金融房产
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2023年3月16日发(作者：梁配筋图)房地产金融第十章国外房地产金融概览
第十章国外房地产金融概览第一节国外房地产金融制度第二节国外房
地产金融机构第三节国外房地产金融市场
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度广义的金
融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的
一个体系或系统。规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包
括构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构);构成这一系统的
各个重要组成部分(包括个人及机构);各类金融机构在这一系统中的地位、
作用、各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的
关系；彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资
金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管机制。监管机制。狭
义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融
监管，机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。
行的概念。
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金
融制度，房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，收资金，通
过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制。金融运行机制。其实
质是房地产资金融通模式。其实质是房地产资金融通模式。房地产金融制
度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。因此，分配资金。
因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业发展和金融业的发展相适
应的。的房地产业发展和金融业的发展相适应的。
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金
融制度的发展经历了三个阶段：房地产金融制度的发展经历了三个阶段：
第一阶段是银行本位时期，在此阶段，第一阶段是银行本位时期，在此阶
段，银行占据房地产金融体系的主要位置，金融体系的主要位置，由于通
过银行等中介机构进行间接融资的效率高于直接融资，融资的效率高于直
接融资，房地产业的资金需求者获得的大量外部资金依赖于银行贷款。大
量外部资金依赖于银行贷款。第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场
成为资金融第二阶段是市场本位时期，此时，通的主渠道，通过发行房地
产股票、债券、通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证
券的房地产直接融资比例大幅上升。券的房地产直接融资比例大幅上升。
第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，房地产金融市第三阶段是强市场
本位时期，在此阶段，场出现大量化解金融风险的金融产品(信贷资产证
券化),场出
现大量化解金融风险的金融产品(信贷资产证券化),新的融资技术实
现了直接融资和间接融资的有效结合。新的融资技术实现了直接融资和间
接融资的有效结合。
第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型由于
房地产业及金融业所处的发展阶段不同，由于房地产业及金融业所处的发
展阶段不同，世界各国采取了不同的融资模式支持房地产业的发展，从而
形成了不同风格的房地产金融制度。发展，从而形成了不同风格的房地产
金融制度。概括而言，概括而言，目前各国的房地产金融制度大体可分为
四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、为四种主要类别：直接融资制
度、储蓄制度、合同制度和抵押银行制度。同制度和抵押银行制度。
第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型(一)
直接融资制度直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、资金直接融
资制度是在房地产业和金融业都不发达、融通量非常小的情况下存在的一
种房地产金融制度。融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。
社会资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通，资金盈余者和资金短缺者
之间的资金融通，直接通过融资双方协商成交来完成，而不借助于任何的
金融媒介。双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。在我国住
房商品化的初期，国住房商品化的初期，个人购房者通过向有资金剩余的
亲戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。戚朋友借入资
金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。直接融资制度是一种低效率的
房地产金融制度，直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，难以顺
利完成资金供求双方的匹配过程。顺利完成资金供求双方的匹配过程。在
房地产市场信息不对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一
致，对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致，还要受到
融资双方资金量、融资时间、还要受到融资双方资金量、融资时间、地域
及资信程度等因素的限制。因素的限制。
第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型(二)
储蓄制度储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度，储蓄制度是一种较
为普遍的房地产金融制度，是指由存款性金融机构通过吸收社会储蓄筹集
资金，然后将一定比例资金用于发放房地产信贷的资金融通方式。在国外，
资金融通方式。在国外，存款性金融机构主要包括商业银行、节俭机构、
储蓄银行、信用合作社括商业银行、节俭机构、储蓄银行、等。
德
国是实行住房储蓄制度最典型的国家，德国是实行住房储蓄制度最典
型的国家，其住房互助储蓄银行是依据政府特定法律而设立专门从事个人
住房抵押信贷服务的金融机构。金融机构。德国住宅储蓄银行选择了自愿
互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建
于1885年，奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于年最初
理念是大家共同集资建房购房。二战后，最初理念是大家共同集资建房购
房。二战后，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，度作为一
个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度能发挥储蓄者的积极性，筹
集建房资金。世纪年代以来，世纪50年代以来蓄者的积极性，筹集建房
资金。20世纪年代以来，随着住宅建设持续增长，住宅储蓄也得到了快
速发展，建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，而两德统一和东欧
国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，国家的改革，
更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，大约每四位德国人中就有
