汾江河
遗嘱信托-新闻采访稿
2023年2月20日发(作者：皮下埋植剂)独家⼲货！禅城城北惊现“最后1块拼图”！洼地即将被填平？
祖庙⽼城区发展空间饱和，不断向北扩容向北扩容，城北这⽚⼟地正在越来越多的出现在⼈们的视野中。
禅城城北禅城城北⽚区⽚区的西北⽅向与⼤沥、罗村接壤，南⾯与祖庙⽼城相连，东⾯直通千灯湖千灯湖，与祖庙，千灯湖形成⼀个禅桂中⼼⾦禅桂中⼼⾦
三⾓三⾓的格局的格局。
禅桂各板块位于⽰意图
去年，⼴湛⾼铁佛⼭站⼴湛⾼铁佛⼭站落地城北⽕车站原址，政府随即招标编写《⼴湛⾼铁佛⼭站枢纽地区综合规划》，为城北蝶变城北蝶变徐徐拉
开序幕。
未来，这⾥将以⾼铁新城建设⾼铁新城建设为契机，打造⼴佛融合⾼质量发展的先⾏区。
届时，城北的房价也将从洼地⼀点点被填平！从洼地⼀点点被填平！
佛⼭新站枢纽⽚区规划图
具体将如何实施？如何呈现？城北板块的未来还会带给我们什么惊喜？
下⾯，佛⼭房产为⼤家带来独家⼲货分析：
城北：规划拼图
1
2015年：郊边敦厚⽚区规划
城北的上⼀版整体规划可以追溯到2015年佛⼭政府发布的郊边敦厚⽚区规划郊边敦厚⽚区规划。
该规划已渐显陈旧，不能适应飞速的城市发展，政府也对其中的局部规划不断作出调整。不断作出调整。
2015年禅城郊边敦厚⽚区控规
2
2016年，汾江河沿线控规
2016年8⽉，政府出台相关规划，对汾江河北岸汾江河北岸沿线进⾏了调整。
拟把冯了性药⼚等临江靓地改造成养⽼养⽣健康基地养⽼养⽣健康基地，并把郊边松⽥⼯业区⼯业地块改造成居住地块居住地块。
3
2018年8⽉：轨道周边TOD控规
2018年8⽉，对地铁地铁3号线号线的（佛⼭⽕车站与中⼭公园站）站点周边TOD控规进⾏了调整。
发展⽬标为：依托轨道站点综合开发及城市滨⽔绿⼼，发展养⽣养⽼、商贸会展等产业集群，打造佛⼭中⼼城区北部综合枢佛⼭中⼼城区北部综合枢
纽及蓝⾊门户。
佛⼭养⽼养⽣健康产业园动迁办
其中⼀块宅地就是汾江河畔的⼤盘-保利时代天珀。
⽽曾在2021年⼟地推介会上出现的⽔泵⼚⼆期地块⽔泵⼚⼆期地块，⽬前已经平整完毕，有望明年与⼤家见⾯。
4
2018年9⽉：扶西⽚区控规调整
2018年9⽉，政府对扶西⽚区扶西⽚区进⾏了控规调整。
通过功能提升、空间重组、交通和配套设施完善，重塑⼀个区域标志、功能复合、空间⽴体化等的地区；建设与佛⼭城市能级
相匹配的中轴线北门户中轴线北门户。
其中就包含了另⼀城北热盘-中交⽩兰春晓。
5
2020年：养⽼养⽣项⽬启动征拆
2020年8⽉，位于城北的佛⼭市养⽼养⽣健康产业园项⽬，开启了房屋征拆开启了房屋征拆。
被纳⼊拆迁范围的城北万豪酒店
⽽其中的两块望江宅地，建成了如今的保利新汇城⼀期（原保利⽔⽊芳华），以及即将⼊市的⼆期。
6
2021年：货站路释放优质宅地
就在上个⽉，货站路地块货站路地块也发布了开发细则，释放出⼀⼤块优质宅地。
地块南部规划有1所9年⼀贯制学校年⼀贯制学校，距离中⼭公园地铁站、汾江河、海五西路都在1公⾥之内，估计将在不久后与⼤家见
⾯。
城北：旧村改造
1
东升鲤鱼沙
去年，鲤鱼沙地块“三旧”改造计划正式获批，成为继果房项⽬后，禅城区第⼆例禅城区第⼆例整村改造项⽬。
⽬前已表决天⾼集团天⾼集团作为旧改市场主体，旧改⼯作稳步推进中。地块位于⽂华北路以东、佛⼭涌以北。
⽚区内在售有汾江河畔新盘-敏捷珑悦府，未来鲤鱼沙将摆脱低矮制⾐⼚房的困境，打造⼀⽚临江美宅。
