统设计书、数据库设计书、元数据资料等，并收集实行不动产登记前后的相关登记标准规范。对资料进行分析，记录好资料来源部门、数据生产方式、现势性、坐标参考、质量情况等，方便后期使用。
2）数据迁移
分析现有各数据库与不动产登记数据库的标准规范，建立关系表及表格字段之间的映射关系，建立现有库字段值域与规范字段值域的映射转换关系，选取试验数据，通过PLSQL或FME等技术，将试验数据由原始库经抽取、转换装载到不动产登记标准库，并验证数据转换前后的规范化、完整性、一致性、关联性等，满足质量要求后，通过程序将现有各数据库数据转换迁移到不动产登记标准数据库，形成不动产登记临时数据库[5]。
3）规范化整理与关联关系重建
规范化整理与关联关系重建是存量数据整理的核心环节，工作量也较大。截止到实行不动产登记前，绝大部分地区都有使用房屋和土地登记系统，只是上线时间和技术标准不同，房屋登记系统基本没有空间数据，少数土地登记系统有和宗地空间图形数据关联，数据质量参差不齐。纸质登记档案较多，较发达地区的档案电子化率相对较高。
规范化整理工作主要包括纸质档案扫描电子化，对照纸质档案或电子档案对缺失的登记信息进行补录，以收集的已有空间数据为基础，通过内业数据整理或外业调查核实、外业测量等方式，补充土地空间数据及房屋自然幢空间数据。
需建立的关联关系有土地登记属性数据、土地登记电子档案、土地登记空间数据的关联关系，房屋登记属性数据、房屋登记电子档案、房屋自然幢空间数据及楼盘表的关联关系，土地登记属性、房屋登记属性的关联关系，土地登记空间数据、房屋自然幢空间数据关联关系，以及权力、权利人的关联关系等。权力和权利人在电子登记信息中一般都有关联，可以实现批量化处理。可采用收案号、登记字号、产权证号、证书编号等信息实现登记电子档案与登记属性的关联，采用宗地ID、产权证号、证书编号实现土地登记属性与土地空间数据的关联，采用自然幢ID实现房屋登记属性与自然幢空间数据的关联。之前登记房屋很少有楼盘表概念或与现在的标准不同，需要采用自动和人工相结合的方式对登记房屋重建楼盘表，通过楼盘表中自然幢号、逻辑幢号、层号、户号信息可关联房屋登记及户的信息，基于楼盘表也方便对房屋（户）批量编不动产单元编码。除了以上横向关联关系，还需要理清权属登记的纵向关联关系[6]。通过规范化整理与关联关系重建工作，形成了信息相对齐全、规范，关联关系准确的不动产登记临时数据库。
4）入库编码
在数据规范化整理与关联关系重建的基础上，依照国土资源部下发《不动产单元设定与代码编制规则》（试行），按不动产单元所在行政区、地籍区、地籍子区、宗
地、自然幢、楼盘表逐级依据空间关系和表格关联关系对宗地、自然幢、逻辑幢、房屋（户）进行统一编号，实现不动产单元“落号”[7]。
5）质检
根据检查内容不同，采用软件自动检查和人工交互检查相结合的质检方法，采用实施人员自检、互检、质检组检查及监理或第三方单位检查的多级检查模式，保证数据整合成果质量。由于数据量大、数据来源多样、登记时间跨度大、数据质量参差不齐，可按登记时间、分片区、按数据质量情况分批次进行成果检查，检查一批、完善一批、入库一批，减少返工或重复工作。
6）汇交应用
数据成果检查合格后，进行成果验收，验收通过，形成广州市增城区不动产登记数据整合成果库，支撑不动产统一登记业务办理，与公安、法院、银行、民政、住建、地税、工商、林业、海洋等各部门实现数据共享，提供查询服务，将数据成果汇交到市、省、部上级单位，支撑上级单位的共享与应用。
2 应用案例-广州市增城区房地存量数据整合
采用上述数据整合技术路线，开展了广州市增城区房地存量数据整合建库工作，作为应用案例进行简要介绍。
2.1 现状分析与资料收集
1）登记情况
增城区国土资源和规划局通过业务改革、系统整合和人员划转，于2015年10月11日正式挂牌成立增城区不动产登记中心，承担增城区域内不动产交易登记审核及发证工作，并在2015年11月2日正式开展不动产登记工作，截止目前主要开展房屋和土地登记业务。
2）系统情况
由于历史原因，增城区目前使用的不动产登记系统主要有增城区国土综合业务系统、
广州市房屋管理系统、广州市土地、林海系统，系统情况见表1。
3）数据情况
增城区不动产登记房地存量数据主要分布在增城区国土综合业务系统、广州市房屋管理系统及广州市土地、林海系统中，另外还存在一些早期农村宅基地业务办理的纸质资料，未在系统办理登记，无电子登记信息。收集数据资料见表2。
