景区限行
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2023年2月20日发(作者：)关于居民小区公共区域停车收费管理存在的突出问题及对策建议
随着我国大中城市经济的发展，私人汽车大规模进入家庭，数量呈快速增长。据公安部
统计，截至2021年底，XX汽车保有量超过300万辆。据《XX停车行业发展白皮书》显示，
主城车位缺口30万个。因停车位紧张，居民小区经常有私人车辆乱停乱放现象，物业公司
进行收费管理缺乏依据，不管理则严重影响小区内的居民安全出行和生活质量。
一、存在问题
（一）配比率低，停车紧缺。XX区现有300多个居民小区，大多数小区的车位配比率
都达不到0.8的标准。老旧小区车位稀缺，部分老企业家属区没有建地下停车库。
（二）手续欠缺，账目不清。召开业主大会需要三分之二业主参加，因小区业主召集困
难，成立业主委员会程序较为繁杂，以致多数小区尚未召开过业主大会，也未成立业主委员
会，物业公司擅自开放小区公共路段进行停车收费，无人监督，且无法核算其公共收益收支
情况。
（三）擅改规划，乱建车场。开发商擅自将部分绿化带或是公共区域改变规划用途，乱
建停车位，既不符合规划，又无收费依据以及收费标准。如西城大院外的空地，本应为绿化，
被开发商改成停车场，开发商非法获益，而住户居民利益受损，可能引发社会矛盾。
（四）不管就乱，一收就闹。在没有进行管理和收费的公共区域，业主和非业主的车辆
乱停乱放，严重影响业主出入通行；车辆严重压坏地面，免费停车且无人管理维护。针对物
业公司擅自收费的矛盾和集访层出不穷，其停车是否应办理停车备案登记证，是否经业主大
会同意停车以及收费均无上位法可以规范、制约，以致矛盾纠纷化解难度大。
（五）收费不明，责改在先。不论是否取得相关手续，大多数住宅小区公共区域停车收
费均未在醒目位置进行公示，既不清楚其是否取得业主大会同意，也不明了其详细收费项目
和收费标准。此行为虽然违反了《中华人民共和国价格法》第42条关于商品和服务实行明
码标价的规定，但根据XX市市场监管局免罚清单要求，违反明码标价规定的需先责令改正，
逾期不改正再予以处罚，以致震慑力不足。
二、原因分析
（一）现行法律法规缺乏可操作性。《XX市物业管理条例》第68条规定，占用物业管
理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主
大会或者业主委员会决定。第25条规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住
宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面
同意后，指定物业所在地村（居）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。但召开业主
大会或成立业主委员会需要一定过程，大多数小区因人员素质、业主入住率、反对意见等无
法成立业主委员会，不能对公共区域停车进行有效管理。
（二）监管存在政策衔接空白地段。住建部门监管物业公司的服务质量，城管部门监管
停车场的资质，市场监管部门监管收费标准，但关于住宅小区内业主共有产权的停车区域不
办任何停车手续是否能收费尚无相关政策文件规定，其收费标准实行市场调节价，只需按照
规定明码标价即可，并无收费主体资格的限制。
（三）物业公司存在侥幸心理。物业公司图省事不办手续，虽然违反了《XX市物业管
理条例》第68条规定，但法律法规对违法责任约束不明，部分物业公司因此肆无忌惮，加
上小区居民无法单独查账，具有监管职责的所在社区及街镇听之任之，物业公司的侥幸心理
更加有恃无恐。
三、对策建议
（一）完善法律法规和具体政策。针对《XX市物业管理条例》中未尽处罚的法条，建
议制定出台相关政策制度，让物业公司能管敢管，一方面可以收费，一方面能够维护。如进
一步明确不办任何停车手续不能经营停车并进行收费，针对无主体资格管理和收费的项目进
行规定，明确主管部门和监管措施。
（二）政府投资新建公共停车场。为进一步满足老旧小区停车难的问题，一是推进建设，
增加供给。严格落实配建停车设施审核验收机制，确保新建住宅小区按照最新配建泊位指标
同步落实停车设施建设，老旧小区周边应规划投资新建停车库。二是统筹资源，开放共享。
推进停车资源共享利用项目，在老旧小区周边将附近停车场空余车位数量及时公布在路牌以
及多媒体上，提供共享泊位。三是完善服务，多措并举。积极利用学校、机关、医院、景区
等企事业单位多种资源向周边小区居民开展夜间错峰停车，并提供包月停车等优惠停车服务。
（三）严格设立路内占道停车位。严格按照《XX市市政设施管理条例》的规定设置路
内占道停车，并发公告征求周边群众意见，不符合规定标准和程序的路内占道停车位予以一
律取缔。
（四）加强部门合作联动监管。消防部门健全完善小区公共区域的消防通道监管措施，
并进行地毯式的摸排，不符合规定的一律坚决予以上限处罚，并强制拖离消防通道；推动采
取安装摄像头监控、设置违章停放电子提示屏等技防措施，推进消防通道智能化管理。住建
部门和规划部门规范停车位的规划、建设和验收程序，要求开发商切实按照公共停车规划制
定配建标准建造停车位，从源头上解决停车位规划滞后和配建不达标的问题。各镇街针对有
业主委员会或者召开了业主大会的小区，积极引导合理制定小区公共区域停车的收费标准，
利用经济杠杆，引导更多车辆停放至地下停车库中，减轻地面车辆乱停乱放、严重拥堵的压
力；针对没有成立业主委员会和召开业主大会的小区，要督促所在社区积极引导小区业主规
范停车，对公共区域的停车管理和收费行使监督职责，并定期公布公共收益的收支账目。城
管部门及时排查未办停车备案登记证的停车场，督促其尽快整改，并通过有效的处罚规范停
车资质缺失的问题。市场监管部门配合相关部门积极查处停车收费未明码标价的违法行为，
着力引导小区公共区域的规范收费。各部门之间要建立健全会商研判、信息共享、移送抄告、
联合查处和征信管理等长效机制，做到违法必究、执法必严，共同解决小区公共区域停车难
的症结。
（五）增强业主规范停车意识。一是社区加大宣传，杜绝摆“地雷”抢车位，释放车位
使用率，与物业积极进行合作，由物业牵头发放业主停车证，杜绝抢车位摆“地雷”现象；
二是逆向思维划出禁停线，小区实行单循环，只能一个大门进出，让车辆在小区里沿着一个
方向“循环”起来。三是要求物业公司在小区车位紧张的情况下，只允许小区业主的车辆进
出小区，对于外来车辆，一律在高峰期限行，确实需要找人停车的，须由小区保安核实登记
后并明确停放时间地点，杜绝蹭车位的情况发生。