2024年3月7日发(作者：)
摘 要
随着社会的发展和城市的扩张，越来越多的人们被融入到了城市生活。而作为与生活息息相关的公共建筑，社区商业建筑的功能业态更是包罗万象，推陈出新。为了和城市发展相配套，社区商业建筑在近些年被大量建设。在市场竞争日益激烈和电子商务迅猛发展的今天，面对多元化的商业业态和多样化的空间需求的挑战，社区商业建筑充满了高风险性和不确定性。
弹性设计或许是一个较好的解决这一问题的方法。弹性设计是应对功能空间在时间维度上动态变化发展的一种设计策略。为了满足将来因商业功能变化而要改造扩展的需求，弹性设计强调的是建筑可适应和可扩展的能力。弹性设计包含建筑从前期定位、建筑设计、运营以及未来更新改造的全生命周期。让建筑具有更长久高效的使用寿命是建筑弹性设计的出发点，也是弹性设计策略的核心目标。实现建筑的最大化的使用价值，延长建筑寿命，防止资源浪费，这也是人类社会可持续发展理念的重要体现。
本文首先明确社区商业的研究对象和研究范围，收集和查阅了国内外关于弹性设计相关理论的发展和相关实践项目，梳理和概括得出弹性设计的原则和方法。同时对影响社区商业建筑弹性设计的制约因素进行分析。然后通过实地调研，对两个不同的社区商业，在弹性设计方面的实践和不足，进行了分析和总结。
最后作者结合个人的工作实践，分析了项目设计过程中遇到的制约因素，并运用社区商业建筑的弹性设计原则与方法，对瓮安大地商业广场项目进行了多方面的探索和实践，同时也总结了一些经验和不足。希望给大家带来借鉴和思考。
关键词：社区商业，建筑设计，灵活性，弹性设计，可适应性
I
ABSTRACT
With the development of the society and the expansion of cities, more and more
people are involved in the city life. As a public building, which is closely linked with
life, community commercial buildings’ function formats are all-encompassing and
innovating. In order to match urban development, community construction of
commercial buildings has been a lot in recent years. Nowadays, with the increasingly
fierce market competition and the rapid development of electronic commerce, in the
face of diversified business format and diversification of the challenge of space
requirements, community commercial building is full of high risks and uncertainties.
Elastic design may be a good solution to this problem. Elastic design is a design
strategy which deals with functional space changing and developing dynamically in
time dimension. In order to meet the demand of extension caused by commercial
function changes, elastic design emphasizes the construction adaptable and extensible
ability. Elastic design includes building from the early stage of the positioning,
building design, operation and the whole life cycle of the renewal and transformation
of the future. Making buildings’ efficient service life longer is the starting point and
the core of the elastic design. Maximizing the value in use of buildings, prolonging
the life of buildings and preventing the waste of resources are also the important
embodiment of the sustainable development of human society.
This article first specifies the research objects and research scope of the business
community, then collects and consults the development of the domestic and foreign
relevant theory of elastic design and related practice projects, and summarizes the
principle and method of elastic design. At the same time the factors restricting the
elastic design of community commercial buildings are analyzed. Then through
on-the-spot investigation, the two different business communities, in terms of the
practice and the insufficiency of elastic design, are analyzed and summarized.
Combined with the work practice of the individual, finally the author analyzes
the constraints encountered in the process of design, and by using the principles and
methods of elastically designing community commercial buildings, the author dose
explorations and practice from various aspects on the project of Weng 'an Dadi
Commercial Plaza, and summarizes some experience and insufficiency.
KEY WORDS:
Community commerce，Architectural design, Flexibility,
Elastic design，Adaptability
II
目 录
第1章 绪论 ............................................................................................................ 1
1.1 研究背景和意义 ...................................................................................... 1
1.1.1研究背景 ........................................................................................ 1
1.1.2研究意义 ........................................................................................ 2
1.2 研究内容 .................................................................................................. 5
1.2.1研究对象——社区商业建筑 ........................................................ 5
1.2.2研究范围——弹性设计 ................................................................ 6
1.3 文献综述与研究局限 .............................................................................. 7
1.3.1文献综述 ........................................................................................ 7
1.3.2研究局限 ........................................................................................ 8
1.4 研究方法与框架 ...................................................................................... 9
1.4.1研究方法 ........................................................................................ 9
1.4.2研究框架 ........................................................................................ 9
1.4.3论文结构图 .................................................................................. 10
1.5 本章小结 ................................................................................................ 11
第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究 ...................................................... 12
2.1社区商业的有关理论 ............................................................................. 12
2.1.1邻里商圈理论 .............................................................................. 12
2.1.2业态更替理论 .............................................................................. 12
2.1.3消费行为空间理论 ...................................................................... 12
2.2弹性设计的有关理论 ............................................................................. 13
2.2.1“传统木建筑体系” ................................................................... 13
2.2.2 SAR理论 ...................................................................................... 13
2.2.3“通用空间” ............................................................................... 14
2.2.4“新陈代谢” ............................................................................... 16
2.3社区商业建筑弹性设计的主要手法 ..................................................... 19
2.3.1结构合理化 .................................................................................. 19
2.3.2空间定制化 .................................................................................. 20
2.3.3流线脉络化 .................................................................................. 20
2.3.4单元模块化 .................................................................................. 21
2.3.5建构灵活化 .................................................................................. 22
2.4本章小结 ................................................................................................. 24
第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析 .............................................. 25
3.1项目参与者影响 ..................................................................................... 25
3.1.1政府 .............................................................................................. 26
3.1.2投资开发商 .................................................................................. 27
3.1.3建筑师 .......................................................................................... 28
3.1.4招商运营方 .................................................................................. 29
3.1.5商业承租者 .................................................................................. 30
3.2业态需求变化 ......................................................................................... 31
3.3邻里商圈变化 ......................................................................................... 32
3.4电子商务冲击 ......................................................................................... 33
III
3.5本章小结 ................................................................................................. 34
第4章 社区商业建筑弹性设计的案例分析 ...................................................... 36
4.1调研目的与案例的选定 ......................................................................... 36
4.1.1调研目的 ...................................................................................... 36
4.1.2案例的选定 .................................................................................. 36
4.1.3调研的方法 .................................................................................. 36
4.2实地调研分析 ......................................................................................... 37
4.2.1上海悦达889广场 ...................................................................... 37
4.2.2上海陆家嘴96广场 .................................................................... 42
4.3 “用”与“未用” ................................................................................ 49
4.4本章小结 ................................................................................................. 51
第5章 社区商业建筑弹性设计的实践运用 ...................................................... 53
5.1项目介绍 ................................................................................................. 53
5.1.1项目背景 ...................................................................................... 53
5.1.2 设计概况 ..................................................................................... 53
5.2制约因素分析 ......................................................................................... 54
5.2.1项目参与者因素 .......................................................................... 55
5.2.2邻里商圈 ...................................................................................... 57
5.2.3业态变化 ...................................................................................... 57
5.2.4电子商务冲击 .............................................................................. 57
5.3社区商业建筑弹性设计的实践运用 ..................................................... 57
5.3.1结构——柱网合理化 .................................................................. 58
5.3.2单元——商铺定制化 .................................................................. 59
5.3.3模块——组合自由化 .................................................................. 62
5.3.4交通——流线立体化 .................................................................. 63
5.3.5空间——交通核集约化 .............................................................. 65
5.3.6建构——露台灵活化 .................................................................. 66
5.4本章小结 ................................................................................................. 67
第6章 结语 ........................................................................................................ 69
参考文献 ................................................................................................................ 70
致 谢 ................................................................................................................ 74
IV
第1章 绪论
第1章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1研究背景
从人类社会产生商品交换行为，就出现了商业活动的场所。随着科技的发展和社会的进步，从原始露天交易，“以物换物”逐步演变成今天以电子商务为新兴商业活动的主流平台。漫长的探索商业场所演进发展过程中积累和沉淀了无数的人类智慧结晶。伴随着人们商业活动的出现，商业建筑也随之形成，并随着商业活动的发展壮大而不断变化。
商业建筑是生产、服务、消费之间的纽带。商业建筑是指为人们提供经营服务并获得商业利润的的建筑类型。包含了各类批发市场、零售商场、娱乐休闲场所、餐饮、亲子乐园、金融服务等商业场所。商业建筑空间可以包罗万象，种类繁多，可以说商业建筑和人们的日常生活息息相关，几乎承载所有公众活动。
而社区商业对商业业态的比例最为敏感，对周围人群依赖度高，对空间的灵活多变的需求大，在商业建筑中最为典型。所以把社区商业作为研究对象，更有针对性和代表性。针对社区商业有着资源利用率高、距离客户群近、目的性消费明显的特点，社区商业已开始引领着未来商业的发展方向，成为整个商业地产类别中最值得开发的形态。而商业建筑因规模的大小不同，和市场定位的不同，分为许多不同的商业类型。社区商业在人们的日常生活中无处不在，夜晚的时候更是成为人们公共生活的重要场所。在商业空间里人们可以吃喝玩乐，可以获得许多乐趣。社区商业不仅承载着娱乐、时尚、开放的多元性社会功能，它还发挥着社会交往中心的作用。所以社区商业的交易和服务活动正是让社区和城区充满活力的源泉。在城市不断发展的进程中，贴近消费者的社区商业正在快速的发展崛起。万科、华润等不少大型开发商都纷纷开始重点打造社区商业。
社区商业是城市商业的重要组成，是满足居民便利消费的重要载体。促进社区商业的发展，对于改善民生、提高城市居民的生活品质，创造和谐社区具有重要的意义。
在我们平常的建筑设计工作中，建筑师在满足各个限制条件的前提下，往往从布置功能平面、组织交通流线、推敲体量关系、把控空间效果等方面入手，但1
第1章 绪论
是对于建筑在日后使用的变化需求，往往不做相应考虑，从而适应不了未来变化发展的需求。可见建筑的适应性和灵活性的需求将是未来建设发展的趋势。
在日新月异的信息时代，商业建筑所包含的功能业态变得更加多元。同时，当代科技迅猛发展，新的建造材料与手段不断向前突破，科学技术推动着商业建筑形式不断创新，消费者消费体验不断丰富，社会文化不断变迁，这些都给传统的商业建筑带来不小的挑战。
伴随着大规模的商业地产开发，商业建筑出现了普遍的“空置关闭”现象。“如美国，商业建筑目前所面临的最大问题是商场空间供应过剩。过去40年里，有近2000多个封闭式购物中心拔地而起，而今，其中的800多家已经被迫关门或是大规模地整修——这种整修几乎相当于翻新重建”。1
然而商业建筑大量的开发预示危机重重。正如某政府官员所说:“中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。”2
一些建设项目匆忙上马，建筑功能僵化，缺乏必要弹性和可改造性，结果造成“推倒、重建、再推倒”的社会怪象在我国屡见不鲜。而这个现象的背后是我们身边每天都产生的无数的建筑垃圾，在浪费了巨大的人力、物力、财力等社会资源的同时，更是严重危害地球的生存环境。
建筑的可使用寿命如此之短，与人们对建筑空间的需求变化有着很大的关系。比如人们对商业的体验性和舒适性要求越来越高，有的房屋承重墙过多、空间闭塞、流线混乱，设计理念落后，功能上不能满足使用者的需求，只能推倒重新设计。所以在建设之初，赋予建筑一定的“弹性”，减少“短命建筑”的发生显得尤为重要。
而社区商业的弹性设计研究正是维护和促进社区商业“健康、长久、持续发展”的必要手段和重要方法，也是提升城市可持续性发展的综合竞争力的迫切要求。
1.1.2研究意义
随着社会的发展，房地产开发的陆续实施，中国商业地产将改变过去由百货商场主导模式的现状，社区商业中心将日渐成为主流，中国正在快速进入全民商业时代。社区商业也更迫切的需要弹性的建筑空间。
1 数据来源：赢商网/
2 数据来源：中国日报/zgrbjx/2010-04/06/content_9687318.
