2024年1月13日发(作者：)
国际建筑业主与管理协会
Building Owners and Managers Association International
BOMA（Building Owners and Managers Association/国际建筑业主与管理者协会）是成立于1907年的国际联合协会，一百多年来，成千上万的行业人士在此分享实践经验，集体的智慧共同打造出BOMA这一行业专业交流平台。BOMA遍布全球17个国家，并根据全球超过16亿平方米商业地产最佳实践提炼出一整套运营管理的国际最佳实践规程与实用工具。
会员主要由（银行、保险、信托、基金、开发商）持有资产的业主与管理者、资产管理、物业管理以及相关上下游专业供应商组成，覆盖全球80%的地区和城市，BOMA有着丰富的
业主、租户及投资人资源。BOMA在建立全球商业地产运营管理国际标准和教育培训上做出了重大贡献和成就，现已成为全球商业地产运营管理领域行业中具有领导作用的代表机构。
BOMA协会成立的缘起
◼ 经济发展的动力
✓ 1907年的美国，正是商业地产蓬勃发展的时期，短时间内各大城市摩天大楼如雨后春笋般矗立起来；
✓ 美国当时的摩天大楼业主与投资者们面临的最大难题是如何管理好这些商业项目？能否控制成本并达到投资利益最佳化？如何减少各种不必要的浪费与消耗，从而保障投资的利益？这个新兴行业将会面对什么问题？
◼ 一个聚会及一个信息的分享
✓ 1908年，67位来自美国26城市的写字楼业主与管理者聚首与芝加哥，一同探讨这行业的未来发展，交流经验；
✓ 一位来自纽约的Clarence Coley 在大会上主动分享他们项目的营运成本，EER（Experience Exchange Report）便这样埋下协会核心价值的种子。
◼ 行业发展的需求
✓ 通过制定效益化管理基准，能在不同区域持续执行高效经营管理；
✓ 促进及提升整个行业专业水平， 从而更有效拓展业务空间。
◼ BOMA协会的成立
✓ 自首届年会得以成功举办，来自房地产行业的管理人员以及业主相继盈聚一起分享1
经验，提出了诸多卓有成效的意见，带领整个行业一起努力，面对挑战交流、分享、共同提高的思维将使每位会员受益！
BOMA发展里程碑
◼ 1907年美国商业地产业主与管理者成立BOMA协会
◼ 1968年，加拿大加入BOMA国际，BOMA成为国际协会
◼ 随后日本、韩国等亚洲国家纷纷加入
BOMA认证：国内外知名超高层综合体项目
◼ 帝国大厦
多次获得BOMA国际TOBY大奖；业主：Malkin家族 (2014年通过REIT10亿美金)
◼ 威利斯大厦（希尔斯大厦）
两次获得TOBY大奖；业主: 希尔斯集团
◼ 时代华纳中心
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2008年BOMA纽约COE认证；业主：RELATED CORP
◼ 上海中心大厦
2018年BOMA中国COE认证；业主：上海中心建设发展有限公司
BOMA中国会员服务
1. 信息：提供国际商业地产运营管理新理念、新技术
2. 调研：租户满意度调研、商业地产运营管理数据基准、EER(行业经验/交流报告)
3. 标准：提供全面的国际商业地产运营管理标准和指南
4. 评估：资产效能评估：国际资深专家全面评估您的商业地产运营管理，提交建筑运营管理现状的评估报告
5. 认证：建筑管理认证：建筑管理卓越COE认证（自持）/ 建筑健康与安全HSCP认证（自持／散售）/ TOBY大奖（自持)
6. 培训：提供全面系统的符合国际标准的运营管理专业培训（线上基础培训、线下中高层技术培训）
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7. 顾问：BOMA国际专家为新建建筑、正在运营的建筑提供符合国际运营管理标准的相关顾问咨询服务
8. 考察：定期安排国内外建筑深入交流和考察，组织参加BOMA国际年会
9. 活动：定期举办国内外运营管理经验分享活动，知识讲座
BOMA运营管理标准
◼ BOMA国际运营管理标准是BOMA会员在过去100多年运营管理实践中总结出来的最佳实践；其目的是确保楼内租户的满意度，确保项目的保值增值。
◼ 是被国际金融机构在投资项目时的基本评估指标；被优质商业地产开发商所采纳的基本管理标准；是世界500强企业在选址的基本指标；被美国联邦政府视为在商业地产领域中的重要商会。
◼ 国际商业地产运营管理标准意味着：提高质量管理、提高效率和生产力、提升专业人才能力与价值、减少运营成本。
◼ 国际标准可帮助业主与管理者实现：建立专业的管理团队、保护及提高资产价值、建立一个强大的企业品牌。
BOMA运营管理标准全球最有影响力的原因
1. 拥有100多年商业地产运营管理最佳实践和经验；
2. 影响全球15个国家9亿平方米的建筑；
3. 拥有最有影响力的标准和运营管理指南：商业地产面积测量标准、商业地产运营管理标准化手册制定指南（SOP）、商业地产预防性维护手册（PRM）、建筑外立面维护手册（EMM）、建筑健康与安全管理指南（Health & Safety）、保安管理指南（Security）、保洁管理指南（Janitorial）等；
