商业街策划方案
小学生学习-关于读书的诗
2023年2月19日发(作者：卢浦大桥).
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【密都新街】文化旅游特色街区项目策划案
概况：项目背景及由来
解读节选《晚报》关于新密发展的报道：
煤炭资源枯竭寻找新增长点
新密转型文化旅游及第三产业
本报讯（记者立通讯员翟景伟）近日，创新发展理论专家，清华大学、北京大学客座教授丁建明做客新
密，就加快发展式转变等问题为新密支招。今年，新密多次邀请专家点评新密转型。经过反复论证，新密
调整发展思路和战略布局，确定发展文化旅游与第三产业，建设休闲宜居城市的转型向。
当前，新密的发展正处在一个重要关口。随着煤炭资源的逐渐枯竭，新密经济面临大幅度滑坡的危险，传
统的发展式已经难以为继，过度依赖资源、过度破坏环境等负面影响日趋明显，无论是从可持续发展、环
境保护的角度，还是从社会效益、和谐稳定的角度，都必须跳出原来的思路，有效调整结构，寻找新的增
长点。
今年以来，中国政法大学教授尔加、中科院教授佃水、省社会科学院副院长道兴等多名专家学者先后到新
密，为当地党委政府出谋划策，专家的观点开阔了新密广大干部的思路，为新密的发展指明了向。他们将
定期邀请国知名专家到新密来，并将此作为一种常态，为新密经济建设服务。
当前，市委、市政府正在积极推进“大”建设，以拓展城市发展空间，转移市区人口，改善人居环境和生
活质量。新密位于市南部区域，是未来发展的重要区域，因为这里有空间。站在大的角度，谋划西南的发
展，就要以为中心，在圆50公里围，利用水库、森林资源等，建设的城市公园。
新密市负责人表示，发展文化旅游和第三产业，正是新密转变发展式、培育经济增长点的关键。特别是新
密在这面既面临难得的机遇，又具有独特的自然条件和区位优势，理应作为新密今后发展的战略向。
据史书记载，在全省100多座县城中，新密老城是目前唯一一座保持原貌最好的古城。今年上半年，新密
市成立专门机构，负责包括县衙在的新密古城开发机构，整体开发工作正在稳步推进。力争在三至五年，
把新密古城及县衙景区推向世人。同时，在新密市与中影集团合作的皇帝宫综合开发项目也在紧锣密鼓地
进行，这个预计投资200多亿元的项目，将使皇帝宫成为未来乃至全国的旅游胜地。
为配合发展文化旅游和第三产业的战略转型、培育经济增长点，新密市规划三条经济带，以文化旅游产业、
房地产行业为统领，全力打造“文化旅游新密、生态园林新密、时尚宜居新密”。第一条经济带：白寨、
曲梁、寨一带；第二条经济带：从少高速公路东出口的袁庄乡小台沟村到密州大道两侧，再向南延伸到原
煤集团所在地，以及三岔口至市区的北侧区域；第三条经济带：古城县衙、城市西区一带。今后，将以这
三条经济带为重点，推动新密市的城中村、旧城区和棚户区改造。
第一节地理位置及交通状况
【密都新街】项目隶属于恒昌地产“怡馨佳苑”大型社区中
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的商业部分。位置坐落在嵩山大道西段北侧，紧临贯通“密登洛”
的S316省道，一期占据诚信路（未来贯通南北）南段约500多
米。现房临街双层商业铺面16000平，二期增加至32000平，
基建投资总额约3亿元人民币。
本案北通新密主城行政核心区，东、南、西三个向辐射黄
帝宫、新密古城、天爷洞、打虎亭汉墓、密县县衙等知名景点，
交通便利，区位特征优越，适合地标景观打造，进出效果利于传
播，人流聚集疏散安全高效。为此，争取把诚信南路打造成具有
浓郁文化氛围的新密市独一无二的景观街。
边现有大鸿城、煤集团、祥和新街坊、金域华府、锦荣居、
新密中医院等大型社区聚集和公共事业服务机构建设到位，宾馆
酒店资源丰富，娱乐休闲机构配套，非常容易形成产业链组合发
展。嵩山大道本就是新密的汽车专业聚集市场，来往客流密集，
存续悠久，辐射边地域广阔。也是未来“少密洛”经济旅游发展
干线的必经之地，为提升新密整体景点流量埋下伏笔。
第二节旅游资源条件
