2023年12月2日发(作者：)
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房地产企业财务管理
今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，安排的内容有八讲：第一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析；第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本管理；第五讲是预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大家讲一下；第八讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，如果有时间的话，给大家提一下，这是一个备讲材料。
第一讲财务管理框架
这一讲里给大家介绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别划分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提升，针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。
一、房地产开发企业的级别
房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一级的注册资本金需要达到5千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三年累计竣工面积是30万平米，质量合格率要求连续达到五年100%，其中有一年没达到就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自1 / 91 不同的管理部门，竣工面积是一个在房地产开发、基本建设、施工等等的一个专用名词，竣工，房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收等等，才能达到竣工的要求，而不是说施工队盖完就竣工了。
二级企业注册资本是2千万，三级企业是8百万，四级企业是1百万，其他的指标我就不再说了。
这是企业开发的等级划分，我们可以衡量一下自己了，我们的企业的注册资本金是多少？不算贷款，企业开张成立的时候拿出来的钱，货币和实物，现在注册主要是货币，是5千万？还是2千万？达到哪个级首要的指标？我们就可以进入哪一级了，当然其他的指标也是很重要的。
1、房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。
首先讲一级资质的房地产企业可以承建的项目规模不受限制，多大的都行，国内的有的或者有能耐跑到国外去也可以，可以在全国范围内承揽房地产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，哪儿招标都可以投标。二级和二级以下的资质就不是这样的了，承担的面积是25万平米以下的开发项目，超过25万平米以上的资质就不够了，只能看着别人干了，所以资质等级对于能够参与开发的建筑面积是一个很大的约束，承担的具体范围由各省市具体确定，反正在全国是拿不到，在省内经营开发工作。
2、注册资本金与企业运作的关系。
企业注册资本金对企业的招投标工作有很大的关系，一级资质的参加哪个范围的招投标工作，有招标的任务、项目，我们就有投标的可能。银2 / 91 行贷款也要看企业资质，企业资质够了，信用高，贷款的数额就大，反之你注册资本金就是一百万，你说贷两千万咱们得商量商量，你以什么做抵押呢？以公司全部财产做抵押也不行，你的注册资本金才一百万，你要两千万的贷款银行不给，不可能的。所以企业的注册资本金、等级、资质的认定，决定了你的开发范围、运作的能力还有具体和银行各方面的信贷关系。
刚才讲了5千万的注册资本金就可以达到一级，但是5千万的资本金够不够呢？我这开发项目往往是一个亿、两个亿，肯定离不开银行贷款，比如我手里有一个亿的资金全注册进来好不好呢？也不好，因为咱们是有限公司，注册资本金有一个管理赔偿的范围，比如有一个亿要全部投入到企业的运作中来，可以5千万作为注册资本金达到一级标准了，另外这5千万可以做我的资本公积等等，就从另外一个角度进入企业进行运作，当然这个如果是大家兜里有钱的话可以这样做，如果不够限定于注册资本金拿来，有时候还会出现什么情况呢？实际我兜里就2千万，但是我要达到一级企业的水平，注册资本金就要5千万，怎么办了？借3千万，借3千万都打到银行里面，首先在验资的时候，打到验资的账户里面，达到这个标准就给你注册。但是债主逼着你要还，所以作为企业来讲，往往还得倒出去，今天借给你了注册用，明天你就得给我，甚至于下午你就得给我，我给你用四个小时，有的用两天，有的或者时间更长一点，看约定了。现在有一些验资的时候，专门有这么一种公司，大家感兴趣的话，必要的时候也可以用上，比如我注册资本我准备2千万，实际我手里就一百万，那我也要做事，怎么办呢？那就有一些验资公司，他本身就带资给你验资，3 / 91 我遇到这种情况也不少，我先借你，你有1百万，我借你1900万，我也给你验资，他借给你的钱，他控制，然后验完资以后马上把1900万抽回来了，那作为企业来讲，注册资金肯定是不够的，然后就出现了筹资、集资、贷款等等一系列的问题和事项。
