房地产政策法规
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2023年3月5日发(作者：乡下人家)房地产抵押
一、概述
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务
履行担保的行为;当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的
价款优先受偿;所有房地产抵押,都要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记;在进
行房地产抵押时,抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同;
1、房地产抵押的性质
1具有担保主债权实现的功能
2具有附属性
3抵押权设定的相对独立性
法律法规
担保法
第三十三条本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担
保;债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿;
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物;
第三十四条下列财产可以抵押：
一抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
二抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
三抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
四抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
五抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
六依法可以抵押的其他财产;
抵押人可以将前款所列财产一并抵押;
第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值;
财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分;
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;
乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押;以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同
时抵押;
城市房地产管理法
第四十七条房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为;债
务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿;
第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权;
以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权;
第四十九条房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理;
第五十条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同;
第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴
纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿;
第五十二条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产;需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地
上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿;
物权法
第一百八十二条以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的,该土地
上的建筑物一并抵押;
抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押;
最高人民法院关于适用若干问题的解释
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法
院可以认定抵押有效;
第四十八条以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效;
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可
以认定抵押有效;
当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人;
第五十条以第第一款所列财产一并抵押的,抵押财产的范围应当以登记的财产为准;抵押财产的价值在抵押权实现时
予以确定;
二、抵押人、抵押权人与抵押物
抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担
保的公民、法人或者其他组织;
抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组
织;
法律法规
担保法
第三十三条本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担
保;债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿;
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物;
城市房地产抵押管理办法
第三条本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的
行为;债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿;
本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者
其他组织;
本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织;
本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所
购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;
本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同
在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;
抵押物,是指在担保过程中由债务人或者第三人提供的担保的财产;根据相关规定,
抵押财产的范围如下：
法律法规
担保法
第三十四条下列财产可以抵押：
一抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
二抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
三抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
四抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
五抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
六依法可以抵押的其他财产;
抵押人可以将前款所列财产一并抵押;
第三十七条下列财产不得抵押：
一土地所有权：
二耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第五项、第三十六条第三款规定的
除外；
三学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
四所有权、使用权不明或者有争议的财产；
五依法被查封、扣押、监管的财产；
六依法不得抵押的其他财产;
三、房地产抵押合同
1、概述
房地产抵押合同是指房地产抵押人与房地产抵押权人就房屋、土地抵押事项、内容以
及担保的范围所达成的协议;一般采用书面形式;
2、性质
抵押合同因主债权合同的设立而设立,因主债权的全面履行而消除;具有相对独立性;
3、内容
根据相关规定,房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
一抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
二主债权的种类、数额；
三抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
四抵押房地产的价值；
五抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、
灭失的责任；
六债务人履行债务的期限；
七抵押权灭失的条件；
八违约责任；
九争议解决方式；
十抵押合同订立的时间与地点；
十一双方约定的其他事项;
法律法规
担保法
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同;
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
一被担保的主债权种类、数额；
二债务人履行债务的期限；
三抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
四抵押担保的范围；
五当事人认为需要约定的其他事项;
抵押合同不完全具备前款规定内容的,可以补正;
第四十条订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所
有权转移为债权人所有;
城市房地产管理法
第五十条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同;
城市房地产抵押管理办法
第二十五条房地产抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同;
第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
一抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
二主债权的种类、数额；
三抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
四抵押房地产的价值；
五抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
六债务人履行债务的期限；
七抵押权灭失的条件；
八违约责任；
九争议解决方式；
十抵押合同订立的时间与地点；
十一双方约定的其他事项;
四、抵押登记
抵押登记,是指抵押物的登记机关根据当事人的申请,依照法定程序将抵押物上设定
的抵押权及抵押权变更终止等记载于抵押物登记簿上的行为;抵押登记一般分为设立登
记、变更登记、注销登记三种;
法律法规
城市房地产抵押管理办法
第三十条房地产抵押合同自签订之日起３０日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵
押登记;
第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效;
第三十二条办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件：
一抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
二抵押登记申请书；
三抵押合同；
四国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证,共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的
证明；
五可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
六可以证明抵押房地产价值的资料；
七登记机关认为必要的其他文件;
第三十三条登记机关应当对申请人的申请进行审核;凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起７日内决
定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人;
第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,由
抵押人收执;并向抵押人颁发房屋他项权证;
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载;抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应
当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记;
第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起１５日内,到原登记机关
办理变更或者注销抵押登记;
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之
日起３０日内,到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同
级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记;
物权法
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
一建筑物和其他土地附着物；
二建设用地使用权；
三以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
四生产设备、原材料、半成品、产品；
五正在建造的建筑物、船舶、航空器；
六交通运输工具；
七法律、行政法规未禁止抵押的其他财产;
抵押人可以将前款所列财产一并抵押;
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,
应当办理抵押登记;抵押权自登记时设立;
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵
押的,抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记,不得对抗善意第三人;
担保法
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效;
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
