绿色物业
长江之歌朗诵-红色郁金香
2023年3月20日发(作者：灵山岛旅游攻略)小区物业清洁、绿化及消杀管理方案
一、管理思路
清洁管理是物业管理的重要组成部分，是衡量物业管理工作质量的第一印象
点。在铁岭浅水湾住宅小区，我公司将在整合管理体系的基础上，应用环保工程
科学、现代科学、卫生学的知识，实施科技型清洁管理，使铁岭浅水湾住宅小区
的清洁工作既科学、又环保、无公害，保持住宅小区空气清洁、生活环境优雅。
在铁岭浅水湾住宅小区的清洁管理中，我们将全面推行科技型清洁管理、清洁管
理，环保清洁管理、安全型清洁管理和科学化、规范化清洁管理的管理思路。
（一）、关注清洁中的礼节礼仪
1、若需室内保洁，我们将快速、高效的完成清洁室内清洁需求。室内清洁完毕，
物归原位，并做到各种是清洁工具合理规范放置，工种完毕随人带走，保持环境
的整洁。
2、在公共场合低声交谈，以免影响住户休息。
3、无人使用时清理洗手间，进去前先叩门询问，完成后不在洗手间里整理工作
工装，即到休息间整理。
4、工作告一段落时不要走动，统一回到休息室
（二）、环保清洁管理
1、垃圾分流
1）采用垃圾分类投放，结合人工分类的方法，对各类不同性质的垃圾进行分类
处理，实施“三化“管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害
化，进行有效的垃圾分流工作上，整个回收系统作到良性循环，实行全过程封闭
试管理。
2）建议建筑外围、培植各类环保型垃圾分类箱，增强人们的环保意识，共同保
护美好的环保家园。
3）选用对人，建材、环境无污染、无损害的清洁剂。
2、四害“的防治
采用物理防治法与生物防治法，定期对“四害”进行消杀。
3、空气的清新
使用无刺激性气味的清洁剂，在清洁完成后喷洒空气清新剂，保持空气清新。
二、清洁管理运作
1、开荒作业
1）清洁开荒是新建物业的一项十分重要的工作，它直接影响小区物业的整洁。
铁岭浅水湾竣工验收后，应将建筑“先里后外、自上而下”的按照清洁管理标准，
对全部物业进行一次彻底的清洁，将地面、墙面、管网、设备、卫生间等等方面
的水尼沙浆、建筑垃圾彻底清洁干净，达到搬迁条件。
2）清洁开荒必使用专门的清洁药剂，严禁使用稀盐酸等腐蚀溶液对地面等装饰
面进行去污处理，以免对装饰面造成永久的损伤。
2、清洁管理日常运作
清洁管理日常运作，严格按照质量管理体系的PDCA循环控制程序，进行
清洁策划→清洁实施→清洁检查→清洁改进，先制订出科学合理的清洁作业内
容、标准，然后组织实施，并对清洁作业进行监督、检查，分析其有效性，以不
断改进清洁工作。
（1）清洁、消杀作业标准
按铁岭浅水湾小区实际工作需求，制定清洁、消杀作业内容及标准，如下表：
清洁、消杀作业内容及标准表
位置序号清洁项目工作内容清洁标准
公共场
所、公
共绿
地、主
次干
道、房
屋公共
部位的
保洁
1公共绿地
1次/天清理，并进行保洁巡
查
无垃圾、杂物
2硬化地面
2次/天清扫，并进行保洁巡
查
无垃圾、杂物、无水
渍
3主次干道
2次/天清扫，并进行保洁巡
查
无垃圾、无污渍、无
水渍
4
室外标识、宣
传栏、信报
箱、雕塑小品
1次/周擦拭干净、明亮、无污渍
5
水池、沟、渠、
沙井
1次/天清理，并进行保洁巡
查
底部无沉积物，内壁
无粘附物，井盖无污
迹
6
楼内通道、楼
梯
1次/天拖扫，并进行保洁巡
查
洁净、无污渍、水渍、
灰尘
7电梯厅
1次/4小时拖扫，并进行保
洁巡查
干净、无杂物、无积
水、无灰尘
8电梯内2次/2天全面清洁
玻璃镜面保持光亮、
无手印、污迹；不锈
钢表面光亮，克灰
尘、污迹；轿箱四壁
干净无灰尘，用纸巾
擦拭50cm无明显
污迹；地毯干净无污
迹
清洁、消杀作业内容及标准表（续一）
位置序号清洁项目工作内容清洁标准
公共场
所、公共
绿地、主
次干道、
房屋公
共部位
的保洁
9消防通道2次/周拖擦，并进行保洁巡查
干净、无杂
物、无积
水、无灰尘
10公共活动场所2次/天清扫，并进行保洁巡查
11楼道玻璃窗2次/周擦试
12
大
堂
、
会
所
石料地面1次4小时全面拖洗；1次/2个月打蜡
光洁明亮、
无污渍
地板地面1次4小时全面拖洗；1次/2个月打蜡
干净、无杂
物