新密历史悠久、文化灿烂。是华夏文明的重要发祥地之一，
被命名为“中国羲皇文化之乡”、“岐黄文化发祥圣地”。一万
年前，居于中原的华族在古密大地采集狩猎，繁衍生息；八千年
前，伏羲、女娲在这里正姓氏、治嫁娶、始六畜，镌刻下中华文
明的印迹；五千年前，人文始祖轩辕黄帝在此练兵讲武，研创八
阵，定都建国，一统华夏，谱写出华夏文明的崭新篇章；中国古
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都学会专家在新密考察后认为，“中华文明一千年看北京，三千
年看，五千年看新密”。公元前206年汉高祖邦始置密县，1994
年撤县建市。现有各级文物保护单位103处，其中级文物保护
单位9处，拥有被誉为“中华第一都”的古城寨遗址；全国保存
最完整的汉墓群——打虎亭汉墓，保存最完好的县级府衙——
新密古县衙；始建于东汉末年的佛教净土宗祖庭——超化寺；古
城寨遗址、家沟遗址分别于2000年、2009年被评为全国十大
考古新发现。超化吹歌被誉为中国古代音乐活化、被评为非物质
文化遗产。此外，新密还是中国最早的一部诗歌总集《诗经》中
《风》、《桧风》的产生地、春秋时期国都城的所在地、梁祝传
说的诞生地、东文（新密）西武（登封）的佛教传承圣地。
第三节市场分析
一、客源市场
（一）市场围：
【密都新街】定位客源不只是新密本土，更多期待是边
城镇。涵盖：、荥阳、上街、巩义、登封、禹州、新。本案预测
的辐射车程为50公里半径，设计的“一日游”来往形式，会最
大力度辐射这些区域。这些区域恰恰是新密宜居地产的密集客
群。将“古城新密、宜居胜地”理念植入本案已经得到广泛认可，
可以想象未来客群在游览、购物、休闲的空间过程中，势必会感
知我们的信息传递，相信间接会辅助到新密各宜居地产的发
展。
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目标顾客：嵩山大道也是省道S316线，多年集聚汽车零售市场，
辐射边客源稳定，交通便利，也是外埠客源导入的基本流量。从
南部进入新密直通登封少林旅游线。大量末一日游客源丰富。
（二）需求：目前，新密市自然风景区和综合生态园项目有20
多个。如今，一踏入新密，便徜徉在古老的文化中，行走在秀丽
的山水间，这里已成为全国乃至海外的一个旅游胜地。据统计，
去年旅游人数和营业收入分别同比增长40%和30%。旅游业改
变了新密传统资源型产业结构，正在成为该市经济发展的又一引
擎。该市有15%的农民参与旅游业，旅游业为农民全面奔小康
开辟了新路径。
【密都新街】文化旅游服务区建设，也是针对未来旅游市场
的服务基站，伴随“旅游汽车站”“游客服务中心”“密都文化
博览中心”等旅游设施和功能的不断完善，定能很好地满足游客
的需求。
二、竞争情况
（一）竞争优势及机会
①优势
1、资源优势：新密市位于中岳嵩麓浅山丘陵地带，距省会30
公里，区域面积1001平公里，人口80万，辖13个乡镇、4个
街道办事处、1个风景区管委会，303个行政村、47个居委会，
是省扩权县（市）、加快城镇化进程重点县（市）和对外开放重
点县（市），县域经济基本竞争力居全国第62位。《经济蓝皮
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书（2015）》显示，新密市民生幸福指数、经济发展质量分别
居全省县（市）第一位、第二位。
2、开发优势：新密物阜品优、生态良好。已探明矿藏25
种，是全国重点产煤县（市）、全国耐火材料生产基地，也是著
名的雕、玉雕之乡。雕产品畅销各省（市）区及缅甸、马来西亚
等；“密玉”，质地细腻、颜色均匀，被誉为“翠”；金银花为
全国之冠，曾获1915年巴拿马万国博览会金奖，现为级地理标
志保护产品。有省级森林公园2个，市级森林公园13个，森林
覆盖率达到41.3%，现存珍稀植物23种，国槐、柏树、皂角树
等百年以上古树名木200多株，是全国绿化模县（市）。伏羲
山大峡谷、神仙洞森林公园、美玉桃源、凤凰山等景区风光秀美、