2
第1章 绪论
由于中国处于并长期处于社会主义初级阶段，城市的商业开发太过缺乏，欠账多，需要城市化建设快速弥补社区商业。城市扩容及城市圈的形成，使城市消费辐射人群快速增长，也需要大量增加配套商业的面积。缺乏公共活动场所，而社区商业恰好能满足这部分消费者需求，多方面影响扩大了对商业建筑的需求。特别是近年来，由于住宅房地产的宏观调控，造成我国大量的闲置资金集中投向商业地产开发。商业每年的开发量都在爆炸式的迅猛增加，远远超过了目前实际需求的开发容量。大量闲置的商业建筑对社会和城市都是一个非常大的浪费。而社区商业在改造过程所体现的空间弹性和适应性显得尤为可贵。（如图1-1）Cupertino's Vallco购物商场将改造为混合用途社区，社区商业改造让商场重新萌发生机。
图1- 1 Cupertino's Vallco购物商场将改造为混合用途社区
资料来源：/
位于罗德岛普罗维登斯市中心的美国史上最古老的普罗维登斯商场(Providence Arcade）于2008年进行停业改造（如图1-2），由原来三层的内中庭式商场设计改造成为一层商业，二、三层为小型公寓，从而焕发新的商业活力。（如图1-3）、（如图1-4）。
随着消费者的收入和文化素养的不断提高，消费需求已发生了巨大的变化。商业已不是简单的购物空间，而是一个集购物、休闲、聚会等系列活动为一体，同时兼具环境、服务、愉悦等感性要素，而这些感性要素正日渐得到重视，逐步成为他们选择、消费的重要因素。
3
第1章 绪论
图 1-2 美国最古老的室内购物中心， Providence Arcade商场
资料来源：/
图 1-3 Providence Arcade商场改造后剖面透视图
资料来源：/
图 1-4 Providence Arcade商场改造成小型公寓平面图
资料来源：/
4
第1章 绪论
城市多中心的发展带来了更广地域的人口聚集，从而激发了更多的消费需求。其次，新生的年轻一代消费者的兴起，他们的消费理念比较的超前，更愿意去花钱去消费，享受生活，从而推动了商业地产的创新和发展。另外科学技术的发展，产生了越来越多的消费业态和消费模式，业态的丰富程度更加刺激了消费人群的消费需求和消费支出的增长。
社区商业包罗万象，业态繁多。社区商业建筑在满足人们的一站式多元化的需求的同时，更易为顾客创造愉悦的游乐体验，因而社区商业的弹性需求在商业地产开发中越来越受到重视。在“体验经济”和“电子商务”的商业潮流带动下，现今的社区商业带来更多变数，在设计建造之初到后期的运营都充满了高风险性和不确定性。
而社区商业的弹性设计研究，能使其更好的适应商业功能的复合性、体验性开发，能更好的营造社区商业空间的愉悦感。同时社区商业的弹性研究，可以防止资源浪费，实现建筑的最大化的使用价值，延长建筑寿命，这也是人类社会可持续发展理念的重要体现。
1.2 研究内容
1.2.1研究对象——社区商业建筑
本文研究对象是社区商业建筑。为了保证本文研究中的逻辑性与概念的严谨性，对研究对象的概念和范围进行界定和描述。
社区是指生活在一定地域范围内的居民构成的社会共同体。社区商业是为社区范围内的居民提供经营性服务，以满足各种消费所需的建筑形式。社区商业的服务人口一般在5万人左右，服务半径一般在2公里以下。因此社区商业的面积规模一般在2至8万平米之间。社区商业包括各种商业业态并涵盖社区相关的配套服务内容。各种商业业态如精品时尚百货、专卖零售店、特色店、餐饮、娱乐交错林立，吃、穿、用、玩、乐一应俱全，并且汇集国内外主流品牌、前卫消费，主导消费潮流，对大众消费起时尚导向与示范作用。
最早在上世纪五十年代，社区商业就已在在美国出现。由于当时科技工业发展迅速，家庭汽车逐渐普及,高速公路大量建设,使得公众可以向较远的郊区出行。于是城市郊区就出现了为公众服务的社区商业。随后世界范围内的社区商业也开始大规模发展起来。
5
第1章 绪论
社区商业具有比较强的地域性，目标消费群以周边社区居民为主，社区商业的面积规模、业态组成与当地社区人口组成、居民的生活消费习惯等息息相关。社区商业不仅是一种消费场所，更是承载居民社交活动的公共场所。
由于社区整体布局和业态功能需求不同，社区商业主要有以下几种形式：
( 1) 社区底商
社区底商是一种便利的商业服务场所，它通常设置居民住宅楼的一、二层。由于可以为居民提供生活类的商品和便利的服务，常常会集中汇聚多家商业门店。社区底商是属于初级的建筑产品类型。
由于社区底商布置在住宅的底层，因此虽然非常便利，但是给居住环境带来了一定的干扰。社区底商的未来发展应该与纯居住住宅小区有所隔离，并趋向于集约化，优质化发展，并逐渐演变为社区商业街。
( 2) 社区商业街
社区商业商业街主要把几个主力店串联起来,在商业街两侧再汇聚了一些各种不同规模、不同业态的配套服务商店。比如零售专卖店、餐厅，休闲体验店以及配套设施等。
其建筑形式较为简单、业态的组合较单一、购物环境相对一般，能够提供基本的生活商品，可以满足一定的娱乐、休闲等消费需求。社区商业街在社区中较常见，通常是有社区底商依次汇聚而成，不仅有农产品市场、便民百货店、洗脚美发等传统业态，也有门诊药店、少儿培训、美食快餐等多种的商业业态。而社区商业街则优质的商业服务、繁多的商业业态和整洁规范的购物环境来吸引和愉悦不同的社区居民。
( 3) 社区商业中心
一般是指依靠周边社区居民多元化、便利性消费需求，以“中心商业”与“社区服务”为主要内容的商业中心体。社区商业中心定位清晰、业态齐全、服务优质、类型多样，能够提供集中高效的一站式商业购物环境。社区商业中心可以较好的满足家庭人群长时间的游逛消费，同时商业业态的丰富度不断提升，为消费者提供了巨大的便利性和舒适性，吸引更多的消费者从更远的地方到达，更是深受周末全家出游欢聚人群的欢迎。
1.2.2研究范围——弹性设计
“弹性”(Elasticity) ,是指在外界因素的影响下，物体具有自我适应和调整能力的一种现象。从物理学上讲，就是物体在外部因素影响下会产生相应变形,而撤除以后,变形的物体能逐渐恢复到原状的特性。
6
第1章 绪论
而建筑的弹性指的是建筑空间或者结构形式在满足建筑空间多变需求时，所表现的可适应或者可扩展的一种性能。也就是说，弹性设计是设计者在建筑设计时，运用弹性思维 ,使建筑在面对未来不断变化的使用需求时，所体现的一种动态的可适应、可扩展的能力。
事物普遍都具有一定的适应性。适应性主要表现为一种可以“内在消化+吸收”的被动式的性能。而弹性主要表现为一种可以“生长代谢+扩展”的主动式的性能。在一般的情况下，受到变化影响的事物，会先“内在的适应”，然后再表现为“外在的扩展”。所以弹性设计比适应性设计更加深远和广泛。
建筑的弹性设计是通过综合分析，因势利导，巧妙构思，让该建筑具备这种动态的可适应、可拓展能力的设计过程。实际上，随着社会的发展 , 建筑的科技含量突飞猛进，建筑的多样化需求越来越凸出。传统商业建筑离人们多样化的生活方式和需求已渐行渐远。而弹性设计正是建筑解决功能需求变化这一难题的良策。弹性设计并不独立于常规设计之外，而是坚持建筑空间可适应、可拓展的设计原则，把设计建筑的周期从“当前使用”延展到“未来变化改造”的整个建筑生命过程。让建筑具有更长久高效的使用寿命是建筑弹性设计的出发点，也是弹性设计策略的核心目标。
法国著名建筑师勒·柯布西耶曾说：“住宅是居住的机器”3但是居住空间并不能按照机械设计要求那样做到尺度精确，分毫不差。相反，未来居住过程中有很多不确定的因素，空间的尺度应该要适当放大。类似于我们身上穿的衣服都应该适当的“宽松”，以免因为自己长胖或者长高了，而造成衣服穿着不够舒适。因此我们建筑设计同样要考虑适当的弹性，在使用中以满足较大的灵活性。
为了适应当前城镇化发展和商业开发的多样化需求，商业功能和商业空间通常作为可灵活改变的重要部分而进行扩展。多样化的消费需求将使得商业的弹性需求有更加广阔的发展空间。弹性设计研究将使得社区商业建筑更加健康快速而可持续的发展。
1.3 文献综述与研究局限
1.3.1文献综述
目前大部分的弹性设计研究主要分为两部分，一种是知名国内外专家学者对建筑空间长效使用和灵活适用的理论著作。另一部分是关于弹性设计的相关专业论文。
3
（法）勒·柯布西耶 著 陈志华 译 《走向新建筑》 陕西师范大学出版社， 2004年 P4
7
第1章 绪论
前者是建筑空间的灵活使用和弹性设计的发展的重要理论基础。这些著作包括：布赖恩· 爱德华兹.的《可持续性建筑》，约翰·H·霍兰的《隐秩序—适应性造就复杂性》以及鲍家声的《支撑体住宅》，贾倍思的《长效住宅》《居住空间适应性设计》等，这些著作为人们重新开辟了一个设计的思考角度，可持续设计理念被逐渐推广开来。
而后者主要是对某一类型建筑进行有针对性的研究性论文。目前笔者能查到的关于弹性设计的专业论文有：刘樯的《持久与灵活的创造》、李海乐的《多义空间》、王峙的《住宅建筑改扩建研究》、蔡傅懿的《现代综合医院建筑弹性设计研究》、徐丽萍的《当代住宅建筑中弹性空间设计的研究》、从宁的《高校教学楼空间多义性设计研究》。
这几篇都是在相关弹性理论研究的基础上，对住宅、学校、医院、体育馆、教学楼等类型的建筑进行有针对性的分析、研究，并提出了相应的设计手法和措施等。而对于社区商业建筑的弹性设计研究，并没有相应的论述和涉及。