一以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门；
二以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门；
三以林木抵押的,为县级以上林木主管部门；
四以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门；
五以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门;
第四十三条当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效;
当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人;当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门;
第四十四条办理抵押物登记,应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：
一主合同和抵押合同；
二抵押物的所有权或者使用权证书;
第四十五条登记部门登记的资料,应当允许查阅、抄录或者复印;
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法
院可以认定抵押有效;
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可
以认定抵押有效;
当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人;
第五十六条抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明,根据主合同和抵押合同不能补正或者
无法推定的,抵押不成立;
法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人
应当承担赔偿责任;
第五十八条当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的,视为顺序相同;
因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的,抵押物第一次登记的日期,视为抵押登记的日期,并依此确定抵押权
的顺序;
第五十九条当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利
凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权;但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人;
第六十条以第第二项规定的不动产抵押的,县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者
房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力;
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准;
五、抵押权的实现
1、概述
经抵押双方当事人签订抵押合同并办理房地产抵押权登记后,依法成立的房地产抵押
权即产生相应的法律效力,抵押人与抵押权人之间应依照合同的约定承担相应的权利义
务;房地产抵押权的实现是指债权已届清偿期而未完全清偿时,抵押权人就抵押物的价值
优先受清偿的法律行为;
房地产抵押权担保的债权范围包括：1债权；2利息；3违约金；4损害赔偿金；5
实现房地产抵押权的费用;当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的,
从其约定;
法律法规
担保法
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用;抵押合同另有约定的,按
照约定;
第四十七条债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取
由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息;抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法
定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息;
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用;
第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效;
第四十九条抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵
押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效;
转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的,不得转让抵押
物;
抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存;超过
债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿;
第五十条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保;
第五十一条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为;抵押物价值减少时,抵押权
人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保;
抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保;抵押物价值
未减少的部分,仍作为债权的担保;
第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭;
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释
第五十一条抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿的效力;
第五十二条当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的,土地使用权部分的抵押无效;
第五十三条学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公
益设施以外的财产为自身债务设定抵押的,人民法院可以认定抵押有效;
第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效;
共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效;但是,其他共有人知道或者应当知道而未提
出异议的视为同意,抵押有效;
第五十五条已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力;
第五十六条抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明,根据主合同和抵押合同不能补正或者
无法推定的,抵押不成立;
法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人
应当承担赔偿责任;
第五十七条当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内
容无效;该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力;
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时,抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物;但是,损害顺序在后
的担保物权人和其他债权人利益的,人民法院可以适用第、第的有关规定;
第五十八条当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的,视为顺序相同;
因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的,抵押物第一次登记的日期,视为抵押登记的日期,并依此确定抵押权
的顺序;
第五十九条当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利
凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权;但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人;
第六十条以第第二项规定的不动产抵押的,县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者
房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力;
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准;
第六十二条抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有
人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为
附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额;
第六十三条抵押权设定前为抵押物的从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物;但是,抵押物与其从物为两个以上的人
分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物;
第六十四条债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人收取的由
抵押物分离的天然孳息和法定孳息,按照下列顺序清偿：
一收取孳息的费用；
二主债权的利息；
三主债权;
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效;
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的
损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担;
第六十七条抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权
人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭;受让人清偿债务后
可以向抵押人追偿;
如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任;
第六十八条抵押物依法被继承或者赠与的,抵押权不受影响;
第六十九条债务人有多个普通债权人的,在清偿债务时,债务人与其中一个债权人恶意串通,将其全部或者部分财产抵
押给该债权人,因此丧失了履行其他债务的能力,损害了其他债权人的合法权益,受损害的其他债权人可以请求人民法院
撤销该抵押行为;
第七十条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时,抵押权人可
以请求债务人履行债务,也可以请求提前行使抵押权;
第七十一条主债权未受全部清偿的,抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权;
抵押物被分割或者部分转让的,抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权;
第七十二条主债权被分割或者部分转让的,各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权;
主债务被分割或者部分转让的,抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务;但是,第三人提供抵押的,债权人许
可债务人转让债务未经抵押人书面同意的,抵押人对未经其同意转让的债务,不再承担担保责任;
第七十三条抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的,应当按照抵押物实现的价值进
行清偿;不足清偿的剩余部分,由债务人清偿;
第七十四条抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款,当事人没有约定的,按下列顺序清偿：
一实现抵押权的费用；
二主债权的利息；
三主债权;
第七十五条同一债权有两个以上抵押人的,债权人放弃债务人提供的抵押担保的,其他抵押人可以请求人民法院减轻
或者免除其应当承担的担保责任;
同一债权有两个以上抵押人的,当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的,
抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权;
抵押人承担担保责任后,可以向债务人追偿,也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额;
第七十六条同一动产向两个以上债权人抵押的,当事人未办理抵押物登记,实现抵押权时,各抵押权人按照债权比例受
偿;
第七十七条同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人
可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权;
第七十八条同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权人只能就抵押物价
值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿;
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权实现后的剩余价款应予提存,留待清偿顺序在后的抵押担保债权;
第七十九条同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿;
同一财产抵押权与留置权并存时,留置权人优先于抵押权人受偿;
第八十条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿;
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、
赔偿金或补偿金等采取保全措施;
第八十一条最高额抵押权所担保的债权范围,不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产
后发生的债权;