地租理论
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2023年3月6日发(作者：工程物探)实用标准文案
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马克思地租理论及其当代应用
李斌
内容摘要：地租理论是马克思主义政治经济学的一个重要内容。
地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租和分离地租等，但其实质都
是土地所有权的实现形式。地租理论对于当前土地市场的建设与发展
提供理论依据。
关键词：地租理论土地产权土地市场
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。
地租理论是马克思主义政治经济学的一个重要理论，对土地市场的建
设和发展提供重要理论依据。
一、地租理论的基本内容
马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所
有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。马克思按照地租产生的
原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地
租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)
仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
1、绝对地租及其实质
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝
对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不
是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产
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品价值与生产价格之差。因此，农业资本有机构成低于社会平均资本
有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租
形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价
值。
2、级差地租及其产生的条件与原因
马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家
所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农
业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转
到地所有者手中了。形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的
差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产
率的差别。
马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：
级差地租第一形态（即级差地租Ⅰ）和级差地租第二形态（即级差地
租Ⅱ）。级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土
地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）。级差地
租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同
而产生的超额利润转化为地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽各有不同
的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价
格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租Ⅰ
是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。
3、垄断地租
垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地
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租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会
其他部门工人创造的价值。
4、分离地租
关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条
件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。马克思论述的非农业用
地的地租，是指建筑地段和矿山地段的地租。建筑地段地租是指工商
业资本家为获得建筑多种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地
租。建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业中土地的肥沃程
度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是位置起着决
定作用。同时，由于垄断价格对建筑地租起着很大作用。矿山地租指
工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。
由于矿山的数量有限，也存在着经营的垄断，使矿产品必须按劣等生
产条件决定的生产价格出售，因而优中等矿山可以取得超额利润而转
化为矿山地租。
二、马克思地租理论的深层分析
马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的
基础上创立的，并赋予了地租理论崭新的科学内容。其理论特点在于
指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，地租是土地
所有权的实现形式，是土地所有者凭借其对土地的所有权获取的。因
而，任何地租都是以土地所有权的存在为前提，都是土地所有权在经
济上实现自己、增值自己的形式，是在资本主义生产方式基础上的实
现。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一
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个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。马克思指出，
资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借
土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分
离。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所
有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的
耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用
场所，作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农
场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产厂所
使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者
一个货币额，这个货币额就是地租。
根据马克思地租理论，对于土地价格的实质，马克思作了精彩的
讨论。马克思指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而
