2024年1月13日发(作者：)
马继峰、马金鑫房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审结日期】2022.07.08
【案件字号】(2022)青01民终508号
【审理程序】二审
【审理法官】张磊张薇尹菲菲
【审理法官】张磊张薇尹菲菲
【文书类型】判决书
【当事人】马继峰;马金鑫
【当事人】马继峰马金鑫
【当事人-个人】马继峰马金鑫
【代理律师/律所】李明敏青海诚嘉律师事务所
【代理律师/律所】李明敏青海诚嘉律师事务所
【代理律师】李明敏
【代理律所】青海诚嘉律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】马继峰
【被告】马金鑫
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合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【本院观点】马继峰与马金鑫于2019年6月签订房屋买卖合同，马继峰提起诉讼主张马金鑫履行合同是2021年4月。
【权责关键词】完全民事行为能力无效欺诈胁迫乘人之危恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的重大误解显失公平撤销违约金过错支付违约金合同约定第三人证据财产保全诉讼请求反诉开庭审理缺席判决维持原判申请再审执行诉讼时效
【指导案例标记】0
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【本院查明】本案二审期间，马继峰、马金鑫对一审法院已查明的基本事实经过并无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。一审法院开庭审理时，马金鑫称签订合同存在胁迫情形，主张撤销房屋买卖合同或确认合同无效，庭审结束后补交的反诉状中明确为确认合同无效。二审中马金鑫明确马继峰存在欺诈胁迫，主张与其签订的房屋买卖合同无效，所以二人的主要争议是房屋买卖合同的效力问题。
【本院认为】本院认为，马继峰与马金鑫于2019年6月签订房屋买卖合同，马继峰提起诉讼主张马金鑫履行合同是2021年4月。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，所以审理本案存在法律适用的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。同时，第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。马继峰与马金鑫之间的房屋买卖合同成立于民法典施行之前，合同中未约定办理不动产权转移登记的时间与期限，但是从马继峰与马金鑫的微信聊天内容和马金鑫发给马继
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峰的短信内容看，2020年8月，马金鑫就已提出房屋买卖合同无效，马继峰可以随时起诉；2020年9月2日用微信发出“《房屋买卖合同》撤销通知书”，表明此时马金鑫已明确表明不再履行与马继峰的房屋买卖合同，之后也用短信表明其不履行房屋买卖合同的决定。合同签订、合同履行行为及合同违约是引起合同权利义务发生、变更的法律事实，这些法律事实均发生在某一个时间点，在某一时间点发生时，立即引起权利义务的发生、变更或者消灭，并没有持续性。如果引起法律纠纷的法律事实是合同履行中的债务不履行行为，那么，债务不履行行为的构成要件发生于民法典施行前，则适用旧法，如果债务不履行行为的构成要件发生于民法典施行后，则适用新法。因此，马金鑫明确表示不履行房屋买卖合同的行为发生在民法典施行之前，应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定予以裁判。虽然不履行的行为持续到民法典施行后，马继峰也是在民法典施行后提起诉讼主张权利，但这种持续并不属于法律事实的持续，而属于不履行行为状态的持续。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》错误。 在马继峰与马金鑫此次购买房屋交易中借名买房与偿还借款交织。马继峰借马金鑫名义买房不符合企业内部规定，但并不违反或规避“限购”等法律法规及政策。