筲箕窝水库
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2023年2月12日发(作者：)广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020年）现状调研报告
目录
一、现状基本概况.........................................................................................1
（一）自然概况........................................................................................................1
（二）社会经济概况...............................................................................................2
（三）土地利用概况...............................................................................................2
（四）交通区位概况...............................................................................................3
二、“三旧”地块概况....................................................................................4
（一）旧村庄............................................................................................................8
（二）旧厂房..........................................................................................................11
（三）旧城镇..........................................................................................................12
（四）现状特征及问题.........................................................................................12
三、相关规划解读......................................................................................14
（一）城市规划......................................................................................................14
（二）土地利用总体规划.....................................................................................22
（三）现代服务业发展规划.................................................................................23
（四）城市整体定位与发展目标.........................................................................25
四、现状小结.............................................................................................26
（一）改造优势......................................................................................................26
（二）存在问题......................................................................................................26
（三）发展机遇......................................................................................................27
（四）面临挑战......................................................................................................28
广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020年）现状调研报告
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一、现状基本概况
天河区位于广州市老城区东面，是广州市中心城区的重要组
成部分，行政边界东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄
埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区
相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约137平方公里，是快
速发展中的广州市城市中心区的一部分。
（一）自然概况
天河区总地势由北向南逐渐倾斜，形成低山丘陵、台地、冲
积平原三级地，其中丘陵约占十分之二，台地约占十分之二，平原
约占十分之六。辖区轮廓基本是北部呈三角形，南部呈四方形。北
部是以火成岩为主构成的低山丘陵区，主要有火炉山、筲箕窝山、
凤凰山、洞旗峰山等，海拔一般在222-400米，低山基本上是由北
向南倾斜，并在其中形成筲箕窝水库以及龙眼洞、华南植物园等谷
地；中部是以变质岩为主构成的台地区，主要有吉山、五山台地等，
海拔一般在30-50米；南部是由沉积岩构成的冲积平原区，主要在
珠江沿岸的东圃、员村、石牌、猎德一带，海拔在1.5-2米。
辖区属南亚热带季风气候，冬暖夏凉，气候宜人，雨量充沛。
年平均气温21℃，年平均降雨量约1725毫米，降雨多集中在4-9
月。天河地区季风期明显，秋冬季节以北风和西北风为主，春夏季
以南风和东南风为主，偶尔受热带风暴和台风侵袭。南部地区河涌
较多，主要水系有深涌、车陂涌、棠下涌、猎德涌等，基本呈平列
状，由北向南流人珠江。
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（二）社会经济概况
2000年，随天河区下辖东圃镇撤镇改街等一系列行政区划调
整后，天河区成为广州市新的中心城区。2005年，广州市进行了
行政区划调整，调整后天河区下辖21个街道。2009年天河区常住
人口117.96万，比1996年常住人口57.18万人增加60.78万人，
年均增长率达到5.73%，人口增长迅速；2009年常住人口比2000
年常住人口89.56万人增加28.4万人，年均增长率为3.11%；2009
年常住人口比2005年常住人口107.43万人增加10.53万人，年
均增长率为2.37%，常住人口增长逐渐放缓。
改革开放以来，天河区一直保持稳定、快速、健康的发展态
势，产业结构日趋合理，经济效益不断提高，经济和社会发展取得
了举世瞩目的成就，具有相当的综合经济实力。2009年，全区实
现生产总值1608亿元（当年价），在广州市12个区、县级市中排
第一位，同比增长12.5%。天河区通过重点推进珠江新城金融商务
区和天河软件园建设，着力打造集聚高端要素的核心平台，促使高
端服务业的发展，2009年三次产业结构的比例为0.16∶16.51∶
83.33，已初步构建了与大都市中心区相适应的都市型产业结构。
（说明：1996-2003年地区生产总值为属地统计口径，2003年以
后为在地统计口径）
（三）土地利用概况
根据天河区第二次土地调查数据，天河区土地总面积
13656.51公顷，其中农用地3906.05公顷，占全区土地总面积的
28.60%；建设用地9305.66公顷，占土地总面积的68.14%；未利
用地444.8公顷，占土地总面积的3.26%。农用地主要分布在城区
中北部，以林地为主，包括火炉山、凤凰山、龙眼洞三个森林公园
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和华南植物园。建设用地中城市用地主要布局于天河区中南部城区
和北部渔沙坦、柯木塱村等地。天河城市区的土地资源和土地储备
有限，除去不可建设2000公顷森林公园用地，剩余可开发的土地
面积很少，如不转变土地利用方式，未来将严重制约天河的发展。
（四）交通区位概况
天河区具有良好的地理区位，从东西方向看，是广州市城市
空间拓展向东发展城市带的起点；从南北方向看，是广州市新城市
中轴线经过的中心地区，具有城市功能轴线、城市景观轴线和城市
发展轴线的综合功能。这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河的
城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。
天河区还是广州市东部城区交通枢纽所在地：有广州火车东
站、天河客运站等枢纽站点；广深（九）铁路联系对外铁路交通；
广深公路、广汕公路、广从公路、沙太路形成辖区东部和北部出口；
广深高速公路、环城高速公路、华南快速干线则横贯、纵贯全区，
另有广园快速、中山大道、黄埔大道连通东西；西部则有广州大道
由北向南直通番禺洛溪大桥，另有科韵路连通广州南北，通过广州
大桥、华南大桥、东圃大桥、琶洲大桥、等多座跨江大桥与广州南
部连通；辖区南部有11公里长的珠江岸线，航运可沿江东下，出
珠江口，直通港澳和海外。此外，多条轨道交通线路，如地铁1、3、
4、5、6、9号线均经过天河区范围，交通十分便利。
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二、“三旧”地块概况
根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若
