中国豪宅
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2023年2月20日发(作者：)中国别墅的发展简况
近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系
统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住
宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的
环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了
这一点。
中国别墅发展到2005年，呈现出多层面丰富内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、
运作手法等特征日益清晰。
2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在
违规批出的别墅用地。截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万
公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用
地约占0.16%。但实际上全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这
个比例。2006年的别墅市场跟2005年相比，没有太大的波动。2006年别墅市场没有
特别大的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格有所上升，
但涨幅不大。定位或品质较差的别墅产品的市场行情仍然没有改观。
中国别墅市场历经大起大落，商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，别墅
市场也随之再次出现升温的迹象。经过十余年的发展，中国别墅市场供应与需求总量都
出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。例如在一些海边城市,经常会看到一些
木制别墅,经由易泽思木蜡油涂刷过的木制别墅,不管是外观还是耐久防污防水的性能,
环保性更符合现代人民对品质生活的追求.但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场
的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。中国的别墅市场还将面
对各种机遇和挑战。
在广大农村，别墅如果经过设计，也能节约更多的土地，充分利用空间，结构也更
加牢靠。
中国别墅十年发展及现状
从当初的简单理解为可以停的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅、照搬西
式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到今
天的中式别墅，整整花了10年。中国的别墅市场也逐渐细分，出现了两头热中间冷的
现象，经济型别墅和别墅来势汹汹，呈现分庭抗礼的趋势。
随着别墅消费者的日益成熟和国家对宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。
中国别墅已经从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想不断具体实现的过程。从
商品到理想，印证了中国别墅10年的重要发展历程。
在如今激烈的别墅市场，好的别墅会向更优质、更讲求质量的生存方式和生存理想
迈进。纵览当代中国别墅的发展，已呈现差异化、个性化、的趋势，我们归纳出以下一
些特点，窥斑知豹，冀望以此去初探其发展现状和轨迹。
稀缺景观是最重要卖点
购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资
源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史
人文景观成为别墅的最大卖点。
经济型别墅占据主流
总价100万-350万之间的经济型别墅应该是2008年武汉年别墅市场的主流。因为
这类产品的市场消化力最强的。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最
大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的
市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本
良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能会导致大量的落后模式，浪费土地资源和
背离了“别墅”的真正含义。
豪宅回归理性
中国的豪宅经过几个阶段的发展也日趋理性，目前的豪宅不光拥有天文数字的价格
和华丽的外表，也更看重内在的品质是否能够满足人们的需要。豪宅的实用性得到提高，