一位拥有住房储蓄合同。与此同时，约每四位德国人中就有一位拥有住房
储蓄合同。与此同时，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。
储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住年宅投资
占GDP的7.2%,其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的宅投资占的，其中住宅
储蓄占到整个住宅信贷的22%。在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的
一种储蓄形式。在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。
业务，主要由建筑与贷款协会承担。
第一节国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度(一)美国的
住房金融制度美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。美国美国住
房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。是世界上住房抵押贷款业务开展
最早、最发达的国家，是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国
家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。有世界上最大的住房抵押
贷款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵
押贷款一级市场、导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市
场、二级市场和保险市场构成。二级市场和保险市场构成。美国成熟的住
房抵押贷款体系的形成得益于其高度发达完善的国内金融市场和政府对住
房金融的大力支持。达完善的国内金融市场和政府对住房金融的大力支持。
高度发达的金融市场为住房抵押贷款体系的形成创造了良好的市场环境。
的市场环境。美国政府着手建立了全国性的二级抵押贷款运行体系和住房
抵押贷款担保机构，运行体系和住房抵押贷款担保机构，有效弥补了
金融市场本身的缺陷，促进了住房抵押业务的繁荣。本身的缺陷，促进了
住房抵押业务的繁荣。
第一节国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度(二)英国的
住房金融制度英国同样实行住房抵押贷款制度，与美国不同的是，英国同
样实行住房抵押贷款制度，与美国不同的是，英国的整个住房制度相对缺
乏市场性第二次世界大战后，相对缺乏市场性。英国的整个住房制度相对
缺乏市场性。第二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。由
于战争破坏，英国住房严重短缺。政府采取了以集中建设出租公房为重点，
大力促进住宅建设、设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供
应的政策。与住房政策相适应，政策。与住房政策相适应，英国的住房金
融制度更多地保留了国家干预的痕迹，留了国家干预的痕迹，最大的住房
金融机构房屋互助协会便受到政府的特殊保护。便受到政府的特殊保护。
三、典型国家的住房金融制度(四)新加坡的住房金融制度新加坡解决
国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制新加坡解决国民住房问题的
核心政策是推行住房公积金制将国家建房后的低价出租转变为居民分期付
款购买。度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金
由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月交缴中央公积金局。公积金的
主要用途是雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。新加坡住房金融制
度具有以下特征：本息。新加坡住房金融制度具有以下特征：(1)长期强
制储蓄。新加
坡中央公积金制度是一个长期强制储)长期强制储蓄。蓄系统，住房
公积金的积累最终用于住房，蓄系统，住房公积金的积累最终用于住房，
不仅将大大促进住房建设的发展，还能有效地调整消费结构。房建设的发
展，还能有效地调整消费结构。(2)政府的作用。新加坡公积金除用于住
房贷款和支付个人提)政府的作用。取外，其余部分首先用于购买政府债
券，取外，其余部分首先用于购买政府债券，保证了住房资金良性循环和
住房公积金的保值增值。循环和住房公积金的保值增值。(3)完善的法律
制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。)完善的法律制度是公积金制
度得以巩固和发展的基础。(4)公积金的利息确定应该实现保值增值，这
是公积金交存人)公积金的利息确定应该实现保值增值，具有持久支持力
的条件之一。具有持久支持力的条件之一。
第二节国外房地产金融机构房地产金融机构是在房地产资金融通过程
中，房地产金融机构是在房地产资金融通过程中，媒介资金盈余者和资金
短缺者的信用中介组织和为房地产资金融通提供服务的其他金融组织。通
提供服务的其他金融组织。一、国外房地产金融机构的分类由于经济基础、
金融环境及房地产金融制度的差异，由于经济基础、金融环境及房地产金
融制度的差异，世界各国在房地产金融机构的设置上呈现不同的特点。世
界各国在房地产金融机构的设置上呈现不同的特点。但就房地产金融机构
的种类来看，无外乎五种基本类型，就房地产金融机构的种类来看，无外
乎五种基本类型，即商业银行、住宅储蓄贷款机构、抵押银行、商业银行、
住宅储蓄贷款机构、抵押银行、合同制金融机构及政府公营或保证的房地
产金融机构。构及政府公营或保证的房地产金融机构。
经营居民抵押贷款业务，也经营房地产世纪中叶，世纪中叶它既经营
居民抵押贷款业务，证券交易业务，并对建筑商和房地产代理商办理相关
业务。证券交易业务，并对建筑商和房地产代理商办理相关业务。在法国、
日本、意大利和瑞士等国，在法国、日本、意大利和瑞士等国，抵押贷款
在整个商业信贷中甚至占有统治地位。信贷中甚至占有统治地位。
第二节国外房地产金融机构(三)抵押银行抵押银行是在抵押银行制度
下设立的专业银行，抵押银行是在抵押银行制度下设立的专业银行，其主
要业务是发放长期抵押贷款。要业务是发放长期抵押贷款。美国的抵押银
行实行高度专业化经营，其中60%独立美国的抵押银行实行高度专业化经
营，其中实行高度专业化经营独立经营，则属于银行和储蓄协会。经营，
40%则属于银行和储蓄协会。则属于银行和储蓄协会爱尔兰的房产抵押银
行是为各种类型的资产提供抵押资金的主要机构。资金的主要机构。德国
的抵押银行有公共抵押银行和私人抵押银行之分，德国的抵押银行有公共
抵押银行和私人抵押银行之分，目前，德意志银行、目前，德意志银行、
德累斯顿银行和德国商业银行已经就合并抵押业务的细节达成一致，合并
抵押业务的细节达成一致，此举将产生德国最大的抵押银行。押银行。
第二节国外房地产金融机构(四)合同制金融机构合同制金融机构是专
门经营房地产存款和贷款的金融机构。这种金融机构通过合作社形式，机
构。这种金融机构通过合作社形式，利用群众性的互助互利进行住宅融资。
它通常根据合同储蓄制度的基本原理，互利进行住宅融资。它通常根据合
同储蓄制度的基本原理，采用先存后贷的办法，为购建房者提供资金。采
用先存后贷的办法，为购建房者提供资金。合同制金融机构最早起源于欧
洲国家，合同制金融机构最早起源于欧洲国家，其历史可以追溯到1775
年由英国伯明翰的几十个工人发
起的以集资建房溯到年由英国伯明翰的几十个工人发起的以集资建房
为目的的互助团体———建房协会，这是全球第一家互助为目的的互助团
体建房协会，建房协会合同制的住房金融机构。目前，合同制的住房金融
机构。目前，英国的建房协会已更名为住房协会，并成为英国最大也是最
主要的房地产金融机构。住房协会，并成为英国最大也是最主要的房地产
金融机构。全英国现在共拥有住房协会131个，分会约余个，全英国现在
共拥有住房协会个分会约7000余个，拥余个有会员4400万，总资产亿英
镑，有会员万总资产3010亿英镑，办理的住房金融业务亿英镑达到全国
业务总量的80%以上。达到全国业务总量的以上。以上