2
罗村联星村
尽管从区划上来说，联星村联星村属于南海，但这⾥离城北只有⼀墙之隔，⾼铁新城⾼铁新城也将其纳⼊了规划范围。
⽬前联星村的已选定万科作为改造主体万科作为改造主体，规划也已编写完毕，开始量房拆改。
⽚区内规划了两条主⼲路：联和⼤道和联星⼤道联和⼤道和联星⼤道。
其中规划联和⼤道与⽂昌西路相连，规划联星⼤道与东鄱北路相连，开通后将⼤⼤缓解城北交通压⼒。
值得⼀提的是，上半年联星⽚区曾推出⼀块临近城北的住宅⽤地临近城北的住宅⽤地，被当代以12323元/㎡的地价收⼊囊中，成为当时当时狮⼭地价狮⼭地价
榜NO.1。
罗村当代地块实拍
3
城北敦厚村
敦厚村正对佛⼭⽕车站正对佛⼭⽕车站，凭借着得天独厚的地理位置成为了不少外来“打⼯⼈”的第⼀站。
村容村貌在不经意间代表了很多⼈对佛⼭的第⼀印象。随着近年“城北门户”⼝号的提出，对敦厚村的改造敦厚村的改造也同提升城市形象息
息相关。
敦厚村⽬前已被纳⼊禅城2021年整村旧改计划，涉地⾯积⾼达⾼达1008亩！
这个体量，相当于禅城⾸个旧改果房村的果房村的2倍之⼤倍之⼤。
禅城2021年“三旧”改造实施计划⽰意图（节选）
整个敦厚旧村和城北三⼤市场城北三⼤市场（快捷汽配市场、综合批发市场和五⾦液压市场）都被纳⼊了改造范围，⼏乎涵盖了佛⼭⽕车佛⼭⽕车
站TOD的所有核⼼区域。
这么⼤的⼀块蛋糕，吸引到了众多开发商参与其中，最终花落谁家，让我们拭⽬以待。
敦厚村及城市更新展厅实景
4
⼤沥⽠步汛村
⽠步汛村，也被纳⼊了中轴线北门户中轴线北门户的规划范围。
东西北三个⽅向分别被佛⼭⽔道、⼴茂铁路、海⼋路包围，⽽南向⼀路之隔便是城北扶西村城北扶西村，与城北交流更为紧密。
右图：鹏瑞旧改项⽬效果图
海五西路的建设，育德学校招⽣开学，对该村都是极⼤的利好。
⽬前鹏瑞已中标鹏瑞已中标前期服务机构，待递交成员⼤会进⾏表决选取，即可最终敲定。
城北：道路建设
1
海五西路
因涉及禅南两区，所以海五西路分成三个标段建设：三个标段建设：
其中禅城段已于2021年2⽉5⽇开通。
南海⼀标段佛⼭⽔道佛⼭⽔道-⽂华北路⽂华北路经⼩编实地勘测，现已拆除围挡，准备铺设沥青，预计年底可开通预计年底可开通。
佛⼭⽔道-⽂华北路段实拍
南海⼆标段的⽂华北路⽂华北路-南⼀路⼯程南⼀路⼯程今年也有好消息传出，⽬前已开标建设，最快预计2023年竣⼯年竣⼯。
待全线贯通后，城北将新增⼀条可直达千灯湖直达千灯湖的快速通道的快速通道。
远期的海五西路还会向西跨过佛⼭⼤道，⼀直与张槎的槎湾路相通。
来源：佛⼭市公共资源交易中⼼
2
东鄱路北延线（塱沙路⾄桂丹路）
东鄱路北延线⼯程起点位于东鄱路与张槎路交叉⼝东鄱路与张槎路交叉⼝，往北依次上跨塱沙路、汾江、佛罗路、⽂昌路；平交⼯业路、海五路；
下穿佛开⾼速，终点桂丹路辅路。
道路全长全长2.89km，其中禅城区内1.56km，南海区1.33km。
来源：佛⼭市公共资源交易中⼼
⽬前项⽬已完成⼯程勘察，正在进⾏⽴项申报⼯作，待项⽬完成⽴项审批后即可动⼯。预计2023年1⽉动⼯，2024年12⽉完
⼯。
3
⽂昌路西延
半个⽉前，城北⼜传来了另⼀条利好消息，⽂昌路西延线也开启了勘察设计！开启了勘察设计！
⼯程包含⽂昌路西延线及联和⼤道，项⽬东起现状⽂昌路，往西沿线经过现状佛⼭⼤道、规划东鄱路，与本⼯程设计联和⼤道