地砖地面1次4小时全面拖洗；1次/2个月打蜡干净、无尘
地毯地面1次4小时全面吸尘；1次/2个月打蜡
干净、无灰
尘
公共设
施
室内信报箱、消
防栓、过道门、
1次/2天全面擦拭
干净、无灰
尘
扶手等
清洁、消杀作业内容及标准表（续二）
位置序号清洁项目工作内容清洁标准
公共卫
生间
共用卫生间墙
面、台面、开关、
门牌、玻璃、镜
面、地面、烟灰
缸、洁具、垃圾
篓、小便器
1次/2天全面清洁
室内无异味、臭味；地面无
烟头、纸屑、污渍、积水、
天花板、墙面无灰尘、蜘蛛
网，墙壁干净，便器洁净无
黄渍。
积水雪积水、积雪及时清扫
垃圾收
集和清
运
1垃圾收集垃圾每日收集２次
除异味；有效控制蝇、蚊等
害虫孽生
2垃圾中转站
每日进行冲洗；根据实
际需要进行消杀
垃圾桶、果皮箱周围地面无
散落垃圾、无污水、无明显
污迹；垃圾桶、果皮箱无污
迹、无油污；无病虫害
3垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗
做到日产日清，无垃圾桶、
果壳箱满溢现象；
排水、
排污管
道
1
辖区内公共雨、
污水管道
1次/年全面疏通
2雨、污水井
1次/月检查并视情况
及时清掏
3化粪池
1次/月检查；2次/年
清掏
二次供
水水箱
1水箱水
按国家、地方有关规
定，定期清洗、消毒加
药
水质符合卫生要求
2
水箱盖、水箱
口、泻水管口
定期巡查
加盖上锁，水箱口、泻水管
口安装防虫纱网，无破损
消杀四害消杀
根据当地实际情况定
期开展消杀工作；定期
有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等
害虫孽生
对各类病虫害进行预
防控制，适时投放消杀
药物。（参见下面附表）
6
建筑物
内外所
有公共
部位，特
别是门
窗、电梯
等多有
触摸之
处
病毒
1．物体表面和人员手的消毒方法
擦拭法：1）用1000mg/Ｌ的二氧化氯、
含有效氯为1000mg/L日含氯消剂、含有效碘
500mg/L的碘伏等消毒剂对物体表面进行擦拭
消毒。2）用AHD2000手消毒液或含有效碘
500mg/L的碘伏对物进行消毒。
喷洒法：对一般污染的物体表面可用普通喷
雾器进行喷雾流水线；如采用1000mg/L的二
氧化氯均匀喷洒，作用60分钟；或用艾罗兹英
喷雾型快速流水线药水喷洒物体表面。
2．地面和墙面的消毒
用含有效氯为1000mg/L的含氯消毒剂消净水
溶液湿拖地面；或用1000mg/L的二氧化氯喷
洒墙面与地面。
垃圾收集与清运程序（表六）
序号项目收集及处理程序
1工程垃圾（由
施工方负责
收集清运）
1、瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其他装运工具运
送到住宅小区指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内
2、路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾
掉落或飞扬引起二次污染。该类垃圾一定要倒在大丰内指定地方，
禁止倒入垃圾中转站内。废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运送途
中要注意窗口的封闭，防止溢流污染路面。有回收利用价值的垃圾
要分类单独存放一处
2生活垃圾注意下列垃圾禁止直接倒入垃圾筒内；
没有装盛的流质垃圾；
用户扔弃的大件垃圾；
一次能把垃圾筒装满的垃圾；
清洁沙井内的垃圾；
其他不宜装进垃圾筒内的垃圾。
垃圾收集与清运程序表（续）
序号项目收集及处理程序
3
垃圾筒的清
理
巡回收取垃圾筒内的垃圾，保证垃圾筒内呈半空状态。
固收垃圾筒内垃圾时，应先将垃圾筒内的胶袋提出放进垃圾车内，
再重新铺好新的垃圾袋。
铺放垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾
箱外沿，再盖紧垃圾筒盖。
将垃圾运送到垃圾中转站存放。
有回收利用价值的垃圾应拣出分类存放。
4
有回收利用
价值垃圾的
处理
垃圾运送人员对有回收价值的垃圾应及时拣出并分类存放。