韩冬青的《论建筑功能的动态特征》、王扬、叶伟华的《整体优化动态适应——建筑适应性设计意义解析》等文章主要从不同角度剖析建筑功能的动态特征，运用建筑空间的可适应，可调整的设计思维来优化设计。而在动态需求化特征中，建筑设计时所面临诸多制约因素也是重要的设计要素之一。社区商业建筑作为公众参与度较高的公共建筑，其制约因素对弹性设计的影响并没有相关系统的研究。
由于社区商业是近几十年来发展而来的新的建筑类型，关于社区商业的相关文献主要是论述关于社区商业分类、发展和趋势的一些文章。如解晓磊的《社区商业研究》、龙海波的《上海现代社区商业空间研究》、姚建强的《社区商业的分类及其发展趋势》等等。
1987年可持续发展的理念，由世界环境和发展委员会在《我们共同的未来》报告中首次明确:“既满足当代人的需要,又不损害后代人满足需要的能力的发展”。早在1992年5月，《里约环境与发展宣言》和《全球21世纪议程》在联合国顺利通过，宣示着全球开始推广可持续发展理念，其宣言主旨日益深入人心。人们开始更加关注可持续发展和节约资源。
而这些都大大促进了弹性设计理论的发展。随着可持续发展理念的倡导，弹性设计的理论越来越深入人心。因此社区商业建筑的弹性设计研究应是弹性设计策略向更大领域的拓展和延伸。
1.3.2研究局限
8
第1章 绪论
随着科技的发展，社区商业作为不断发展和更新的社会产物，其社会需求和规模容量具有一定的未知性和偶然性。近年来电子商务和货运物流的飞速发展，对社区商业带来了巨大的冲击。在这样一个信息化商业社会的“大风大浪”中，研究某一类型的商业，需要更广阔的前瞻性视野和深远的商业洞察力。社区商业的空间需求发展存在着多变性和不确定性，我们只能就当前的发展阶段，做相应的调查研究工作。
而弹性设计具有在时间和空间上的局限性。弹性设计无法解决未来时间内的所有问题。这需要分析利弊，在功能需求、技术条件、造价成本等条件下进行理性的取舍，使得弹性设计的范围和实施控制在合理的范围之内。避免盲目而不切实际的弹性设计在时间成本和经济成本上蒙受损失。
1.4 研究方法与框架
1.4.1研究方法
本论文采用文献法和调研法相结合的研究方法，查阅文献、对资料的整理分析、现场实地调研走访，在查阅建筑设计理论书籍、和论文期刊杂志和会议纪要等资料后，对社区商业的概念范围进行明确，对弹性设计相关的理论背景情况和研究现状进行了解，提出问题，分析影响社区商业建筑弹性设计的制约因素，为本次研究提供指导和依据。进行实地调研，通过观察和访问沟通获取第一手资料，找到现实中存在的问题，思考解决之道。收集数据，通过分析，对有代表性的已建成社区商业在弹性设计方面的现状进行调研，得到解决问题的规律和方法。再通过工作中实际设计项目进行弹性设计的实践应用，多个角度进行设计分析与探索，以实现的社区商业最大程度上的弹性和灵活性。最后反思及总结设计过程的不足和经验。
1.4.2研究框架
本研究的框架包括：明确社区商业的概念和范围，及表现形式，同时梳理与概况了弹性设计理论发展和相关实践，分析影响社区商业建筑的弹性设计的制约因素。通过对已建成的社区商业中心的调查研究，分析和总结弹性设计的原则方法。结合工作实践，探索运用弹性设计的方法，来解决社区商业建筑面对不确定功能需求空间的设计问题。9
第1章 绪论
1.4.3论文结构图
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第1章 绪论
1.5 本章小结
社区商业建筑是以满足人们消费所需的能提供各类经营服务的建筑场所。随着社会进入科技高速发展后，为满足新的生活方式和需求，但很多传统设计建造的社区商业已不能适应这一发展变化,这主要是因为设计之初没有合理考虑建筑的生命周期，没有考虑建筑空间功能需求多样化的可能性。灵活性、可发展性和适应性已成为了建筑新的时代要求。
弹性设计可以让建筑功能空间最大化的满足功能需求。弹性设计的运用和发展得益于不断发展的科学技术水平和不断扩展的人们生产生活的需求。
本章以研究课题的提出为开始，阐明研究对象和研究背景情况和发展趋势，收集和查阅国内外关于弹性设计相关理论发展和相关实践项目。通过调查已建成的社区商业项目实例，分析总结得出弹性设计的原则和方法。结合个人的实际工程项目，进行弹性设计方法的实践应用，最后总结思考。
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
2.1社区商业的有关理论
关于社区商业的理论主要是关于商业空间布局和业态配比等方面理论。
主要有邻里商圈理论、业态更替理论和消费行为空间理论等。
2.1.1邻里商圈理论
邻里商圈理论是关于某一商业区或者商业的业态对周边顾客产生辐射效益的理论。而影响商圈的因素主要有：周边人口的数量、年龄结构、居民生活习惯、购买潜力、同周边已有商业的距离、同质化程度与经营状况、区域内产业和经济状况、道路交通、民情风俗以及公共和文化教育设施等。
由于商业周边的商圈环境在不断变化，市场竞争日益激烈，只有适应商业竞争和变化的商业才能生存和发展。邻里商圈理论对社区商业的区位选择、社区商业各业态的规模和比例等都具有指导意义，对商业建筑的潜在弹性需求具有参考的作用。
2.1.2业态更替理论
商业的业态都有相应的生命周期，即：创新、成长、成熟和衰退。在创新期，由于人们对新鲜事物产生浓厚的兴趣，具有强大的消费吸引力，其销售额增长迅速，但是前期的成本投入高，利润相对低。而在成长到成熟阶段，其销售额的增长逐渐放缓，通过采取多种刺激消费的措施，利润率达到一个相对稳定的状态。当业态进入衰退期时，其销售额和利润会不断下降，从而出现亏损直至倒闭。
业态更替理论是指商业业态的发展和更替规律。一般来说，新兴业态为追求市场高占有率，往往会采取低成本、低价格的方式进入市场。随后由于扩充新的服务项目，改善商业设施和经营环境，使得成本不断增加，逐步转变为高价格、低利润的商业业态，最后被更加低成本、低价格的业态所取代。
市场经济时代，新兴业态和传统业态的商业竞争日益激烈。业态更替理论可以为建筑设计提供前瞻性的业态设计指引。
2.1.3消费行为空间理论
12
第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
从上世纪80年代逐渐发展起来的消费者行为理论主要是强调从消费者的需求出发，分析消费者行为差异对商业空间的影响。该理论要求社区商业的规划和发展要充分考虑和研究该社区消费者的消费水平、受教育程度、职业类型以及生活习性等因素。对消费行为的研究，从而指明了多样性建筑空间的发展方向。
2.2弹性设计的有关理论
2.2.1“传统木建筑体系”
关于弹性设计的很多特征可以在我国传统的木建筑体系中就有体现。比如一些不确定性的房间功能，说明该空间具有可以通用适应或灵活转变的特点。而“墙倒屋不塌”体现了房屋承重和房间隔断是完全独立分离的。各种安装方便、可拆卸的活动构筑物用于建筑室内的隔断。比如隔窗、门、屏等。（如图2-1）
图2- 1 传统建筑结构图
资料来源：中国古代建筑史 刘敦桢主编 中国建筑工业出版社出版
通过这些隔断，建筑空间可以自由划分，按需调节，使建筑空间既满足自己的生活所需，又能够在盛大家庭宴会上，或者某些重要仪式中，方便灵活的划分空间。一个建筑空间满足了多种建筑功能空间的需求，体现了该空间弹性和可适应性的特征。
同时，传统建筑往往以建筑院落的形式出现, 供小家庭使用的建筑院落，可以围合扩展成更大的建筑院落，供整个大家族一起居住生活。为将来的功能空间扩展留下了弹性空间。
2.2.2 SAR理论
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
关于弹性设计理论的兴起和研究主要是集中在上世纪，在该理论的发展早期主要是表现为某个别建筑师所追求的超前的设计理念，但由于物质条件有限，建筑功能的弹性需求较单一，其特征不显著，随着人类科学技术的发展和生活节奏的加快，建筑空间的多样性需求越来越普遍，从而使得弹性设计的理论得到了很大程度的发展。
1914年，勒•柯布西耶提出的多米诺体系（Domino System）（如图2-2），在柱板系统模型中，混凝土柱子撑起各层楼板，悬臂楼梯设在边缘，内部可以通过轻质隔断自由分割平面空间。该系统第一次把结构体系和非结构体系区分开来，为标准化的工业生产灵活多样的建筑产品提供了可能。
图2- 2 勒·柯布西耶的多米诺体系（Domino System）
资料来源：/
1960年，荷兰约翰·哈布瑞根（ Habraken）教授把住宅剥离为两个部分：支撑体、可分体。支撑体主要是建筑相对固定不变的主体承重骨架，而分体是建筑中可拆卸、替换的空间维护和分隔构件。作为构成设计灵活性的重要组成部分，可分体可以被灵活自由的调整改变。后来约翰·哈布瑞根教授领导组建了一个Stichting Architecten Research（简称SAR）的研究所。随后我们把该理论称之为SAR理论。SAR理论提出了“支撑体”和“可分体”的新思路，为建筑设计中的弹性设计打开了新思路。
1977年建成的荷兰莫利维利特支撑体住宅就是SAR理论的首例实践。该住宅采用的是钢筋混凝土框架和隔墙分隔，根据住宅朝向的不同，该住宅采用4.8