而根据《中华人民共和国合同法》的规定，交易价格并不是判断合同或某一条款效力的依据。二审中马金鑫称“分房的时候要不起，也不打算要”。而从马金鑫与马继峰的微信聊天信息可以看出，马金鑫是在多次要求马继峰确认愿意购房后才申请购房，无法得出马继峰强迫马金鑫申请购房后卖与自己的结论。而且在其二人协商“好处费”时，马金鑫也明确知道“如果说这房子能过户的话有人马上就要说给我十万”，表明其也知道能否立即办理过户手续会影响“好处费”的高低，不能认定交易价格存在欺诈。而二审时马金鑫又称在其与马继峰签订合同之前，曾将房屋以五十余万元卖与他人，以此偿还马继峰的借款，却在银行付钱时被马继峰拒绝，更加表明马金鑫可以从其他途径获知市场交易信息，一审法院认定马继峰“故意隐瞒掌握的信息，与马金鑫签订显失公平的合同”缺乏依据。而在此次购房中，马金鑫自己并未申请职工住房补贴，购房款中也未使用该款项，马金鑫所谓马继峰关于住房补贴“诈骗敲诈”明显缺乏依据。
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马金鑫强调的马继峰胁迫，主要是指马继峰
利用债权人身份以逼迫其偿还借款的方式强迫签订房屋买卖合同，具体胁迫方式主要是“逼迫立即还款、违约起诉、利息翻倍、掐着脖子签合同”等。但马金鑫并未提交“掐着脖子签合同”的任何证据，马继峰也不予认可，无法认定。而如果马金鑫未按照约定偿还借款，马继峰有权随时主张偿还。马继峰依照法律规定起诉主张偿还借款更是合法的维权方式，并不存在胁迫。如果马继峰违反约定主张“利息翻倍”也不会得到支持，同样不能实现胁迫目的。二审中，马金鑫称其在与马继峰签订合同前一天曾报警马继峰强迫签订合同，但却在其所称马继峰“掐着脖子”签订合同之后不报警求助，反而又在签订合同一年后，其与马继峰债权债务已经清偿，马继峰无法“胁迫”的情况下，给马继峰出具承诺书承诺无条件协助马继峰办理过户手续。马金鑫的诸多行为与生活常理不符，对其所谓马继峰“胁迫”无法认定。根据马金鑫、马继峰各自的陈述，依据现有证据无法还原其二人借款关系的原貌。即使按照马金鑫单方的陈述(借10000元，最少实付8000元，一年利息2000元，25％利率)，也无法认定马继峰已获取的利息超过二人借款时法律规定允许的上限，不能认定存在“高利贷”的情形，同样不能认定马继峰胁迫马金鑫。 综上，马继峰与马金鑫买卖房屋不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。同时不能认定签订合同过程存在胁迫、显失公平的情形，也不存在撤销合同的情形，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。马金鑫自愿与马继峰签订房屋买卖合同，同意马继峰借名买房，并承诺协助办理房屋所有权转移登记，现马继峰已实际支付购房费用，并实际享有房屋权益，其依据约定要求马金鑫办理房屋所有权转移登记应予支持。但因马继峰自愿借名买房，办理不动产登记的相关费用应自行承担。马金鑫反诉主张确认合同无效或撤销合同均不予支持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，未经登记不发生效力，所以马继峰请求确认涉案房屋所有权归其所有缺乏依据，不予支持。一审法院仅仅因马金鑫认为价款过低即确定签订合同非马金鑫真实意思缺乏事实和法律依据。又在马金鑫主张合同无效的情况下，仅仅判决确认交易价格条款无效，却不处理后续问题不当。马继峰上诉理由合理，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第
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二项的规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销西宁市城东区人民法院(2021)青0102民初5473号民事判决； 二、马金鑫于判决生效后十五日内协助马继峰办理不动产转移登记手续，将西宁市城东区南山东路124号青铁阳光小区15号楼1单元2层1021室房屋登记到马继峰名下(具体门牌号及房号以登记部门最终确认结果为准)；办理不动产登记的相关费用由马继峰承担。 三、驳回马继峰的其他诉讼请求和马金鑫的反诉请求。 一审案件受理费100元、反诉案件受理费50元、财产保全费1904元、二审案件受理费150元，均由马金鑫负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 12:14:28
