珠海梦幻水城

珠海梦幻水城

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何谓“主题公园”

主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赋予游乐形式以

某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被游

乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特制和游园的线索。

主题公园是一种人造旅游资源，它着重与特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一

系列有特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基本特征——创意性，具有

启示意义。

主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自

然资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的

设置方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。

主题公园分类

根据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模拟、游乐、观光、主题

和风情体验。

游乐型主题公园亦称游乐园，提供了刺激的游乐设施和机动游戏，为寻求刺激感觉的

游客乐此不疲。如：苏州乐园（苏州）、锦江乐园（上海）、梦幻水城（珠海）等。

情景模拟型主题公园，具体的即是各种影视城的主题公园、航天航空博物馆的整体公

园。如：三国水浒城（无锡）、浙江横店影视基地（浙江东阳）、上海科技馆（上海）等。

观光型的主题公园则浓缩了一些著名景观或特色景观，让游客在短暂的时间欣赏最特

色的景观。如：锦绣中华、世界之窗（深圳）等。

主题型主题公园即各式各样的水族馆和野生动物公园。

风情体验型主题公园，即将不同的民族风俗和民族色彩展现在游客眼前。

按照功能和用途把主题公园可分为以下几类：

一是微缩景观类（深圳锦绣中华、北京世界公园等）；

二是影视城类（无锡三国城、唐城、水浒城等）；

三是活动参与类（苏州乐园、深圳华侨城、欢乐谷等）；

四是艺术表演类（深圳华侨城“中华民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族园等）；

五是科幻探险类（江苏常州的中华恐龙园等）。

主题公园在国内的发展史：

主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开

始的，后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮，短短七八年时间就超

过了500家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。经历短暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、