m的网格系统，其进深为11.3 m和9.6 m。同时，住户可以灵活确定住宅立面构件和形式、隔墙的材料和位置、设备管道和卫生设施等。该支撑体住宅可以不同划分，也分隔出多种套型，给住户使用带来了很大的灵活和弹性空间。
2.2.3“通用空间”
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
上世纪50年代，“通用空间”(Total Space)的设计理念由建筑大师密斯·凡·德·罗提出。他在设计巴塞罗那德国馆时，利用框架结构来营造空间的自由分割，楼板悬挑，形成自由灵活的空间轮廓。而他设计的一座现代公寓住宅，在一次住宅展览会上被称为灵活性的典范。由于该公寓是采用钢框架结构，户内可用活动隔墙形成灵活布局，同时还能衍生出12套不同的户型平面。通过活动隔墙的拆分组装，可以满足多变的建筑功能空间需求，而不是通过简单拆掉重建。由此可见很早以前，我们前辈们就已经注意到建筑弹性设计问题，通过建造一个经济而适用的建筑空间来适应多种功能的使用需要。
上世纪60年代，路易斯·康对“通用空间”理论也做了进一步的扩展。他在设计宾西法尼亚大学理查医学研究楼时，（如图2-3）把空间分为服务性空间和被服务空间，让垂直交通的楼梯、管道等服务性空间围绕在被服务空间（研究所、实验室）的周围。因此被服务空间可以能够灵活布置，而不受干扰。通过集中和整合服务性空间，让被服务空间可以不受到束缚，而得到空间使用上更大的灵活性。
图2- 3 宾西法尼亚大学理查医学研究楼
资料来源：/
来自荷兰的建筑师阿尔多.范.艾克(AldoVan Eyck)提出，建筑师在设计建筑时应该依据现实和着眼于人们生活变化，于是提出了“卡斯巴”理论。他在阿姆斯特丹孤儿院(1958~1960年)的设计中,他运用了3. 36M的方格模数所组成的基本单元,通过重复单元围绕庭院，来组成 “卡斯巴"（如图2-4）。在同样的单元模数下, 各个年龄层次的孩子可以根据需要组成多种的功能空间平面。而且空间大小也可以按照需要进行定制。通过单元模块组合来围绕出庭院的方式，既满足了当前的需求，也尊重了未来功能变化和发展需求。
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
图2- 4 阿姆斯特丹孤儿院平面图 资料来源：/
2.2.4“新陈代谢”
“新陈代谢”建筑理论盛行于20世纪六、七十年代。因受到建筑师丹下健三的影响，以菊竹清训、桢文彦、黑川纪章等人为领导核心，成立了一个叫 “新陈代谢”的建筑创作组织。他们强调万物不是静止恒定的，而是像生物一样会“生老病死”，存在一个“新陈代谢”的动态过程。应该在城市开发和建筑设计中引进时间的因素。他们将生物学领域的概念引进现代建筑运动之中，将城市建筑的发展比喻为细胞的生长代谢，建筑的空间取决于不断变换的功能需求。城市建筑也向生物细胞一样也随着时间不断的新生、成长、衰亡而持续的循环再生。
具体来说，就是对整个城市或建筑系统，采用有更换的设施部分，以适应社会、需求的变化。其代表作有菊竹清训1958年设计的“空中住宅——SKY HOUSE（如图2-5）。SKY HOUSE是一座主体结构为7.2米见方的住宅，被四片承重墙架在半空中，一层类似我国少数民族地区的干栏式民居，采光通风防潮的同时，16
第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
还有一个独具特色入户庭院。在二层在居室周边设置有一圈回廊，可以环顾四周美景。其内部起居空间，不设置特定的使用功能，可以是卧室也可以是茶室，根据不同时期的需要，可以灵活变通，把弹性设计发挥到了极致。
墙是空间界定的一种形式，它界定了空间的性质和范围。弱化墙的束缚，建筑空间才能够随意拼凑组合，空间才能最大化的流通而具有灵动性。SKY HOUSE把竖向承重都交给了四片承重墙。由于没有结构墙柱的分割，室内空间可以灵活的分割和利用。在采用移门、活动立柜的设计手法的同时，追求一种有间隔而又不完全封闭的起居空间，自由而灵活多变的居住隔断，可以一室多用。同时让厨房、浴室和储藏室装配成可以自由移动的成套设备，安装在房间中，并考虑换位和替换的可能性，以适应不同的生活起居要求。
菊竹清训同时还考虑到了家庭人员的成长变化，把儿童房设计成可以方便吊装和拆卸的箱体。该箱体巧妙的包含了居住空间、活动空间和储藏空间，满足孩子的便捷使用。多年后的今天，SKY HOUSE仍然在慢慢的生长变化，其主体下吊装的儿童房已成为了一个美丽的花房。
而黑川纪章1972年设计的东京中银舱体大楼（如图2-6），包含有楼梯和电梯、管道设备等基础设施的核心筒预留了很多开口。按照标准化设计了一个独立的居住单元的舱体可以通过这些预留的开口进行连接和固定。为了满足住户对居住空间的不同需求，舱体可以通过移动、调整、替换来进行满足。可更新替换的舱体体现了弹性可变的特征。
图2- 5 菊竹清训设计的空中住宅SKY HOUSE 资料来源：/
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
图2- 6 东京中银舱体大楼 资料来源：/
师承菊竹清训的伊东丰雄受到了新陈代谢派的很大影响。伊东丰雄曾说过:“我认为我的建筑没有必要存在100年或者更长时间，在我设计某个项目时，我只关心它在该时期或其后的20年作何用。极有可能，随着建筑材料以及建筑技术的进一步的更新发展或者是经济及社会条件的变化，在其竣工之后，就根本没有人再需要它了”4。仙台媒体中心更是充分表现了他与时俱进，求新求变的态度。外观玻璃立面展示了空间的延续性和暧昧性。（如图2-7）内部极具创新的采用了支柱的骨架结构，用玻璃包裹的螺旋状的细铁柱作为“管柱”。（如图2-8）。
这样的“管柱”贯穿各层地板，采用不规则的配置方式，给建筑空间带来了
图2- 7仙台媒体中心的外观效果 资料来源：/
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盛建荣等，不老的大师——从伊东丰雄的作品特点探究其生态思想，华中建筑，2012
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
图2- 8 仙台媒体中心的室内效果 资料来源：/
很大的灵活和自由。“管柱”在作为结构受力体系的同时，也是作为设备管道、电梯、楼梯和采光通风设施。室内没有明确的功能划分和空间格局，可见仙台媒体中心把空间的弹性和灵活性发挥到了很高的程度。
2.3社区商业建筑弹性设计的主要手法
2.3.1结构合理化
弹性设计的出发点是满足建筑的使用功能要求，同时又能兼顾未来其他使用功能的可能性 。“多米诺体系”和“SAR理论”的弹性设计理论，是强调建筑把支撑体和可分体进行划分，并各成体系。“通用空间”是强调建筑空间的高大适用，便于建筑功能的方便使用以及各功能间的灵活转化。
社区商业建筑的建设不仅需要考虑当前的功能使用，也要兼顾将来发展的需要。而社区商业建筑的弹性设计也要和快速发展的市场经济相适应。为了满足绝大部分商业业态的空间需求，社区商业建筑采用框架结构的工业模数制柱网，更有利于空间的灵活分割。而柱网的合理性需要结合建筑的功能使用和经济造价等方面进行综合分析。大跨度的柱网，空间通透，使用方便，但是梁柱和建筑层高都必然加大，从而增加了不必要的建造成本。
在满足建筑功能空间转换的基础上，选择一个合理的建筑结构体系。从而长效的解决人、环境、空间等多方面的问题，提高建筑空间的利用率，可以实现更长久的建筑价值。而为满足商业各业态功能区之间的扩建和发展需要，在建筑设计的空间结构布置中应该适当考虑未来发展用地,给建筑的规划提供充分合理的弹性空间。
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
2.3.2空间定制化
社区商业建筑的空间设计最终是由商户的具体经营需求所决定的。而空间定制是在某个时间段对功能空间需求进行的“量身定制”，而弹性设计是应对功能空间在时间维度上动态变化发展的一种设计策略，弹性设计相比定制化设计更具有长效性。因此，空间定制可以为弹性设计提供一个较好的设计铺垫和构成框架。空间定制让商业空间在灵活扩展划分方面，更有针对性和把控度。
对于商业建筑而言，通过市场的调研和总结，我们可以得到业态在商业建筑中分布的一般性规律。业态的分布规律对建筑空间弹性设计具有指引作用。不同的业态有不一样的空间要求。无论是大空间的开敞性和小空间的私密性，还是客流通道的专属性和后勤流线的便捷性，都可以体现社区商业建筑在弹性设计时的巧妙构思。
目前社会高速发展，人们生活日新月异。很多新兴的商业业态和人们的生活方式都在发生巨大变革。仅仅从业态布置的一般性规律难免会有纰漏。只有让社区商业建筑的目标商户和运营商提前介入到项目前期的建筑设计中来，才能可以更加有的放矢，有针对性的做出更符合需求的弹性建筑来。
比如，近些年，万达集团旗下的业态不断扩充壮大，其旗下包含有：万千百货、万达影城、酒店、写字楼、体育文化、网上商城、儿童娱乐等多类型产业。万达集团在全国各地建设的万达广场商业项目也越来越“娴熟”，各商业业态在项目开发初期即介入到项目建设中来，使得不同的业态空间需求进行了最大程度上的“订单式开发”，避免盲目而不切实际的各种假想式设计，对建筑空间的弹性设计可以进行有效的整合和把控。
