2023年12月19日发(作者：)
物权法讲座
北京大学法学院教授 尹 田
第一部分 物权法立法背景及其重大重大争议问题的处理
一、立法进程
（一）第一阶段：1999-2005
1.理论、实践准备不足；
2.历史原因与固有观念的影响；
3.利益冲突的社会化
（二）2005-2006：第二阶段
对物权法草案违反宪法的指控及其论战
二、《物权法》起草中的重大争议问题
1. 国家所有权行使的代表？（第45条第2款）
2. 城镇集体企业产权归属？（第61条）
3. 农村集体土地承包权可否投资、抵押？（128条）
4.农村宅基地可否自由转让（第153条）
5. 城市住宅小区车库、会所产权归属（第74条）
6. 建设用地使用权期限届满后是否续期（第149条）
7．征地拆迁应否界定公共利益？如何确定补偿标准？（第42条）
第二部分 物权法总则
一、物权法的基本原则
（一）什么是物权法？
1．什么是物权？（第2条第1款）
物权是对物的直接支配权。
物权法上的“物”，主要是指动产和不动产。（第2条第2款）
（二）物权法定原则（第5条）
物权的种类和内容依照法律的明文规定。
物权的种类包括：所有权和他物权。
他物权包括：用益物权（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）和担保物权（抵押权、质权、留置权）
（三）物权公示原则（第6条）
1.什么是物权公示？
物权公示，是指物权的设立、变更、转让、消灭，应依法律的规定采用能够为公众所知晓
的外部表现形式。
2.物权公示的法定方式
不动产物权公示方法是登记。
动产物权公示方法是占有或者交付。
二、物权的设立、变更、转让和消灭（物权变动）
（一）因法律行为而发生的物权变动的依据
1.原则上，登记和交付是不动产和动产物权变动的成立条件（第9条、第23条）
（1）不动产登记不是不动产买卖等合同的成立条件。（第15条）
（2）动产交付的特殊方式：
简易交付（第25条）
指示交付（第26条）
占有改定（第27条）
2.法律有特别规定时，登记是物权变动对抗善意第三人的条件（第24条、第127、129条、第158条、第188-189条）
（二）因事实行为等发生的物权变动
不动产因司法判决、仲裁裁决、政府征收或者继承、受遗赠以及修建房屋等事实行为发生变动的，自法律文书、征收决定生效或者继承开始以及事实行为发生时成立。但未经登记，不得处分。（第28-31条）
三、不动产登记的其他效力
（一）权利推定效力
1. 除非有相反证据，不动产权属证书载明的权利被推定为正确。
2.不动产登记簿与权属证书的关系。（第16-17条）
3.不动产权属证书的证明效力。（第17条）
（二）物权公示的公信力（善意保护效力）
1.公信力的含义
采用法定方式公示（不动产登记或者占有动产）的物权，可以为公众所信赖。相信物权公示的善意交易者受法律特别保护。
2.善意取得制度
（1）什么是善意取得？
在发生无权处分他人财产权利的情形，善意购买该财产的第三人依法取得该财产的所有权。（第106条）
（2）善意取得的条件（第106条）
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第一，购买人为善意；
第二，以合理的价格受让
第三，受让的不动产已经办理过户登记，转让的动产已经交付。
（3）遗失物的善意取得
第一，权利人应在两年之内要求返还；
第二，权利人要求善意受让人返还财产时，应支付其购买财产所支付的价款。
（三）不动产登记的性质和登记机构
1．一般规则
（1）统一登记制度（第10条）
（2）登记的性质：一定程度的实质审查（第11-12条）
（3）对登记机构行为的限制（第13条、第22条）
（4）登记生效时间（第14条）
（5）不动产登记的查询（第18条）
2．不动产登记的特殊种类
更正登记（第19条第1款）； 异议登记（第19条第2款）； 预告登记（第20条）3．错误登记的赔偿责任（第21条）
四、物权的保护
（一）保护方法（第33-38条）
1.确认权利；2.返还原物；3.排除妨害；4.恢复原状；5.赔偿损失
第三部分 所有权
一、所有权的一般规定（第39-44条）
二、业主的建筑物区分所有权
（一）权利的性质和特征（第70-72条）
1.专有权、共有权、管理权
2.权利不可分性
（二）住宅小区业主共有权标的范围（第73条）
（三）业主大会、业主委员会的地位与权力 （第75-83条）
三、相邻关系（第84-92条）
四、共有（第93-105条）
（一）共有的类型：按份共有与共同共有
（二）共有关系内部的权利义务
1.管理权（第96条）
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2.处分权（第97条）
3.负担（第97条）
（三）共有财产的分割（第99-100条）
（四）共有人的优先购买权（第101条）
（五）共有人对外关系上的连带权利和连带责任（第102条）
第四部分 用益物权
一、建设用地使用权
（一）建设用地使用权的变动
1．设定与转让（包括互换、出资、赠与、抵押等）：登记成立。（第139条、第145条）
2. 转让条件
（1）符合《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定；（第143条但书）
（2）不超过剩余期限；（第144条）
（3）房地合一；（第146-147条）
二、地役权
地役权依合同设立，未经登记不得对抗第三人。（158条）
第五部分 物权法对担保法的修改完善
（一）担保物权标的范围的扩大
1.在建建筑物、船舶、航空器可抵押 （第180条第5项）；
2.基金份额和应收账款可质押 （第223条第4项、第6项）
（二）浮动抵押（第181条）
经营者可以现有的以及将有的机器设备等动产设定抵押。
（三）物的担保与人的担保并存时债权人权利的行使（第176条）
有约定按约定；无约定时债务人自己提供担保物的，债权人应首先行使担保物权；第三人提供担保物的，债权人享有选择权。
（四）简化担保物权的实现程序（第195条）
抵押权人可以不经诉讼，直接请求法院拍卖、变卖抵押财产。
（五）区分担保合同与担保物权的效力（第187条）
规定“抵押权自登记时设立”
（六）完善最高额抵押的规则(第204条）
规定如无相反约定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权可以转让 。
（七）抵押权的存续期间（第202条）
抵押权因主债权诉讼时效届满而丧失强制力。
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（八）留置权的优先效力（第239条)
规定留置权优先于抵押权或者质权。
（九）留置权适用范围的扩大（第231条）
规定企业间的留置可以不受该动产要与债权属于同一法律关系的限制。
（十）权利质权登记制度的完善（第224条）
适应无纸化的登记情况，将一些交付权利凭证改为登记设立。
第六部分 占有制度
一、善意占有人的保护（第242-244条）
二、占有保护方法（第245条）
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