“红楼梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金后，到了90年代中期以后，

主题公园在中国已倍受冷落。全国上下开始弥漫着一种“主题公园恐惧症”，人们说起主

题公园就像说起90年代初的海南房地产泡沫一样。进入21世纪，主题公园在国内又如春

雨后的竹笋，破土而出，一派欣欣向荣的景象。尤其最近几年，国内各地的主题公园发展

速度加快，大型主题公园在我国开创了新局面，如：北京的“世界公园”、江苏苏州的

“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、上海今年刚开园的“上海欢乐谷”、

安徽芜湖的“方特乐园”、云南昆明的“云南民族村”和“世界园艺博览园”、海南三亚

的“南山文化旅游区”、广西桂林的“乐满地”等大型主题公园。黑龙江省哈尔滨市在冰

雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，为特定时间段内的大型主题公园。然而在主题公

园蓬勃发展的同时问题也随之产生。上百个旅游主题公园（包括各种影视城）产生，但绝

大部分主题公园缺乏中国特色，抄袭和模仿导致主题同构化、规划设计和软硬件的粗制滥

造、休闲娱乐活动缺乏创意和创新。据调查，全国2500个主题公园耗费了1500亿元

投资，其中70%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。很多以影视城为代表的主题公园

已经开始衰落，大量的固定资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问

题。目前各式各样的主题公园开始四处兴起，同时国外品牌开始入侵，中国将迈入主题公

园快速发展的时代。面对这个内外竞争加剧的时代，中国主题公园的发展面临着机遇与挑

战。

国内主题公园发展现状：

目前我国的大型主题公园主要集中在以广州、深圳为主体的珠江三角洲，以上海、苏

州和无锡为代表的长江三角洲以及环渤海地区。此外，在长沙、武汉、成都、重庆等中西

部地区城市也分布有较大规模的主题公园，同时国内其他各地新建及拟建的各类主题公园

数以百计。我国主题公园的区域性竞争异常激烈。例如，仅在上海就有锦江乐园、上海森

林公园、浦东世纪公园、梦幻乐园、，以及南上海水上乐园、南华水上乐园、夏威夷水上乐

园以及新开园的上海欢乐谷等大大小小近40个主题公园，其中绝大部分公园都存在产品雷

同、个性缺乏等问题，从而造成了同一市场范围内各主题公园之间的恶性竞争。而2008年

经济危机的出现，使得许多主题公园经营出现了问题，不少主题公园面临着倒闭的危险。

国内主题公园发展所遇问题：

一．盈利模式单一化：

一般主题公园的盈利模式由以下几种盈利方式进行混合的：

1.提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票；

2.提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：

提供餐饮，住宿服务；

3.出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：

旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助；

4.获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅

游目的地的房地产开发；

5.出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具、旅游工艺品、纪念品等；

6.提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。

以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一基本事实之上的，即便是建立在景区

本地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。从

中我们不难发现，目前国内的多数主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几

乎只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。这样来看主题公园产业的衰退就并不奇

怪了。

二．跟风现象严重、缺乏自己特色

与国外成功的主题公园相比，目前国内的多数主题公园，仍然停留在抄袭、模仿国外

主题公园阶段，没有去开发自己的游戏产品与娱乐项目。一层不变地去照搬国外模式，仿

照国外游乐设施，不去创新变革，导致市场认可度低，难以形成规模性的经济效益。

三．国内主题公园缺少专业的策划团队

与国外的主题公园相比，国内的主题公园很少有自己的专业化策划团队，游乐项目长

年一成不变，缺乏新鲜感，游客重游率低。要留住游客，乐园除了要定期更新游乐设施、

增加游乐项目外，也要增加与游客之间的互动。而重要的就是要改变以往的西化路线，在

园内融入更多的中国元素，增加本土文化的主题。如果能以民族风情和本地文化为卖点，

打造出一个有中国特色的主题公园，其效果肯定比一味走西化路线强得多。民族的毕竟是

自己的，更容易引起游客的共鸣。

四．国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源

主题公园其实就是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特的旅

游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业，其次才是旅游

企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。目前国内众多主题公

园经营模式没有文化资源或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产品(体验)从而

实现盈利的方式和手段不足正是其致命缺陷。文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺

乏鲜明特色，从而导致消费者观赏性较差，投资者经营惨淡。

国内主题公园与国外主题公园对比：

由于对主题公园发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展存在众多非理性与科

学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多的局面。

国内主题公园与国外主题公园对比分析表

主要问题国内情况国外情况

盲目开发、重复开发、无序

开发竞争严重

国内20年间，增加了2500

个主题公园

美国50年，增加了30个主

题公园

主题公园规模与区域有效客

源不匹配

人均主题到访率不足0.25，

人均消费不足12美元

人均主题到访率0.8，人均消

费46美元

主题特色不足、粗制滥造，

吸引力不足

重复模仿太多，人工痕迹太

多

有专业创新研究团队，申请

专利多

参与性游乐项目过少，重游

率较低

顾客停留时间大约2~4小时顾客停留时间6~12小时

持续创新不足，市场影响力

逐渐降低

大部分美元后续投资每年新内容的投资占全年总

收入4%~5%

人才不足，经营管理模式落

后

