论文价格
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2023年2月12日发(作者：)我国房地产价格的影响因素分析
摘要：
房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来,我国
房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它
行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,
也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的
重要经济问题和社会问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的
宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各
种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些
对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格
的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括：自身因素、环境因素、人口
因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为
需求因素、供给因素和其它因素。加强土地市场的规范管理，整顿房地产交易秩序，对以往
的政策进行认真反思,尽快完善房地产预警预报体系将是当务之急。
关键词：房价；特性；商品房市场;影响因素;供给与需求;实证研究;
一房地产价格的特性
房地产,从狭义来理解；就是指房屋及土地结合的产业。从广义来理解，就是指土地和
附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建筑物（或构筑物)与土地中的各种设施、设备。
如房屋中的水电设备、防火、空调、电梯等设施属于房产,而地上的道路、涵洞、地下的管
道、电网、通讯设施等市政基础设施也应纳入地产之中。同时又是实物、权益和区位三者的
综合体.因此,在分析房地产价格的构成及其影响因素时，要全面考虑这些方面。
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的.从房地产估价和把握
房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量
大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了
其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：
（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，
而是该房地产的权利和收益.因此,房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式
也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。
（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且
比较容易。房地产个别差异大,缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下
形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，
进行具体分析。
（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转
移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、
了解和分析有密切的关系。
（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限,且
由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外,
在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化,个别性明显。
（5）市场结构不同.房地产市场是不完全市场,需求对价格的影响很大，形成的房地产价格
受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性,其价格上升的速度要远远高于一般
性商品。
综上,房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成
的.而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中,房地产评估必须要对此做出细致分析并正
确判断其变动趋向,了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正
确的评估.
二房地产市场的需求与供给的特点
房地产需求的特点
（1)房地产需求具有普遍性和增长性.所谓增长性是指随人们经济收入的增加，对房地产的
需求会有增加.
（2)房地产需求具有多样性与不可替代性。
（3)房地产需求具有连续性和间断性.只要社会还存在,还在发展，对房地产的需求就不会停
止，这是其连续性。但由于房地产商品是耐用消费品，使用价值存在时间很长，一次购买可
以满足长期需求，因此，对于单位和个人，其房地产需求是间断的。
（4）住宅需求具有多层次性。即具有多种层次和类别的划分。
(5）地产需求通常是一种引致需求.土地在房地产经济中一般是作为生产要素投入的，人们
需要土地并不是因为土地本身的生产力,其需求是由人们对住宅、厂房等方面的需求引起的，
是对这些房产需求的引致需求。
房地产供给的特点
(1）开发投资高位运行
近几年，房地产调整的重要方面,是控制房地产开发投资，但除房价高涨刺激房地产开
发投资，作为抑制房价重要手段的增加房地产供给，也会带来房地产开发投资的增加。房地
产开发投资较快增长，是房地产供给增长的重要表现和动力，但同时也加大了固定资产投资
增长的偏快压力和矛盾。
（2）购置土地面积增长逐渐加快
在紧缩房地产土地供给政策作用下，土地供给由降转升及增长逐渐加快，有利于房地产
供不应求矛盾的缓解，但我国土地资源紧缺的状况，决定了房地产土地供给增长不可能过快
等长期特点。
（3)供小于求格局继续存在
虽然房地产开发投资高位运行和购置土地面积增长趋快，但房屋竣工面积规模和增长仍
小于商品房销售面积，商品房继续供小于求得格局。
（4）住宅结构矛盾仍然突出
我国城乡居民收入增长及城市化程虽然加快，但居民收入水平总体较低，农村转移劳动
力的工资水平也较低。但住宅结构很不适应居民和农民工的收入状况和结构。近来，在国家
增加保障性住房的政策作用下，经济适用、廉租房等建设虽然加快，但规模仍然很小,仍然
不适应居民特别是中低收入家庭的需求。
三影响房地产需求的因素
（1)消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者
对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作
用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预
期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样
就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产
的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产,造成恐慌性价
格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一
致，造成未来需求的提前透支.但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律
的预期迟早是要回归的。前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要
上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的
上涨。
（2）人口数量
近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强,毕业大学生几乎全部涌
向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断
增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大.除对需求总量的影响外，不同层次的消
费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边
区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市
场有效需求。
(3）收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素.随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相
应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一
方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全
面的趋势发展;另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。
因此,可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加,会增加人
们的投资需求.房地产作为一种特殊的商品,既具有供人居住、商用的消费功能,也具有投资
价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格
水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。
(4）社会安定情况
如果现行政权稳固、社会安定,那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反,如果发生
重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争,则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投
资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落.