魅力独具。在省县（市）首家同时规运行餐厨垃圾、生活垃圾无
害化处理厂，始终保持了干净整洁、生态宜居的对外形象。
3、区位优势：新密区位优越、交通便利。地处中原经济区、
都市区中心地带和航空港经济综合实验区经济圈，距国际机场
20公里。域外京港澳高速、连霍高速、107国道、310国道等
接邻贯通，境尧高速、少洛高速、登快速通道、密路、密杞路、
密荥路、京广铁路新密支线、密杞铁路等纵横成网，正在建设的
大学路南延、省道323、商登高速和正在规划的港区迎宾大道西
延等道路穿境而过，“六纵六横、捷外畅、城乡一体”的路网架
构基本形成，区位交通优势日益凸显。
②机会
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旅游业是当今世界上最富活力的新兴产业，也是产业规模和产业
效益最高的经济产业之一，加快其发展是全球经济发展的客观要
求，进入九十年代以来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造
了良好的国际环境，促进了全球旅游行业保持持续发展的态势，
世界旅游业正以前所未有的规模和速度向前发展，成为当今世界
兴未艾的“产业”。
文化旅游就是在旅游业和可持续发展的大背景下产生的一种新
的旅游发展模式，其主要以学习和研究历史文化特征为目的，旨
在突出旅游区的文化表现艺术形式。文化旅游区具有以下三大特
性：突出本土历史文化与地理变迁的渊源；提高经济、社会和文
化之间的协调性；保持经济效益的可持续获得性。新密大力发展
文化旅游项目，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和必然的战
略选择，可以说是切准了以旅游业可持续发展为核心的脉博，选
准了旅游开发的项目导向。
第四节文化旅游产业背景
一、行业意识
【密都新街】项目规划筹备期间，已经与新密宝玉协会、新密密
瓷学会、茶叶协会、文化市场行业协会等一大批专业行业协会、
学会、研究会等领军人物请教、对话、研讨，并获得一致意见。
也包括业商家代表等一致看好发展文化宣传，突出新密本土历史
人文特色，针对边50公里人流圈，聚集引导形成末、休闲文化
度假游。
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二、行动：行业商家也是未来项目发展的实务群体，共识的发展
思路将会促成整体文化氛围的营造，公众的积极参与也是未来项
目发展的终极目标。项目开发明确发展初期将以最大的优惠、减
免租金、景观配套、服务第一为公众做好招商建设引导。
第五节资源开发与项目策划
一、开发目标及构想
【密都新街】的发展目标定位在集文化、生活、娱乐、教育、访
古和古建景观为一体的休闲度假场所，其开发的初步构想是确认
建立一个功能优化的旅游服务中心区，集中为游客提供基础设施
服务，并使游客驻留街区后就能根据既定的旅游目标井然有序地
进出新密系列景区围景点。出行消费形式基本定位：末一日游、
边短途游、地特色文化游。这一构想反映了国际开发机构广泛承
认的开发原则，即建立使自然资源能够生存的土地开发大纲。此
外，构想针对伏羲文化、岐黄文化、古城文化、县衙文化、汉墓
文化重点展示，教育辅导公众了解新密文化的权威性，唤醒公众
对新密文化厚重的高度尊重，激发公众身临其境的消费实践行
为。
二、开发原则
【密都新街】旅游街区确立“突出展示、高效传播、植入融合、
艺术开发、永续利用”的原则，把展示教育放在开发之前，开发
要服从品鉴与体验，避免低俗、通俗的低水平建设，确保【密都
新街】文化旅游品牌的建设高度。最终形成新密系列文化旅游建
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设带中，身处要塞的名片亮点、服务基站。
三、功能分区
本案开发目标客群针对边城镇，主要为末节假的短途游客，
到访、驻留、赏玩的唯一目标就是“不虚此行”、“定期持续”，
因此首先设定两个核心功能：