干意见》（粤府(2009)78号），本规划所指“三旧”改造任务为广
州市第二次全国土地调查中确定的建设用地内符合省里“三旧”政
策的用地，主要范围包括：
旧村庄：城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市
工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村
民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
旧厂房：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不
再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、
淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环境要求的厂房用地；
旧城镇：布局散乱、条件落后、结构简陋、外观环境差的国
有土地上的旧民居、旧商铺。
根据初步统计，天河区符合改造政策要求的“三旧”改造用
地面积约为21.46平方公里，其中旧城镇改造面积约0.17平方公
里，占总用地面积的0.79%；旧厂房改造面积约2.07平方公里，
占总用地面积的9.65%；旧村庄改造面积约19.22平方公里，占总
用地面积的89.56%。
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图2-1天河区“三旧”改造资源图
综合考虑各地块区位条件、产权关系、现状情况以及天河区
对三旧改造地块的摸查情况，确定本次规划的“三旧”改造地块共
203块，面积约为793.64公顷，其中旧村庄112块，改造面积
444.26公顷，旧厂房82块，改造面积317.28公顷，旧城镇9块，
改造面积32.1公顷。
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表2-1“三旧”改造图斑统计表
数量（个）比例（%）面积（公顷）比例（%）
旧城镇94.4332.14.04
旧厂房8240.39317.2839.98
旧村庄11255.17444.2655.98
小计203100.00793.64100.00
图2-2“三旧”改造图斑分布图
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表2-2“三旧”改造图斑分街道统计表单位：公顷
街道旧厂房旧城镇旧村庄小计
长兴街道4.368.51108.05120.92
车陂街道24.407.7717.9850.16
凤凰街道7.770.0033.8641.62
黄村街道9.400.005.1814.58
林和街道2.260.0010.0312.29
龙洞街道6.740.0013.0319.77
前进街道34.760.008.5743.33
沙东街道5.200.0018.3023.50
沙河街道9.550.005.2614.81
石牌街道3.200.000.003.20
棠下街道11.870.0021.8633.73
天园街道4.230.000.004.23
五山街道4.727.111.1512.98
冼村街道0.000.0025.0425.04
新塘街道4.040.0095.8899.92
兴华街道26.721.0635.4863.27
元岗街道18.470.0019.5638.02
员村街道84.647.655.1397.41
珠吉街道54.960.0019.8974.85
小计317.3032.10444.24793.64
天河区“三旧”改造地块主要分布在广园快速路以南科韵路
以东的员村街、车陂街、前进街棠下街等，环城高速以北的长兴街、
新塘街以及广汕路沿线的部分地区。从“三旧”地块的空间分布可
以看出这些地块与城市主干道的联系十分紧密，大多分布在城市主
干道两侧，如黄埔大道、中山大道、环城高速、广汕公路等。另有
多条地铁线路分布在“三旧”地块周围或内部，如地铁5号线和9
号线横穿天园街、员村街、车陂街和前进街，地铁四号线经车陂路、
环城高速穿过新塘街转向萝岗区，地铁6号线沿广汕路途径沙河街、
沙东街、兴华街、元岗街、龙洞街、凤凰街的多个“三旧”地块。
“三旧”改造地块多数位于基本生态控制线以外，少量地块
位于基本生态控制线以内。
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图2-3“三旧”改造图斑与道路交通、基本生态控制线的关系
（一）旧村庄
天河区“三旧”改造地块以“旧村”为主，由于天河区南北
发展的差异，目前天河区的旧村主要分为两类，一类是位于城市建
设用地内部的农村居民点，这类“城区型城中村”大多使用功能混
杂、布局紊乱、设施配套少、居住环境较差，如林和村、冼村、石
牌村、员村等；另一类是位于从天河区城乡结合部地区的城郊型农
村居民点，这类“城郊型城中村”主要存在的问题是自发建设现象
较为严重，土地集约利用程度较低，如新塘村、龙洞村、银河村、
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渔沙坦、柯木塱等。
旧村土地按用途分为村生活用地和村经济发展用地。
1、村生活用地
村生活用地以居住为主，住宅建筑多在90年代以前修建，多