将回收存放的有价值垃圾汇总存放后应每月出售一次。
所得款项由财务部人员直接收取，并办好相关手续。
5
垃圾中转站
的垃圾处理
垃圾中转站的垃圾应每天清运一次，期间如垃圾较多影响垃圾存
放时，保环境管理部应及时通知承包方清运。
垃圾运送人员应负责垃圾中转站周围的卫生，保证垃圾中转站里
的垃圾存放整齐，地面无散落的垃圾。
垃圾运送人员负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。
（2）分区实施清洁作业准则
室外绿地、道路、停车场等清洁管理
按照“六不”、“六净”、“三化”、“三优”工作要求实施管理。
①“六不”：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人
畜粪。
②“六净”：路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井收堆、树坑墙根净、果皮箱
净。
③“三化”：净化、美化、绿化。
④“三优”：优美的环境、优良的秩序、优质的服务。
对枯死的树木、剪枝、断枝、落叶及落果、道路垃圾、废料及时清理，在减少虫
害发生的基础上，加强道路绿地的景观效果，保障用户身体健康。
第七章绿化管理
一、管理思路
对铁岭浅水湾的绿化维护管理，我们将利用科学的管理措施、现代化的管理
手段，通过对植物的有效控制，全方位对铁岭浅水湾进行绿色美丽妆点。为此，
我们提出如下管理思路：
（一）、标准化管理
推行质量与环境管理体系相结合的管理模式，对绿化环境进行科学化、规范
化绿化管理，我们将按照ISO9001质量管理体系和GB20081：1996环境管理
体系要求，建立一套完整、规范的绿化管理体系、工作标准和服务程序，明确规
定绿化管理工作每一个岗位的工作职能、每一项工作的操作步骤、各种问题的处
理方法，使每一个员工工作都有章可循，从而不断提高绿化管理质量，创建绿色
环保型物业。
1、室外绿化管理运作
绿化管理日常运作，严格按照质量管理体系的PDCA循环控制程序，进行
绿化策划（确定标准、计划）→绿化实施→绿化检查→绿化改进，我们制订出
科学合理的绿化作业标准，然后组织实施，并对绿化作业进行监督、检查，分析
其有效性，以不断改进绿化工作。
2、室外绿化管理标准
园林既是一种自然景观，又是一种文化现象，需要以一种文明、高层次的管
理来实现它的功能，我们以“三最”（最优美、最清洁、最卫生）为尺度衡量我
们的管理工作，做到一草一木青枝绿叶，一砖一瓦精雕细刻，一人一事服务周到，
一时一刻体现文明。
如下表：
①室外绿化养护养护标准
品种检查标准
草坪1.草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99％以上。
2.草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99%以上。
3.清除杂草，无明显高于15cm的杂草，12cm的杂草不得超过5棵/m2,
草地纯度达99％以上。
4.适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。
5.适时剪草，留茬高不超过10厘米，修剪平整、美观，边缘整齐。
6.草地嫩绿，无烂草、感病草。
乔灌
木
1.乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐、造型
植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。
2.适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出
土面。
3.乔木基部无30cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂手、土面不板结，透气良好。
4.灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。
5.及时修剪，造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀，绿篱新长
枝不超过300mm.