其设计理念、建筑材料等诸多方面都更具前瞻性，更能引领别墅行业的发展趋势。
武汉巢NEST别墅的负责人就认为，豪宅应具有四个方面的明显特征：
1.产品稀缺性，具有不可复制的价值因素；
2.产品的功能系统完善到位；
3.能够体现出区域价值，即同区域里超过其他产品的价值；
4.体现尊贵感，使客户的个人价值得以实现。
其实豪宅的消费者都不缺房子，他们买豪宅的主要目的是为了提高生活质量，尝试
新的生活方式。因此，他们需要的是一个能带来新生活方式，具有新空间概念、新空间
体验的高级住宅。
地缘融合得到体现
地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的
别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，
而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发
商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注
重生态环境的保护。
高新科技应用更广泛
很多科技含量很高的产品，首先在“别墅”这一住宅的最高形态上得到应用，比如初
露
端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。又比如武汉巢N
EST的节能别墅就受到了市场的热烈追捧，三年销售别墅500多套，领跑武汉别墅市
场！
别墅一直都只是少数人的专属品，随着国家对别墅开发更加严厉的限制措施，别墅
沦为地产市场的濒危品种，卖一套少一套，只有极少数有实力有眼光有生活热情的精英
阶层才能享受别墅带来的舒适和尊贵！
杭派别墅建筑风格之演义
杭州别墅经过近十年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的
变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期组合多样的经济型别墅等，
别墅产品形态的发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
一、杭州建筑风格审视
在近代杭州住宅的发展史上，西湖名人故居堪称顶峰之作，汪庄、刘庄都是
建筑与自然完美融合的一流别墅作品。现代商品别墅在杭州的出现，是在1993
年商品房出现后以杭富公路沿线物业梦湖山庄、洪福山庄为代表的独立别墅，当
时别墅品质不高。
随后杭州房地产业度过相对漫长的调整时期，直到1995年，第二代独立别
墅应运而生，出现以城西蒋村南都城市别墅、丹桂、月桂别墅为代表的近郊独立
别墅。此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正
的别墅生活形态。
杭州房地产的开发日趋成熟和不断借鉴欧美发达国家全新的建筑理念，使得
开发商在开发思路上有质的突破。随着大杭州城市发展方向的提出，原来地属城
郊的风景区划入城市开发规划范围，以九溪玫瑰园为代表的第三代独立别墅诞生
了，此类别墅首次将建筑审美与山水风景结合，根据原始地貌设计别墅户型。而
如林语别墅之类的城市独立别墅因其深得欧美建筑的神韵也受到市场追捧。
1999年，星洲花园率先推出了新加坡风格的排屋，为杭州别墅市场又引入
了一种新的别墅建筑类型。2001年开始江南乡土风格的物业相继出现并取得较
快发展。从2002年下半年开始至今，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅
类独院住宅成为了杭州置业安家的新选择。面对范围日益扩大的目标消费群体，
杭州的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣。多种级别的产品类型
及时间跨度较大的建筑风格并存，在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，杭州
地产商及建筑师对别墅产品风格不断追求。直到2003年，杭州迎来现代主义建
筑的初春，浪漫和山别墅以首个现代主义建筑风格为亮点推出市场，深受消费者
关注。浪漫和山体现了现代主义建筑所提倡的新建筑美学原则，表现手法和建筑
手段相统一，其在构图上灵活且非对称，处理手法简洁，体形纯净，在建筑艺术
中吸取视觉艺术的新成果。
从建筑风格上看，杭州别墅多为西洋风格，对中国古典风格、题材和韵味挖
掘不够，还需丰富；同时在别墅设计、表现手法上也迫切需要创新。有专家指出，
前期开发的别墅往往是欧式的外立面加放大面积的户型，或采用完全空运的舶来
品，所强调的豪宅概念更多地表现在面积的大小上。概念的模糊、混乱的审美与
本土的自然景观、人文背景相去甚远，缺少亲和力。随着国际文化交流和新时代
观念的冲击，别墅的开发理念和市场对别墅的选择都发生了很大改变，一个有创
造性的别墅产品的设计不仅能够准确地触及客户深层次的需求，而且还能参照国
际流行标准开发产品引导消费，引领时尚。为体现产品的差异化和别墅品质，开
发商必须更加注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布。
二、建筑风格与房地产开发关系的探讨