有专业经验的管理人才少员工工资占45%~60%，以高

薪留住专业性人才

收入结构单一、衍生产品不

足

国内80%来自门票收入，其

他商品经营只占20%

国外门票收入只占

20%~30%，其他经营收入占

大多数

营销方式落后、品牌创造不

足

国内有知名度的主题乐园数

量少，经营营销模式落后

国外市场开发费用占总经营

成本的9%~15%

国内主题公园未来发展趋势：

可以预见，未来中国主题公园业将会经历一次大整合。各主题公园要在这次整合中占

有一席之地，就必须围绕品牌塑造、市场开拓和经营创新来展开竞争。

一.经营盈利的模式转变

1.经营增长盈利模式

经营增长盈利模式的核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题

公园采取传统的以门票为主要收入，在游乐项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性

化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和游客的高满意度，最终实现主题公园盈利的模

式。主题公园经营增长盈利模式强调利用三个平台——内部调整平台、相关企业协作平台、

游客沟通平台，通过更新游乐设施，餐饮企业进驻主题公园，从而在旅游产品的新奇性、

服务的专业性和人性化、操作的信息化等方面形成优势，获得利润。

首先，将门票调整为弹性制。

我国主题公园的票价普遍偏高，可以根据市场的需求和变化对票价实行弹性管理，采

取节日票价和平日票价、日间票价和夜间票价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定

不同的票价，还可以将本次门票作为下次购买门票时的优惠券，给予游客一定的优惠，这

样不仅可以适应各层次消费者的需求，并且在非节假日获得更多的收益，还可以提高本地

市场的重游率。

其次，定期更新娱乐设施。

主题公园的顾客群大多集中在年轻的消费群体，年轻人追求新奇、独特、刺激的体验

格外强烈，为了创造出这种感受和体验来吸引游客，迪斯尼在景点景物的设计上不仅强化

其原始性创新，更注重发展过程中的不断更新。为了不断地推出新的惊奇和体验，多年来

迪斯尼一直采用“三、三制”，即每年要淘汰三分之一的旧项目，同时新设三分之一的新

项目，使主题内容不断更新，具有长久的生命力，也使其成了一座“永远建不完的迪斯尼”

。只有这样，才能使主题公园亮点不断，克服游客的审美疲劳和体验疲倦，使其永葆青春

和生命力。

再次，实现员工、游客的互动。

主题公园提供的是一种体验型旅游产品，其中包含着员工与游客之间的交流和互动。

这种交流和互动以公园的项目感应度、员工的服务满意度、游客的娱乐体验度为基本动力，

其中的员工服务满意度是关键要素。这要求每一位员工扮演的不再是一个角色，而是多种

角色，不但能给游客带来欢乐，也能为游客解决任何问题。同时，员工的多技能可以实现

岗位的最少化，成本的最低化、效率的最优化。

2.物业增值盈利模式

我国主题公园的物业增值盈利模式，主要是指地段增值。主题公园由于占地面积较大，

不可能处于城市的核心区或是中央商业区，而是在具有很强增值潜力的新区或是近郊。主

题公园通过科学的考察和市场调查，准确地选择具有很大升值空间但目前还处于冷区或是

温区的方式实现主题公园物业的增值盈利。

主题公园通过自身的吸引力形成旅游流，利用人气带动整个区域，带来的大量人流带

动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和

生命力。从而为酒店、景观房产的建造提供了必要的前提条件。这种通过旅游业的关联性，

将生地变成旅游熟地和旺地，引起主题公园附近的地价升值，再进行房地产开发的物业增

值盈利模式是目前大型集团采取的主要方式。目前，我国经营主题公园相当成功的华侨城

便采取了这种盈利模式。

华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资18亿元建设了锦绣

中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的

荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，带动了周边房地产的大幅升值。在此基

础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，现已建成1个工业区以及13

个住宅小区300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城医院、

体育活动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四星级深圳湾大酒店、海景酒店和多幢商业服

务楼、停车场等配套设施，获得了高额的投资回报。从动工建设到现在，华侨城的前期投

资已悉数收回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平。

3.品牌延伸盈利模式

品牌延伸盈利模式是主题公园长期盈利的最佳模式，主题公园品牌的发展和延伸可以

分为三个阶段：品牌塑造阶段、品牌扩张阶段、品牌维护阶段。

主题公园品牌的盈利必须首先在品牌的塑造上投入大量的成本，主题公园品牌塑造具

体包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的

个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想的品牌名称和标志；通过品牌形象塑

造将良好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价。

为了扩大主题公园品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段应该实施主题公园

品牌扩张，即主题公园在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌延

伸发展战略，该战略的核心是对成熟的品牌资源充分的开发利用，使品牌的生命不断延长，

品牌的价值不断扩大。目前主题公园取得成功后，将其品牌延伸到相关产业，如迪斯尼品

牌所涉及的产业包括书刊、印刷、收藏品、纪念品、商业等。迪斯尼乐园纪念品种类已达

到2800多种，纪念品带有丰富的内涵和主题性，显示出极强的品牌文化，并且可以广泛传

播和宣传。

主题公园品牌维护是指当主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥

有的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战

略的实施应注意自身品牌的保护（包括：注册、防伪、维权等）以及品牌内容的创新等方

面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。

4.客源共享盈利模式

客源共享盈利模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐

场所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实

现客源的共享。

主题公园的客源共享盈利模式是分散经营上的整体协调。就其内容来说，客源共享包

括以下几个阶段:

首先，主题公园根据自身的目标顾客群，然后锁定、选择拥有相同或相似目标顾客群

的餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和娱乐场所，并邀请他们加入联合发展的联

盟。

接着，从应邀的企业中选择同行业中声誉、客源较好的企业，进行利益的合理分配，

商谈打折和优惠的合适数目和幅度。在客源共享盈利模式中如果要牺牲某“局部利益”是

不可能进行联盟的，如果利益分配不公平联盟也不能持久。

最后，实现会员卡制度，稳定客源。会员制，是主题公园及联盟商家为游客让一定的

利，但这个“利”是作为一种长期行为，为会员“保存”起来的。消费的次数越多，“利”

越大。通过提供成员企业的优惠打折方式，为会员提供了更多的增值服务，吸引了大量回

头客。这对游客和主题公园以及联盟商家来讲，一举多得。

以上四种最为常用的主题公园盈利模式，在主题公园的实际操作中，应该根据主题公

园实际情况，结合市场环境及其影响因素，合理选择适合自身发展的盈利模式，强化主导

盈利模式，适当选择多种盈利模式的协调功能，实现主题公园盈利的最大化。

二.发展中国特色的主题公园

我国是一个有着五千年世界文明的国家。可以说，文化深厚、自然多彩。各种历史传

统、地域风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇

貌、植物观赏，可谓主题丰富。同时，在现代文明的今天，我国的传统文化怎么同现代旅

游相结合，同主题公园相结合。通过主题公园这一大众化的休闲方式来作为传承我国传统

文化和现代文化的载体，通过这个载体来体现社会的内涵和和文明的进步。使旅游与文化

都得到应有的发展与发扬。所以，从这一角度来说，我国的主题公园充分运用我国丰富的

文化资源作为依托来加快我国主题公园的发展，这是主题公园发展新的契机和转折，也是

我国今后主题公园发展的一大优势。

三．国内主题公园要想健康、稳定、快速的发展必须坚持：

1.大力发展衍生品经济，引导消费，刺激消费；

2.以旅游带动地产，“周边地产比旅游更赚钱”；

3.建立连锁效应，整合一切可整合的资源，扩大经济效应；

4.建立自身品牌，确保自身的可持续发展。

未来，我国主题公园的发展应该有三大趋势：一是以中国的历史文化为主题，这是我

们的优势和强项，也是外国人最喜欢的；二是休闲度假型的主题公园；三是集知识性、趣

味性和参与性为一体，表现科技的主题公园也将大放异彩。

世界各地的主题公园发展表明，大规模、高投入是其特点，且多分布于经济发达地区。

中国的主题乐园发展，由于受经济环境影响，出现了规模不大，投资不高的类型，但是缺

乏长期市场发展。中国较成功的主题公园以华侨城为代表，通过不断扩大规模，增加投入，

不断创新使其得长久经营，基本接近于世界水平。

中国成功主题公园案例：华侨城

产品：以旅游+文化+地产的复合产品，由深圳向全国辐射、拓展

总资产：接近300亿

A股市值：445.85亿（截止2009年9月）

员工人数：4823人

特点：与城市开发相结合，产品定位与城区规划相结合，多种业态并举，大面积拿地，

整体规划，走规模化开发道路，单一区域滚动开发，逐步挖掘跨区域价值。

华侨城发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展（1986年---1993年）

初阶段发展特点：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现

金来源，逐步实现旅游与地产平衡发展。

华侨城初期主题公园项目概况

旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益

锦绣中华30公顷82个景点1989年1亿70元十年中营业总额达

17亿之多，创利6

个多亿，总资产3个

民俗文化村20公顷内含21个

民族的24

个村寨

1991年1.1亿90元多亿；两景区分别在

开业一年和一年多的

时间内收回全部投资，

共接待海内外游客四

千多万人次。

华侨城初期地产与主题公园项目

项目开发时间占地面积

（公顷）

建筑面积

（万㎡）

资金平衡

东方花园1986年

11.26

地产收益

锦绣中华1989年

30

乐园投资

海景花园1990年

2.910.2

地产收益

民俗文化村1991年

20

乐园投资

华侨城初期地产项目价格表

罗湖房价福田房价南山房价华侨城房价时间

售价

（港币）

增长率售价增长率售价增长率售价增长率

19883063.8---3078---2300---2015---

19893937.928.53390426.84270017.39249518.86

1990494825.65489825.46310014.8126656.81

1991668035.00653933.50413233.296165131.41

1992769215.15723110.58600045.12755622.52

华侨城初期，房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益。整体第一

阶段房地产与旅游达到平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域克服陌生，价格平台明显

提升。

华侨城第二阶段：旅游对地产的价值提升（1993年---2004年）

第二阶段特点：华侨城旅游项目成为区域开发稳定现金流，对地产开发有明显的促进

作用，地产开发实现高回报。