【一审法院查明】一审法院认定事实：马继峰、马金鑫系同事关系，因马金鑫欠马继峰借款，2019年6月18日，双方签订了《房屋买卖合同》，将马金鑫名下集资购买的位于西宁市城东区青铁阳光小区15号楼1021室的单位福利房，以276800元的价格出售给马继峰，案涉房屋已交付马继峰占用。马继峰、马金鑫认可合同约定的房款已全部抵清。后马金鑫认为房屋价款过低，拒绝为马继峰办理过户手续，双方遂争议成诉。双方均确认涉案房屋可上市正常交易。
【一审法院认为】原审法院认为该合同有效，但房屋交易价款无效，那么在双方无法达成新的合意之下，该合同将难以履行。确定合同价款是双方达成合意，订立合同的关键。原审法院基于现在的房价，在无证据支持的情况下，认定两年前签订的合同并非出于马金鑫真实意愿，显失公平，而认定合同价款无效。如果无法重新达成合同价款合意，合同有效有何意义？原审法院判决内容存在矛盾，难以履行，纠纷越发难以解决。综上，在司法实践中小产权房因其特殊性，其交易价格本身就低于市场价格，马继峰、马金鑫双方协商一致，以276800元的价格进行交易，完全符合交易习惯。整个案件及交易事实，并未违背任何法律、法规，也符合交易习惯。不能因为房价上涨后，马金鑫反悔，就随意撤销或解除该合同。
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马金鑫辩称，房屋买卖合同签订的前一天了解到案涉房屋可以卖给任何人，并非马继
峰说的只能卖给内部人员。马继峰欺骗说单位的房补只能等退休的时候才能拿到，而实际上只要职工要了房子就没有补贴。马继峰答应给50000元的好处费，但实际只给40000元。马继峰的上诉理由不能成立。
【二审上诉人诉称】马继峰上诉请求：改判马金鑫继续履行合同义务。事实和理由：双方在2019年6月18日签订房屋买卖合同，房屋为拆迁安置房，成交价为205409.3元。马金鑫主动提出以房屋折抵借款，并要求给付40000元好处费，后双方以276800元订立了合同。在合同签订之时，该款项已履行完毕。马金鑫陈述合同系胁迫下签订，但未提供任何证据证实。如果存在胁迫，为何马金鑫在合同签订的两年期间未向马继峰或是法院主张解除或撤销，而是将房屋交付给马继峰使用至今。且在合同签订后，时隔快一年后的2020年5月16日又向马继峰出具承诺书。马金鑫作为完全民事行为能力人，应当明知或预见到签约行为的法律责任，何况其主动提供出售意愿。该合同完全是出于双方真实意思表示，不存在任何胁迫成分。马金鑫之所以反悔，拒不履行协助办理过户的合同义务，只是因为房价有所上浮。该房市场价值就算已经超出合同价款，也不能因为其整个交易事实本身存在显失公平而撤销合同。首先，显失公平的合同是在订立合同之时即显失公平，而该合同订立已超过两年时间，在此期间房屋上涨或下跌是不可控的客观事实，不能因两年后的房屋价格上涨而断定该交易显失公平。合同成立且有效的前提下，双方应严格履行合同义务。一味地以日常的价值观判断是否有不公平的因素，显然违背合同法的精神。如果要撤销合同，马继峰基于合同基础上的物权期待权也将丧失。马继峰重新购置房屋的成本将远远提高，对马继峰也是巨大的损失。马继峰向过错方以目前房屋市场价主张赔偿房屋差价损失也是合情、合理、合法。如果该合同显失公平，是不是意味着售房者基于几年后房屋上涨为理由，都有权去撤销两年前签订的合同。总之，此买卖合同无任何可撤销或解除的事由，合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立且生效，双方应严格按照合同约定，全面履行各自义务。
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马继峰、马金鑫房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
青海省西宁市中级人民法院
民事判决书
(2022)青01民终508号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：马继峰。
委托诉讼代理人：李明敏，青海诚嘉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：马金鑫。
