物业管理方案范本
融资融券基础知识-土星介绍
2023年3月17日发(作者：独立英文)1
2021年物业管理方案范文（通用5篇）
针对xx学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学
生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日
常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、安全管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人
组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业
定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟
通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理
规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员
的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假
日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层
楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监
督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，
保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安
全。
6、完善各项管理制度
（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在
保卫处等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及
时回报给校方。
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（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校
与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的
物业管理服务。
6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈
吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
7、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫
生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，
对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公
开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。
清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有
1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，
周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻
璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，
灯具内无
无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无
果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、
果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，
室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实
清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
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（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，
如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重
报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维
修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、
完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务
出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、
更新换旧以及新投入设施项目的费用。
一、XX项目物业分析：
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密
性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施
及服务的管理。
二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对
业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域
内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业
主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通
过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管
家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节
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放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累
或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主
人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业
管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等
方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能
提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解
决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出
的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时
对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同
感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
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代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，
还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降
低。应急处理体系流程如下：
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1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业
管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶
赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、
999等）
为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是
比较有效的方法。
一、前期物业管理方案之高层负责人职责。
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修
管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维
护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做
好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查
和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬
挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，
协助处理各类突发事件。
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次
（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
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3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时
记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进
水故障、业主家中跑水等）
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的
使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检
查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管
理员。
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条
件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们
在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公
寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标
准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学
城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10
公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个
公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文
明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、
热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准
（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）
及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范
结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）
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学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）
学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
四、运行费用
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300，000元。
附件1：学生公寓服务内容和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，
或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点
检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定
年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。
公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作
使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、
蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁
无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛
网等。
（3）、公寓内的公共卫生间。
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标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，
垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现
象。
4、安防服务标准
（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内
消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线
路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、 、传播不良文化等事件和违
法行为。
5、维修服务标准
（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率
100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明
情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归
位。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照
明完好率98%以上。
6、接待服务标准
（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、
认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情
况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时
回收，损坏处置，相关费用的收取结算。蜂巢物业管理网收集并整理。
为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，
特制定本方案。
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一、指导思想
以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固
礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，
和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区
社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提
升管理水平为目标，包括以下几个方面：
（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规
范管理。
（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共
场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋
装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安
巡查。
（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、
公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补
栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则
（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物
业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或
低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主
体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、
最现实的利益问题。
（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的
主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区
物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。
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在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次
管理。
（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政
工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、
社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，
努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的.满意度。
四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产
企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区（小区）是：xx
小区。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物
业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、
晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的
了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群
众氛围。
（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，
人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，
让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证
物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长：xx。
副组长：xx。
办公室主任：xx。
办公室副主任：xx。
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政
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局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及
各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段。
1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调
查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业
化服务工作。
3、xx月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段。
1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违
法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、
路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”
管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问
题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。
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（三）考核验收阶段。
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要
资料。
2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。
3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实
施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生
活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众
是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律
要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。
推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，
是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度
重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开
班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服
务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，
是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市
的基本要求。
（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，
作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不
靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发
动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组
织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服
务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作
实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求
和质量标准。
（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经
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费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费xx万元，区和街道各安排
xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期
工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心
参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费
来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各
部门要通力协作，给予足够的支持。
【2021年物业管理方案范文（通用5篇）】