是土地所提供的地租的购买价格”。因为土地不是劳动的产品，因而
没有任何价值，只是因为具有了使用价值，才可以被买卖，用货币支
付来表示它的价格。当然，土地价格并不是土地价值的货币表现，而
是因为土地的稀缺性和垄断性，以及因此垄断者可以获得一定的地租
收入，才有了所谓的“价格”。马克思对土地价格实质的分析不止于
此，他进一步指出：“土地价格和劳动价格一样，都是不合理的范畴，
土地不是劳动产物，没有价值。可是，在这个不合理的范畴之后，却
隐藏着一种现实的生产关系”，即一些人垄断土地而排斥他人的所有
权关系，这种所有权关系在经济上的实现，就产生了地租或地价。土
地价格，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
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三、地租理论的当代应用
在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、
房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地
而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。
契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，
承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广
义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获
得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利
润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭
义地租而言的。
地租是一个历史范畴，不同社会形态下的地租，有着不同的性质、
内容和形式，体现着不同的生产关系。比如，在我国城市土地所有权
国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土
地使用者之间转让的也不是土地的所有权。我国土地使用权与所有权
的分离，决定了土地使用权是交易的标的，土地市场交易的产权（如
房产）也是各种不同权利组合的使用权，而非所有权。因此，我国城
市土地价格是作为让渡土地使用权的价格。
（一）正确认识不同社会形态中地租的联系和区别。
在各个社会形态中，不同的土地所有权都要在经济上得以体现。
地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形
态地租的共同点。同时，地租体现不同的生产关系。马克思地租理论
是资本主义制度下，以土地所有权的私人占有为前提的；而我国土地
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归国家（集体）所有，土地经营者只是在一定的存续期内具有对土地
的使用权，存续期内，土地使用权人拥有对土地使用权转让、经营等
方式获取收益的权利。在这一点上，土地所有权和经营权也实现了完
全分离。因此，在我国社会主义条件下，农业土地也存在地租，只是
表现形式不同，资本主义地租是以少数人对土地的占有为前提的，而
我国的地租是在存续期内以多数农民拥有土地使用权为前提的，这也
进一步印证了我国社会主义公有制为主体多种所有制并存的基本经
济制度的优越性。
（二）充分认识积极发展土地使用权交易市场的重大意义。
既然土地归国家（集体）所有，与资本主义地租不同，那么就把
土地所有权这一条件恒定，从已经分离出去的土地使用权（经营权）
开始分析和论证，作为考察的起点。比如，我国城镇国有土地供给方
式主要有两种形式，即有偿出让和行政划拨。经过十多年土地使用制
度的改革，有偿出让土地使用权方式逐步确立并迅速推广，已经成为
一种重要的供给形式。出让土地使用权是一种内容较充分、相对独立
的权利。它从土地所有权中分离出来，但其内涵与资本主义土地所有
权中的使用权又有所不同。出让土地使用权包含占有、使用、收益和
处分权能。与此同时，拥有土地使用权人未必是土地经营者，由此产
生的地租是建立在土地使用权基础上的。
土地不仅是资源，也是资产，尤其是城市土地，它是由人类开发
和再开发形成的，已不是单纯的自然物。而是人类劳动形成的土地资
本。土地资源的使用价值是通过人类的利用活动来实现的，可预见的
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未来的人类利用土地活动是对土地劳动投入的可能性和潜在性，即土
地资源还具有未来实现的潜在价值。现实中，由于信息不对称、交易
方式、制度设计等原因，土地使用权的交易不能或不能有效形成区域
性的交易市场，询价、竞价机制无法建立，就不能以市场的方式调节
土地的价格，土地作为稀缺资源配置的有效性大打折扣。因此，考虑
地租理论、土地价格理论、发现价格及其决定模型等因素，必须充分
认识积极发展和完善土地使用权交易市场的重大意义，强化措施，设
计制度，逐步建立健全土地使用权交易市场。
（三）级差地租是影响土地价格的充分条件，而非必要条件。
土地的优、劣的差别是产生级差地租的自然条件或基础，不是产
生级差地租的原因。只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄
断结合在一起的时候，级差地租才会形成。级差地租的形成成为影响
土地价格的先遣条件。对于具体地块而言，土地收益水平的高低主要
取决于该地块包含的物化劳动及地块的开发利用强度，如地块周边的
基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高，反之亦然。
如土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资
源的有限性、稀缺性和不可移动性，其供给几乎没有弹性，所以，地
价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致性”需求，即由
对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。土地价格基本上是由人
们对土地的需求状况决定的，这是一种特殊的市场供求关系，甚至没
有任何投入的“裸地”，也有可能因为这种需求而导致土地价格大幅
度波动。因此，级差地租能够在某种程度上影响土地价格，但不能起
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决定作用。
（四）强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严
格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益。
目前在我国，由于农业地租（租金）的表现形式、收益水平与城
市建筑用地地租（租金）、土地价格之间有着较大的差别，巨大的利
差，这扩大了农业用地变为建筑用地的倾向。一些非正常因素导致农
民的土地被侵占、房屋被强拆的事件屡见不鲜。因此而影响的人群扩
大或者说放大了地租，由原来的农业工人变为与需要住房的人群，其
影响的程度更深、范围更广，已经被泛化了。在我国土地制度框架下，
必须强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定
不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益，才能逐步建
立合理规范、衔接有序、市场调节的土地资源配置格局。一要摸清现
状，了解区域土地利用总体情况；二要以科学发展的导向，编制土地
利用总体规划，并广泛征询社会的意见，实施开放式管理；三要对已
通过的土地利用总体规划通过人大立法的方式确定，增强规划的约束
指导作用；四要确定规划执行的具体操作程序，包括用地类型划分、
用地审批、土地交易等具体环节，制度具体的操作流程。
参考资料：
1、《资本论（第三卷）》，人民出版社，1975年
2、《〈资本论〉导读》，高等教育出版社、人民出版社，2012年
3、朱亚一，《基于马克思地租理论对我国农村地租问题的分析》.《决策与
信息》，2011（1）