审理经过 上诉人马继峰与被上诉人马金鑫房屋买卖合同纠纷一案，马继峰于2021年4月8日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令确认西宁市城东区南山东路124号青铁阳光小区15号楼1单元2层1021室房屋所有权归其所有、判令马金鑫协助将案涉房屋过户至马继峰名下。西宁市城东区人民法院于2021年6月30日作出(2021)青0102民初1931号民事判决，马金鑫不服提起上诉。本院审理后将案件发回西宁市城东区人民法院重审。重审时马金鑫提起反诉，请求确认与马继峰签订的《房屋买卖合同》无效。西宁市城东区人民法院重新审理后，于2021年12月27日作出(2021)青0102民初5473号民事判决，马继峰不服提起上诉。本院于2022年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 马继峰上诉请求：改判马金鑫继续履行合同义务。事实和理由：双方在2019年6月18日签订房屋买卖合同，房屋为拆迁安置房，成交价为205409.3元。马金鑫主动提出以房屋折抵借款，并要求给付40000元好处费，后双方以276800元订立了合同。在合同签订之时，该款项已履行完毕。马金鑫陈述合同系胁迫下签订，但未提供任何证据证实。如果存在胁迫，为何马金鑫在合同签订的两年期间未向马继峰或
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是法院主张解除或撤销，而是将房屋交付给马继峰使用至今。且在合同签订后，时隔快一年后的2020年5月16日又向马继峰出具承诺书。马金鑫作为完全民事行为能力人，应当明知或预见到签约行为的法律责任，何况其主动提供出售意愿。该合同完全是出于双方真实意思表示，不存在任何胁迫成分。马金鑫之所以反悔，拒不履行协助办理过户的合同义务，只是因为房价有所上浮。该房市场价值就算已经超出合同价款，也不能因为其整个交易事实本身存在显失公平而撤销合同。首先，显失公平的合同是在订立合同之时即显失公平，而该合同订立已超过两年时间，在此期间房屋上涨或下跌是不可控的客观事实，不能因两年后的房屋价格上涨而断定该交易显失公平。合同成立且有效的前提下，双方应严格履行合同义务。一味地以日常的价值观判断是否有不公平的因素，显然违背合同法的精神。如果要撤销合同，马继峰基于合同基础上的物权期待权也将丧失。马继峰重新购置房屋的成本将远远提高，对马继峰也是巨大的损失。马继峰向过错方以目前房屋市场价主张赔偿房屋差价损失也是合情、合理、合法。如果该合同显失公平，是不是意味着售房者基于几年后房屋上涨为理由，都有权去撤销两年前签订的合同。总之，此买卖合同无任何可撤销或解除的事由，合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立且生效，双方应严格按照合同约定，全面履行各自义务。
一审法院认为 原审法院认为该合同有效，但房屋交易价款无效，那么在双方无法达成新的合意之下，该合同将难以履行。确定合同价款是双方达成合意，订立合同的关键。原审法院基于现在的房价，在无证据支持的情况下，认定两年前签订的合同并非出于马金鑫真实意愿，显失公平，而认定合同价款无效。如果无法重新达成合同价款合意，合同有效有何意义？原审法院判决内容存在矛盾，难以履行，纠纷越发难以解决。综上，在司法实践中小产权房因其特殊性，其交易价格本身就低于市场价格，马继峰、马金鑫双方协商一致，以276800元的价格进行交易，完全符合交易习惯。整个案件及交
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易事实，并未违背任何法律、法规，也符合交易习惯。不能因为房价上涨后，马金鑫反悔，就随意撤销或解除该合同。
马金鑫辩称，房屋买卖合同签订的前一天了解到案涉房屋可以卖给任何人，并非马继峰说的只能卖给内部人员。马继峰欺骗说单位的房补只能等退休的时候才能拿到，而实际上只要职工要了房子就没有补贴。马继峰答应给50000元的好处费，但实际只给40000元。马继峰的上诉理由不能成立。
一审法院查明 一审法院认定事实：马继峰、马金鑫系同事关系，因马金鑫欠马继峰借款，2019年6月18日，双方签订了《房屋买卖合同》，将马金鑫名下集资购买的位于西宁市城东区青铁阳光小区15号楼1021室的单位福利房，以276800元的价格出售给马继峰，案涉房屋已交付马继峰占用。马继峰、马金鑫认可合同约定的房款已全部抵清。后马金鑫认为房屋价款过低，拒绝为马继峰办理过户手续，双方遂争议成诉。双方均确认涉案房屋可上市正常交易。
