厦门公租房
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2023年2月19日发(作者：)公租房的租金定价方法分析
摘要：公租房是满足“夹心层”群体基本住房需求的保障性住房。其租金标准如何定制是当
前讨论的热点与难点。由于各个地区经济发展水平与“夹心层”群体之间的差异性，各地区的租金定
价方法也有所不同。本文首先介绍两种租金定价方法，即差异化定价法和社会平均
负担法，并分析其优势，最后提出对我国公租房租金定价方法思考与策略。
关键词：公租房差异化定价法社会平均负担法
1引言：公租房定价受到公租房的成本、消费者的收入水平和住房状况、政府的作用和市场
价格等因素的影响。从鼓励市场投资、减轻政府财政压力的角度出发，公租房定价应该收回
成本并考虑一定的投资回报率；从社会保障和社会福利性角度出发，公租房应该充分考虑不
同收入水平、不同住房状况的消费者对公租房需求和支付能力上的差异。因此，公租房的定
价方式成为公租房建设中最重要的一个问题。多地政府根据当地情况，选择不同的租金定价
方法与模型。
2差异化定价法
2.1差异定价原则
是指对同一产品针对不同的顾客、地理位置、市场等制定不同价格。差异定价也称为弹
性定价，目的在于建立基本需求、缓和需求的波动和刺激消费。根据差异定价基本原理，按照申请家
庭的实际情况进行细分，制定差异租金承担比例，尽管同一地区同一户型的公租房
成本相同。家庭人均收入越高、人口住房面积越大，其承担的租金比例越高，租金也就越高；相反
越低。差异定价建立在市场细分的基础上，并能反映不同的需求程度。
2.2差异化定价法可以分为两种形式
按保障人员的收入水平实行差异化定价；按土地登记不同实行差异化定价法。
2.3按保障人员的收入水平实行的差异化定价法
公租房的定价应是考虑成本和合理收益率的差异化定价模式。按保障人员的收入水平的
定价模型为：
TJ
\'c(PjSj-C0)t[1(i。I)]—0
t=ej=1
其中，T:公租房的计算期，包括建设期和运营期；J:公租房保障对象的差异化划分层
数，分层以消费者的住房需求弹性为标准，需求弹性通过其收入水平和住房现状来决定，一
般来说，2WJW4；Pj：第j层消费者的公租房价格；Sj：第j层消费者的住房面积；CO:第t年公
租房的成本，包括前期建设成本和后期运营成本；io：投资者的资金成本率；I:政府规
定的公租房合理的收益率。公式中，主要涉及公租房保障对象的差异化层数划分J、投资者
的资金成本i0和政府规定的公租房合理的收益率I三个参数的确定。
2.3.1差异化定价法的分析
1、公租房保障对象的差异化层数划分J。从保障性住房属性出发，需求弹性越小，其定价
就应该越低，或者需求弹性越小，政府对其补贴也应该越多。住户缴纳的租金就越小，需要政府给予
的补贴就越多。层数划分可以根据收入、租住面积来综合确定。
2、投资者的资金成本io。投资者的资金成本io由融资成本和自有资金的机会成本构成。
3、公租房合理的投资收益率I。公租房合理投资收益率的高低直接决定了市场投资主
体参与公租房建设的积极性，收益率越高，其参与的主动性也就越高，公租房融资就越容易。
政府可以根据融资的难易程度，合理确定该收率。
2.3.2按保障人员的收入水平实行差异化定价模式主要有两个优点
一方面，考虑了公租房的总成本和投资者的合理收益率，有利于通过市场来融资减轻地
方政府财政压力；另一方面，以社会公平负担法为基本原则，充分考虑了承租人支付能力的差异
性，体现了公租房的保障性特点。
2.4按土地登记不同实行差异化定价法
随着公租房项目的增多，地块分散在各个角落，原有的租金标准就难以满足实际的需要。为
此，公租房的租金，在政府定价的基础上，根据房屋建安成本和维修成本等，相比较附近地段的市场
租金稍低。而且，按照土地登记不同实行差异化租金。
2.4.1按土地登记不同实行差异化定价法的优点
公租房的建设地段不同，其租金也应有所不同，对于地段差的地方，其交通不便利，生活环境
一般，则租金应按一定比例下浮收取。反之，则上浮收取。这样才能满足一些承租者
的弹性需求。有些承租者不介意公租房的地段，则可以选择租金较低的偏远公租房。而一些
注重环境质量的承租者，为满足买房过渡阶段，则可以选择较好地段的公租房居住。
2.5国内一些城市公租房的差异化定价模式
厦门模式
厦门的公共租赁住房只租不售，租期最少3年，最长则5年。租赁合同期满后承租人
仍符合规定条件的，可以申请续租。租金标准实行政府定价，绝对会比市场价低。在综合考虑住房市
场租金水平和供应对象的支付能力，按照不同地段、不同房屋类型等因素合理确定，并按年度实行动
态调整。而租金的具体标准，则由市国土房产部门会同财政、物价部门提出，经市政府批准后执行，
并向社会公布。
杭州模式
杭州公租房租金实行市场定价的原则、租金考虑项目建设运营和管理成本，按照略低于
同地段、同类型住房的市场租金水平确定。杭州制定了差异化租金政策。公共租赁房的租金，