6.无枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝，发现死树，一周内清除，并适时补种。
7.无病虫害枝，适时组织预防病虫害。
8.适时组织防冻保暖、培沙。
绿篱1.造型绿篱轮廓清晰，棱角分明，
2.绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏，无崩口，脚部整齐；
3.每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm;
②室内观叶植物日常养护表
项目养护要点
外观
养护
1.及时清理盆面及盆底杂物、植株枯枝黄叶等；
2.对于枯黄面积达1/3以上的叶片应整片剪除，枯黄面积在1/3以下者，应
用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除，注意保留叶形，不可一刀切过；
3.定期擦拭叶面灰尘，保持叶面油亮，定期用清水喷洗叶面，喷后应注意抹
干地面的水，注意不能将墙纸及其他家具淋湿。
4.定期将室内观叶搬到光线好、通风之处，改善生长环境。
5.定期转动植株，保持生长匀称。
淋水1.工具：花洒壶、手巾
2.操作步骤：
将花洒水关去掉，装上水用手将花洒壶出水管堵住一部分，使之出水合适，
将壶嘴对准花盆注入适量的水；用抹布将滴洒在地下的水抹干
3.淋水量：根据花木种类及所处环境决定，原产于热带雨林地区或放于光线
强、空调出风口等位置的花木一般需水量大，应以淋透1/2盆土为适中，一
般其他植物以淋透1/3盆土为适中。
4.无土栽培植株每3天加水一次，每周加1次稀薄营养液，每月彻底更换一
次。
施肥1.室内观叶植物常用N-P-K复合肥及成品有机肥、增绿剂。应按照不同地点
的湿度、光线、植物品种来决定施肥用量。
2.观叶植物进入室内前应先喷一次增绿剂，之后每月喷一次，使用浓度按产
品说明书配制。
3.室内花木不应使用有异味的肥料及尿素等效纯氮肥。
4.施完肥后及时作相关记录。
项目养护要点
③室内观叶植物日常养护表
淋水1.原则：盆土不干不浇水，浇则浇透，浇透泄透，不留积水。一般盆土宜适当
偏干，不可经常过湿，必须把握以下几点：（1.）看土浇水；（2）年盆浇水；
（3）看树浇水；（4）看天，看季节合理浇水。
2.桩景盆土干湿判断方法：一看二摸三弹。一看盆土是否发白；二摸盆土
1-2mm表土层，判定盆土含水量；三弹盆壁，响声清脆，则盆土已干。
3.洗水时间：随季节而变化，即冬季中午浇，春、科两季宜上午或下午浇，暑
夏宜晨、晚各浇一次，若暑热干燥，中午还应再喷浇一次。
4.浇水方法：分要浇、叶浇和浸浇
病虫
害防
治
室内观叶主要病害及其防治：
软腐病，多数为淋水过多或细菌感染引起；
黑病，真菌感染引起；
生理性黄叶病，多为光线不够或细菌感染引起；
以上三种病害都可用百菌清、托布津等防治。
主要虫害及其防治：
蚜虫、用氯氰菊酯类农药喷杀；
螨虫，用三氯杀螨醇等喷杀；
蚧壳虫，较难喷杀，一般少量的虫尽量人工抹杀，若太多则需拿到室外用速
扑杀喷杀。
蚊蝇，进入室内之前用菊酯类农药喷杀一次，进入室内后发现的，可用杀蚊
药喷于花盆或花槽底熏杀，注意不能喷到植物上。
3.说明：发现植物感染病虫害及时更换无病植株，不在室内施药防治
更换根据不同的植物品种，周期更换。
根据季节变化摆放不同时令花卉，如冬桔、春兰、夏月季、秋菊等等。
节假日、大型会议期间增加摆花量。
花木有损及行将萎焉时及时更换。
施肥不同的盆景植物对肥料性质、需求量各有差异：
观干、枝、叶的阔叶树种及松柏类针叶树桩以施氮肥为主，一年数次，每次
施服量不宜过多。
花果类盆桩需肥量大，生长期每两周施肥一次，以磷肥为主，适量配施钾肥，
少施氮肥。孕蕾期开始前到开花之前，以施磷肥、钾肥为主；花后以钾肥，
氮肥搭配施用。
2施肥方式，因肥种不同而异：
绿肥经腐熟后稀释成液肥浇灌（加水量应为肥量的10-20倍）
饼肥是理想肥料，腐熟后既可干施亦可稀释成液肥施，干施时磨成粉末撒
在盆土表面，通过浇水使养分逐步渗入土中
骨粉、草木灰可干施，但施用骨粉时，要翻开盆面表土，将其撒埋在土下，
盖上薄土，使其慢慢分解。
整形
修剪
1.修剪方法有两种：一是疏剪，二是剪短。
2.根据不同树种的生物习性不同，修剪时间和方法各异。
注意
事项
进出房间换花、养护要先打招呼，取得用户的同意。
淋水时不要弄湿地面、地毯，注意摆花周围清洁及建材保护。
