2024年1月16日发(作者：)
年终房地产企业土地增税清算与所得税汇算
疑难问题处理技巧
我国自2008年实施新的《企业所得税法》以来，根据经济形势的变化，国家出台了一系列税收政策，新政策必将影响到企业所得税的缴纳。2009年我国实行了流转税改革，包括增值税、营业税和消费税，流转税改革涉及各行各业，对以营业税为流转税主体税种的房地产企业影响尤为重要。2012年营业税改征增值税已经试点。房地产企业年终汇算清缴即将开始。
2012年是房地产业是税收从严征管的一年。房地产行业涉及税种最多，其中企业所得税和土地增值税对房地产企业影响最大。国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰，临近年终，有关调高土地增值税预征率的政策陆续在各大城市落地，进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行，企业如何破解所得税与土增税清算的两大难题，事关企业生死！！
大纲：
第一部分 房地产企业土地增值税项目清算特殊业务处理
一、房地产企业土地增值税政策
1、土地增值税的清算单位
2、土地增值税预征率的规定
3、土地增值税的清算条件
4、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
二、房企土地增值税清算操作技巧
（一）土地增值税收入的确定
（二）土地增值税扣除成本框架
（三）土地增值税扣除项目应注意的几点
1、能否将房地产开发费用记入取得土地使用权的成本？
2、如何处理土地征用及拆迁补偿费？
3、支付给个人的拆迁补偿款的凭证是什么？
4、能否将房地产开发费用记入前期工程费？
5、基础设施费和公共配套设施费怎样处理？
6、多个项目共同发生的公共配套设施费应如何分摊？
7、分期项目共同发生的公共配套设施费应如何处理？
8、房地产开发企业自购建筑材料如何确认成本费用？
9、企业行政管理部门发生的管理费用应记入如处？
10、分期开发项目取得的一般性贷款的利息支出应如何分摊？
11、同时开发多个项目的取得的一般性贷款的利息支出应怎样分摊
12、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出
13、质量保证金的扣除问题
14、房地产开发费用的扣除问题
15、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
16、土地闲置费不得扣除
17、取得土地使用权时支付契税的扣除
18、拆迁安置费的扣除
（四）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
（五）出售旧房应纳土地增值税税额的计算。
（1）转让旧房准予扣除项目的确定
（2）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。
（3）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
（六）特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
（七）地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何处理？
（八）商铺住宅联体楼的土地增值税的计算
（九）房地产企业单独修建的售楼部、样板房等应如何扣除？
第二部分 房地产企业年终所得税汇算清缴特殊业务处理
一、拆迁还房的账务与税务处理
二、房地产开发企业代收费用的税务处理
三、产权式酒店经营方式的税务处理
四、土地闲置费扣除的税务处理
五、商铺售后返租的财税处理
六、房企代垫首付和购房返税处理
七、合作建房的税务处理
八、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
九、房地产企业与业主间违约金的处理
十、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理
十一、“还本”方式销售建筑物的营业税处理
十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策
十三、售房部（接待处）、样板房的税务处理
十四、预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数
十五、房企销售未完工产品的税费处理
十六、 售楼部的会计与税收处理
十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析
十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策
十九、转让人防设施的税务处理
二十、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
二十一、房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理
二十二、融资性售后回租三大税种处理
1、营业税名如何处理？
2、企业所得税名如何处理？
3、房产税名如何处理？
二十三、买一赠一模式税务问题
二十四、视同销售财税处理
二十五、融资费用与统借统还税务处理
二十六、股权投资与转让税务处理
培训时间：2012年11月21日至22日（周三、周四）共二天。
培训地点：长沙市●日晟大酒店（芙蓉中路一段459)
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学习用品：讲义1本、《财税答疑》1本、笔、本子、袋子。
您的受益：
1、系统掌握土地增值税项目清算疑难杂症问题的方法