表1 不动产登记系统Tab.1 Real estate registration system系统 所属部门 上线年份 业务类型 空间数据 数据库 备注增城区国土综合业务系统增城区国土资源和规划局 2009土地登记房屋登记档案归档部分土地登记业务关联了空间数据，房屋登记未关联房屋空间数据，未实现楼盘表管理Oracle2009年从更早的登记系统将数据迁移到综合业务系统，开始上线使用广州市房屋管理系统 广州市住房和城乡建设委员会2007.11房屋登记未关联房屋空间数据，实现了楼盘表管理Oracle2007年上线使用，已有登记数据未做迁移，主要办理新建设房屋初始登记及后续转移、抵押登记等广州市土地、林海系统广州市国土资源和规划委员会
2017.7 土地登记 与空间数据关联管理 Oracle 2017年上线使用，对集体土地所有权历史数据进行了迁移，主要办理国有土地使用权、集体土地使用权初始登记及后续登记业务以及全部集体土地所有权业务
表2 收集数据资料Tab.2 Collected data list分类 数据内容 坐标系数据情况基础数据行政区划数据（区、镇街、村） 1980西安坐标系 .mdb格式地籍区、地籍子区 1980西安坐标系 .mdb格式遥感影像数据 1980西安坐标系 栅格数据，2008至2017年1:500地形图数据 1980西安坐标系 .dwg格式，覆盖面积约200
km2，为2009年测量数据，2016年前未做更新，2017年开始通过农村地籍测量项目更新农村部分1:2 000地形图数据 1980西安坐标系 .mdb格式，全覆盖，1 616 km2，为2009年测量数据，重点区域如中心城区、镇中心区、开发区、重点项目及道路、电力等区域每年定期更新，更新时间为2016年底地名地址数据
1980西安坐标系 .mdb格式，2013年建设，2017年之前未进行动态更新，2017年通过公安“四标四实”项目进行更新登记空间图形数据土地登记系统数据库 1980西安坐标系 .mdb格式，部分宗地数据土地测绘成果 1980西安坐标系 .dwg格式，2003年至今大概36 000宗测绘成果自然幢数据 1980西安坐标系 dwg格式，2009.2月开始启用，已有9 202份测绘成果国土二调1:500数字化地形地籍测量成果 1980西安坐标系 .dwg格式，2011年数据成果，覆盖主要建成区规划报建数据 1980西安坐标系 .mdb格式，动态更新到2018年5月房屋竣工测量数据 1980西安坐标系 .mdb格式，动态更新到2018年5月综合权属
1980西安坐标系 .shp格式历史权属 1980西安坐标系 .shp格式登记属性数据增城区国土综合业务系统数据库及说明书 非空间数据 .dmp/.doc，Oracle数据库，持续更新广州市房屋管理系统数据库及说明书 非空间数据 .dmp/.doc，Oracle数据库，持续更新土地、林海系统数据库及说明书 非空间数据 .dmp/.doc，Oracle数据库，持续更新登记档案数据房、地电子档案（已经扫描电子化部分） 非空间数据 电子化扫描件，扫描到2017年上半年房、地纸质档案（未扫描部分） 非空间数据 纸质，2017年下半年及2018年办理登记业务档案房屋分户图 非空间数据 房屋平面图，大部分电子文件，少量纸质文件
2.2 数据迁移
分析各登记系统数据库与不动产登记数据库的标准，建立各登记系统数据库与不动产登记数据库之间的字典对应关系，采用PLSQL或FME等技术，经映射关系验证、数据抽取、转换、装载等流程，将各登记系统数据库数据迁移到不动产登记临时数据库，如图2所示。
图2 增城区数据迁移流程Fig.2 Data migration process of Zengcheng District
2.3 规范化整理与关联关系重建
根据房地登记已有资料进行数据分析，清除无效和重复的数据，核实已注销权利的
状态，根据标准库，对缺失的信息进行补录。根据收集的空间数据，分析数据质量及可用性，在有多个空间数据来源的情况下，择优使用，并备注数据来源，采用ArcGIS软件对空间数据成果进行拓扑检查分析，消除拓扑错误。通过收案号、登记字号、产权证号、证书编号、宗地ID、自然幢ID等，通过自动加人工的方式建立登记属性、登记电子档案、登记空间数据的关联，以及宗地和房屋的关联。KMP算法是一种改进的字符串匹配算法，常用于在一个文本串S内查找一个模式串P的出现位置。房屋落幢及楼盘表构建工作，采用KMP算法进行匹配操作，并对匹配结果进行分级，然后进行人工核查，修正匹配错误或人工处理未自动匹配的记录，显著提升工作效率。
由于数据量大，登记时间跨度大，数据来源不同，数据质量参差不齐，避免返工或重复检查工作，采取分区域，根据数据情况分类记录的数据整理方式，并建立数据描述元数据，方便数据提取、统计分析，部分数据描述内容见表3。
表3 宗地和自然幢数据描述内容Tab.3 Parcels and natural blocks data