摆花及养护时不要大声喧哗，不要影响用户的正常工作。
第八章消杀管理
一、消杀管理思路
1、编制《卫生消杀标准》，对清洁人员进行培训考核，合格方允许上岗。
2、在夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具
体计划；
3、每季进行1次灭鼠，确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，
不干扰业主（使用人）正常生活。
4、每周检查仓库、地下室2次，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目
视无苍蝇在飞；
⑤每月抽查小区楼道、业主（使用人）家2%，确认无明显鼠迹，用布粉法检查
老鼠密度，不超过1％。
二、“四害”发生特性及防治方法
１、蚊类
蚊虫在繁殖过程中，必须有水、把积水控制、管理好是灭蚊的根本。由于其
生长发育与外界气温、环境有密切关系。因此必须采取综合防治措施：改造环境，
平整洼地，排出积水，清出蚊虫孳生场所；
（1）在大中型蚊虫孳生场所定期把芽孢杆菌喷洒在孳生蚊虫的积水处，每立方
米水体施花3～5毫升；
（2）急杀成蚊：用家早消等用雾化效果好的喷害器对羊蚊群或其栖息地喷雾；
（3）滞留毒杀：在白天，将残效期长的杀虫剂如40％快克，家虫清等喷洒在箱
柜背面或杂物表面，让蚊子触药致死。
2、蝇类
（1）蝇类俗称苍蝇，是“四害”之一。主要有家蝇、市蝇、大头金蝇、绿豆蝇、
麻蝇等。能传播霍乱、痢疾、伤寒等病。
（2）蝇灯的防治主要抓紧邶生地、幼虫（蛆）、成蝇三个五一节进行防治：
1）孳生地（物）的治理，消除和有交控制蝇类孳生地，是防止蝇类孳生繁殖的
治本措施。主要包括垃圾日产日清、不积存、不残留、不孳生蝇类，对粪池加强
管理，保持粪池盖密封，绿化带不能残留食物、水果、动物尸体等。
2）化学杀虫剂灭蛆
3）灭蛆的药剂较多，可40％快克100溶液进行室内滞留喷洒，50％马拉硫磷
250-500溶液做堆喷洒等。它们同时个有杀灭成蝇的功效。
4）杀灭成蝇
可用灭蝇蝇、粘蝇纸、灭蝇毒饵等诱杀成蝇。也可直接用蝇拍拍死成蝇。化
学药物杀灭成蝇与灭蛆相同。
3、蟑螂
（1）蟑螂种类：蟑螂种类甚多。主要有吴洲大蠊、澳洲大蠊、德国心蠊等。
●生态习性：蟑螂是一种杂居昆虫。喜欢栖息在温暖、潮湿和食物丰富的地方。
怕光，喜暗，白开躲藏在黑暗隐蔽和有水源的地方，夜晚四处活动，9-11点是
其活动高峰，24-32℃最为活跃。
●防治：改造蟑螂栖息场所，堵塞可供蟑螂躲藏的裂缝，孔洞，使之无处藏身。
随时清除垃圾，断绝其食物和水源。用物理方法杀灭：如在厨房内用开水浇灌蟑
螂栖息的缝隙、孔洞等。
●化学药物杀灭：主要用毒饵成粉剂毒杀；
4、灭鼠
（1）常见鼠种为黄胸鼠、家鼠，小家鼠和食虫的菊青。其特点是黄胸鼠喜欢在
下水道、垃圾堆等处活动，家鼠喜灯口，常在天花板内或高层楼房活动。
（2）对鼠害的防治以化学药物灭鼠为主，粘板、鼠笼等诱捕为辅。化学药物灭
鼠分两种：
●抗凝血剂“大隆”、“敌鼠纳盐”、“澳敌隆”等慢性药物灭鼠。其特点是害鼠中
毒发映慢，食饵量大，灭鼠彻底，对人畜无害。使用浓度均为0.005％。
●用“磷化锌”等急性或亚急性鼠花药对鼠害重发生区域控制使用。
●使用这类鼠药具有投药后死鼠时间快（25小时），可在较短时间内有效降低鼠
密度。但因毒性大，使用不当会对人畜环境造成不良影响。使用时必须严格按照
国家有关规定，由技术人员监控使用。
3）消毒、“四害”消杀、白蚁防治表
序
号
位置
消杀
项目
药物消杀
喷药注意事项
1卫生间蟑螂
10％爱克宁粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏
身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处
1．梯间喷药时
不要将药液喷
在扶手或住户
的门面上；
2．不要在用户
出入高峰期喷
药。
3．办公室应在
下班时进行，并
注意：关闭门
窗；将药液喷在
墙角、桌下或壁
面上，禁止喷在
桌面、食品和器
具上。
4．灭鼠时：
（1）先放一张
写有“灭鼠专
用”的纸片；
（2）将鼠药成
堆放在纸片上；
（3）尽量放在
隐蔽处或角落
的地方；
（4）禁止成片
或随意撒放。
（5）一周后,
回饵料，期间注
意捡拾死鼠。
5．作好记录