四影响房地产供给的因素
（1）房地产开发投资规模
房地产开发投资额的增加,会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导
致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此,就社会总投资来说，社会总投资和房地产业
规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用也就
越大；反之,相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越
小。
房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的,但是房地产开发投资的增加并不一
定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这
种情况下，房地产价格会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次,
例如房屋质量、结构、服务设施等,只有这样才能增加房地产的价格.
（2）成本因素
房地产成本中,土地成本占相当大的比重。土地价格提高，会使得开发商获得利润减少,
开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发
商带来更多的利润,使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。在我国土地成本
已占到商品房成本的30％-40%，地价的刚性上涨直接推动了房价上升。
除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。
随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一样,加速升级换代。生态、绿色、智能、
舒适等观念的引进,建筑密度的降低,绿地面积的增加,架空层的推广，公共活动场所的设计,
住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高,使住房建设生产费用不断上
升，节能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安装成本会相应增加。
房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响,一方面生产资料价格的上涨将引起房地
产价格的上涨，另一方面,房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料的需求增加，会进
一步推动生产资料价格的上涨。
（3）竣工面积
在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工
面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降;相反，如果竣工面积下降，供给
就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国，竣工面积有时候并不能很好的影响价格，
高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。
五影响房地产的其它因素
（1）国民经济发展水平
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕,从供给
方面来看,国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大,用于生产性、投资性或消
费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强,能够满足不同时期、不
同层次、不同结构的房地产需求。社会生产力的增加对工业房产、办公楼宇等的需求增加,
劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的住房、商业消费水平，个人财富的增加会导致人
们对住房的要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业主更换层次更高的房产，因此无论是
需求总量上还是结构上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。
（2）利率因素
房地产价格一般受利率变动的影响较大,从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房
的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升;从供给
方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低,开发商的投资将会源源不断地涌向房地
产业，房地产供给增加,根据供求曲线，将会导致房价下降，因此利率因素对房地产价格的
影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价
格和需求的重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，
上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用.
(3)金融机构贷款余额
房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价值较高，
房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄需要几千万资金，
而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供
的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源，目前北京市的银行普遍的做
法是由开发商提供至少35%的项目资金,剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看,银行按揭
是消费者购买房屋的主要方式，根据银监会的规定,90平方米以下的房产按揭比例可以达到
80%,如果没有按揭的支持，真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否
优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者（尤其是炒房者）的购买积极性.
因此无论从供给还是需求方面看,房地产对银行贷款的依赖是非常大的。除资金需求量
较大外，房地产业资金占用周期也较长，房地产开发阶段贷款期限一般为2—3年，具备销
售资格后，按揭贷款的期限则更长。
（4）政策因素
房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展。据估计,房地产业
的发展会直接带动57个相关产业的增加，因而是促进地方经济发展的重要推动力量.市场
机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量.但在我国，政府这只“有形的手”对房地产
市场的作用也不可忽视.房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展.
从中央政策来看,政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，但也不希
望房价有太大的波动,影响金融、社会稳定。限购措施的出台目的就是完善调控政策，加大
力度继续控制房价涨幅。但是地方政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核
心经营城市，带动城市发展。由于对于规划、土地使用权拍卖、税收等要素具有垄断性控制,
在具体操作过程中，常常采取各种手段提高土地价格，获取更多的土地出让金、收取各种名
目的土地配套费用，使房地产开发成本大大增加，有时会成为推动房价上涨的一个重要因素。
总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地
产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影
响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，
如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互
影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。
参考文献：
1、翟建华主编:《价格理论与实务》,：东北财经大学出版社。
2、赵凌云：《经济学通论》,北京大学出版社。
3、刘传玉：《对我国房价快速上涨的多维视角分析》，百度文库.
4、易宪容著：《非理性的繁荣》,北京大学出版社.