一审法院认为本案争议焦点为马继峰、马金鑫于2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》是否存在无效的情形。一审法院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的基本条件。一般而言，对交易条件若无特殊要求，对价合理是判断意思表示是否真实的一项基本标准。涉案房屋建筑面积82.56平方米，地处区位尚可，交易时间为2019下半年，合同约定的276800元的价格，明显低于当时市场交易价格，故马金鑫提出马继峰依据其债权人地位，故意隐瞒掌握的信息，与马金鑫签订显失公平的合同，马金鑫签订该合同并非其真实意思表示，上述抗辩意见有一定合理性，部分予以采信。马金鑫在签订合同时，对交易价格的意思表示存在缺陷，其提出合同约定的交易价格无效的主张成立，予以支持。因双方对此次纠纷的发生均有过错，诉讼费用应各自承担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百四十三条第二项之规定，判决：
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1．马继峰与马金鑫于2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋交易价格条款的约定无效；2．驳回马继峰的诉讼请求；3．驳回马金鑫其他反诉请求。
本院查明 本案二审期间，马继峰、马金鑫对一审法院已查明的基本事实经过并无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。一审法院开庭审理时，马金鑫称签订合同存在胁迫情形，主张撤销房屋买卖合同或确认合同无效，庭审结束后补交的反诉状中明确为确认合同无效。二审中马金鑫明确马继峰存在欺诈胁迫，主张与其签订的房屋买卖合同无效，所以二人的主要争议是房屋买卖合同的效力问题。
二审查明，2019年1月5日，马继峰通过微信给马金鑫发送“又申请房子赶紧申请上”。马金鑫回复“嗯好”“青铁阳光的房子我登上你一定要是吧？”。马继峰回复“嗯要”“你登记就行”。马金鑫回复“我礼拜一去登记，但是你必须得要，别让我登记批下来你又说不要，我真的很难堪。”。马继峰回复“肯定要”。2019年1月7日，马金鑫通过微信给马继峰发送“你就多给一万吧。如果说这房子能过户的话有人马上就要说给我十万。……”。马继峰回复“说多少就多少不要再纠结行不以后还要打交道呢”。马金鑫回复“哎，如果四万的话也行，你把我拿你的钱和还你的钱记清楚，而且现在再给我预支一万块钱……到时候一次性给你还完。你看这样行不行？”。马金鑫发给马继峰的微信聊天内容中还有“我又找人了，房子基本上能批下来，可是你千万别泡我啊。到时候你不要把我害死。”“不管能不能过户，你先把房子要上，然后我们俩私底下找律师写份合同，主要说明一下房子是你拿钱买的就行了”“等以后能过户的时候就过到你名”。
2019年2月28日，马金鑫与青藏铁路公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，主要内容为实行房屋产权调换，房屋安置在城东区南山东路124号青铁阳光小区15号楼1单元2层1021号房，房屋用途为住宅，建筑面积82.56㎡，套内面积62㎡，总房款205409.3元。2019年2月24日，马继峰交纳房屋首付款41100元，2019年5月14日、
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5月15日，马继峰交付房款72609.3元，2019年5月15日，马金鑫提取91700元公积金交纳了房款，案涉房屋房款205409.3元一次性交清。在此次购房中，马金鑫未申请使用职工个人的住房补贴，也实际未使用住房补贴款。马继峰、马金鑫签订的房屋买卖合同中约定：马金鑫同意将青铁阳光15-1021室卖给马继峰，马继峰对房产及产权状况充分了解并愿意购买，房屋成交价276800元；马金鑫在马继峰付清全部购房款后将上述房屋及房屋所有权证交付给马继峰，双方从即刻没有任何经济牵扯，全部清账互不相欠；在房屋拆迁和办理过户手续时或马继峰将该房屋卖给第三方时马金鑫应积极协助办理手续；合同双方签字后生效，任何一方单方面不履行应向对方支付违约金100000元；如有单位或国家补偿政策由马金鑫享受。2019年5月，马继峰领取涉案房屋钥匙，装修后出租他人。2020年5月16日，马金鑫给马继峰出具承诺书，内容为：“经双方协定，马金鑫卖给马继峰的青铁阳光小区15号楼1021室，在办理房产证过户手续马金鑫必须无条件协助马继峰办理过户手续。如果办理不了过户手续，马金鑫必须与马继峰去公证处公证此房屋归马继峰所有”。
