建筑安装工程费
-
2023年3月20日发(作者：全国公路建设)建筑安装工程费的归集与分配
房地产项目开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采
用不同的核算方法。
(一)采用发包方式的核算
采用发包方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企
业承付的已完工程价款确定，直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成
本项目，记人“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户
的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。
1．工程价款结算办法
对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标
或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业与施
工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，
结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳
起来，主要有如下三种：
按月结算，就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。根据经验收合格的各
月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结
算和支付的工程款。目前一般都实行月中预付、月末结算，即在月中按照当月施工计划
所列的工作量一半预付，月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算
造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。
分段结算，就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构
、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程
款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造
价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。
竣工一次结算，开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价
值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月
按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后，按工程承包合同价值扣除
预付工程款后进行结算。
不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价
值的95％。尾款应专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发
企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。
2．非合同建筑安装工程费支出的核算
非合同建筑安装工程费支出(简称“非合同建安支出”)需要通过“应付账款”科
目转入“生产成本”科目，具体为：在“应付账款”科目下按成本项目设置明细，发生
支出时先借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目，同时借记“生产成本”科目
，贷记“应付账款”科目。
从以上可以看出，对于非合同建安支出，应通过“应付账款”科目进行过渡，不能
直接记入“生产成本”。这样操作的理由是：如果直接记入“生产成本”，“应付账款
”科目的累计发生额就不能完整反映项目建安支出的情况。
这里要注意的是，非合同建安支出核算时，应付账款的明细科目是按生产成本的成
本项目来设置的，这与支付工程合同款时，按客户单位设置应付账款明细科目不同。
3．支付工程合同款的核算
开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账
款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行，“应付账款”
和“预付账款”科目均应按客户单位名称设置明细科目。
开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预
付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应
记入“生产成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除
应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“
预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款一应付工程款”账户的贷方仅
记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款—
—应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
合同最后结算时，按最终结算值与已累计结算值差额结转生产成本，借记“生产成
本”科目，贷记“应付账款”科目，“应付账款”贷方余额反映尚欠施工单位款项。
【例5—3】中联房地产公司与中宏建筑公司发包工程年度合同总值为60000万元
，按照合同规定，开工前应付预付备料款15000万元，用银行存款支付，应作如下分录
入账：
(1)预付备料款时。
借：预付账款——预付承包单位款——中宏公司150000000
贷：银行存款150000000
(2)预付工程款时。
9月份，根据施工企业当月施工计划所列工作量的1／2即350万元，用银行存款预付
工程款。
借：预付账款——预付承包单位款——中宏公司3500000
贷：银行存款3500000
10月初，根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为750万元，减去
应扣回预付备料款180万元，月中预付工程款350万元，尚应支付工程款220万元(750－
180－350)。
(3)工程价款结算时。
借：生产成本7500000
贷：预付账款——预付承包单位款——中宏公司5300000
应付账款——应付工程款——中宏公司2200000
(4)支付应付工程款时。
借：应付账款——应付工程款——中宏公司2200000
贷：银行存款2200000
房地产企业按照发包工程合同与承包施工单位定期进行工程价款结算，既可以保证房地
产企业开发产品成本的准确性，也可以准确反映房地产企业的负债情况。如果由于种种
原因，房地产企业未能按期与承包施工单位进行工程价款结算，为真实反映开发产品成
本和负债情况，房地产企业应根据发包工程合同，计提工程结算价款，按其金额，借记
“生产成本”科目，按应扣回的预付工程款和备料款金额，贷记“预付账款”科目，按
其差额，贷记“应付账款”科目。待以后进行工程价款结算时，相应调整相关科目的金
额。
计提工程结算价款属于预提费用，一般发生在会计期末。在会计处理上，房地产企
业可以根据实际情况进行预提，但根据税法规定，出包工程未最终办理结算而未取得全
额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同
总金额的10％。因此，在税务处理上可能存在纳税调整的问题。
4．支付甲供材料款的核算
甲供材料是指房地产企业代承包商采购材料，并将其交付给承包商。甲供材料的价
款应包含在双方的工程合同中。房地产企业为了保证开发产品的质量，往往对重要的材
料实行甲供。
(1)房地产企业支付甲供材料款时，借记“应付账款一甲供材料”科目，贷记“银
行存款”科目，即：
借：应付账款——甲供材料
贷：银行存款
(2)房地产企业支付施工单位工程款时，需扣除领用的甲供材料。
借：应付账款——施工单位(应付款总额)
贷：应付账款——甲供材料(扣款金额)
银行存款(实际支付金额)
“应付账款——甲供材料”期末借方余额反映施工单位未领用甲供材料的金额。
(3)甲供材料结算后，按结算额和已扣款差额进行账务处理如下：
