东莞限购
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2023年2月17日发(作者：)1/6
墙晓莉、佘延涵等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2021.07.16
【案件字号】(2021)粤19民终5556号
【审理程序】二审
【审理法官】谢佳阳雷德强杨洁萍
【文书类型】判决书
【当事人】墙晓莉;佘延涵
【当事人】墙晓莉佘延涵
【当事人-个人】墙晓莉佘延涵
【代理律师/律所】崔艳玲广东华商(龙岗)律师事务所;叶雨广东凡立(东莞)律师事务所
【代理律师/律所】崔艳玲广东华商(龙岗)律师事务所叶雨广东凡立(东莞)律师事务所
【代理律师】崔艳玲叶雨
【代理律所】广东华商(龙岗)律师事务所广东凡立(东莞)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】墙晓莉
【被告】佘延涵
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【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】撤销代理合同合同约定第三人新证据诉讼请求维持原判查封
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【更新时间】2021-11-2703:26:59
墙晓莉、佘延涵等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤19民终5556号
当事人上诉人(一审被告)：墙晓莉。
委托诉讼代理人：崔艳玲，广东华商(龙岗)律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：佘延涵。
委托诉讼代理人：叶雨，系广东凡立(东莞)律师事务所律师。
一审第三人：东莞市优选房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道
莞太路南城段466号123室，统一社会信用代码：91441900MA54CH0CX4。
法定代表人：张方英。
审理经过上诉人墙晓莉因与被上诉人佘延涵、一审第三人东莞市优选房地产经纪
有限公司(以下简称优选公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院
(2020)粤1971民初26016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭
进行审理。本案现已审理终结。
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佘延涵向一审法院起诉，请求：1.判令墙晓莉向佘延涵支付违约赔偿金270000
元；2.判令墙晓莉向佘延涵赔偿中介费15000元、返还定金50000元；3.判令墙晓莉向
佘延涵支付律师费7000元；4.判令墙晓莉承担案件所有诉讼费用。
一审法院判决：一、确认佘延涵与墙晓莉、优选公司签订的《不动产(房地产)买
卖及居间合同》已经解除；二、限墙晓莉于判决发生法律效力之日起十日内向佘延涵返
还定金50000元；三、限墙晓莉于判决发生法律效力之日起十日内向佘延涵支付违约赔
偿金270000元；四、限墙晓莉于判决发生法律效力之日起十日内向佘延涵赔偿中介费
15000元及律师费损失7000元。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务
利息。一审受理费3215元，保全费2195元，诉讼费合计5410元(佘延涵已预交)，由墙
晓莉负担。
一审法院查明一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2020)
粤1971民初26016号民事判决书。
二审上诉人诉称墙晓莉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审民事
判决第三、四项，改判驳回佘延涵的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由佘延涵承
担。事实与理由：一、案涉《不动产(房地产)买卖及居间合同》无法继续履行，其真正
原因在于东莞市政府部门出台限购限转政策导致佘延涵丧失购房资格，该政策出台在案
涉房屋2020年8月31日被南山区人民法院查封之前。一审判决对于佘延涵丧失购房资
格事宜未予查明，直接以案涉房屋被查封为由认定墙晓莉违约，导致认定事实错误。
2020年7月25日，东莞市住房和城乡建设局等政府部门联合发布《关于进一步促进我市
房地产市场平稳健康发展的通知》，2020年9月3日，东莞市住房和城乡建设局等政府