华侨城第二阶段主题公园项目概况

旅游

设施

占地

规模

景点数量开业时

间

投资门票经济效益

世界

之窗

48

万平

方米

景区分为世界广场、亚洲区、

大洋州区、欧洲区、非洲区、

美洲区、现代科技娱乐区、

世界雕塑园、国际街九大景

区,内建有118个景点

1994

年6

月18

日

6.5亿

元

120元开业至2002年

底，共接待游

客2300多万人

次，营业收入

28亿元。利润

总额连续三年

超1亿元

欢乐

谷

一期

17

一期共分8大景区，西班牙

广场、卡通城、冒险山、欢

一期

1998

一二期

各投资

120元2002年，欢乐

谷全年入园人

万平

方米

二期

18

万平

方米

乐岛、金矿镇、香格里拉森

林、飓风湾、阳光水岸、玛

雅水公园等，可容纳4万人

年10

月1日

二

期

2001

年5月

4亿元数达230万人

次，2003年3

月底已接待695

万人次。

华侨城第二阶段地产与主题公园项目

项目开发时间占地面积

（公顷）

建筑面积

（万㎡）

资金平衡

湖滨花园

1993-19940.972

地产收益

桂花苑

1993-19942.56.7

地产收益

世界之窗

199448

乐园投资

中旅广场

1996-19971.612.9

地产收益

欢乐谷

1998-200135

乐园投资

波托菲诺

28

地产收益

华侨城第二阶段地产项目价格表

发展阶段

1996---19972000---2004

代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸

住区形象华侨城产业配套高尚人文

价格变化

80009000---15000

华侨城第二阶段前期房地产收益与主题公园投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开

始增多，其实区域价值已经呈现；第二阶段后期，房地产收益实现资金高额回报。

华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域开发新的盈利

点（2004年-----2006年）

华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚

集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华侨地产以LOFT为启动，

促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的新空间形式转换，2006年5月19

日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。

华侨城创意文化产业园入驻机构

华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国可持续的人文

示范城区（2006年---至今）

华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式的“1+3”战

略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品

牌”的战略目标。

目前华侨城模式已衍生出三种具体开发模式

经过多年的探索与发展，目前华侨城模式已经衍生出三种具体的模式，即欢乐谷模式、

三洲田模式、欢乐海岸模式。这三种模式均有些各自不同的旅游业态、房地产业态及适用

范围，而且对选址等也存在着略有不同的要求。具体见下表。

华侨城模式特点，其也是华侨城模式核心竞争力之所在：

1.旅游开道先行。华侨城模式奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产

开发企业不同，它是通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极

大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。因而，华侨

城模式特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功

起到了极为关键和决定性的作用。

2.大规模成片综合开发。华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合

为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游

观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。这意味着在华侨城模式下，其项目必

然是大规模成片综合开发项目。

3.旅游和房地产良性互动。华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，

地产促进旅游及公司全面发展。也就是说，旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和

品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业发展

提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和

扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之态势。