l、以新密本土历史文化为基础的旅游博览，挖掘展现新密系列
文化故事为主线的博览街区艺术亮点。
2、整合导入茶道文化、玉文化、密瓷文化为亮点的文玩、书画、
收藏商业交易市场。
街区规划中设有“玉文玩”、“旅游特产”、“茶艺茶楼”、
“古建名吃”、“新密博览”五大功能，结合现有资源状况开发
多元化旅游、度假板块。该项目建成后将具有四大竞争优势：
1.得天独厚的密玉、密瓷文化遗产亮点、
2.新密文化的历史渊源博览、
3.中原地理特产精华荟萃、
4.一站式的健康宜居度假。
最终汇聚成为一条龙旅游产业链。
（一）南牌楼玉文玩区
1、玉器玉专业商店
2、广场地摊跳蚤市场
3、文房四宝字画商店
4、书院画苑创作室
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（二）北牌楼茶道休闲区
1、茶馆
2、茶叶批发零售
3、茶具批发零售
4、茶道茶艺培训工作室
（三）中段融入古风建筑的旅游特产纪念品区
1、新密特产商店
2、地土特产商店
3、本土特产店
4、旅游纪念品商店
5、民俗旅游品商店
6、纪念定制工作室
（四）四组系列文化主题形成旅游“驱动力：”
第1部分“密玉”缘起
2016年8月17日上午，新密市珠宝玉首饰行业协会（简
称新密玉协会）正式成立。协会由新密市玉雕、雕、钻、珠宝、
银饰业界的专家、学者、大师、技术人员及企业家组成，旨在继
承弘扬中华珠宝玉首饰文化优秀传统，在珠宝玉首饰行业和政府
间架起桥梁和纽带，维护珠宝企业的合法权益，发挥服务功能和
自律作用，协助政府贯彻珠宝玉首饰行业的政策和法规，推动科
技进步与科学管理，实现珠宝玉首饰行业持续健康稳定发展。
密玉又称“玉”“翠”，1960年国宝《勇攀高峰》(亦名《红
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旗插上珠穆朗玛峰》)产于新密牛店镇助泉寺村而得名，现为中
国四大玉种之一。
第2部分“新密旅游文化博览”的艺术表现
针对新密旅游资源，【密都新街】项目组首先倡议新密所有
旅游资源浓缩展示的思路，利用多种艺术表现形式展示：包括图
像、文化、声音、影像、模型等，充分融入新密历史文化亮点，
功能直接，目标清晰，就是要公众在小围、短时间快速、简明的
感受新密特色历史文化信息。快速完成信息传播的基础工作，间
接广度扩散新密特色历史文化旅游信息。
第3部分古建筑群融合新密地特产与名吃
旅游土特产品亮点：
1、“密二花”系列。密二花主产区位于新密市尖山，具有广
谱杀菌、清热解毒之奇效，久服轻身，可滋补肺脾、延年益寿。
“密二花”产量大、药效高，可充分挖掘其药用价值和文化涵，
针对当前市场需求，开发诸如茶饮料、护肤液、保健品等系列产
品。
2、土特产系列。依托新密名优特产，开发大隗牛肉、大隗
荷叶饼、密香杏、杂粮等系列产品，外观设计美观、轻巧，便游
客携带。
3、吃在新密，由来已久。专设古朴浓郁的仿古建筑群，引
入新密特色的健康生态食品系列，最大化满足游客游览之余的餐
饮服务功能。
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第4部分“茶为国饮”茶艺茶道与健康休闲
在旅游为主的商业街区，规划茶艺茶道的专属服务，一面迎
合玉文玩市场的儒雅延展，另外也满足出行游客休闲、驻留、赏
玩、娱乐的消费要求，同时也填补了新密市场茶叶集散的市场空
白。
茶道是一种文化。茶艺在中国优秀文化的基础上又广泛吸收
和借鉴了其它艺术形式，并扩展到文学、艺术等领域，形成了具
有浓厚民族特色的中国茶文化。是包括茶叶品评技法和艺术操作
手段的鉴赏以及品茗美好环境的领略等整个品茶过程的美好意
境，其过程体现形式和精神的相互统一，是饮茶活动过程中形成
的文化现象。
第六节本案规划开发节奏：暂定为3期
一期：玉、茶道两个主题特色区+传统商业配套区
三种系列业态招商组合，减免政策引进驻扎
培育塑造街区展示、艺术商业交易蓄客功能
二期：古建名吃系列旅游特产区
2017年中启动餐饮、旅游特产功能
配合整体街区全面开市