description content作业内容 数据分类 问题分类 具体问题数据来源0 档案有图形有坐标0 无问题 000 无问题01 增城档案馆数据1 档案有图形无坐标 1 图形问题 101 压盖10 房地产测绘院系统数据库2 档案无图有其他图形来源 2 属性问题
102 大宗地小宗地11 增城综合业务管理系统数据库3 档案无图无其他图形来源3
图性属性均有问题 103 弧段宗地2 土地测绘成果104 找到的用地依据资料，因模糊或压盖等造成个别坐标点看不清楚3 综合权属105 找到用地依据资料，有弧线，但没有给出弧端点坐标，有弧长、角度等值4 历史权属199 图形其他问题 5 宗地红线成果汇交201 属性字段缺失 6 国有权属202 属性字段矛盾 7 国土二调成果203 图形面积与档案面积不一致299 其他0 档案有图形有坐标 0 无问题 11 相邻自然幢压盖01 影像自然幢1 档案有图形无坐标 1 图形问题 12 自然幢部分图形超出宗地 02 1:500地形图房屋面2 档案无图有其他图形来源 2 属性问题 13 自然幢
完全不在宗地范围内 03 1:2 000地形图房屋面3 档案无图无其他图形来源3 图性属性均有问题 14 自然幢跨宗地04 自然幢数据21 自然幢缺失部分必填属性信息
05 规划监督测量数据（放线、验线）22 总套数缺失 06 规划报建数据（修规基底）23 自然幢档案坐落与图形坐落不一致
2.4 入库编码
针对整理数据成果，采用广州市国规委不动产编码系统进行数据入库编码，实现“落图、落宗、落号”。编码系统界面如图3所示。落图落宗落号空间关系示意如图4所示。完成编码环节，不动产单元编码成为登记属性数据、宗地空间数据、自然幢空间数据、房屋（户）的主要关联属性。
图3 编码系统界面Fig.3 Coding system interface
图4 空间关系示意图Fig.4 Spatial relationship diagram
2.5 质量检查
质量检查采用程序和人工交互相结合的检查方法，在流程方面包括实施人员自检、互检、质检组检查及监理或第三方单位检查的多级检查。对图层名称规范性、属性数据结构一致性、代码一致性、字段值域、空间数据拓扑关系、数据关联性等检查项采用编写脚本程序和国家不动产登记存量数据质量检查软件及广东省不动产登记存量数据质量检查软件进行程序自动化检查。与纸质档案核查对比、与高清影像叠加判断空间位置精度、检查楼盘表、抽查登记权利的纵向关系等，不适合程序检查的，采用人工交互的方式进行检查。根据表3的数据描述进行分类分批检查，检查一批、完善一批、入库一批。
2.6 汇交应用
不动产登记数据整合成果库可支撑本级不动产统一登记业务办理，与公安、法院、银行、民政、住建、地税、工商、林业、海洋等各部门实现数据共享，提供查询服务，数据成果汇交市、省、部上级单位，支撑上级单位的共享与应用。
2.7 工作经验
采用本文设计的数据整合技术路线，经过大半年的工作，完成了增城区不动产登记房地存量数据整合的大部分工作，几十万的房地不动产单元“落图落宗落号”编码率达到80%，数据关联率达到90%。总结以下几点工作经验：
1）存量数据整合工作复杂，工作量大，成立专项工作组，加强统筹领导，业务部门和技术部门共同负责，非技术问题，及时沟通研究，制定解决方案。
2）在数据整合过程中选定试点区，对数据来源、存在问题、处理方式进行分析，形成数据处理规范，指导全区的数据整合工作，避免因不同技术队伍、不同人员理解不同，处理方式不同，造成数据处理不一致等问题。数据整合工作，注重记录处理情况，方便回溯查询、分类统计。
3）采用FME、编写脚本和KMP算法、数据库ETL技术等技术，尽可能减少人工工作量，提高工作效率[9]。
4）引入监理单位，对项目技术规范进行指导，对实施过程、质量、入库等进行有效控制，建立科学的质检方案。
5）分片区、按数据质量情况等分类检查，检查一批、完善一批、入库一批，减少整体返工或重复工作量。
3 结束语
在对广州市增城区房、地登记系统、登记业务数据、档案数据以及已有空间数据分析基础上，参考不动产登记数据库标准及数据整合规范，制定不动产登记房地存量数据整合的整体技术路线。以广州市增城区为例，分析了增城区不动产登记业务开展情况、登记平台及现有数据资料，并对各环节工作进行介绍，最后总结了几点工作经验。增城区不动产登记房地存量数据整合建库工作验证了本文设计技术路线的可行性和有效性，对其他县区开展相关工作有一定参考意义。
参考文献
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