为4-5层混凝土结构，村民住宅旧村间距非常狭窄，“握手楼”遍
布，几乎没有任何开敞空间，公共配套不全，消防存在隐患，公共
界面消极，生活环境恶劣。内部基础设施长期超负荷运转，水电损
耗严重。城中村内部不仅容纳了本村人口，还有大量流动人口，物
业出租成为主要收入来源之一。
图2-4旧村庄现状照片1
2、村经济发展用地
村经济发展用地以工业厂房和专业市场为主，建筑层数多为
1-2层，建筑质量较差。从厂房的建设年代上看，厂房的使用年限
都在十年以上，也有部分是超过二、三十年的。由于使用年代久远，
多数厂房已经破旧不堪，甚至有些厂房已经被断定为危房，但仍在
继续使用，安全隐患问题值得深切关注。通过访谈，我们了解到，
部分地区由于厂房破旧，出租率近年一度下跌。从厂房的建筑结构
形式上看，早期建设的厂房主要是简易结构和砖混结构，比重占到
了总厂房面积的50％左右。
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图2-5旧村庄现状照片2
天河区内部有天河客运站、广州火车东站，区位条件优越，
商贸业发展良好，逐步形成具有较大影响力的专业性商圈。如服装
批发、水果批发、汽车维修、物流货运、石材装饰等。从现状发展
看，由于产权复杂、手续不全，市场机制难以引入专业批发市场，
使得经营业态低端，各市场各自为政，难以形成规模效应；另外由
于部分产业外迁，导致市场萎缩，发展停滞。
图2-6旧村庄现状照片3
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（二）旧厂房
天河区旧厂多是是五十年代以后发展起来的工业区，主要为
市属工业企业。工业类型以棉纺、化工、食品为主，工业用地以二、
三类为主，与周边居住、生活很大矛盾，对珠江水体及周边空气造
成较重污染。
工业大多为传统工业用地，沿珠江岸线及沿城市主干道分布，
体现了城市早期工业发展与壮大依赖于城市水陆运输网络的便利条
件的特征，是“资源指向型工业”布局的模式。随着城市中心区用
地的不断发展壮大，居住区包围了工业区，工业污染居住环境，居
民深受其害，使员村地区工业用地亟待调整和搬迁。
对于企业自身而言，处于城市生活密集区给大型工厂带来极
大不便。首先，运输受到城市的影响。企业原来的专用运输线要经
过城市密集的居住区，受到城市生活的影响，不象原来快捷方便。
其次，用地受到限制。周边城区的建设，限制了企业的进一步扩大
再生产。再次，企业生产受到居民投诉。
同时，级差地租的影响愈见显著。由于相对地理位置的变化，
原来偏远的地区变成了繁华的市区，低廉的土地现在已经价值飞涨。
土地价值的提高为企业的外迁提供了可能。企业利用出让厂区土地
的资金到远郊地区建设新厂，可以更新设备，扩大生产规模，从而
获得进一步发展。因此天河区“旧厂”改造意愿较为迫切。
图2-6旧厂房现状照片
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（三）旧城镇
天河区是广州市新的中心城区，因此旧城范围不大，分散在
南部和西部城区，以旧的居民住宅为主。
（四）现状特征及问题
1、土地利用效率低下
上个世纪以前，各村普遍采取增加土地红线数量、扩大物业
面积等外延扩张式发展模式，集体经济高度依赖于厂房、土地出租，
企业呈现杂聚形态，缺乏产业集群关联。以劳动密集型产业为主体，
产业层次低，这显然与天河建设国家中心城市中心区的定位不符。
随着土地稀缺性和土地政策的刚性约束，长期依赖物业用地的面积
增加来发展集体经济的粗放模式难以为续，村改制公司发展用地受
限。同时由于仓储、物流产业等产业的逐步外迁，以及用地政策和
城市规划的限制，产业用地经营现状不佳，但用地性质却难以变更，
发展出现较大瓶颈。因此，寻求发展模式与制度创新是集体经济亟
需解决的问题。
2、建筑质量较差，影响城市整体形象
天河区由城市郊区一跃成为城市中心区，几乎同时经历城市
化和城市中心化双重的发展跳跃和历史跨越，不可避免遗留下许多
城乡“二元体制”矛盾的难题。其中，最为突出的是“城中村”问
题。特别是位于城市核心区的“城中村”，建筑质量较差，建筑密
度高，公共绿地少，基础设施老化，存在较多安全隐患，整体景观
效果较差，严重影响了天河区作为国家中心城市中心区的整体城市
形象的提升。
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图2-7新旧城区风貌对比图
3、功能布局混乱，城区环境有待改善
建区20年来，天河城区一直处于“摊大饼”式急剧膨胀阶段，
属于一种粗放型城市扩张。由于投资主体多元化、城市规划跟不上，
以及各种客观条件的制约，各片区存在城市功能分区不明确，中心
城区的特色不鲜明等特征，如上世纪50-60年代集中在天河的员村、
吉山等地建设的广州市工业项目和配套的居住区。这些用地工业用
地与居住用地混杂，工业用地多为五十年代后期发展起来的国有大
中型企业和村镇企业，工业类型以棉纺、化工、食品为主，污染大，
运输量大，工业用地以二、三类为主，与天河区现阶段主导产业类
型不符。同时工业用地与其它用地相互交织，功能布局混乱，与周
边居住、生活矛盾很大，对珠江水体、河涌及周边环境造成较严重
污染，与繁华的国家中心城市中心区的目标尚有较大差距。随着“退
二进三”政策的进一步推进，重污染、能耗大、效益差的工业企业
将有重点、分层次、分区域、分时段进行搬迁、改造或关闭停产。