4.超前科学规划。华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区

中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持

以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。

华侨城经验：

企业发展与城区发展紧密结合，联动发展；

以先进、统一和可持续的规划作为城区发展指引；

成片综合开发的规划建设模式与统一大社区的管理模式；

强调人与自然的和谐共融，营造丰富的公共空间；

突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。

案例：华侨城深圳欢乐谷主题公园分析

深圳欢乐谷于1998年10月1日正式营业，在8年期间共分三期建设，共分为九大主

题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水

岸、玛雅水公园。全园有大小项目100多个，是国内数量最多，设施科技含量最高也是最

为先进的主题乐园。

特点一：不断扩大规模、追加投资

欢乐谷每年投入3-5千万资金用于改造和兴建项目。欢乐谷有明确的园区改造计划，

每隔三年推出一组新的投资在5千万元以上的大型娱乐项目，每隔两年推出一组中型娱乐

项目（投资在1千万---5千万之间），每年一组新的小型娱乐项目。

特点二：多元化收益（门票、餐饮、购物）

2006年游客量293万人次，2007年游客量323万人次，受金融危机影响2008年游客

量318万人次仅次于2007年。2008年经营收入超过4亿元，略低于2007年。重游率达到

41%。乐园分布各色餐厅和场所，如：面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及各色纪念

品商店。门票收入、餐饮收入和购物收入分别占总收入的53%、12%和35%。

附：主题公园设备设施：

以一个标准主题公园为例（大型设备13个、小型设备50个），设备投资约为2亿元，

其中大型设备约为1.95亿元，小型设备约为500万元。现场大型设备管理人员每班48人，

每天2班；现场小型设备管理人员15人，每天2班，现场管理人员共126人。

指标

设备名称十环过山车

占地100亩

规格Intamina公司设计，规定人

数28人，90度垂直俯冲，轨道

最高8米。

价格一亿

维护国外每年1—2次维护

指标

设备名称摩托过山车

占地3000㎡

规格额定乘员10人，轨道长度

1200米，轨道最高18米

价格5000万

维护国外每年1—2次维护

指标

设备名称太空梭

占地200㎡

规格额定乘员16人，四个位置，

每个载4人，高60米

价格2000万，土建安装200万

维护国外每年1—2次维护

标准主题公园大型设备配置参考表

项目类别规模、高度造价运营能力电力成本

十环过山车占地30亩（430

米×450米）高

80米，额定乘员

28人

一亿6人/班

——

摩托过山车占地3000㎡（40

米×80米）额定

乘员10人，长

5000万4人/班

——

1200米，最高18

米

太空梭—跳

跃云霄

占地200㎡（14

米×14米）高20

米，额定人员16

人，功率120KW

2200万4人/班96元/小时

太空梭—天地双

雄

占地200㎡（14

米×14米）高25

米，额定人员24

人，功率240KW

1600元6人/班192元/小时

114海盗船占地252㎡（12

米×21米）高15

米，额定人员40

人，功率55KW

85万3人/班44元/小时

翻滚飞船占地140㎡（10

米×14米）轨道

4个，飞船4个，

功率23KW

30万3人/班20元/小时

自旋滑车占地726㎡（33

米×22米）高11

米，5车，功率

40KW

186万4-5人/班32元/小时

天旋地转占地216㎡（13.5

米×16米）旋转

高度14.5米，额

定人员24人，功

率130KW

138万4人/班104元/小时

飓风飞椅占地380㎡（直

径22米）高13

米，额定人员48

人，功率60KW

138万4人/班48元/小时

彩虹飞船占地200㎡（10

米×20米）高8

米，轨道4个，

飞船5个，额定

人员10人，功率

22KW

30万3人/班18元/小时

豪华旋转木马占地130㎡（直

径13米）高6.5

米，30匹马，额

定人员60人，功

率9.5KW

30万3人/班76元/小时

旋转小蜜蜂占地130㎡（直

径13米）高3.2

28万2人/班14元/小时

主题乐园成功因素总结：

1.初期投资高、占地面积大、设备众多、项目具有吸引力；

2.规模不断扩大，资金不断追加；

3.盈利多元化，除门票收益以外，引进特色休闲餐饮场所、特色商品购物场所

引导消费、刺激消费；

4.设备不断更新，增强新鲜感，引导重游率消费；

5.当地城市及周边城市有较强的经济基础作为支撑点，周边交通便捷，出入方

便。

米，额定人员16

人，功率17KW

母子观览车占地16.5㎡（5.7

米×2.9米）高

6.5米，额定人员

6成人6儿童，

功率4KW

15万1-2人/班3.2元/小时

合计设备最大高度80

米，设备净占地

25522.5㎡，满员

负载346人/次

19495万元48人/次约647.2元/小时