在政府定价的基础上，根据房屋建安成本和维修成本等，相比较附近地段的市场租金稍低而
且，按照土地登记不同是实行差异化定价，不同地段的租金存在很大差异，地段越好，租金
越高。根据租金标准，公共租赁住房将依据土地等级不同实行差异化租金。
低收入家庭优惠补助制度，与其它城市不同，杭州市对于城市低收入家庭不发放补贴，只要持
有杭州市低收入家庭证明，根据土地登记给予优惠：租赁1-2级土地等级公共租赁
住房的减免租金30%，租赁3-4级的减免40%，租赁5-8级的减免50%这与国内其它城市的补贴显
著差异。
2.6海内外一些城市公租房的差异化定价模式：
日本模式
日本公营住宅的租金，主要参考承租家庭的收入水平，同时还参考承租房屋的区位环境
以及居住条件等因素综合确定，比民间租赁房的租金要低得多。具体做法是，将满足申请租
住条件的家庭按收入划分成不同类别，同时将房屋按区位交通面积装修户型等居住条件的差
异也分成不同档次，最后按不同家庭类别、不同房屋档次收取不同的租金新加坡模式
新加坡较大比例的居民住宅属国家所有，其公共租屋租金确定办法是参照同期市场租金
价格，在此基础上按一定的比例确定，其租金一般远低于市场价格。通常情况下，收入在800新元及
以下的，按收入的10%支付租金；在800-1500新元之间的，按收入的30%支付
租金。
香港模式
香港的公屋制度发展了50多年，低租金公屋满足了超过30%的香港公民的住房需求。
香港政府主要运用了国际上常用的租金收入比来测算公屋的租金，再辅以参考住房类型修建
年份地理位置等因素。数据表明，香港公屋租金水平约为同地区市场租金价格的25%，且
租金与承租人收入的百分比位于15%-20%之间
2.7各地区租金定价方法的分析：
通过以上分析，可以发现日本、新加坡、香港等的公租房定价机制比较完善，不仅涉及到不同
区域不同房屋，还考虑到了不同人群的差异性。而在国内除厦门、常州等少数几个城
市外，大多数城市租金定价只考虑了区域房屋的差异，而忽视承租人的个体性差异。为此，价格主管
部门需根据承租人支付能力，城市区位及配套设施交通条件公租房自身条件及租用
年限等方面的差异来制定合适的租金标准。
2.8差异化定价法分析与思考：
目前，我国各城市发达程度不同，因此城市的“夹心层”构成结构不同，对公租房的租
赁需求侧重点也不一样，城市公租房租金标准制定不能一刀切，应按不同“夹心层”的需求
制定不同的租金标准。我国城市公租房的保障对象大致可以划分为三类：满足过渡需求的公
租房目的，为提供买房的资金周转期，租赁期限以中短期为主；满足轮候需求的公租房，目的是解决
申请经济适用房或其他保障住房的人轮候状态的住房问题，租赁期以短期为主；满
足长久租住的目的是解决城市低收入人群和外来务工人员的住房问题，租赁期限一般为长期。因此，
公租房的租金标准应该在考虑承租者的承受能力与不同的住房需求上而制定。
差异化定价模式的设计原则是在政府推动公租房建设中，用低于市场价或承租者能承受
的价格向中低收入家庭和新就业职工出租。因此，除了要根据目标群体不同的收入水平来确
定相应的租金标准外。公租房所处的地理位置交通环境和户型设计等因素的不同，租金水平
也应该有所不同，从而对公租房承租者起到合理分流和配置的作用。差异化定价方法在鼓励
市场投资、减轻政府财政压力的同时，充分保障公共租赁住房的社会保障和社会福利性。
2.9差异化定价方法改进策略：
（1）基于公租房潜在承租人的实际收入水平和支付能力确定租金范围。同一地区的中
低收入阶层经济实力和支付能力存在一定差异，租金需根据不同层次需求群体的经济收入水
平、支付能力等因素实现差异化。
（2）公租房租金水平应体现区位差异化。公租房所在的区域位置、交通条件和户型等
决定了承租人的生活成本、生活环境质量，因而租金水平应体现一定程度的区位差异化，同
时辅以租金补贴，以解决低收入群体的住房困难。
3引入平均负担法
这里指的是在确定公租房租金标准过程中，以房租收入比作为影响因子，计算承租人可
以承受的租金水平，并以此作为公租房租金标准。需要注意的是，这里的收入是指除去生活必需品支
出的净收入。
3.1引入平均负担法的模式
与成本法相比，社会平均负担法更体现社会保障性质，并可以动态调整，上限可与市场
接轨，下限可与廉租房衔接。平均负担法通过核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不计
住房类消费）之后剩余部分为基数，以社会平均消费中房租消费占收入的百分比为因子，计
算保障住房中的个人可负担部分，并作为租金标准。
3.1.3家庭年收入
家庭年收入以上一年度为核算基础。除常用的工资收、入劳务收入等之外，考虑到家庭资产
因素，比如，现有住房、汽车、存款等资产差异，应将资产以货币量化后，按社会平均资产收益率计
入到家庭年收入水平中。
3.1.2生活必需品支出水平
生活必需品支出水平可参考统计部门发布的有关数据，从中分析，获取一个固定的货币