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三、相关规划解读
（一）城市规划
1、《广州2020:城市发展总体战略规划》
天河区具有良好的地理区位，从行政版图上看位于广州市地
理中心。从广州市城区发展基本趋势看，改革开放后，广州市加快
了“东进”的发展步伐。1987年“六运会”推动了天河地区大规
模的城区建设，天河区在快速城市化的同时，就开始了向广州市城
市中心区地位攀升。从广州市城市空间发展战略来看，广州城市未
来的发展采取跨越发展模式，拉大城市空间布局，促使城市结构由
原来的单中心向未来的多中心转换，天河区正处于“东进”和“南
拓”的战略交汇点，具“承西启东、接北转南”的中心区位优势，
同时也是广州市新城市中轴线经过的中心地区，具有城市功能轴线、
城市景观轴线和城市发展轴线的综合功能。在最新的广州城市总体
发
图3-1“十字方针”实施示意图图3-2广州市空间结构分析图
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展战略中将天河-珠江新城-员村和广州旧城同划为广州市两
个国家级核心服务中心。这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河
的城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。
2、《广州市“三旧”改造规划（2010-2020）》
《广州市“三旧”改造规划（2010-2020）》对天河区提出
改造指引：“三旧”改造应结合地区发展战略，发展各类型高端服
务业，大力引入并发展总部经济，以居住、商服和配套功能为主。
该区域城中村实施全面改造，以住宅用地、商服用地Ⅰ和商
服用地Ⅱ为主要方向，重点推进珠江新城—琶洲城市中轴线周边地
区的城中村改造；结合琶洲—员村地区城市功能的提升，改造旧厂
房，以居住和商服功能为主，大力发展现代服务业、创意产业等；
五山科教-高唐地区的“三旧”改造，主要以完善地区科教和产业配
套功能为主，发展商业配套、公用与公服配套和保障性住房项目。
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3、《广州市天河分区规划》
《广州市天河分区规划》中确定天河区的规划性质为：天河
分区是广州市新城市中心区，广州21世纪中央商务区所在地，教
育科研基地、高新技术产业基地、体育休闲和文化交流中心之一。
天河分区未来发展的空间布局结构可以概括为“一个核心、
两条发展轴、四大板块”。分为11个功能区，包括有广州21世纪
中央商务区、五山高教科研区、员村、东圃、广氮居住生活功能区、
广东奥林匹克体育休闲文化功能区、传统工业功能区、高新技术产
业功能区、植物园、火炉山开敞空间区、龙洞高教科研功能区、北
部生态风景区、广汕公路沿线综合功能区、白云山风景名胜区及周
边地区。
根据《广州市城市规划管理技术标准与准则》确定密度分区，
即：本分区内环路以内的地区为密度1区；华南快速路以西、广园
路以南的区域除密度1区和特定管理控制区以外为密度2区；东环
高速公路以西、北环高速公路以南以及沙太路以西的区域除密度1
区、密度2区和特定管理控制区以外为密度3区，龙洞地区中心区
为密度3区；北环高速公路—广深高速公路以北、沙太路以东区域，
除密度3区和特定管理控制区以外为密度4区；特定管理控制区：
新城市中轴线区域；珠江新城；白云山风景名胜区及其外围保护区；
城市组团隔离带东圃地区。
图3-3“三旧”用地改造模式指引图
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4、《广州市琶洲－员村地区控制性详细规划》
该控规将琶洲-员村地区的总体功能定位为：会展、金融、商
贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区；实力、活力、魅
力三位一体的复合型新城市滨水中心区。
图3-4土地利用规划图
图3-5密度分区图
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图3-6功能结构分析图
图3-7土地利用规划图
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5、《奥体周边城市设计》
规划将该地区定位为：广州东部大型综合居住新区。
6、《广氮地区城市设计及控制性详细规划》
该地区的功能定位为：广州市东部以体育和生态为特色，以
居住、配套服务设施为主体功能的“宜居新区”。
图3-8功能结构分析图
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7、《国家软件产业基地广州天河软件园高唐新建区控制性详细规划》
该地区功能定位为：国家软件产业基地——天河软件园的核
心区，是以通信信息服务产业、数字创意产业、软件外包服务产业、
金融创新服务业、电子商务产业为主导的社区化生态型高新技术研
发区。
图3-9土地利用规划图
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图3-11土地利用规划图
图3-10功能结构分析图
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8、广州市天河分区AT0101-AT0112规划管理单元及AT0302、AT0308