借：应付账款——施工单位(实际领用——已扣款)
原材料(剩余不能退货部分)
贷：应付账款——甲供材料(结算额——已扣款)
需要注意的是施工单位的决算额应包括甲供材料。如果施工单位提供包含甲供材料
的决算额发票，直接按决算额结转成本；如果不包含甲供材料，根据甲供材料发票结转
成本，此时施工单位应提供甲供材料完税凭证。
【例5—4】中联房地产公司根据与中宏公司的工程合同，于2008年2月10日购买
了一批甲供石材，支付货款200万元。石材到货后，中宏公司当月陆续领用了150万元的
石材，本月应付中宏公司工程款800万元，领用石材已从当月工程款中扣除。2008年年
底，在甲供材料结算时，发现中宏公司实际领用的石材为180万元，另20万元的石材已
存在破损，无法退回厂家。
(1)支付石材款时。
借：应付账款——甲供材料2000000
贷：银行存款2000000
(2)扣除领用的石材时。
借：应付账款——中宏公司8000000
贷：应付账款——甲供材料1500000
银行存款6500000
“应付账款——甲供材料”期末借方余额为50万元，为中宏公司未领用的石材金额。
(3)与中宏公司进行石材结算时。
借：应付账款——中宏公司300000
原材料200000
贷：应付账款——甲供材料500000
5．工程水电费的核算
施工期间工程临时水电费一般由开发商直接支付，施工合同中约定开发商和施工单
位分担比例。实际支付时，应该由开发商承担的部分直接记入“生产成本”科目，应该
由施工单位承担的部分直接记人该施工单位“应付账款”科目借方。
发生时不能准确确定的，可以通过“其他应收款”科目先归集，借记“其他应收款”科
目，贷记“银行存款”科目。最后将开发商应承担的部分借记“生产成本”科目，将由
施工单位承担的部分借记“应付账款——施工单位”科目，按全部的水电费贷记“其他
应收款”科目。
在进行工程水电费的核算时，在从施工单位工程款中扣除房地产企业代垫工程水电费时
的账务处理与甲供材料的账务处理有所不同。水电费发生时，直接借记“应付账款——
施工单位”科目，并没有像甲供材料一样，从“应付账款——甲供材料”中过渡，这样
做的原因是，工程水电费不存在分批领用的问题，而甲供材料存在分批领用的问题，因
此，必须先在“应付账款——甲供材料”科目中过渡，每次领用时，再冲减该科目，并
按领用的金额，借记“应付账款——施工单位”科目。
这里要注意，房地产企业应将取得的水电费发票复印件及原始凭证分割单一并交与施工
单位，施工单位据此入账。
6．建筑安装工程费的分配
如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，房
地产企业在发生建筑安装工程费时，应先将其支出通过“生产成本——房屋开发成本
——待分摊成本——建筑安装工程费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分
配给各受益对象。
应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“生产成本——房
屋开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方。
应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。
(1)按工程结算额分配。建筑安装工程费与其他成本项目不同，开发产品一般以每
一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象，也就是说，成本对
象都具有独立的设计概算或施工图预算，因此，根据每一个成本对象的设计概算或施工
图预算，房地产企业发生的建筑安装工程费在最后完工结算工程价款时，都可以准确确
定每一个成本对象的建筑安装工程费。因此，一般情况下，房地产企业应在工程完工时
，按照工程结算值分配计入相应的成本对象。
(2)按工程预算造价分配。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将
几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，也可以按各项工程的预算造价
的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费，并计入相应的成本对象，公式如下：
某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合
计
总之，建筑安装工程费不能按占地面积法、建筑面积法等分摊方法进行分摊，只能按照
工程结算额或工程预算造价进行分摊。
【例5—5】中联房地产公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000
元，这两幢商品房的预算造价为：101商品房为630000元，102商品房为504000元，合计
1134000元。
工程完工结算工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：
101商品房建安工程费＝1080000×630000÷1134000＝600000(元)
102商品房建安工程费＝1080000×504000÷1134000＝480000(元)
(二)采用自营方式的核算
采用自营方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出
，一般可直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生
产成本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方和“库存
材料”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等账户的贷方。
如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费
用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“生产成
本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户。
企业用于项目开发的各项设备，即附属于工程主体的各项设备，应在出库交付安装
时，计入有关项目开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生产成
本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方和“库存设备
”账户的贷方。
五、基础设施费的归集与分配(一)基础设施费的归集
房地产项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供
电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外
两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司交纳的费用。能
分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费"成本项
目，即记入“生产成本——房屋开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——基
础设施费”账户的借方；分不清成本核算对象的，应先将其支出通过“生产成本——房
屋开发成本——待分摊成本——基础设施费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配
标准分配给各受益对象。
应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，记入“生产成本——房屋
开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——基础设施费”账户的借方。应由投
资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。
(二)基础设施费的分配
基础设施费的分配方法包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法
。房地产企业在分配时，可以自行选择其中的一种方法。对于基础设施费中的具体支出
项目，可以具体分析，分别采用不同的分配方法。如果没有确实的理由，基础设施费的
支出项目应采用统一的分配方法，也就是不能人为地通过分配方法的选择来调节各成本
对象的成本。