经济适用房价格
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2023年2月13日发(作者：)经济适用房成本问题分析
一、经济适用房的成本习性分析
经济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程
费、住宅小区基础设施建设费、1%～3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%
的利润等八项因素构成。
1.经济适用房总成本习性分析
(1)征地和拆迁补偿费。征地和拆迁补偿费根据具体地块的实际情况发生的
各项支出组成，在所征地面积确定的情况下，建筑总面积越多，分摊到单方成本
中的此项费用则越低。
(2)勘察设计和前期工程费。在勘察设计和前期工程费中，部分费用与工程
总造价有规定的比例关系。此项费用中部分与建筑总面积的变动有比例关系，部
分费用与建筑总面积的变动无固定比例关系。
(3)建安工程费。建安工程费与建筑总面积成正比例变动关系，建筑面积越
多，该项成本越大。
(4)住宅小区基础设施建设配套费。住宅小区基础设施建设配套费的高低，
取决于配套设施的建筑面积和建设标准，配套总建筑面积一般占总建筑面积的一
定比例。
2.经济适用房单方成本习性分析
经济适用房的单方成本可分为直接成本和间接成本两类，直接成本指可以以
直接经济合理地方式追溯到每平方米的耗费;间接成本指不能以经济合理的方式
直接归入每平方米的耗费，间接成本需要先将不能归入直接成本的耗费归集，然
后以一定的数量标准分配到每平方米面积。以上各成本中，直接成本项目有:征
地和拆迁补偿费单方成本、每平方米建安工程定额费。余下的成本项目均为间接
成本项目，间接成本的分配标准有:建筑总面积、可经营面积、经济适用房总面
积、经营性配套面积。
二、经济适用房成本的有关问题
1.部分经济适用房价格仍然偏高
目前经济适用住房价格存在的主要问题，用一个字来概括就是“高”。由于经
济适用住房单价高，再加上面积大，不仅提高了居民购买经济适用住房的门槛，
而且使居民支出了不必要的费用，违背了建设经济适用住房建设的初衷。
2.居住面积偏大，总价高
少数开发企业为了迎合少数购买者心理，将房间面积设计的过大。加之单价
高，房屋总价则更高，中低收入的工薪阶层更难以承受。
3.经济适用房成本核算中存在的问题
目前，经济适用房成本核算在市政配套设施建设费交纳与工程费用的承担、
公共配套的成本分摊、费用归集和分配等方面处理存在问题。
4.经济适用房位置偏差
少数开发企业为了减少房屋建造成本、降低售价，将经济适用房选在通达性
差，工作、生活不方便地带，出现了工作与生活不方便的负面效应。
5.缺乏有效的收入监测机制
目前购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可，而我国现阶段
个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备，在配给经济适用住房的实际操作
中，一些不符合购买条件的高收入家庭通过所谓“合法途径”获得经济适用住房。
三、经济适用房成本的有关问题分析
1.从政府角度来看
(1)政府对经济适用房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收
的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免,这直接增加
了经济适用房的建造成本。
(2)政府关于经济适用房的政策是“政府限价”，而政府限价又须以各项措施保
证，没有这些前提，政府也就没有限价的理由。
2.从开发企业角度来看
（1）经济适用房的核算不准确。有的地方经济适用房的开发企业，将建造
经济适用房与开发商品房混在一起核算；有的将不应打入经济适用房开发成本的
各种费用也挤入经济适用房开发成本中，从而导致了经济适用房的开发成本核算
失真。
（2）经济适用房的基础设施和非营业性配套设施建设存在问题。在经济适
用房的基础设施和非营业性配套设施建设上，地方政府希望由开发企业自行解
决，而开发企业则认为这些投资应由政府承担。于是这些投入都被打入开发建设
成本，分摊到经济适用房的房价中。
（3）经济适用房的面积标准、装修标准等方面执行难。在经济适用房的面
积标准、装修标准等方面，政府都作了明确规定。但开发企业为住房建成后能尽
快收回资金，迎合高收入阶层的品位，追求大面积、高标准，人为造成了经济适
用房的面积和总价失控，偏离了广大中低收入阶层的承受水平。
（4）成本划分不合理。目前的小区基本上都有很齐全的配套设施，由于这
部分投入是带有收益性的，因此不能计入成本打进房价。但在真正申报价格时，
有些开发企业不但将营业性用房一起算入成本，甚至将经营企业自留的办公用房
也打入了成本中。物价部门稍不留神，这部分成本就理所当然的成了房价的一部
分，交给购房人“分摊”去了。在公共配套项目中，虚夸小区草坪的级别、谎称引
入了进口的果树等都是变相提高成本的做法。此外，在小區用地规划红线外的基
础设施建设费也经常违规地出现在成本费用中。
（5）利润超标。国家规定，经济适用房的开发建设利润不超过3%，可是有
的地方的经济适用房开发企业在开发经济适用房时可获得15%以上的利润，高的
达到30%以上的利润，因此经济适用房也不经济。
（6）建安成本尽量最大化。建安成本是经济适用房价格组成的“大头”之一，
基数稍微往上“提一提”，就能把成本成倍地扩大。开发企业在建材价格不稳定时
申报的售价，这对于用钢量极大的房屋建筑来说，成本差距十分可观。
（7）假合同报出虚假成本。经济适用房开发企业与建筑商签订的施工合同
本身就有可能有问题。少数开发企业会与建筑商签订两份金额相差很大的合同，
金额少的合同是真合同，留作与建筑商结算时用;金额大的是假合同，作为向主
管部门申报用。各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐款，各种赔偿金、违
约金、滞纳金和罚款，在经济适用房开发过程中往往名目众多，数额不菲。虽然
这部分费用分摊到每平方米售价中比例不是太大，但其对提升房价成本的影响却
不可忽略。
（8）成本管理混乱。房地产开发企业普遍存在成本管理混乱的问题。有些
经济适用房开发企业在报价中虚列成本，有意抬高报价。通过对比工程招标合同、
规划图表和施工合同，可以发现在经济适用房各项成本中，都有做手脚的例子。