规划管理单元（凤凰街地区）控制性详细规划
功能定位：以职业教育、休闲旅游为主的综合发展区，是天
河区东北部公共服务中心（龙洞片区中心）。
（二）土地利用总体规划
结合亚运会建设，天河区土地利用总体规划围绕建设“国家
中心城市和国际大都市中心区、构建和谐天河”的总体发展目标,
提出了“北部保护战略”和“南部提升战略”的土地利用战略。
图3-12功能结构分析图
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（三）现代服务业发展规划
该规划将天河分为八个集聚区，包括珠江新城-天河北中央商
务区、五山科教文化集聚区、高唐信息服务和服务外包集聚区、员
村集聚区、石牌IT产业集聚区、广州家居建材产业园、东部文体商
贸拓展区和北部生态休闲集聚区等。
图3-13土地利用规划图
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图3-14区位空间关系图
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（四）城市整体定位与发展目标
天河区定位：国家中心城市中心区。
产业类型：以现代服务业为主导，大力发展总部经济、创意
产业、高新技术产业等。
发展目标：通过“整体提升、协调发展”，着力推动产业高
端发展，着力推进宜业宜居城区建设，争当广州加快建设国家中心
城市、全面提升科学发展实力的排头兵，建设广州科学发展实力主
力区、现代服务业集聚发展核心区、宜业宜居示范区和改革创新先
行区。
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四、现状小结
（一）改造优势
1、经济实力雄厚：天河区经过多年的快速建设与发展，积累
了雄厚的经济实力，已经成长为广州市属10区中经济实力最强的
区之一，国内生产总值排名第一，为“三旧”改造提供了充足的资
金保障。
2、居民支持：经过调查走访得知，天河区居民对于提升居住
环境的愿望较为迫切，改造意愿强烈，十分支持“三旧”改造工作
的开展。
3、改造条件成熟：本次规划确定的“三旧”改造地块大多数
为区位条件良好、产权清晰、改造意愿和改造意向明确的地块，改
造条件十分成熟。
（二）存在问题
1、城市发展问题：天河区土地资源十分有限，如果不改变目
前这种粗放型土地利用模式，将严重制约天河区今后的发展，因此
如何节约集约用地，建设与国家中心城市中心区的定位相符合的城
市形象，是本次三旧改造面临的一个重要问题。
2、产业转型问题：目前天河区仍然存在一些污染大、附加值
不高的产业类型，这类用地亟需功能转型或升级改造，如何建立以
现代服务业为主导的现代产业体系，也是本次三旧改造规划需要解
决的问题。
3、人居环境问题：通过“三旧”改造，亟需完善城区公共配
套服务设施，解决生活环境恶劣、景观形象欠佳、严重影响城市整
广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020年）现状调研报告
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体形象的片区。
4、民生问题：为促进城乡经济统筹协调发展，解决城乡“二
元结构”的矛盾，保证改造过程中从“村民”到“居民”的平稳转
变，应加大对原村民的生活保障力度，切实保障土地权利人的合法
权益，实现和谐发展、多方共赢。
（三）发展机遇
1、三旧改造相关优惠政策的出台
为转变土地利用模式，促进节约集约试点模范省建设，广东
省和广州市相继出台了一系列关于“三旧”改造的文件，包括“三
旧”的方法和原则以及相关优惠政策，极大的推动了“三旧”改造
工作的顺利开展。
2、“退二进三”工作的进一步推进
自2005年广州市委市政府确定市区“退二进三”总体战略
目标以来，经过几年工作经验的积累，目前广州市已确定”退二进
三“企业处置方式，搬迁企业选址的产业聚集基地、资助标准和纳
入政府储备用地补贴标准等。通过“退二进三”工作的进一步推进，
可促进产业结构调整，加快现代服务业发展，在有限的空间里提高
土地集约利用效率，带动“三旧”改造工作的顺利开展。
3、亚运会的成功举办
广州承办2010年亚运会，亚运会中心赛区选址天河区，将为
天河区带来巨大的发展契机，天河区则将是亚运经济和亚运效益最
大和最直接的受益者，带来天河区城市面貌、交通设施和投资环境
等方面空前的改善和飞跃。
广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020年）现状调研报告
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（四）面临挑战
1、拆迁补偿及安置
拆迁补偿及安置问题向来是改造工作中的重点和难点问题。
“三旧”改造过程中需正确处理经济、法律关系，从市民最关心、
需求最迫切的地区和问题着手，充分尊重原有产权人和改造范围内
居民的意愿，做好安置工作，解决居民后顾之忧，切实保障土地权
利人的合法权益，充分调动土地原使用权人及相关权利人的积极性，
保障城市改革发展和文明进步成果真正惠及人民群众。
2、违建处理
违建建筑甄别不易，处理难度较大。
3、经济平衡
“三旧”改造过程中需统筹考虑用地功能调整、开发时序、
资金筹措、市场运作、拆迁安置等方面的工作，促进城市结构的整
体优化，需从更大的范围内实现经济总量的平衡，维护社会稳定。