2.3.3流线脉络化
商业建筑的流线组织是商业设计成败的关键因素。水往低处流，而商业建筑中，人的流线会是怎样的呢？商业流线一般会像水一样，汇流成“一条河”，主次明确，脉络清晰，逐级渗透到每个商业角落。
社区商业建筑不是单一的建筑类型。无论是从商业业态包含的广度还是从公共社交体现的深度来看，社区商业建筑都与村落小镇有许多相类似之处。社区商业中各个类型的业态功能板块，好比村镇中不同组团，相互协同运转。因此商业消费人群的汇聚和分散应该自由灵活且互不干扰，从而形成科学合理的商业动线体系。人们穿行其中，也不容易迷失方向 。
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
商业流线的脉络化组织同时还表现在立体的交通组织。（如图2-9）通常而言，对于商业建筑的交通流线组织通常会按照方案一中进行，沿街一层店面有两边的客流，二层客流只能由一层或者三层客流通过楼梯进入；而在方案二中，通过流线的科学组织，在场地设计中，对局部竖向标高进行抬高或者降低处理，可以创造了商业“双首层”格局，原来的一层客流分别从二层和一层进入，巧妙的通过内街或者下沉广场进行连廊串联，二层商业因获得独立的持续性客流，而极大的增加商业价值，提高了二层商业业态经营的灵活度和空间弹性。
图2-9 立体化的流线组织 资料来源： 作者自绘
2.3.4单元模块化
弹性设计的前提是满足建筑的多样化功能需求。在前文提到的宾西法尼亚大学理查医学研究楼和阿姆斯特丹孤儿院（如图2-10）两个项目可以看出，通过单元模块的科学组织，围绕庭院和模块的拼接，可以根据建筑发展需求而灵活扩展。
模块化单元是系统拼接的构成基础，特定的功能模块可以相对独立的设计和组装，标准化的模块单元应该具有一定的通用性和兼容性的空间特点。
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
图2-10阿姆斯特丹孤儿院 资料来源：/
由美国的普罗维登斯医院护理单元平面图可以看出（如图2-11），交通核完全独立，对该建筑的主要功能空间带来了极大的自由度和灵活性，同时通过连廊连接，更有利于拼接而形成一个建筑整体。
在对建筑进行弹性设计时，建筑师应理性分析，仔细思考未来使用中可能发生的变化，对于不同的变化需求，商业建筑都有合理合适的应对之策进行调整和适应。弹性设计是实现可持续发展观中的一种方法。它的基于在同一个空间里，进行多功能的组合设计，在满足当前设计功能的同时，又能兼顾其他多种功能布局设计的可能，从而最大化的利用空间。
图2-11 美国 普罗维登斯医院护理单元平面图
资料来源： 理查德.L.科布斯等.《医疗建筑》
2.3.5建构灵活化
“建构”在本文中指的是设计、建造、使用的整个过程。在某个区域内，通过巧妙的构思设计，运用不同的建筑材料进行搭建或者建造，而获得理想的商业22
第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
空间，都可以称为建构。而建构的灵活化指的是，在营造商业空间时不拘泥于某种固定的形式和途径。比如在空间的某个区域，用绿植、遮阳伞、屏风隔断、片墙等进行围合；通过局部地面的抬高和降低进行限定，采用玻璃及金属构架进行搭建，都可以建构出较好的商业空间。这种商业空间便于灵活扩展而具有弹性的特征。
因此，为更好的解决建筑空间的长效问题，弹性设计需要采用不断更新的科学技术手段和措施，其中包括新型的建筑材料和先进的建造工艺，以及为满足人们生活所需的各种智能化设备和服务设施。
早在我国的宋代大木作制度中，建筑构件乃至整个建筑体系都是用最小的木制单位“材”来组装构成。“材”让各种建筑形式形成了统一通用的整体。建筑形式可以调整演变、相互转换，反映了建筑的弹性灵活化特征。
因此通过各种轻质隔墙，各种构件的组装，预埋件的安装，让商业空间的划分更为自由。内部隔断按照功能所需更加灵活方便。当建筑构件中出现破损时,
用可替换的建筑材料和构件更换，也可以方便的维修。
弹性设计时应尽可能减弱硬性空间的限制影响，最大化采用新型的可自由替换的建筑构件和先进高效的科技产品，使建筑空间随功能需求的变化而灵活扩展或转换。（如图2-12）上海的这处商业建筑则在建筑框架结构之外，在顶部结合屋顶露台，采用了的木构件进行水平方向的延伸，因减少了日晒雨淋，而增强了露台使用空间的弹性。下部采用遮阳伞和移动座椅等对商业区域的也可以进行自由的扩展。
图2-12 上海金桥碧云体育休闲中心项目（局部） 资料来源： 作者自摄
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第2章 社区商业建筑弹性设计的理论研究
2.4本章小结
弹性设计思想在我国传统建筑中自古有之，但这种宝贵的设计思想在近代并没有很好的利用和发展。在西方的建筑设计体系与理论中，建筑功能的适应性与空间的灵活性、可变性等方面只是得到了初步的发展和运用，所以时至今日，重新发掘和运用国内外建筑设计领域的弹性思维、弹性方法，任重而道远。
对于国内外关于弹性设计的相关理论和案例，本章进行了初步的介绍和梳理，总结了弹性设计的主要方法，为下文社区商业的弹性设计提供基本依据。
大量的社区商业的超前建设，成为城市新城开发的先锋队，桥头堡。简单而重复的建造，使得商业建筑在应对复杂多变的商业空间上，显得难以为继而失去活力。而弹性设计可以让建筑空间从容面对多变的功能需求，在人们使用过程中给建筑空间带来可适应性和可扩展性，从而延长了建筑的使用寿命，这不仅符合建筑相关者的利益，更为人类的可持续发展提供了一条良策。
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
事物是普遍联系和变化发展的，而弹性设计与建筑的实际功能需求息息有关，社区商业建筑尤为如此。社区商业建筑在设计到使用的全寿命过程中，先后会受到多方面的的制约因素影响。下面将从以下几个方面进行阐述。
3.1项目参与者影响
建筑项目在逐步设计和实施过程中，会受到不同项目参与者的影响。对于商业建筑来说，项目参与者的制约因素更加明显和复杂。在拟建的商业项目在开发过程中，先后会受到政府职能部门、投资开发商、建筑师、商业的运营者、商铺业主、环境保护主义者等的多方面限制和制约因素。（如图3-1）
图3 -1拟建商业项目收到多方参与者的影响因素
资料来源：作者自绘
在商业建筑的建造和实施过程中，不同的项目参与者，都有不同的立场和利益主张。而这些项目参与者在设计前期，各方人士会对项目主观臆想出不同的设计方案。（如图3-2）而这些主观臆想方案会或多或少的影响到整个商业建筑的建设和实施过程中来。所以商业建筑设计和后来的落成运营不是一件容易的事情。对于各方的意见和建议，需要进行多方沟通、协调、甚至妥协，来处理建筑设计相关的各种问题。
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
图3-2 不同参与者对项目的臆想图
资料来源：《零售与多功能建筑》【美】jerde事务所 维尔马.巴尔 P139
3.1.1政府
社区商业建设需要在政府的统一规划下进行。社区商业作为公共建筑的重要组成部分，受到政府部门多方面的监管和影响。因此政府对公共建筑的项目开发有着非常重要的影响力，特别是和人们生产生活息息相关的商业建筑。
(1).国土规划和供给策略的影响因素。国土规划和土地供给策略是决定商业地产开发的重要因素，因为只有满足政府认可的控制性规划条件和相应的供地条件，开发商才能接手而有所作为。如果政府向市场供应了大量的商业性质的土地，则在客观上为商业地产的大规模建设提供了可能。同时为商业的配套和升级提供了前期的建设框架。规划和用地的供给不合理，对商业地产的发展将会产生深远的不利影响。
而针对不少城市商业面积过剩的现实，政府可逐步对土地功能规划进行源头性调控和规划，合理控制商业用地的供给，从根源上减少非理性商业项目出现的可能性，以控制商业地产的良性发展。
(2).行政法规的控制因素。为了避免不利情况的发生，减少城市资源的浪费，促进城市的经济发展，国家和地方各级政府及部门在不断的加强管控，对区域地块的地产开发进行监督把关。政府通过行政法规或者土地出让条件等方式，对商业项目的容积率、建筑高度、建筑外观颜色，和商业销售和自持的比例以及持有年限等指标作出硬性规定。例如：在2016年上海市政府新增用地出让条件中明确规定：商业物业的持有比例不小于80%，局部地区持有比例要提高到100%，且26
第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
持有比例不低于10年。5而商业建筑的销售和自持运营的两种营销策略的限制，也对商业建筑的设计和运营产生巨大的影响。
(3).招商引资的软环境因素。政府在城市建设中往往是一个城市建设的引导者和服务者的角色。招商引资的软环境，对项目建设有着很大的影响因素。随着城市化进程的推进，众多一线城市迅速向外扩张，政府提供的建设用地正逐渐远离传统的主城区。商业开发难度加大，和客观条件的不成熟，时刻在考验着各级政府的招商引资和行政监督的职能政绩。
3.1.2投资开发商