三期：新密博览旅游系列场馆建设
新密历史文化博览中心（微缩景观+多媒体展示）
新密（嵩山大道）S316主干线“游客集散服务分中心”
第七节项目开发市场营销技巧：
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结合背景、功能、布局形成准确的开发向与切合实际的实施
定位：
塑造新密主题文化旅游地标，辐射西南、荥阳、上街、巩义、
登封、禹州、新7个城镇区域，1小时车程文化旅游消费商
业圈。
凭借文化亮点+地特色组合形成短途旅游产品，消费容包
含：餐饮、住宿、特产、文玩、茶道、文化博览
利用末一日游模式，新闻+广告+会议营销拉动外埠游客
到访新密，利用边辐射景点组合销售旅游套餐
建立玉文玩的主题游览消费集聚地
形成新密本土中高的文化休闲消费集聚
推广卫星城文化主题的末会展聚集
完成常态化存续的文化艺术博览集聚地
开发以新密历史为主题的艺术系列旅游纪念产品
近几年，市确立了“旅游强市”的发展战略，所辖县（市）
积极相应，纷纷出台相关政策，明晰战略定位，采取重大举措，
将旅游业置于优先发展的战略位置，取得了可观的社会和经济效
益。从表三可看出新密与其它县（市）的比较。另外，市“十二
五”旅游产业规划中，把节庆作为重要旅游活动来打造，在拟定
举办的14个节庆活动中，新密仅有“尖山杏花节”一个入列。
针对节庆营销：【密都新街】创立伊始，就与省茶叶行业协
会建立联系，并获得协会有关领导的大力支持。针对新密茶消费
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市场来说，春秋两季地性茶业博览的促销展会完全可以设计规
划，不只是服务新密客群，针对边城镇包含客群，设计“一日游”
+茶艺博览+系列会展将是未来最基本的促销式。
分析玉消费市场，因为与新密玉系列文化协会的合作，凭
借密玉本土优势，创立发起全省、全国的行业学术活动志
在必得，玉原料、玉工艺、玉上下游的各类产业都将是我
们开发宣传的主题，“玉雕大赛”“收藏斗宝”“名家共享”
都会成为丰富玉文化市场的亮点活动。
多家艺术协会资源整合完成商业聚集：权威是缔造的基
础，政府指导的街区管委会体制是整体发展的保证。建议
沟通提请政府相关职能部门，申报成立政府协调指导的
“密都新街管理委员会”，召集各大协会领军人物列席管
委会专家顾问团。
一期景观+二期古建营造古色古香的街区文化氛围
基于协会资源的开发管理机制，呈现各类文化艺术形式精
彩绽放：竞赛、学术、会展、博览、年会等营销手段，持
续推动项目稳健发展
确立“一街两区三中心”基本开发节奏：一条商业街涵盖
南北两个特色主题区，后续开发建设鉴定中心、博览中心、
游客中心。
基于“互联网+”的新一代管理操作体系：、移动终端、街
区在线、微信公众号平台、街区金融结算管控平台等实现
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数据化运营督导机制
第八节项目发展对未来的展望
近年来，省会十分重视和支持新密市旅游业的发展。政府领
导90年代年就提出要把旅游业作为全省国民经济新增长点和
经济结构调整的战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省的
支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外汇和支撑本省
经济发展的重要手段，旅游业发展的基础日益完善，呈现出拥
有十分美好的发展态势。
这对全省旅游行业既是前所未有的重任，更是史无前例的
重大机遇，给新密旅游发展展示了极为美好的前景。
新密市是省对外开放重点县（市），县域经济基本竞争力位
居全国百强县第64位。当前，新密市调整产业结构，转变经济
发展式，提出“兴市惠民”的旅游战略，要把旅游业培育成为支
柱产业，打造“绿色低碳新密”、“文化旅游新密”、“时尚宜居新
密”、“平安和谐新密”。
第一，扩大就业，促进经济转型。充分发挥旅游产业在扩需、
