建筑改造
石蝴蝶-石健
2023年3月17日发(作者：菱湖一中)城市老旧小区建筑外观改造技术探究
摘要：对城市老旧小区进行改造是当前民生大事，这对于未来居民生活水平，
社区的和谐发展等方面都有很大的作用和意义，而建筑外立面的改善对小区整体
风貌的改善尤其重要，因此，在老旧小区改造中把控好区域整体形象，协调好城
市规划与安全防控问题，对建筑进行有针对性的整修，是老旧小区改造工程的重
点。
关键词：城市、老旧小区、建筑改造、技术
引言
近年来，在城市更新的大背景下，小区改造工作正在各个城市如火如荼地开展，建筑外
立面整治工作也逐步形成了一套整治标注及管理手法，本文通过对参与过的多个老旧小区建
筑外立面整治经验进行总结，试图对老小区外立面的改造技术与方案进行深入探索。
一、当前城市老旧小区改造难点分析
1.1建设年代早，建筑老化，品质差，功能性减弱
城市现存的老旧住宅小区大多修建于20世纪90年代，受限于当时的技术条件，无论是
建筑物本身，还是配套设施的建设标准都比较低，缺乏系统保养和维修，建筑设备出现不同
程度的老化。目前老旧住宅小区普遍存在的问题包括以下三点：
安全性：大门缺乏门禁，影响小区整体安全,外墙破损脱落，影响住户行人安全,单元门
禁损坏，影响单元住户安全，飞线杂乱，具有消防隐患，避雷设施损坏，影响建筑安全；
美观性：建筑立面脏污、空调外机摆放凌乱、封闭阳台、门窗形式各异、防盗窗、晾衣
架样式各异；
适用性：小区入口狭窄、通行不畅、单元信报箱损坏，使用不便,建筑漏雨渗水，影响居
住,缺乏适老设施，老人生活不便。
1.2老旧小区改造建设管理不规范
从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有
“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点，对于工
程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象
普遍存在。如由于要征求小区各业主的意见，很多项目前期手续办理进程较慢，一旦手续齐
全建设单位便急忙动工，忽视了过程中建设程序的管理。尤其是各小区改造特点不同、居民
的实际需求不同，在工程实施过程中存在着大量的变更，如果对这些变更签证把关不严，无
疑会对整个工程的质量和造价造成巨大影响。
二、对城市老旧小区的改造的研究
应对居住区空间环境品质、建筑立面全面整体梳理，进行整体提升，达到美丽家园改造
目标。从建筑屋顶、外墙基础面、外墙构建三部分进行详实地调研和排查，提出有针对性的
改造措施，科学地完成老旧小区的建筑外观的美观性、功能性、适用性改造。
1.屋顶部分：老旧小区屋顶经过多年使用，屋面局部风化、开裂、破损，防水层破损导
致顶层住户局部渗水。有条件且屋面破损严重的小区，在不影响相邻住户采光、房屋结构、
抗震设防要求的前提下，可将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。铲除老旧破
损的屋顶面层，重做屋顶保温和防水。
2.外立面见新：大部分老旧小区现状房屋外立面问题较为严重，普遍存在墙面空鼓、表
皮脱落等问题，有些外皮掉落造成较大的安全隐患。部分住户存在主体墙面渗水现象，给居
民的日常生活带来了非常的不便。处理方法：基层部分：根据居民反映的局部区域空鼓及渗
水情况，根据现场实际对房屋建筑外立面检查空鼓及渗水情况。对存在问题的外立面涂刷层
全部铲除，铲除至基层。清理基层表面上的油污、灰尘、青苔及其他松散物。保证墙面干净、
不松动，物灰尘及油脂。墙面有松动及开裂部位应事先凿除并修补好。涂料部分：在处理完
毕的基层上刷5mm厚界面剂，在界面剂外侧刷12厚1:3水泥砂浆，挂一层耐碱玻纤网格布，
在网格布外侧用6厚1:2.5水泥砂浆粉面，柔性耐水腻子两道，弹性防水层涂料一遍，在防
水涂料外，刷/喷涂高级外墙涂料面层。
3.外立面构建更新更换：在资金充裕的情况下，根据实际情况，有选择地对外立面构件
进行更换，包括：
A.更换破损空调外机：墙面空调外机摆放凌乱，经过长年的使用，支架出现锈蚀现象，
由于天气影响，锈迹会流落到外墙面上，影响外墙品质。改造措施：首先清理不安全的现有
支架，为保留的金属构架进行防锈处理，对有松动隐患的进行加固处理。增加空调外机罩，
并保证室外机的通风良好。空调外机有条件的情况下移机到同一个位面，增加空调机罩，拆
除存在安全隐患的私接管线，其余管线按“捆扎”、“贴墙”、“入管”、“入地”处理。
B.规整修理雨水管：老旧小区外墙面上雨水管和滴水管普遍为PVC材质，经过多年使用，
也存在局部开裂、破损等现象。墙面空调外机摆放凌乱，经过长年的使用，支架出现锈蚀现
象，由于天气影响，锈迹会流落到外墙面上，影响外墙品质。改造措施：排查落水管，避免
阳台废水合流及厨房废水堵塞。原落水管可改为废水立管，排入设计污水井内。拆换外立面
破损的雨水管和滴水管。
C.更换破损单位大门，老旧小区单元入口多锈蚀破损，严重影响住宅形象。楼栋口缺少
识别性和归属感，入口区域缺少维护，门禁设施破损，安全感弱。整治措施应从单元门防盗
门样式既要考虑防盗的安全性、使用的耐久性考虑，也要考虑使用的便利性、必须具备一定
的视觉通透性，防止使用过程中对外侧人员的碰撞伤害。防盗门可考虑液压杆、闭门器等措
施、减少关门噪音。
D.整理楼栋间三线：老旧小区现状三线多为架空线路，建筑内部线路凌乱不堪，弱电箱
损坏或无保护措施，影响居民生活安全。整治措施应根据现状具体情况对线路进行调整，做
到“先搭后拆“不影响民生的情况下进行线路治理，统一路由、统一规范的基础上，制订符合
通信标准的整治方案。
结束语
人民日益增长的物质文化需求同落后的生产力之间的矛盾日益剧烈，人民对居住环境质
量要求的日益提高与自身经济水平也存在较大矛盾。合理改造城市现有旧老住宅，使他们仅
花少量的钱即可使居住条件明显改善，的确是一件利国利民的事情。有着巨大的经济效益和
积极的现实意义。
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