社区商业的投资开发商主要有上市集团、城投公司、房地产开发企业、甚至是保险公司、基金会等。近年来，很多开发商实力的迅速增强，而且更有“强强联合”的趋势。其中以2015年万科和万达的强强联手最为典型。万科是我国住宅开发领域的领头羊，在项目的精细化管理、成本管控和后期物业服务上经验丰富。而万达是目前全球最大的不动产企业，具有自身商业地产运营和文化产业等方面的综合性优势。两者联合一起开发，更是优势互补、各展所长。
不断成熟和壮大的投资开发商在项目开发和实施中具有越来越多的话语权。由于其综合实力的增强和开发思路的革新，也给社区商业带来和前所未有的创新和改进的源动力。在开发设计之初，投资开发商会对拟建的社区商业项目做一定的前期工作和可行性研究，对项目的商业定位、商业的业态功能、建筑风格、开发框架等会有初步的项目定位和设计要求。
而合理的项目定位和设计要求对项目的建筑设计至关重要。不同的商业建筑类型相应的配套要求也将不同。（如表3-1）比如就商业建筑的停车位配建来说，同样是商业建筑，相同建筑面积下的超市和餐饮的停车位配建个数是不同的。因此停车位配建要求高，则相应的建造成本会增加，从而会影响到整个项目的投资收益情况。
表3-1 商业建筑类型与停车配建表（以长沙市为例）
资料来源：作者整理自绘
商业建筑类型
商业设施及配套
大型超市
餐饮娱乐
影剧院
专业批发市场
计算单位
车位/100平方米建筑面积
车位/100平方米建筑面积
车位/100平方米建筑面积
车位/100座
车位/100平方米建筑面积 0.7
主城区
0.9
1.7
2
4.5
0.9
其他区
1.2
2
2.5
5
数据来源：上海市人民政府办公厅文件 沪府办[2016]10号
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
如果社区商业项目的开发和运营，不能够实现投资价值的增涨预期，或者利润率无法达到投资开放商的投资要求，那么这样的社区商业在投资开发商看来是不具备投资价值，从而也就出现了“烂尾开发”“推倒重建”等等一系列浪费问题。
3.1.3建筑师
“建筑师任务的文化内涵不仅仅在于完成一项具体的工程设计任务而且要对国家和社会负责，负有提高整个人类生存质量，发展社会遗产,创造新的形式,保持文化发展的连续性的历史责任”——1981年《华沙宣言》
建筑师所从事的建筑设计，某种程度上类似于绘画创作。建筑师将自身的技术知识、生活体验和美学素养融入到建筑设计的创作中，设计出能满足 “技术”和 “艺术”双重标准的建筑作品来。但是建筑创作和绘画创作有很大不同。绘画创作可以根据作者个人情绪，宣泄而夸张的进行表达，对大众审美和逻辑规律可以置之不理，任性而自主的发挥自己的创作才情。
但建筑创作却不能如此。因为建筑师需要对政府职能部门、投资开发商、建筑使用者、社会公众等等各个方面的利益进行权衡和抉择，对施工技术、后期运营可行性和建设后的城市效果进行综合考虑。建筑师需要努力减少这些因素的干扰，用“适用、经济、美观、绿色”的建设方针6去设计，通过建筑作品本身来表达自己的思想主张和设计理念，实现多方共赢的社会价值。
而在建筑设计过程中,建筑师主要受来自三个方面的影响和变数。
(1).委托方的设计任务书。委托方(即甲方)根据自身需要、开发实力及喜好等情况，向建筑师提出设计任务书。如项目定位、性质和规模、业态功能或立面风格等等。而有些容易受到国内外经济形势和其他同类型项目的影响，甲方的内部意见不统一而迟迟不能确定的因素，如：商业的自持比例、主力店商家落实情况等等。如果超市或者电影院等功能业态在项目的建筑设计的后期，再加入到该项目中来，那么该建筑方案很可能会产生颠覆性的调整修改。
(2).法律法规的限制条件。在近年来，随着国家持续对建筑行业的严厉监管，陆续颁布实施的一些法律法规，对建筑设计产生了巨大的影响。比如2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014），对商业建筑的防火距离提出了更高的要求。所以在颁布前，或许可以这么设计，但是在颁布实施之后，必须严格按照新规范执行。例如：在2006年5月，由于国家对住宅商品房的宏观调控，提出了“7090”政策——“自2006年6月1号起凡新审批、新开工的
6
摘自《中共中央国务院关于进一步加强城市规划 建设管理工作的若干意见》（2016年2月6日）
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”7后来又由于多方面原因，该政策又被废除。可见国家的法律法规的颁布、更替和存废，对建筑设计的影响不可谓不大。
(3).建筑师的自身因素。即自我设计水平、日常积累的设计经验和高度负责的职业精神等综合因素。前两种条件不随建筑师的自我意志而改变，都是必须遵守。然而委托者在给出条件时,往往是一种范围或者一个区间，建筑师在此范围内可以自主选择、确定。如甲方要求把商业建筑，设计成为坡屋顶形式。但是这项要求只限定了建筑的屋顶大致效果，而对屋顶坡度的大小，坡屋顶是采用中式还是欧式等具体问题并没有确定。建筑师在设计过程中，可以有较大的弹性范围和自由度。相类似的，如果在设计规范中，大都是规定该条件下的最小值或者最大值的规定。规定的是一个数值区间，而具体的设计取值，是由建筑师来确定。而这些取值的弹性大小，正是取决于建筑师的自身因素。
通过分析，如果建筑师能明确这些方面的制约影响，既能知己知彼，而更有针对性的设计和发挥，在设计创新中寻找突破点，可以设计出满足特色化、多样化发展需求的建筑精品来。
3.1.4招商运营方
和住宅项目不同的是，商业的运营者对整个商业项目的评价具有相当的选择权和话语权。住宅的销售模式主要是房地产开发企业对住户个体销售，属于B2C模式（Business-to-Customer的缩写），是直接面对消费者销售的模式。而商业的销售模式则是企业对企业，属于B2B模式(Business-to-Business的缩写),是直接面对商业运营企业模式。所以住宅和商业地产都是建房，但是面对的客户群本质存在不同，所以两者的弹性设计也完全不一样。不同的商家都会有自己独立的商业风险判断。在招商过程中，由于双向选择，如果进场的商家“质量差”，或者招商困难，都存在商业运营风险，所以招商运营过程中存在多种可能性，不同的业态，不同档次的商业品牌，都有可能成为社区商业建筑的潜在客户。因此社区商业的招商运营是对不同商家进行协调、合作、整合的过程。其目标是使商铺都能赢利，最终实现共赢。
在节假日或者社会活动日，商业运营方对商业的主题化和人性化，就显得独具匠心，体贴备至，让居民能够乐此不疲的前往购物消费。可见商业运营方对社区商业的发展和繁荣有着强大的支撑作用。
7
摘自国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
而在招商运营中，对商铺的选择并不是没有标准。通常而言，按照市场的需求和商场的一般性分布规律，商业建筑的各楼层往往和对应的一部分商业业态类型最为匹配。（如表3-2）这也为有针对性的弹性设计，提供了一定参考和引导作用。而对于如溜冰场、电影院这些大空间，招商运营方需要尽早明确落实，以免让项目开发陷入被动。
表3-2 商铺品类在商业建筑中的一般性分布情况
资料来源：作者整理自绘
楼层位置
一层
商铺品类
珠宝首饰、化妆品、钟表、皮具、国际名品等
男女精品服装、内衣、鞋箱包、童装、床上用品、运动用品等
特色餐饮、健身SPA馆、棋牌会所、电影院、家居家电建材、溜冰场等
儿童游乐、生活超市、折扣直销店、零食小吃杂货、药品保健品等
业态特征
奢侈高端类
面积区间
10~50平米
二层、三层 服装皮具类 40~150平米
四层及以上 目的性消费 100平米以上
负一、负二层 生活服务类 50~5000平米
注：根据国家相关规范:商业零售不能设在负三层以下，餐饮不能设在负二层以下。
同时商业的招商运营方采用什么运营方式对社区商业有很大的影响。是“全销售模式”的各自为政？还是“售后返租”或者“只租不售”的统一运营管理模式？这个对社区商业建筑的功能布局、立面形式等多方面都有很大的影响。例如万达广场的商业大都是 “只租不售”模式，因此其建筑形式通常都是一个“大盒子”，这样更方便统一运营管理，统筹经营。让商场的集中暖气空调等配套设备的运转，促销活动的开展都便于形成统一的行动管理措施。
如果想控制商铺的经营品质，最好是统一运营管理。而对于全销售模式的商业而言，如果把一个商场切割销售给成百上千的业主，由于各自为政，其经营业态和营销理念很难统一，会给将来的运营管理造成很大的困难。因此销售型商铺，其经营权最好由商业运营方统一管理负责，否则将产生了被动的不良影响。因此如何统一协调好各个商铺的运营和管理，商业运营方的水平和实力显得尤为重要。
3.1.5商业承租者
对于购买或者承租商铺的商家来说，可以区分为：主力店型商家、普通中小型商家。一般情况下，主力店型商家在商业地产开发之初，即开始介入。主力店型商家会对商铺的大小、面积、楼层位置、设备管线等等都有明确的要求。而在30
第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
社区商业设计中，引入主力店是提升客流的至关重要的方式，能够有效引导消费人群，盘活和带动整个商业的消费客流和商业氛围。