4. 运营管理标准得到了整个商业地产行业业主、贷款人、投资者、管理者以及供应商的全力支持；
5. 所有的标准有系统而全面的培训得以支撑；
6. 所有的标准有专业的知识与顾问来支撑；
7. 所有的标准得到专业的行业资讯与资源的支撑；
8. 所有的标准得到行业运营管理基准数据的支撑；
9. 所有的标准都得到不同气候条件下以及不同状况下运营管理经验和数据的检验（北美各种气候都存在，其运营标准得以检验）；
10. 所有的标准也得到了国际租客以及投资者的认可。
BOMA租户满意度
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提升写字楼租户满意度是写字楼运营管理中最为关键的部分，是留住和吸引优质租户，提
高租金回报率，确保项目保值增值的关键。BOMA租户满意度调研采用国际标准问卷，准确定位租户满意度水平，与国际其他城市租户满意度基准的差距，还提供专业的指导和解决方案，改善和提升服务质量，更好地满足租户需求，提高租户满意度, 进而完善管理。
BOMA项目评估服务
BOMA BAR商业地产运营管理效能评估
Building Assessment Report (BAR)
◼ 是按照国际商业地产资产运营管理最佳实践对项目进行评估。
◼ 评估报告已成为北美商业地产业主、各种基金、保险企业等商业地产拥有者用以评估其项目运营管理水平 以及资产价值的有效工具，也是北美地区商业物业买卖必须参考的报告之一。BAR评估对象一般为已经运营 6个月以上的商业地产项目。
目的
◼ 让业主与管理者全面了解资产运营管理现状，明析与国际运营管理水平的差距,
◼ 给予业主与管理者资产运营管理改进提高的专业意见，协助其改进，提高管理水平，达到国际标准。
作用
◼ 让业主与项目管理者对项目整个运营管理状态以及运营管理效能有一个全面、客观的综合反馈；
◼ 展示项目资产运营管理方面出现的问题和不足以及需要改进的空间；
◼ 使写字楼资产管理人员集中在需要改进的方向上，并向他们指出已经很优秀的管理，该报告向项目资产管理人员传达正面反馈信息，有助于重点解决核心问题；
◼ 向承租人展示他们租赁建筑的良好经营状况；并且向市场潜在租户表明这是一座运营管理良好的项目，以提高市场竞争力。
评估内容
◼ 商业地产管理与培训
◼ 营销与沟通
◼ 文件控制
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◼ 现场
◼ 商业地产公共区域
◼ 商业地产结构、机械、电力
◼ 生命安全系统、安全、通讯
◼ 服务能力与执行能力
◼ 环境问题
◼ 能源管理与节能
BOMA楼宇认证服务
◼ 1985年开始的写字楼认证，分为写字楼卓越认证、全球写字楼TOBY Award 。二十多年来获得BOMA认证的写字楼不计其数，纽约、伦敦、日本等城市诸多知名写字楼都获得其认证。
◼ 获得认证的写字楼在租赁和资产评估上都获益匪浅，认证有利于写字楼的快速租赁以及提高写字楼的资产评估价值。
◼ 2006年BOMA与LEED认证机构（USGBC）签署战略协议，共同推进写字楼绿色节能设计与写字楼运营能源管理。
全球写字楼卓越认证(COE)
◼ BOMA认证体系的初级奖项，是对申请BOMA认证并达到基础性规范要求的卓越认证，同时也是TOBY奖海选平台。
◼ 根据写字楼体量大小进行分类，并从11个不同角度针对入围写字楼进行严格甄选。通过评比的写字楼将获得CERTIFICATE OF EXCELLENCE证书。
◼ 卓越认证只对管理最佳的建筑给予认可，有五个类别，每一个写字楼类别都可以单独授予卓越证书。如果一幢写字楼在每一类别都获得了90%或更高的评分，那么它可能被授予最尊贵的证书最高证书。
全球写字楼卓越认证(COE)结构
写字楼项目卓越证书最高级别是以下每一项必须达到90分或以上
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建筑运营管理
营销与沟通
能源管理 培训管理
环境管理
全球写字楼金奖TOBY AWARD
◼ BOMA认证体系的最高奖项，是对奖获得者的最高褒赏。
◼ 只有获得卓越认证最高级别的项目才有资格参与。要赢得这一国际奖项，写字楼首先要赢得当地的和区域评选。
◼ 评审的标准基于以下几个方面：社区影响力；租户/员工关系；能源管理系统；针对残疾人 的方便设施，紧急疏散计划，大厦办公人员培训计划以及建筑的总体品质。
◼ 该奖项被分为14个类别，每一个类别只评选出一个代表项目，新建写字楼或正在招租的写字楼没有资格参与。
申请条件
TOBY金奖评比，被分为14个类别，每一个类别只评选出一个代表项目。只有获得当地或区域COE认证的项目或者获得区域写字楼TOBY金奖的项目才有资格参与竞争。新建写字楼或正在招租的，营业未超过一年的写字楼没有资格参与。每年来自全球15个国家100多个商业地产项目参与TOBY大奖竞争，仅14个项目获奖。
评选分类
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