土地一级开发
我爱弹钢琴-奥地利学派
2023年3月20日发(作者：感恩父母的歌曲20首)土地一级开发流程
一级土地开发
一、概述
所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具
体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，
由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设
施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运
作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级
开发的结果是要使“生地”成为“熟
地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也
有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质
的土地储备机构来做。
由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集
体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建
设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建
设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。二、流程
(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向
市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责
组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范
围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实
施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、
交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案
中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理
规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选
择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成
本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土
地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、
办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土
地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确
定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用
地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市
政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有
建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获
得市人民政府的批准。
(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办
理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定
承担回迁房建设。
(九)组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审
核的内容:
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库
三核心观点
此次政策调整使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短;对于
政府来讲，在土地供应环节的调控能力增强，
同时将加大存量土地的盘活力度;对于开发商来讲，竞争将提前到一级土地开
发环节，拿地成本上升;对于行业来讲，景气不改，行业集中度提高。
1.一级土地开发周期有可能缩短
由土地储备机构统一承担本行政辖区的土地取得，前期开发和储备，使得一级
土地开发环节分工更加细化，有利于提高一级土地开发的效率，增加了缩短供地周
期和增加土地供应量的可能性，同时一级土地开发环节政府垄断特性增强。
2.开发商的竞争提前到一级土地开发环节
如果《办法》中提到的土地开发及其配套设施建设实行公开招标的方式能够严
格执行，这将加剧一级土地开发环节的竞争。随着土地成本的上升，一级土地开发
利润的丰厚，将促使更多的房地产企业参与到一级土地开发环节，凭借一级开发的
先入优势获得二级开发权，一级土地开发的市场化程度将提高。
3.土地供应集中化，政府调控土地供应能力增强
土地储备工作由土地储备机构统一承担，并交由国土资源管理部门统一组织供
地，这将减少土地供应的渠道，增加土地供应的集中度，政府调控土地供应的能力
增强。
4.土地使用权转让将更加灵活，降低开发商土地储备风险
《办法》规范了土地储备机构收购国有土地使用权，首先将加剧国有土地使用
权转让环节的竞争，有可能增加国有土地使用权的转让量，提高存量土地盘活的效
率;其次土地使用权转让将
更加灵活，开发商储备土地的风险将降低;第三，有可能增加股权收购模式拿
地成本。
5.开发商拿地成本将上升
《办法》是盘活存量土地政策的细化，有助于加大盘活存量土地的力度，增加
存量土地的供给，缓解土地供给不足的矛盾，同时也为控制农用地转建设用地奠定
了基础。这不仅提高一级土地开发成本，而且提高土地出让价格，同时考虑到土地
供应的集中化，开发商拿地成本将继续上升。
6.行业景气不改，行业集中度提高
《办法》将在增加存量土地供给，部分缓解土地供求矛盾的情况下，带来开发
商拿地成本的上升，但上升幅度，要视政策的执行力度和具体实施办法而定，同时
由于开发商转嫁成本能力较强，因此对行业的影响不大。另外，进行一级土地开发
要求开发商具备一级资质，这将进一步提高开发实力强的开发商，促进行业集中度
的提高。
7.此次政策调整，将有利于提高土地储备丰富，尤其是先期拿地成本较低的
开发商的竞争优势;另外，对于利润已经确定但未结算的项目影响较小，因此我们
推荐大连友谊(000679)和万科(000002)。
第三讲房地产一级开发制度
一、何谓土地一级土地开发,
一)概念:是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地
(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的
市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或
“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。七通:道
路;给水;排水;电;气;热力;通讯;一平:土地平整
二)可用于开发房地产的土地
1、建设用地:包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、
旅游用地、军事设施用地
(除了建设用地，土地类型还有农用地[用于农业生产的土地]、未利用地
[除前两者以外的土地])
2、一级开发土地的特征
1)“城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制
和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规
模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保
护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾”是规划开发地块的原则;(《城乡规划
法》第17条)
2)土地一级开发是建设用地使用权招牌挂出让之前的运作方式
3)开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业(近期也有对一
级开发市场化运作的突破)，或政府直接操作，或政府委托企业，自己负责管理和
监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。4)土地一级开发的
结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准三)我国土地一级开发制度的
发展过程(以北京为例)
第一阶段(1999年以前):开发商、用地单位自行进行土地一级开发，也就是一
级开发包含在二级开发之中;
第二阶段(1999年至2002年1月)，政府成立专门的土地一级开发项目公司，
指定该公司完成具体地块土地的一级开发后，再出让熟地;收回一些关系民生的权
力，校正作用明显，但仍有很多不足
第三阶段(2002年1月后)，政府部门以招标方式选择相应的企业承担土
地一级开发。
二、土地储备制度(打击开发商非法囤积土地)
国土资源部、财政部、中国人民银行2007年12月3日联合制定发布了《土地
储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促
进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。
三、土地一级开发流程