马金鑫认可签订《房屋买卖合同》时欠马继峰借款130000元，提取91700元公积金交纳部分房款，用于偿还部分借款。2019年4月1日马继峰给马金鑫微信转款2000元，2019年4月29日微信转款3000元，2019年6月18日银行转账18500元。另，马继峰称给马金鑫支付现金10000元，二审时马金鑫否认收到现金10000，但马金鑫认可房屋买卖合同约定的276800元已结清。马金鑫已申请办理涉案房屋的不动产产权证书。
根据马金鑫与马继峰的微信聊天内容，马金鑫备注在房屋买卖合同签订之前的谈话中，马金鑫称“最开始说好处费给五万，后来你说给四万，我也认了，我一提房补的事情，你就说是退休才补，你这是诈骗还是敲诈？”“如果二万八千块钱的房补不给我补，这事情就别再进行了”“二万八的房补，再说了这么便宜的房子连县城里没有，更别说西宁市了。我本身已经烂完的人，你差不多就行了，别让我损失太多”。同时，在
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双方微信聊天中，马金鑫多次主张应该给付房补，2019年5月16日，马金鑫给马继峰发送“房子卖给你了，你的账全部还完了，我轻松了好多了”“你确定我的房补在我退休时单位才能给我反还”，马继峰回复“应该差不多怎么了”“我买房子时候房补就给我补了22000元”，马金鑫回复“哦，那我到单位再问问”。2020年7月18日，马金鑫给马继峰发送“如果按这样还下去的话，你明明知道我一年内不可能还完，所以你提前多扣两千的利息，这么多年你一直用这种砍头息借给我钱，我因为需要只能任你说了算，我也不懂这种是砍头息就没说什么，现在有人提醒我说这种砍头息能害死人，我才反应过来，而且你砍的越来越狠了，让我很愤怒”“我算不来利息。本来一直是你借一万你给我八千五，利息一千五你已经提前扣掉了，只要我月月还你钱就是了，可是你又想出来一年还不完再多扣两千的狠招，说实话你真的很过分，把我当猪杀着呗。前面的账你说房子给你多顶掉点你的钱，我没答应，我把房用比你高一点的价格给卖给别人，把所有现金放银行茶几上一次性付清了你的欠款，可你是百般刁难我，最后取出我九万多公积金和房子一并给你了。你我两清了，我只能忍气吞声。然而，后来的借款你砍头息砍的越来越狠，让我不能不生气和反抗了”。2020年8月31日，马金鑫给马继峰发送“我把你所有借款摆银行茶几上你不拿，有那么多人可以作证，你非要用不合理的价格买我的房子，因为借你钱我总是低你一等，用各种法律和利滚利吓唬我签下购房合同，现在我才知道这样的购房合同是无效的，你随时可以去起诉我，法律是公平公正的，我不会像以前你吓唬我一样的害怕。如果想拿到你所有借款请你速度解决这件事情，否则，你拿不到钱我不负任何责任。你也可以用法律解决”。2020年9月2日，马金鑫给马继峰发送“今天，我很慎重地向你发出因民间借贷引起的《房屋买卖合同》撤销通知书，你也可以跟我私自协商撤销，你也可以通过法律跟我解决，总之我已通知你了，至于怎么做你满意你自己定夺。像以前那样吓唬我已经没有用了”。2020年9月3日，马金鑫给马继峰发送“当时在银行我给你所有借款和你垫付的房款以及额外还给你的利息你死活
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不接受。你非要说我一房二卖，让我给你高额的违约金和利息等吓唬我。说实话当时我以为我真害怕了，如今我才知道我跟你是民间砍头息借贷关系，你说你要买下我的单位福利房，我就口头答应了(这不算正式合同)，因为当时我只知道自己没钱买下房子，你买下也无所谓。可事实上这套房子的市场价是五十多万，而你却执意用二十多万买下房子，你知道西宁市的房价情况，而我却什么都不清楚。我跟你多要几万块钱，你就用违约起诉威胁我。我敬畏法律就跟你签下了你手里持有的那份所谓的《房屋买卖合》，直到现在我才知道法律上这份合同是无效的。所以我要求你尽快把房屋钥匙还给我，我也会尽快卖掉房子归还你所有借款和房屋垫付款，如果你不想尽快拿到你的钱你可以不理会我，那么到时候你跟我要利息之类的我一概不承担。