相交；联和⼤道往北⽌于规划海五西路。⽅案全长约全长约2.09km。
来源：佛⼭市公共资源交易中⼼
4
线路预测
虽然两条道路的⼯程设计图还没有拿到，但根据上⽂中最新编写的联星⽚区控规，不难推测出两条道路的具体⾛向。
东鄱北路涉及拆迁：东鄱北路涉及拆迁：张槎个体劳动者协会⼤楼、张槎九江基部分村居，郊边松⽥⼯业区部分⼚房、联星南房村部分⼚房及村
居、北房村部分⼚房及村居等。
⽂昌西路涉及征拆：⽂昌西路涉及征拆：城北物流中⼼、佛塑科技⼚房、郊边村部分⼚房及村居等。
城北道路⽰意图
这⼏条主⼲道路的建设，也搭建出了城北路⽹的基本框架。⾄此，整个⾼铁新城已经呼之欲出了！⾼铁新城已经呼之欲出了！
据⼩编实地探查，⽂昌路西延涉及到的佛塑科技经纬⼯⼚的部分建筑，已经开始拆除！开始拆除！
⽂昌路西延范围实拍
城北：⼀盘⼤棋
随着禅城在城北的⼏个⾃然村和社区更新控规，再加上临近城北的南海联星村和⽠步汛村，我们可以得到拼图后的城北新规拼图后的城北新规
划。
整个⼤城北⽚区没有更新的控规区域已只剩下郊边村、快捷汽配市场区域和五⾦液压市场区域。郊边村、快捷汽配市场区域和五⾦液压市场区域。
城北⽚区拟拆迁范围
⽽这三个区域也都在这次⾼铁新城待更新的规划范围内，可以说，等⾼铁新城的规划落地后，⼀个崭新的城北蓝图即将呈⼀个崭新的城北蓝图即将呈
现：
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房价洼地即将被填平？
在本⽉召开的区两会上，围绕推进“六城”建设，祖庙街道制定了北部科创、中部⽂创、南部双创三⼤⽚区产业地图三⼤⽚区产业地图。
北部以⾼铁新城建设为契机以⾼铁新城建设为契机，对城北空间、产业及形态进⾏重构，围绕建设创新创业之城，重点发展科创、⼯业及商贸。
通过导⼊新交通资源，重组区域⽐较优势，以“双铁”经济串联起本地产业资源和⼤湾区科创资源，⽰范带动“⼯业上楼”项⽬
落地落地；
注⼊⽣产性服务业新要素，打造特⾊产业集聚区、现代⽣产型服务区、区域性物流展贸区、⼴佛融合⾼质量发展⼴佛融合⾼质量发展桥头堡。
城北⼀河两岸的建设
同时我们也要看到，有些饼有些饼并不容易吃到并不容易吃到，机场10KM范围内属于限限⾼区域⾼区域，在沙堤机场搬迁之前，限⾼政策会⼀直制约城
北的发展。
也如同佛⼭新城建设的压⼒最后落到了乐从镇肩上，⽬前城北的建设还是祖庙街道在以⼀⼰之⼒推进，市区两级政府的精⼒分
散在其他重点领域。
作为市⼀级建设项⽬的海五西路、东鄱北路、⽂昌西路，周期都在周期都在5年以上年以上，靴⼦落地还需假以时⽇。
期待城北可以借助⾼铁枢纽新城⾼铁枢纽新城的东风，打出⼀⼿“好牌”。下⾯，盘点⼀下城北在售/待售的新盘：
数据来源：安居客
⽬前城北楼盘的价格已经站稳站稳2字头字头，上半年楼市最⽕爆的时候，有盘更卖出过2.7万/㎡的⾼价。
下半年楼市价值回归楼市价值回归，城北房价并没有暴跌，⽽是逐渐稳定在2.4万/㎡，充分体现出了市场对于这⼀⽚区的认可。
⽚区价格不仅低于千灯湖⾮核⼼区和祖庙⽼城区，⽽⽐起千灯湖核⼼和奇槎新贵更是笋到爆炸！
随着众多利好消息的释放，价格洼地即将被填平价格洼地即将被填平，想上车的朋友，你们要抓紧时间了哦。
-End-
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