因此在方案前期，应采用商铺“可分可合”的设计理念。当经营的方向需要调整时，主力店可以分成几个中小店铺进行替代，也可以由几个中小店铺合并成一个大的主力商铺。
通常而言，普通的中小型商家则对于商铺没有过多的要求，可以按照通用性原则进行设计。在社区商业中，一定数量的主力店，和相应比例的中小型商铺进行组合运营，业态互补，消费人群共享，可以有效保留社区商业的消费活力和灵活性。
在入驻商业建筑时，不同业态的商家都有不同的判断标准。其中相当一部分业态的商家是在商业建筑开业运营后才陆续入驻。而超市、电影院等业态对建筑空间和流线组织较高，应尽早明确其面积和柱网大小、后勤动线、后台空间等一系列的建筑功能要求。
而商家品牌和业态的同质化问题，在我国和国外都一样存在。由于国内品牌和业态的丰富度不及国外发达国家，因此在社区商业设计中，商业业态更容易饱和。例如在商业中，设计布局了“肯德基”，如果在该区域再布置“麦当劳”的话，有可能会引起业态同质化的恶性竞争。这将对商业的消费环境的发展带来不利影响。所以在建筑设计过程中，对于社区商业的可能性业态，可以进行假设性布局设计，在商家进场时，可以尽量避免对商铺进行过多的改造和装修。
3.2业态需求变化
由于消费者在不同的时间对商业的功能业态有着不同的需求量。（如图3-3）所示：图为一天24小时内，消费者对不同商业业态的需求量随时间变化情况。所以在一天当中，建筑本身可以根据不同的时间的需求量，进行相应的适应性的变化或者调整。比如说餐饮商店来说，除了中餐和晚餐时间的营业时间外，早上有可能兼营早餐，上午和下午也有可能作为休闲茶座经营。商业的各功能业态也可相互借势，实现商业项目的休闲、购物、娱乐的休闲功能的互补，从而产生一种融合、协同效应。
从消费者角度来看，社区商业功能越多元化，商场的满意度就越好。从商铺经营者的角度考虑，业态功能越单一，商铺的利用率越低，人气不足，赢利的可能性不大。在一定程度上，社区商业项目可以对城市区域经济产生巨大的推动力。然而，如何产生推动力，关键在于能否善用其灵活的功能，即让商业根据人们随时间变化的需求，做出灵活的功能调整。
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
图3- 3人们在不同的时间的建筑功能需求变化图
资料来源：/
比如在引入酒吧、KTV等主要在夜间营业的业态类型时要相对谨慎，其与零售服装等主要依靠白天人流实现销售的业态互动性相对不强。而且在白天，酒吧的冷清也同样会影响商场的氛围。
业态的细分会带来差异化机会，但也要注重可实施性。比如儿童主题品牌不能单独存活，主要是因为小孩不能独自娱乐，需要大人陪同。因此，儿童主题品牌可以和家长游逛的商业业态相补充。业态多样化，往往能形成互补性消费人流，从而带来整个商业的持续性消费人群。
3.3邻里商圈变化
商业项目的选址开发讲究商业服务区域的和谐与平衡，最好的状态应该是“消费者需求的自然集聚而成”，如果在需求支撑不大的地理位置上强行建造商业项目，运作的风险性会非常大。
社区商业在周边环境方面面临的几大变化因素：
(1).周边地区居民数量的变化因素。由于新区的人口增长和聚集需要相当一段时间，有的需要三、四年，有的甚至要十多年才能形成一定规模的人口聚集区，有的地区居民存在很大的流动性，比如春节期间，很多地区返乡的人员大幅增加，一些城市的商业建筑中，人满为患存在过于饱和的现象。
(2).交通工具和交通设施的变化因素。由于人们生活水平不断提高，代步工具得到广泛的运用和升级，人们购物消费的生活半径也被迅速扩大。所以人们对远距离的商业项目不再拒绝。此外国家对城市交通设施的投入不断加大，城市快速干道，轨道交通等都陆续建成。很多地区的交通便利程度显著提高。这些都对社区商业产生了巨大的影响。交通不便造成人们的往来交流困难，也会对商业地产的发展产生了很大的阻力。
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第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
(3).周边商业的“同质化”影响因素。新区开发由于规划建设的不合理，造成局部区域的商业 “同质化”严重，形成恶性竞争。通常越小的城市其消费市场规模相对较小，增长速度相对较缓，使得项目间的竞争关系相对平衡。但是一旦有具有竞争力和特色化的商业项目出现，这种平衡立刻便会打破。市场经济中“大鱼吃小鱼”的想象非常普遍，商业的生存危机也一直伴随着商业运营的始终。
3.4电子商务冲击
随着信息化社会的兴起，电子商务正在改变着市场经济的各个角落。低价、高效、便利的电子商务促使商品的采购，销售和经营、交易等方式都发生深刻的变革。购物行为可以在虚拟的网络中进行订购，通过快递服务，送货上门来完成交易。这无形中对实体商业建筑的存活带来巨大挑战。
在我国，每年的 “双十一”购物节销售额大幅度增长足以反映出电子商务市场的火爆状态。从2009年电商逐渐兴起，到2016年“双十一”天猫网络购物交易额达到了1207亿。（如图3-4）从图中逐年高速增长的交易额来看，电子商务已逐渐成为人们一种不可或缺的一种生活方式。
图3- 4 历年“双十一”天猫网络购物交易额增长表
资料来源：作者根据网络信息自绘
在网上商店中，众多的商业产品不必占据巨大的建筑空间。一部分商业建筑呈现出小规模，组织零散，分布广，适应性强的特点。对于大型的电子商务机构，如天猫、京东网，也建立起完善快捷的物流体系，在更广范围内建立货运配送中33
第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
心，以满足广大的商业需求。虚拟的销售空间通过各种网络技术，广泛的渗透到商业领域，从而在很大程度上突破了建筑形式和商业空间的限制。
然而迅猛发展的电子商务带来的冲击，也不是完全对建筑界带来不利影响。为了货物运输中的方便快捷，商品在设计、生产时越来越注重商品的可拆卸，易组装的商品特性。比如家电设备、大型家具等等。这为建筑的弹性设计，提供了较好的物质环境。房间功能、建筑设备的改变和替换，可以更加自主而自由灵活的进行，而不用受到种种限制因素的约束。
目前，有些品牌经营者认为电商的低价营销会影响到品牌美誉度和品牌形象，所以他们更注重商业实体店的产品展示和品牌宣传的作用。心态日益成熟的消费者也越来越认识到在实体商业中消费所产生的实物体验、情感乐趣、便利服务、社交活动依然是虚拟网络所无法替代的。因此电子商务不可能完全替代商业建筑的所有功能。两者必然有一个磨合、适应、互补的发展过程。
相对于电子商务而言，社区商业可以发掘差异化的竞争优势，营造良好的购物环境，为顾客提供丰富的亲身体验。社区商业在提供便利的消费方式和场所的同时.，也给予顾客的承载情感的场所和专属个性化的服务。比如生日纪念和朋友聚会，用服务和体验来吸引消费者，提高顾客的满意度，增加消费过程的附加值。
社区商业还可以建立O2O模式（即Online To Offline），让社区商业和网络平台协同，使得网络成为实体商业的前台，扩大社区商业的服务范围。社区商业成为电子商务的商品服务体验店。社区商业在市场中的角色定位，对商业项目的存活、发展、以及商业业态之间的灵活转换及改造都有着深远的影响。
3.5本章小结
无论是购物中心，还是沿街的一个小商铺，商业建筑都一样，期待获得人们的喜爱和惠顾，得到持久的生命力而不断发展繁荣。因此商业建筑也必然受到多方面的影响。而社区商业建筑作为商业建筑中体量和和规模较为“小巧、精致”的类型，受外界的干扰更加敏感。这些干扰因素对社区商业建筑的弹性设计也会产生深层次的制约影响。
面对项目参与者干预、周边商圈激烈竞争、业态需求复杂多变、电子商务迅猛冲击，社区商业建筑的设计建造、适应发展、改造更新都充满不确定性和未知性。这给社区商业建筑带来了极大的风险和挑战。商业建筑的设计建造需要广阔的前瞻性设计视野和深刻的商业洞察力去判断和抉择。针对目前电子商务的风起云涌和我国社区商业的现状，餐饮、亲子教育、休闲运动类的体验式消费业态在34
第3章 社区商业建筑弹性设计的制约因素分析
社区商业设计中的需求旺盛。这个为有针对性的弹性设计提供了一定的设想空间。
由于社区商业的项目参与者，都有不同的出发点和利益诉求。为了避免后期设计工作中反复的盲目修改和调整，建筑师需要在项目开发中把各个方面的制约因素协调和统一，使各利益方成为一个利益共同体，对项目的开发定位和决策形成统一的意见和方案，凝聚共识，形成合力，建造出一个适应时代多样化发展需求的商业建筑精品。
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
第4章 社区商业建筑弹性设计的案例分析
4.1调研目的与案例的选定
4.1.1调研目的
调查了解我国现阶段，弹性设计在建成的社区商业建筑的运用和表现。根据项目中的使用情况和优缺点分析，概括和总结社区商业建筑在弹性设计方面做出一些探索和规律。
4.1.2案例的选定