你的钱占用在房子上是你自己造成的，跟我无关”2020年9月5日，马金鑫给马继峰发送“暂停砍头息借款。等房子的事情公平公正地处理完一次性全部还清借款和你垫付的房款。可以私了也可以法律解决，我更希望法律解决，因为这中间有好多我这样的法盲不懂的套路-一-借贷关系转化为房产买卖关系，砍头息借贷等等都是法律所不允许的。我不懂法律，所以深受其害”。该条信息被马继峰拒收，马金鑫又以短信方式发送给马继峰。此后，马金鑫多次给马继峰发送短信，表示因马继峰欺骗胁迫签订房屋买卖合同，合同无效，要求将房子卖出后归还马继峰的欠款，否则不配合办理过户等。
本院认为 本院认为，马继峰与马金鑫于2019年6月签订房屋买卖合同，马继峰提起诉讼主张马金鑫履行合同是2021年4月。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，所以审理本案存在法律适用的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规
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定，但是法律、司法解释另有规定的除外。同时，第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。马继峰与马金鑫之间的房屋买卖合同成立于民法典施行之前，合同中未约定办理不动产权转移登记的时间与期限，但是从马继峰与马金鑫的微信聊天内容和马金鑫发给马继峰的短信内容看，2020年8月，马金鑫就已提出房屋买卖合同无效，马继峰可以随时起诉；2020年9月2日用微信发出“《房屋买卖合同》撤销通知书”，表明此时马金鑫已明确表明不再履行与马继峰的房屋买卖合同，之后也用短信表明其不履行房屋买卖合同的决定。合同签订、合同履行行为及合同违约是引起合同权利义务发生、变更的法律事实，这些法律事实均发生在某一个时间点，在某一时间点发生时，立即引起权利义务的发生、变更或者消灭，并没有持续性。如果引起法律纠纷的法律事实是合同履行中的债务不履行行为，那么，债务不履行行为的构成要件发生于民法典施行前，则适用旧法，如果债务不履行行为的构成要件发生于民法典施行后，则适用新法。因此，马金鑫明确表示不履行房屋买卖合同的行为发生在民法典施行之前，应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定予以裁判。虽然不履行的行为持续到民法典施行后，马继峰也是在民法典施行后提起诉讼主张权利，但这种持续并不属于法律事实的持续，而属于不履行行为状态的持续。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》错误。
在马继峰与马金鑫此次购买房屋交易中借名买房与偿还借款交织。马继峰借马金鑫名义买房不符合企业内部规定，但并不违反或规避“限购”等法律法规及政策。而根据《中华人民共和国合同法》的规定，交易价格并不是判断合同或某一条款效力的依据。二审中马金鑫称“分房的时候要不起，也不打算要”。而从马金鑫与马继峰的微信聊天信息可以看出，马金鑫是在多次要求马继峰确认愿意购房后才申请购房，无法得出
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马继峰强迫马金鑫申请购房后卖与自己的结论。而且在其二人协商“好处费”时，马金鑫也明确知道“如果说这房子能过户的话有人马上就要说给我十万”，表明其也知道能否立即办理过户手续会影响“好处费”的高低，不能认定交易价格存在欺诈。而二审时马金鑫又称在其与马继峰签订合同之前，曾将房屋以五十余万元卖与他人，以此偿还马继峰的借款，却在银行付钱时被马继峰拒绝，更加表明马金鑫可以从其他途径获知市场交易信息，一审法院认定马继峰“故意隐瞒掌握的信息，与马金鑫签订显失公平的合同”缺乏依据。而在此次购房中，马金鑫自己并未申请职工住房补贴，购房款中也未使用该款项，马金鑫所谓马继峰关于住房补贴“诈骗敲诈”明显缺乏依据。