调结构、促销费、保增长等面的作用，通过产业转型，促进经济
发展，创造更多就业机会。到2015年，旅游业直接从业人数超
过1万人，带动社会关联就业突破5万人。到2020年旅游业直
接从业人数达2万人以上，带动社会关联就业达10万人以上。
【密都新街】一期总体60多间铺面，体量16000平，保守预计
就业岗位300人。
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第二，【密都新街】本身缘起就是怡馨佳苑社区的配套商业
区。所以本案保留部分商铺专门服务百姓日常生活，伴随商业街
逐步成长的节奏，前期给予入驻商家最大力度的减免合作政策，
尽量减轻商家的经营压力，尽快稳定发展。
第三，以人为本，突出文化打造，提升生活品质。发挥旅游
业的民生产业功能，改善生活环境，塑造城市形象，提升民众生
活质量，将新密打造成“宜居、宜业、宜游”的新型旅游城市。
争取实现城乡居民年平均出游2次以上，达到全国平均水平；旅
游消费占居民消费比重在10%以上，成为新的消费热点。【密都
新街】助力提升城乡出游率，本案定位文化传播为本，组合旅游
消费、休闲消费、趣味消费，门槛低，见效快。针对新密本土本
案主创人员有切实可行的促销引导办法，针对边城镇有系统的品
牌打造及广告营销策略。
第四，配合新密古城总体规划。【密都新街】做为商业街硬
件的拥有者，第一时间完成规划，争取尽快落实信息、咨询、票
务、集散、食宿、休闲、娱乐、购物系列功能。塑造形象，联动
边业态，统一思想，创新机制。实现新密游客综合服务中心服务
体系功能。做为新密新一代旅游推动者，【密都新街】自身集合
各个景点的特色宣传与地面引导功能，充分利用场地与客源优
势，高效传递旅游信息。
第五，理解政府出台规划的区域协作战略
新密市旅游发展要有广阔视野和战略高度，跳出新密看新
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密，在更大空间围考虑全市旅游业的大发展。要在更高层面上有
效地整合旅游资源，实现优势互补、资源共享、共同发展。为此，
新密市旅游发展要注重景区之间的协作，与边地市协作，与沿黄
旅游带地市协作，与黄帝文化、文化等相关地市协作。通过共同
开发资源、联合营销、信息平台共建、旅游线路联手推介等式和
手段，实现自身旅游的快速发展。
【密都新街】商业街管理体系，始创起步既是基于互联网+
的管理标准设计。全域移动热点在线服务体系，一面为客户提供
实时高速在线的便利，一面利于开发互动的客户管理；专业的【密
都玉街】微信公众服务平台，也会开放式积累客户数据。我们针
对玉消费群、书画文玩客户群、客户群都会建立促销追踪服务模
式，也期待与新密各个景区共享大数据，互换资源，整合发展。
2016年12月
申请
新密市文广旅局：
【密都新街】项目开发商为恒昌地产，策划执行运营机构为
启捷文化传播有限公司。公司项目领导小组经过精心的考察与市
场调研，组织专业的规划分析团队并形成《规划》书面文件。特
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此申报新密文广旅局，报请主管领导部门及时给予指导。
本案整体规划设计积极响应有关的产业发展政策，依托新密
独特的文化旅游资源，凭借项目所在地地理区位优势，解读有关
领导关于商业片区的引导指示，符合新密最新文化旅游发展规
划，充分考虑城市整体发展的转型契机，最终出具实事的设计定
位与基本规划文本。就目前行业投资者反馈意见，迫切需要有关
部门及领导重视与专业指导。
呈请文广旅局有关领导，多考察确定本案实际优势的现状，
新密本土文化旅游商业的实际发展格局，恳请给予本案开放商、
合作商及合作组织以最优惠的开发政策指引，从城市发展角度给
予最专业、最全面的规划指导意见。
同时也期待本案纳入新密市2017年文化旅游发展重点指导
项目，更多得到有关的政策扶持，科学统筹发展指引。更安全、
更高效、更和谐的完成项目开发与后期统一的配置管理。
【密都新街】项目组
2016年12月