购房者对“建筑风格”的偏好
对建筑色彩和建筑立面造型的选择，与人的生活经历有密切关系，也与人的
文化素质有关，杭州是个具有丰富文化底蕴的城市，因而人们在别墅的建筑色彩
和建筑立面造型上更多地接受较为含蓄和抽象的造型及色彩，就杭州目前别墅外
立面色彩来看，基本采用了暗红、深灰、淡灰色等色系，而在建筑材料运用上也
基本是油毡瓦、石材、陶土砖、硬木等,基座也基本采用自然文化石。
建筑师与开发商的配合问题
玫瑰园及桃花源的整体建筑风格在杭州如此具有代表性，其中也有开发商对
别墅整个设计流程非常重视的因素在里面，开发商从购买土地后就开始介入设
计，先经过基础调查，实地勘察地形、树木，尽量不破坏原有的自然风貌；其次
根据地形做场地设计，使户内外风格融为一体；最后进行建筑、景观等的详细设
计。设计师从头参与，使每一步都有衔接。设计应尽量做到和谐统一，使房子能
与周围的自然融为一体。
三、建筑风格表达基本程序
现代建筑认为空间是建筑的“主角”，并在实践中特别注重空间的组织与塑
造，使建筑空间在技术飞跃的基础上产生了巨大的发展。建筑的内部空间设计，
已从传统的静态空间，逐渐发展到现代建筑的动态空间，即“空间—时间”的概念，
在传统三维空间上增添了人在其中连续位移而产生的时间因素，因而使建筑空间
表现出更多的自由、变化和丰富。
建筑风格别墅消费中不排除有追求身份、地位象征的成分，但只是次要方面。
追求拥有室外环境与开放的空间感觉才是真正的目的。诸多现象表明别墅消费者
已走过了只重视别墅室内空间豪华、气派与超大的时期。这要求市场上提供的新
的别墅的品质要靠空间设计与环境质量来实现。
外部空间与尺度
杭州别墅群外部空间发展遵循着西方造园的传统美学，尽管其中也掺入了些
许东方特色，但整体发展变化幅度不大。近期，伴随着别墅住宅的建设高峰，大
量的造园语汇被引入，本地的别墅外部环境呈现了如下特征：
山水交融的外部空间
杭州绝大多数高档别墅以“山水”为主要卖点,这首先要从人们对理想居住模
式的认识来分析。符合中国人的理想居住环境是：建筑基址北面要有连绵高山群
峰为屏障，左右有低岭岗阜环抱围护，前有池塘或河流宛转经过，水前有远山或
近丘作对景呼应。
山水文化的优异品质浸润于中国古代居住文化中，它突出表现为对人与自然
关系的研究，追求人与自然的高度融合与统一；在这里“山水”的含义已远不只是
“山和水”，而是那些与山和水相关的花、木、鱼、虫、雨、露、云、雾等自然产
物，它几乎涵盖了那些与山水相关的整个大自然，同时，山水也是中国人文中一
个重要的精神场所，山水别墅从选址到规划设计、建筑、景观，乃至社区氛围，
都应渗透出浓厚的山水人文精神。在人居环境上，生活建筑与山水文化形成有机
的一体，伴随着这种山水审美意识而来的是建筑所呈现出的对人、文化、山川和
历史的深刻理解,将建筑园林、中国山水诗和山水画融合在一起；采取渗透、融
合等多种手法将不同风格的景观要素有机统一。
具象的外部空间
盛行于杭州的住宅环境景观目前大多来自西方及港台的景观设计公司（如澳
洲的贝尔高林、美国的泛亚易道）之手。典型的古典轴线变化或绝对无轴线、具
象而量化的景观小品设计是目前杭州住宅环境设计的具体表征。
内部空间与尺度
杭州别墅内部空间的组织目前仍主要采用传统的功能布局，大部分案例空间
流线单一，也有部分物业对新的空间秩序做了细微的尝试。
室内空间开放化
现代建筑认为空间是建筑的“主角”，并在实践中特别注重空间的组织与塑
造，使建筑空间在技术飞跃的基础上产生了巨大的发展。建筑的内部空间设计，
已从传统的静态空间，逐渐发展到现代建筑的动态空间，即“空间—时间”的概念，
在传统三维空间上增添了人在其中连续位移而产生的时间因素，因而使建筑空间
表现出更多的自由、变化和丰富。别墅住宅室内，开放式的平面设计已被普遍采
用。厨房的位置变化大概最能说明别墅内部空间的演变。在早期的例子里，厨房
经常被置于地下室或不起眼的角落，因为早期的住户多是有钱人家，而厨房是佣
人们的劳动场所。今天厨房的地位越来越重要，与起居室结合在一起成为家庭活
动的中心。
室内空间庭院化
深深的院落情结是中国几千年建筑文化积淀的结果，北方的四合院和南方民
居的天井都是从空间上区分了屋的内外，也从心理上界定了家的内外。正是对院
落空间不同体验的表述赋予了住宅建筑尤其是别墅建筑个性的魅力。杭州早期的
别墅单体对内部庭院空间这一灰色空间设计元素考虑较少，随着浪漫和山内庭式
空间的产生对庭院空间的初步体验正逐步在杭州被演绎。
从空间尺度上看：古典秩序空间重新解构
杭州别墅空间发展时间不长，其大部分空间形式依旧固守古典秩序，中规中
矩的室内功能空间紧凑排布，其外在表现更皆以方正为主。以这样的别墅单体作
为实体去填充自然环境时，呈现在我们眼前的往往是那样的景象：以“点”为实体
的室外空间而非以“点、线”为实体虚实交融、丰富多彩的外部空间。
四、建筑风格的五大现实问题
目前杭州建筑风格存在五大现实问题：（1）没风格；（2）抄袭、跟风现
象严重；（3）简单化处理；（4）风格处理上局限性大；（5）在风格运用上较
少考虑到本地的自然特征和文化特征。
五、建筑风格的未来趋势
从杭州别墅建筑风格未来趋势看，（1）个性化时代来临；（2）设计理念
更加理性成熟；（3）建筑风格多样化；（4）建筑风格精致化。