马金鑫强调的马继峰胁迫，主要是指马继峰利用债权人身份以逼迫其偿还借款的方式强迫签订房屋买卖合同，具体胁迫方式主要是“逼迫立即还款、违约起诉、利息翻倍、掐着脖子签合同”等。但马金鑫并未提交“掐着脖子签合同”的任何证据，马继峰也不予认可，无法认定。而如果马金鑫未按照约定偿还借款，马继峰有权随时主张偿还。马继峰依照法律规定起诉主张偿还借款更是合法的维权方式，并不存在胁迫。如果马继峰违反约定主张“利息翻倍”也不会得到支持，同样不能实现胁迫目的。二审中，马金鑫称其在与马继峰签订合同前一天曾报警马继峰强迫签订合同，但却在其所称马继峰“掐着脖子”签订合同之后不报警求助，反而又在签订合同一年后，其与马继峰债权债务已经清偿，马继峰无法“胁迫”的情况下，给马继峰出具承诺书承诺无条件协助马继峰办理过户手续。马金鑫的诸多行为与生活常理不符，对其所谓马继峰“胁迫”无法认定。根据马金鑫、马继峰各自的陈述，依据现有证据无法还原其二人借款关系的原貌。即使按照马金鑫单方的陈述(借10000元，最少实付8000元，一年利息2000元，25％利率)，也无法认定马继峰已获取的利息超过二人借款时法律规定允许的上限，不能认定存在“高利贷”的情形，同样不能认定马继峰胁迫马金鑫。
综上，马继峰与马金鑫买卖房屋不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效
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的情形。同时不能认定签订合同过程存在胁迫、显失公平的情形，也不存在撤销合同的情形，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。马金鑫自愿与马继峰签订房屋买卖合同，同意马继峰借名买房，并承诺协助办理房屋所有权转移登记，现马继峰已实际支付购房费用，并实际享有房屋权益，其依据约定要求马金鑫办理房屋所有权转移登记应予支持。但因马继峰自愿借名买房，办理不动产登记的相关费用应自行承担。马金鑫反诉主张确认合同无效或撤销合同均不予支持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，未经登记不发生效力，所以马继峰请求确认涉案房屋所有权归其所有缺乏依据，不予支持。一审法院仅仅因马金鑫认为价款过低即确定签订合同非马金鑫真实意思缺乏事实和法律依据。又在马金鑫主张合同无效的情况下，仅仅判决确认交易价格条款无效，却不处理后续问题不当。马继峰上诉理由合理，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
裁判结果 一、撤销西宁市城东区人民法院(2021)青0102民初5473号民事判决；
二、马金鑫于判决生效后十五日内协助马继峰办理不动产转移登记手续，将西宁市城东区南山东路124号青铁阳光小区15号楼1单元2层1021室房屋登记到马继峰名下(具体门牌号及房号以登记部门最终确认结果为准)；办理不动产登记的相关费用由马继峰承担。
三、驳回马继峰的其他诉讼请求和马金鑫的反诉请求。
一审案件受理费100元、反诉案件受理费50元、财产保全费1904元、二审案件受理费150元，均由马金鑫负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 张 磊
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审判员 张 薇
审判员 尹菲菲
二〇二二年七月八日
书记员 潘 弘
附法律依据附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的；
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤
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销或者变更；
(三)原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零六条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百一十二条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百零七条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百三十一条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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