量，而不是百分比考虑到公租房的保障性质，在分析中应适当剔除高收入群体消费对统计数
据的拉动作用。
3.1.3房租收入比
房租收入比在统计数据中也有所体现，另一个来源也可以考虑CPI数据构成中的房租
占其他生活品份额的比例来确定房租支出比。
合理确定以上参数后，公租房租金中的个人负担部分就可以得出：如其结果达到或超过
市场租金标准，则表明不符合条件或应退出公租房体系；如其负担部分不足成本租金，则应
以福利方式予以补贴，如租金返还。
3.2引入平均负担法的优势：
公租房“租金收入比”定价模式是根据充分保障、合理负担和公平原则，综合考虑经济
发展水平、租户支付能力以及租户收入水平差异性等因素确定的公租房租金定价模式。社会
平均负担法更能体现公租房的保障性质，更有利于公平和谐社会的建设，也有利于公租房的
合理使用和运转，对公租房退出机制的完善也有重要意义。
3.3各地引入社会平均负担的定价方法模式
3.3.1英国公租房
可负担性原则是英国保障性住房发展的主旨。房租收入比是英国使用最广泛的也是衡量
所有非市场化住房房租可负担性的基本手段和首要条件。按社区与地方政府对房租可负担性
的规定，租住公租房及其他非市场化房屋的居民，房租支出不能超过总收入的25%，它与
承租家庭的结构和规模无关，只以各自不同的收入水平及房屋的供给方为准。
3.3.2香港公租房
香港房屋委员会以保障中低收入家庭住房为前提，主要考虑租户的支付能力，综合考虑
通货膨胀率和公屋所处位置来确定公屋租金标准。其中，支付能力是以“租金收入比”来反
映的，2007年公布的《公屋租金政策检讨》中规定租金标准必须将租金收入比控制在15%
到18%之间。其次，在制定香港公屋申请条件和租金标准时，不仅考虑了家庭收入，而且考虑了家庭
总资产净值（即家庭总资产减去家庭总负债）。总资产净额从总量上更加全面地
反映租户的经济水平。香港房委会对公屋申请者月收入和总资产净值的限定，使得保障对象
的界定更加清晰，保证了公屋申请的高效性和公平性。
3.4引入平均负担定价方法的分析与思考：
在社会平均负担法的应用过程中，需要考虑家庭年收入生活必需用品支出水平房租收入
比等因素。家庭年收入包括工资收入、自谋职业收入、社会保障收入、现有资产以及财产所
得等；生活必需品支出水平需要参考统计部门发布的年鉴或相关分析报告；房租收入比是衡
量承租人支付能力的主要指标，新加坡和美国要求房租收入比要小于30%，国内可以此标
准作为参考。住房保障和房产管理部门需要会同民政部门对承租人的收入水平进行动态审核，以准确
的掌握其租金支付能力。
3.4.1平均负担法的难点
社会平均负担的难点是如何确定家庭收入问题，特别是与准入退出机制结合后的动态核
定，需要有专业的部门来完成这项工作，并需要与税收、银行等部门的密切配合，辅之以完
善的信用体系来保障运行效果。
借鉴香港的经验，公共租赁房“租金收入比”定价模式所导致的资金缺口可以通过配套的商业
设施、停车场等附属设施市场化运作收入加以弥补。并且，允许企业适当建设以营利
为目的的辅助设施或物业等；而在解决承租人租金问题上，可允许承租人动用公积金账户余
额进行支付，鼓励用人单位向本单位承租人发放租金补贴等方式。
4总结
公租房作为一种保障性住房，租金应该遵循“充分保障”的原则。目前，大多数城市按
成本法测算公租房租金，即在保证成本回收和一定利润的基础上，按市场租金的一定比例来
确定公租房租金水平。如果不考虑群众的承受能力，而是以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，
就会背离公租房建设的初衷。在公租房的租金定价上，首先应该严格控制公共租赁住房土地获取费
用开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁
住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度，为在土地征收和拆迁安置补偿难度大成本高
的区域建设的公共租赁住房提供必要的财政补贴。其次，采用多种定价方法，对不同收入群
体实施差异化租金。低收入住房困难家庭，收入水平低，属于应保尽保范围，需要政府给予
更多的租金补助。对于不同的公共租赁住房项目而言，地域区位不同，其租金水平应该是不
同的。再则，公共租赁住房的租金标准应该根据经济发展居民收入提高建造成本变化物价变动等动态
调整。租金的动态调整，有利于体现住房保障的公平性，有利于公共租赁住房建设
与管理的可持续性。最后，在保障的前提下也应保证成本的回收，这样才能保证公租房运营
的持续性。无论是使用差异法还是平均负担法，还是其他定价模式，关键还要看政府有关部
门的定位与执行能力对于公租房，政府部门必须切实承担起相应责任才能真正达到保障的目标。
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