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2023年2月12日发(作者：)“豪斯”（HOUSE）：美国房地产第一居住形态
公寓、\"豪斯\"和别墅构成三大物业形态
从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比
较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，
美国绝大多数地区、三分之二人口居住的平均房价只有20-30万美元。
从建筑形态上看，美国房地产分为公寓（APARTMENT）和\"豪斯\"（HOUSE）；但是经济上和社会认知上，
美国的\"豪斯\"与别墅（VILLA）绝对不是一回事。公寓，\"豪斯\"和别墅构成美国三种最基本的物业形态:公
寓是城市和城镇居民的主要居住形态，\"豪斯\"是乡村和郊区居民最主要的居住形态，别墅以及豪华公寓则
是富人和富豪们居住的主要形态。但是豪华和超豪华公寓只有中心城市才有，别墅则没有乡村、郊区和城
市的地域限制。
“豪斯”美国房地产第一居住形态
在美国，\"豪斯\"明确定义就是指单家庭房屋，多家庭就称大楼（BUILDING），不再称为\"豪斯\"。\"豪斯
\"占美国房地产单位总量的大约70%，是美国房地产的第一居住形态。而且不管东南西北，美国不同地区的
\"豪斯\"如出一辙。\"基本标准\"是（根据2000年统计资料）:全独立（DE-ATTACHED），一般前后都有园子（FRONT
YARD，BACKYARD），3至4个卧室（分别占56%和24%），2个半以上的卫生间（51%，半套指没有淋浴的
卫生间），1至2个壁炉（61%），1至2个车库（85%）或者车棚（4%，CARPORT），装有中央空调（90%），
平均占地面积（LOTSIZE）大约2000平米，平均建筑面积2400平方英尺，约等于240平米（仅比1970年
增加90平米），一层楼和二层楼的各占49%，另外2%为一二层相间的\"母女屋\"。
美国的\"豪斯\"基本上是全独立建筑，当然城市里也有联体（ATTACHED）和半联体（SEMI-ATTACHED）\"
豪斯\"，但只限于土地紧张的城市。\"豪斯\"以自住为主，很少用于出租。美国城市里有很多联体建筑物，主
要是用于出租的三家庭，六家庭，八家庭甚至十几个家庭的大楼，更多的是高耸入云的公寓大楼。自上世
纪80年代开始，美国城市里的\"豪斯\"（大部分在边远地区）开始向联体或叠加发展，开发商将过去分散在
每家每户的建筑面积和花园土地集中起来，用共享方式使居住者获得相对更大的空间。值得一提的是，这
些建筑物并没有如同国内称为联体或叠加别墅，也没有称为\"豪斯\"，联体的叫\"汤豪斯\"（TOWNHOUSE），
叠加的叫公寓（美国认为已经成为多家庭建筑物）。
形态各异的公寓
美国的\"豪斯\"形态非常一致，而公寓则从三家庭建筑物到拥有几百个单位的大楼，形态各异。
公寓是美国城市，尤其是中心城市最主要的居住形态，也是租赁市场最主要的房屋来源。目前占美国
家庭总数14%，约1500万个家庭居住在各种各样的公寓里。以纽约曼哈顿来看，大楼式公寓最为普遍。换
句话说，不管穷人、平民、富人和富豪都是居住在这类公寓里，只是档次和价格大不相同。曼哈顿一套普
普通通的100平方米的产权公寓价格在50万美元以上，与皇后区一栋240平方米独立或者联体\"豪斯\"相当，
甚至还要贵许多。
豪华和超豪华公寓价值不菲
曼哈顿地区富人和富豪居住在豪华和超豪华公寓价格极其昂贵，价格差异也极大。一般来说，豪华公
寓价格与别墅相当，超豪华公寓（称豪宅，LUXURYAPARTMENT或LUXURYHOME）价格与顶级别墅（也称豪
宅）相当。
曼哈顿传统的顶级公寓位于中央公园东?的第五大道和公园大道，附近是顶级商业街麦迪逊和莱克辛顿
大道，西面是视野开阔，风景优美的中央公园，主力房型面积500平米以上，最豪华的是面积1000平米以
上三层复式，价格也早就从过去几百万美元飙升到几千万美元甚至上亿，这里是传统意义上的富豪及其后
代在纽约的主要居住地。
自上世纪80年代后期开始，由于一大批演艺名流介入，相对价格较低的中央公园西大道的公寓（从东
面看中央公园）房价急剧飙升，目前已与公园东的公寓接近，那里是金融界、演艺界新贵和国际名流的主
要居住地。最近地产大王唐纳德-川普开发的、位于中央公园西南角哥伦布广场，既可浏览公园美景又可眺
望哈德逊河的\"时代华纳大厦\"（时代华纳公司买下冠名权），开盘价为每平方英尺4000美元，相当于每平
方米33万人民币（4万美元左右），每个楼层起价4亿美元。
由此可见，在广大乡村和郊区房价依然相对便宜的同时，美国不乏世界上最昂贵的房子。
合作公寓是平民的安乐窝
曼哈顿既有\"价值连城\"的超级豪华公寓，也有价格和租金相对便宜的合作公寓，称为\"考帕\"（\"CO-OP\"
即\"CO-OPRATION\"缩写）。
很长一段时间里，纽约房地产投资商（既有个人和家族，也有企业和集团，包括上市公司）和美国其
他地方的投资商一样，建造了很多只租不卖的公寓。后来美国政府通过了居住法和租金控制（RENT
CONTROL）法案，限制租金漫无边际乱涨，投资商利益受到制约，开始部分或全部出售公寓中的单位。
但是由于财务状况造成产权不能明确划分，这类公寓就只能像股份公司那样，根据出售单位的面积、朝向、
楼层等因素出售股份，成为只有居住权没有产权的合作公寓。买入和转让居住权实际上就是买入和转让相
应的股份，买入者成为该物业的一名股东。
合作公寓在纽约、甚至在曼哈顿普遍和大量存在，但是上世纪70年代后，美国新造的公寓都是旨在出
售的产权公寓，称\"康斗\"（\"CONDO\"，即\"CONDOMINIUNS\"的缩写，产权概念与国内完全相同）。产权公寓由
于产权明晰，买卖方便成为美国新造公寓的主流。但是由于品质好价格高，购买者主要局限于中产阶级以
上。美国绝大多数的\"康斗\"以居住为主，出租比例较小，投资商也不再保留单位用于出租，这与合作公寓
有很大不同。
合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多
数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。
或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。纽约\"康斗\"价格日益高涨，但是合作公寓价
格相对较低，一是因为大部分合作公寓年代已久设施陈旧；二是很多合作公寓\"背负\"银行巨大债务（贷款
用于维修和更新），需要还本付息；三是不少合作公寓受到租金控制，租金不高销售价格当然也就上不去。