商业业态
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2023年2月21日发(作者：视讯系统)实用标准
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商业业态布局分类
商业业态布局分类
邱易
商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营
模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利
用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，
而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商
业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理
的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项
目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创
造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引
尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场
竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业
地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着
现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，
但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有
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市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致
性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的
先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的
强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹
配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺
应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这
样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如
果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流
失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物
中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了
市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必
须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改
变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能
力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消
费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”
的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购
物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经
济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规
划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并
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形成一整套经营管理系统的整合。否则就容易盲目跟风，频
繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新
上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后
招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进
行市场调研。根据市场调研的结果，进行分类汇总，计算出
各分类项目的比例。一般来说，商家资源可以分为购物、餐
饮及娱乐三大类。进行市场调研的目的在于分析当地的商业
发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划
提供依据。
分析了市场调研报告之后，依据项目的自身体量面积，
参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出
预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经
验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、
餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应
把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整
体上对招商面积进行控制。
预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求
的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的
需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存
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在或者说市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。如
果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期
的招商造成很大的困难，对将来的经营产生不利的影响。
二、购物中心业态规划应考虑的微观因素
1、租金水平
购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收
抽成配合两种给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有
差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高，
商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的
经营结构就会变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心主
要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现
的。因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承
受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大
化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行
设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将
人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因
素。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，
整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，
首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通
的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业
态规划时不宜放置在较低的楼层。
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2、面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商
家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商
家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引
进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积
太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。因
此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要
超过500㎡。再如沃尔玛超市，其面积约20000-30000平方
米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少8000平方米，至多
租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力
商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体
的可售面积，增加商业项目的整体利润。比如在业态规划时
可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些
独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分
享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。
3、工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有
何特殊的工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经
营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消
防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程
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建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就
是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有
管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，
鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。
再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求
在8-9米之间。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项
目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中
是不合适设置电影院这一业态的。
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引
进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类
的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本
身建筑相适应等等。
4、业种的聚客能力
在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客
能力。
一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客力。聚客能
力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩
好，更重要的是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好
的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商
必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好
的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与
经营的厂商将形成一股热流。所以在进行业态规划时要充分
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考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。
我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大
型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店其聚客能
力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就
会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的
业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它
的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细考量主力
店的聚客能力。
各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消
费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强
的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品
的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此，不
同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
5、辅助功能区需求
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不
能用来当作商铺销售招商直接创造利润的面积。例如楼梯、
道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助
功能区范围。
不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超
市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超
市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有
200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市，
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就要求其入口前有深度＞15m的小型广场，铺花岗岩面积不
少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所
以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。
同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利
于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。例如楼
梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租
金承受能力较强的业态。
6、项目的人流动线
购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人
流并使其在此区域停留。在进行业态规划时应与人流的规划
充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地
吸引人流，使商铺价值达到最大化。
现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购
物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引至高层
并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规
划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼
层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。
三、商铺类型
从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效
分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专
业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对
商铺投资进行探讨。
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商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专
业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商
铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，
但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营
特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，
有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研
究。
1、按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业
房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于
商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、
汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述
以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已
经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也
有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名
只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的
经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商
业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，
自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
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（2）市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批
发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层
建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大
量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交
易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是
住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，
有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，
2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资
形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价
值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得
了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于
住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层
未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相
对较小。
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（5）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里
面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面
商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正
在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目
在国内多个大中城市开发建设。
（6）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、
展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商
铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设
施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方
式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理
解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以
及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问
题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，
至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以
上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业
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的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价
格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商
铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方
向，以及投资目标。
（1）"都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊
的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺
的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益
水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收
益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，
所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比
较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商
业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市
型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，
应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的
商铺将意味着多少营业额？！
"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态
站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很
高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实
现这一目标。
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（2）"社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样
的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通
常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际
上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社
区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境
良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价
格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿
顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值
提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺
投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而
达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单
位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平
方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10
年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其
投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极
有可能缩减到只有商铺租金收入。
关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专
门介绍。
（3）"便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、
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位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、
补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"
商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里
面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都
属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收
益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从
事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便
利店运营商，其市场规模极大。
"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要
很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于
其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体
现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！
之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属
于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价
值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。
（4）专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里
面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产
品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑
配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等
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的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米
商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难
理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
（5）其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、
超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的
商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值
低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投
资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对
较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理
商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够
准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸
商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，
在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，
但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在
北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺
的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的
优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"
绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，
另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价
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值提升，赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就
其概念及区别进行介绍。
铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或
街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、
专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或
某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性
的不同，必然导致其差异性的存在。
（1）唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，
而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故
缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着
其良好的投资价值。
（2）商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业
大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食
品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的
某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性
就大得多。
（3）营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的
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百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意
通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚
上干到多晚，完全取决于自己的意愿。
（4）行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受
制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一
条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗
雀的情况屡见不鲜。
（5）物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、
发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己
说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
（6）物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位
所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。
由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，
因此，其选择租赁客的范围就大得多。
（7）投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就
是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作
过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年开张的
一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的
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50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。
炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望
投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。
而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺
位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险
就更大了。
（8）炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于
很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量
过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已
晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。