2、学会主体选择、 形式选择、时间安排的筹划技术；
3、科学运用企业所得税汇算清缴的技巧
4、如果你是一位财务总监，本讲座让你与众不同
5、为你开启专项税收筹划自修之门，让你成为纳税管理高级人才！
九、专家介绍：（“铁三角”讲师阵营，统一备课，团队智慧，质量保证）中财讯讲师团：
周华洋教授——中财讯教育集团董事局主席、中国社科院研究生院税务硕士导师、中央财经大学客座教授、中财讯研究院院长、注册会计师、注册税务师。
朱克实博士——中国税收优惠政策运用实战派专家、中国人民大学博士、澳洲新南威尔士大学金融学硕士、中国注册税务师、研究员级高级会计师、中国注册税务师协会讲师。
张 伟教授——会计学硕士，现供职于某省国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。
刘 圻教授——澳大利亚科廷科技大学访问学者。英国ACCA特许注册会计师。毕业于中南财经大学会计系，先后获管理学学士学位、硕士学位和博士学位。CFO认证培训专职讲师。
李秀华教授——管理学博士、硕士研究生导师、中国注册会计师、中国注册税务师。具备思维敏捷、条理清晰、生动有趣、信息丰富、授之以渔、理论和实战相结合的讲课风格
徐 菁教授——从事税务业务工作30年，曾任国家税收征管处处长、税务检查局局长、企业所得税处处长、税收政策法规处处长、重大案件审理办公室主任。
徐珺婷教授——现任杭州正瑞税务师事务所有限公司董事长。中央财大客座教授、浙江大学时代总裁班税收主讲人、税务筹划实操专家，中国注册会计师、注册税务师、法律硕士。
湖南部分房地产会员单位
湖南嘉盛房地产开发有限责任公司
湖南湘天房地产开发有限公司
金侨房地产开发（集团）有限公司
湖南省中欣房地产开发有限公司
娄底市底星房地产开发有限公司
湘潭市汇丰房地产综合开发公司
永州市恒隆房地产有限公司
张家界土地房产开发有限公司
衡阳文华实业（文华房地产开发公司）湖南日兴房地产开发有限公司
湖南长盛房产物业有限公司
湖南华航房地产开发建设公司
湖南富庆投资置业有限公司
株洲银基房地产有限公司
湖南天翔房地产有限公司
湖南冠豪房地产开发有限公司
湖南涟钢房地产开发有限公司
长沙龙腾房地产开发有限公司
湘潭市金科实业有限公司
湖南建和房地产开发有限公司
湖南日兴房地产开发有限公司
衡阳紫园房地产开发有限公司
衡阳合创房地产开发有限公司
株洲三联房地产开发有限公司
耒阳市德泰隆房地产开发有限公司
岳阳长岭炼化通达建筑安装有限公司株洲银基房地产开发有限公司
醴陵市建工房地产开发有限公司
株洲湘誉房地产开发有限公司
常德市银通房地产有限公司
长沙瑞和房地产开发有限公司
凯达(湖南)房地产开发有限公司
湖南欧利房地产开发有限公司
湖南信远智邦置业有限公司
长沙创普房地产开发（集团）有限公司湘潭市湘银房地产开发有限责任公司
株洲南方房地产开发有限公司
湖南武陵城房地产开发有限公司
桂东县恒大房地产开发有限公司
邵阳威尔特（集团）有限公司
湖南安石置业有限公司
湘西自治洲吉凤投资开发有限公司
宁远县舜帝城房产开发有限公司
湖南常德市常电房地产开发有限公司
衡阳市中湘宏业房地产开发有限公司
娄底市九龙房地产开发有限公司
衡阳市宏涛房地产有限公司
常德市仁济房地产开发有限公司
湖南水调歌头房地产开发有限公司
衡阳创展房地产开发有限公司
茶陵县海龙房地产开发有限公司
怀化长丰房地产开发有限公司
怀化长丰房地产开发有限公司
湖南福鑫房地产开发有限公司
湖南天龙投资集团有限公司
岳阳恒泰建筑有限责任公司
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长沙市红星实业集团有限公司
湖南省长沙湘华建筑工程有限公司
醴陵釉下五彩城开发建设有限公司
怀化陆道新加坡生态工业园建设公司
怀化启生房地产开发有限责任公司
湖南省三龙房地产开发有限公司
岳阳市港鑫房地产开发有限公司
长沙佳海房地产开发有限公司
湖南建和房地产开发有限公司
湖南新湘建设集团有限公司
湖南娄底三湘房地产开发有限公司
湘潭县双龙实业有限公司（双龙地产）
湖南新长福置业有限公司
湖南伟恒置业有限公司
长沙威华置业有限公司
长沙金海林置业有限公司
湖南信远智邦置业有限公司
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当代置业(湖南)有限公司
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永州长丰置业发展有限公司
耒阳万元置业集团
岳阳市保利置业有限公
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郴州市东田房地产开发有限公司
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湖南旺德府投资有限公司
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衡阳市鸿菱置业有限公司
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长沙美林银谷置业有限公司
醴陵东风置业有限责任公司
湖南新金鸿置业集团有限公司
娄底市湘军水府置业发展有限公司
岳阳裕达置业有限公司
湖南安大置业投资有限公司
长沙市众星置业有限公司
永州市津鑫投资置业有限公司
湖南新国置业发展有限公司
湖南锦天置业有限公司
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参会单位领导批示：
盖 章
2012年 月 日
联 系 人：雷娟 电话：5 传真：7
瑞昌财学院
中国财税咨询网
北京中财讯财税筹划技术研究院
2012年10月28日
