绿地面积
-
2023年3月6日发(作者：物品领取登记表)绿化覆盖率、绿地率、容积率
绿化覆盖率
绿化覆盖率GreenRatio:指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值
城市绿化覆盖率:城市园林绿地总面积占城市用地总面积的百分比。
城市绿化覆盖率它是衡量一个城市绿化水平的主要指标。
城市绿化覆盖率(%)=城市绿地总面积/城市用地总面积×100%绿地率
百科名片
绿地率(ratioofgreenspace/greeningrate)描述的是居住区用地范围内各
类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿
地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游
园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
目录[隐藏]
计算公式
绿地率与绿化率的区分
[编辑本段]
计算公式
城市绿地率=(城市各类绿地总面积?城市总面积)×100%。[编辑本段]
绿地率与绿化率的区分
什么是绿化率,什么是绿化覆盖率,开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指
标究竟是绿化率还是绿化覆盖率,地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化
率,开发商做的屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清
楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事,
有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与
绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖
率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地
的比率(,)。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵
树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。
在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内
各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公
园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿
化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1(5米和道路边线1米以内的用
地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地
下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔
木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中;
而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开
发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。因此，买房
除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使
用率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来
说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较
低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这
个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。
绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表
虽然种不了树，但可以种草呀;像距建筑外墙1(5米这样的范围，虽然不算正式绿
地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧,……在小区规划设计中，计算绿
化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时
能做到60,以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率
的概念。
绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在
售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林
绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法
容积率
百科名片
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容
积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的
舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过
2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得
到。
目录[隐藏]
简介
建筑特点
对地价的影响
对生活的影响
[编辑本段]
简介
容积率(PlotRatio/VolumeFraction):又称建筑面积毛密度，项目用地范围
内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比
值。
计算公式:
容积率=地上总建筑面积?规划用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或
城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商
可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定
了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容
积率分为
独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
[编辑本段]
建筑特点
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是
地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不
包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗
地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具
体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对
单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为:R,C?H，此种情况
下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了
对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本,房屋单方造价，楼面地价，税，费
楼面地价,宗地总价,宗地内允许总建筑面积,土地单价,容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地
的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为
做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最
合理值。[编辑本段]
对地价的影响
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可
抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求
关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系
使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的
变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作
用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制
愈严格，容积
率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:
影响一
遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土
地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响
的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层
数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方
造价降低;当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方
造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降
而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到
最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造
价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造
价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减
掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造
价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达
到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提
高而下降。影响二
容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地
集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过
降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度
低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面
地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加
层数会增加单方工程造价;另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受
规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，
许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城
市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操
作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化
幅度愈大。影响三
容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土
地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高
于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保
持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土
地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。
因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
影响四
容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏
感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、
工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济
剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏
感程度比商业用途弱，但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围，不但受区
位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。
因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住
宅、工业用地。[编辑本段]
对生活的影响
1.人口密度:
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高
密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人
口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通
道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小
区时应该对此提出更高的要求。
2.内部规划问题:
由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的
比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、
小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解
决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度
的重要方面。
3安防问题:
由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地
降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住
宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大
监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全