部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品房住房限购、限转让政策的通知》。墙晓莉有
合理理由认为佘延涵已于2020年7月25日即案涉房屋被查封之前因上述文件出台而丧
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失购房资格。佘延涵在一审庭审即将结束时称在案涉合同履行过程中丧失购房资格，但
一审法院并未对此予以详细查明。因国家政策变化导致合同无法继续履行，属于不可归
责于双方的情况，佘延涵无权要求墙晓莉承担合同解除后的违约责任。而一审判决对于
佘延涵丧失购房资格事宜未予查明，直接以案涉房屋被查封为由认定墙晓莉违约，导致
认定事实错误，进而判决错误。二、佘延涵在与墙晓莉签订案涉《不动产(房地产)买卖
及居间合同》时，已明确知悉墙晓莉陷入诸多诉讼纠纷且案涉房屋存在两处抵押，应视
为佘延涵自愿承担案涉房屋解除抵押时间不确定，以及随时可能因被法院查封而无法过
户的风险。故双方在合同第三条第1款“其他”部分约定“房屋目前抵押在私人处，业
主承诺自行解决二个抵押后开始买卖流程”。第十二条约定“如乙方贷款申请未获银行
批准或甲方赎楼不成功，买卖双方同意解除本合同：定金全部退回给买方。买卖双方不
追究其他法律责任”。此外，在履行合同过程中，墙晓莉在得知法院无法在二个月内解
除抵押时及时跟佘延涵协商解除合同以免给墙晓莉造成额外损失，但佘延涵不同意。故
对于此后案涉房屋因被查封，合同无法继续履行而给佘延涵造成的损失，佘延涵无权要
求墙晓莉承担。即使法院认为墙晓莉应承担责任，鉴于前述原因，及墙晓莉仅实际收取
佘延涵20000元定金(远低于房屋买卖交易中的市场通常定金标准20%即300000元)，佘
延涵也应承担一半以上的责任。一审法院判决全部由墙晓莉承担，对墙晓莉不公平。
二审被上诉人辩称佘延涵、优选公司未在法定期限内向本院提交答辩意见。
二审期间，各方均未向本院提交新证据。
本院查明本院经审理，确认一审判决已查明的事实。
本院认为本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对墙晓莉上诉请求的有关事实和适用法律进
行审查，争议焦点为墙晓莉是否应当向佘延涵支付违约赔偿金及中介费、律师费损失，
本院对此分析如下：
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首先，案涉房产于2020年8月31日被法院查封，墙晓莉主张案涉合同无法履行
的原因并非房产被查封而在于政策变动导致佘延涵丧失购房资格，但其未提供任何证据
证明在案涉房产被查封前佘延涵已丧失购房资格，本院对墙晓莉的上述主张不予采纳。
其次，墙晓莉主张佘延涵在签署案涉合同时已明确知悉墙晓莉涉及诸多诉讼纠纷
且案涉房屋存在两处抵押、视为佘延涵自愿承担房屋被法院查封无法过户的风险，但其
未提供证据证明曾向佘延涵告知墙晓莉所涉诉讼及房产可能被法院查封等情况，案涉合
同中也没有关于房屋被查封后免责等内容的约定，本院对此亦不予采纳。
再次，从双方微信聊天记录来看，墙晓莉于2020年7月7日称：“……我这边
的话就是有点，不想卖是这样子”、7月20日称：“合同时间解决不了，我们安排一下
解除合同吧”、7月22日称：“多说这些没有意义这也不是解决问题的途径，不是你要
求我就一定要卖的”……双方此后多次在微信聊天及通话中就房价问题进行协商，佘延
涵要求按照合同约定的135万元进行交易而墙晓莉明确表示不同意并要求按照150万元
价格出售房产，由此可见，在案涉房产被查封前，双方已就房价问题产生争议，而墙晓
莉要求以150万元交易亦不符合合同约定，存在违约行为。结合上述分析，一审认定因
案涉房屋被查封导致合同无法履行，墙晓莉构成违约，并根据合同约定认定墙晓莉支付
佘延涵违约赔偿金270000元、中介费15000元、律师费7000元，理据充分，本院予以
维持。墙晓莉主张佘延涵应当就上述费用承担一半以上的责任，缺乏事实依据，本院不
予支持。
综上，墙晓莉的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用
法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第
一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5680元，由墙晓莉负担(已预交)。
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本判决为终审判决。
落款
审判长谢佳阳
审判员雷德强
审判员杨洁萍
二〇二一年七月十六日
书记员张明明
郭文丽
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