调查选取了国内目前已建的，并有弹性设计特色的社区商业实例。从选取对象的地域角度来说，因上海市处于我国经济发达地区，商业市场竞争激烈，影响建筑的制约因素繁多，弹性设计的运用更是普遍和多元。同时上海是中国近现代史上各种建筑文化思想潮流的聚集地，又具有较好的城市文化底蕴，和商业氛围。因此在上海市选取由国外和国内公司所设计的两个已建成的社区商业建筑项目作为案例，分别进行调研分析。（如表4-1）通过现场的调查研究，发现问题、总结弹性设计的策略和规律。以期研究成果更有现实和指导意义。
表4- 1案例信息概况
资料来源：根据网络数据作者自绘
案例名称
上海悦达889广场
规模及类型
封闭式社区型商业中心
（商业6.3万平米商业）
开放式社区商业街
（商业2.75万平方米）
建筑设计单位
美国凯里森建筑设计事务所
建成时间
1999
上海陆家嘴96广场 上海天华建筑设计有限公司 2008
4.1.3调研的方法
运用调研法，在现场拍照，并与消费者、商铺的运营者沟通交流。调研主要关注以下方面：
一、社区商业建筑弹性设计在运营使用中的建筑形式。
二、社区商业建筑关于弹性设计在现实使用中的优缺点。
三、社区商业建筑关于弹性设计的改进措施。
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
4.2实地调研分析
4.2.1上海悦达889广场
(1).项目概况
上海市悦达889广场,位于静安区长寿路与万航渡路黄金交汇口，属于曹家渡中心商圈，集办公、商业及休闲娱乐设施为一体,是曹家渡板块内较高端的社区型商业中心。（如图4-1）
项目占地约1.4万平米，总建筑面积10.2万平米。其中商业面积6.3万平米，办公面积3.9万平米。当时亚洲首创的“幻影云顶”广场的全玻璃顶棚极富特色。即便不进去购物，消费者也愿意驻足观望片刻。悦达889广场采用的是封闭式商业街的设计，在风雪天气下也同样能提供较好的商业氛围。该项目的商业动线，简洁高效，很好的串联起东西向的消费人流。办公塔楼布置在一端头区域，办公和商业分区明确，两者互不干扰，同时能有较好的互补性特点。
图4- 1上海市悦达889广场 效果图
资料来源：/
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
(2).实地调研
表4-1上海市悦达889广场实地调研弹性分析表
资料来源：照片均为作者自摄
部位
现场照片 弹性分析
开放式主入口宽敞明亮，吸引消费者进入商业内部。预留开阔的场地便于主入口广场的商业活动的使用。
主入口设置了直达第三层的自动扶梯，激发三层的商业价值。多层次消费人流组织便于商铺的灵活划分。
主入口广场
主入口广场
沿街办公入口
主入口广场
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商业和办公区独立分开，互不影响。合理的功能分区，让各功能的自由度更高。
屋顶上的“云顶”设计，为主入口广场提供了遮风避雨的场所。也让主入口广场进行的各类活动提供了灵活布置的可能。
第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
表4-1上海市悦达889广场实地调研弹性分析表（续）
部位
现场照片
弹性分析
中庭布置了休闲座椅、展示区、绿化景观区等。不仅吸引人气，同时可作为等候区，成为商铺的弹性经营区域。
玻璃天窗，为下面提供了一个遮风避雨的场所，为下面中庭商业的空间提供了灵活布置的可能。
自动扶梯下明显放大的平台，即满足了消费人流的需求，也为展示，休闲，绿化景观提供了灵活的空间和场地。
考虑到顾客喜欢登高望远，亲近自然的需求，设置富有“弹性”的露台空间，
获得人气的同时，也赢得了商业效益。
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中庭内街
屋顶天窗
内街中庭
三层商业局部
第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
表4-1上海市悦达889广场实地调研弹性分析表（续）
部位
三层商业局部
三层商业局部
三层商业局部
三层商业局部
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现场照片
弹性分析
开放式的走道，宽敞而明亮，加些景观盆景，让这个空中平台更加凝聚人气，丰富灵活空间感受。
活动式的木楼梯，让楼上和楼下连成一个整体。增加空间的趣味性的同时，也带来了灵活性空间布置。
空中平台和中庭在功能上都属于“灵活空间”，结合灯光设计，让白天和夜晚都充满了吸引力。灵活而巧妙的细节设计。
主入口广场具有很好的向心力和昭示性，外廊和主入口广场能较好互动。灵活空间充满商业活力。
第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
表4-1上海市悦达889广场实地调研弹性分析表（续）
部位
现场照片 弹性分析
云顶下的餐厅独具特色，在屋顶独立出一片露台，根据商家需要，灵活处理，开辟出了一片自然悠闲的空中花园。
二层
疏散通道
内街两边的连廊，为两边的商业带来了消费人气，也获得了较好的空间体验性和视觉连贯性。
疏散楼梯、卫生间和设备用房都集中隐蔽布置。交通核和设备用房集中布置为商业提供了灵活自由划分的可能性。
三层商业
内街中庭
内街中庭，灵活布置了休息座椅和广告展示位。同时采用轻质钢玻璃顶作为隔断，形成了一个灵活可变的商业空间。
内街中庭
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
表4-1上海市悦达889广场实地调研弹性分析表（续）
部位
现场照片 弹性分析
柱子和墙面等细节都进行了精心设计，为高楼层商铺提供超高的人气。独具匠心的室内设计提高了商业的整体价值。
沿道路两侧茂盛的景观树木，对商业广告位有一定的干扰，故在后期新增了大型广告位。可见商业的制约影响繁多而往往始料不及。
内街中庭
沿街立面
4.2.2上海陆家嘴96广场
(1).项目概况
上海陆家嘴96广场项目处于上海浦东新区陆家嘴地块，东方路和世纪大道交叉口（如图4-2）。该基地原为停车场，项目周围被众城大厦、宝安大厦等办
图 4-2 上海陆家嘴96广场 资料来源：/
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
公大楼环抱。基地占地面积约2.6万平方米，建筑面积2.75万平方米，地上建筑以二层为主，局部三层。地下为二层。其主要交通干道——东方路位于基地东侧，其他三面均为区内道路。而东方路上有地下轨道交通“世纪大道站”，可以通过地下通道和项目内商业街直接连通。项目区域位置和交通条件非常优越。项目基地是像一块完整的“马蹄形”空地，镶嵌在四周尺度巨大的高层建筑群中。
陆家嘴96广场的项目定位是一个融时尚购物、特色餐饮、休闲体验等服务功能为一体的开放式的综合性商场。陆家嘴96广场定位高端，建筑外立面大部分采用了暖色的红砖和黄砖贴面，与通透晶莹的玻璃钢构体形成对比，带给人们上海老洋房的联想，在创造出温暖宜人的环境的同时，也蕴含着项目的文化特质和多元复合化的商业内涵。（如图4-3）（如图4-4）
图4- 3上海陆家嘴96广场 设计模型图 资料来源：/
图4- 4 上海陆家嘴96广场二层平面图 资料来源：/
陆家嘴96广场的一层采用通廊设计使得消费者可以自由的出入到商业建筑中，营造了灵活多变的室外空间。由于基地周边环路，每个建筑面都具有极高的商业价值，因此将进卸货等服务空间全部置于地下，将项目的商业价值最大化。
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
在项目中巧妙的引入了“下沉广场”（如图4-5），作为开放式街区商业的中心广场，人们可以充分享受自然的户外空间，轻松休闲而自得其乐，可以呼朋引伴，携家带小，在开敞式商业街区随意漫步逗留，或者在下沉式中心广场上观看一场表演，也可以在各具特色的室内享受餐饮和娱乐的空间。“下沉广场”为地下一层商业带来商业人气，同时也为商业业态的布置带来了灵活性。
图4- 5 上海陆家嘴96广场下沉广场 资料来源：/
(2).实地调研
表4-2上海市陆家嘴96广场实地调研照片分析表
资料来源：照片均为作者自摄
部位
现场照片
弹性分析
沿街柱廊形成“灰空间”，拓展了营业范围。不受雨雪干扰， 柱廊的高大空间，提供一定的弹性空间。
沿街立面
雨棚沿柱廊设置，
为遮风避雨的提供了便利条件，也为营业区域提供了弹性空间。
沿街立面
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第4章 社区商业建筑的弹性设计的案例分析
表4-2上海市陆家嘴96广场实地调研照片分析表（续）
部位
现场照片 弹性分析
布置在中间走道的楼梯，既不影响两边的店铺，而且其下部可作为灵活空间（展示、休憩、绿化等）。
走道和窗橱之间，有一片区域用来做休闲座椅区和景观草地。商店的展示区，也能较好的扩展利用。
下沉式的绿化庭院，增加了商业的体验趣味，提供了互动可能。便利垂直交通吸引更多的消费客流。
多入口的设置，即方便了消费人流的导入，也为商家的促销及展示提供了更多的便利和灵活性。
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一层走道
室外走道
下沉庭院
外立面