3、房地产开发企业为什么要不断提升自己的管理水平？
当然，这对企业管理的效益有很大的关系，管理好效益就高，管理不好效益就低。另一方面从社会上反映出来的问题来看，也要提升我们自己的管理水平是企业发展的自身需要，否则就要受到制约，受到社会上的或者是政府部门的干预了。发现有这么几个问题和事项，对某市22家整改之中发现的问题有这么四个方面：
一是恶意拖欠工程款，盖完房了不给施工队钱，施工队围着要钱，闹得社会上很不安定，所以前一些日子我到湛江去，监督一个奥运会的国家场馆比赛训练的项目，我到那去以后，除了把资产管理的运作搞好以后，一条特殊的要求就是你的工程款绝对不能拖欠民工，奥运无小事，着把火不行，农民工坐着示威行吗？也不行。所以搞房地产开发，对于民工工资的拖欠问题，过去有，还是比较厉害的，近几年从各方面的要求、管理逐渐严格起来，这方面的问题少了，但是还有。有时候自己都顾不过来了，拖欠一点工资也是很自然的问题了。不过大家以后再搞企业管理的时候，民工工资的问题要注意，不要造成社会不安定因素。
二是售房的手续不全，没有预售证的情况下，就开始售房子了。在税法里面我还要讲，怎么样才能达到预售的标准，达不到预售的标准你不能销售，过去卖楼花大家知道，我也曾经参与过，不是卖楼花，是抢那楼4 / 91 花，一个开发项目，我去买房了，我以为有房子弄好了呢，到那一看就是楼花，在墙上画一张图，在什么地方，我这小区是什么模样，几单元几号都给你划上格，你要哪儿呢？我要4单元4层1号，就办手续，你交定金，也不多，几千块钱就可以了，然后给你插一个小红旗，插上就算卖出去了，定金收了，过几天以后就要受你的预售款了，这种情况过去很多，你还真抢，因为这个小区位置很好，就这么几套房子，我不想要顶层的，我就想要三层的，金三银四嘛，我赶紧抢那个三层的，结果没排好，别人谈好了小红旗插上了，所以北京人冬季有抢大白菜的情况，50岁以上的人都知道，冬储大白菜，抢啊，10月7号的时候要下霜了，每年的10月6月到11月初这个阶段，一定要把大白菜搬回家去做冬天储藏的主要菜品，就抢，夜里排队去。现在房地产开发这块，前几年也出现了这样的情况，兜里揣着一点定金就去了。这几年由于市场情况的变化，人们消费水平的情况不同了，饱和情况不同了，这种情况少了。所以预售的时候一定要达到预售的水平才可以。
三是开发行为的不规范，引起很多投诉。一些房地产开发企业的信誉不好，说有什么没有什么，说有停车位结果都盖了房了，说有游泳池，结果场馆的面积被压缩了，也盖上房了。有的在工程质量上受到影响了。
四是工程质量较差，出现漏水、墙体裂缝等等。
这是我前两天看电视看到的，我觉得这还是小事，楼房倒了这是大事，幸亏还没交工，在施工的过程中，有几个民工受伤死了。请问如果这个房子要是交付使用了，通过验收了，它再晚倒几个月的话，我们的住户搬进去的时候它再倒怎么办？这个损失就惨了。所以我们搞房地产开发的5 / 91 工程质量绝对是首要问题，买房的人也很注意这个问题，首先看你房子的质量行不行？能抗几级地震？尤其在北京地区唐山有一个八级地震，北京震感很大，那会儿都到大街外面去睡觉去了，不敢进楼房，平房还好一点，能够在桌子底下藏，所以抗震的级度、施工的质量，是现浇的？钢筋混凝土全现浇的一般质量是有保障的，比较高，因为它是一层一层码上去的，比如13楼或者21楼，一层一层浇铸，就把你的房子变成一个钢筋水泥的整体建筑了，这种房子倒了也不怕，即便是倒也不是一下全倒了，像多米诺骨牌一样。所以抗震的强度要够，施工质量要保证，这是我们开发企业一定要注意的问题。有这种情况不断地发生，而且13层的楼房倒了，可以说是对我们房地产企业基本建设单位和施工队单位是一个严重的启示和教训，百年大计，质量第一，不能忘记。
二、房地产开发企业的财务诚信度受到威胁
这句话怎么讲？老百姓一般都认为你们是暴利，房地产开发企业挣了一半钱，现在一万五、一万八一平米，实际上有几千块钱就够了，他算的是建筑成本，没有考虑到地价问题，这块地在市内和远郊县绝不一样，市内一块地过去能达到四、五千，现在可能还要更高。这些一共组成了房价，才有房地产开发企业也要有利润，也还有银行贷款，银行贷款需要有利息，2008年底还是5.4，这是活期贷款最便宜的，这些利息支出要给银行，所产生的利息要资本化。什么叫资本化？就是进入到房产价值里面去，这跟企业一般的银行贷款不一样，就是形成房地产的价格是方方面面的，不排除房地产企业里面有利润或者是较高利润的情况。为什么大家都6 / 91 忙着上？因为确实利润空间还是比较大的，你管理得好和管理不好大不一样，10%、20%的利润弄好了能拿下来，弄不好的话5%也拿不到甚至还赔钱，我见过这样的企业，是中关村地区的一个老板，他讲房地产开发企业现在形势太好了，傻子都能赚钱，不然吧？最后他请我去做审计了，为什么？他说我赔了。没有搞好管理，外行进来了，我有钱，拿来干吧，地也有，钱也有，你们去干吧，大撒手，结果赔了。所以房地产开发企业里面有钱可赚，但不是绝对的。老百姓还不懂，所以你们现在房子卖到一万八、两万多一平米，太高了，承受不了了，你们有多少钱拿走了？
政府部门认为开发企业诚信度有一些问题，财务报表往往产生了一些虚假的情况，最近的情况我没搜集，2005年财政部检查组织了39个大型企业的检查，一共查出了资产不实问题93亿，虚报资产。收入不实84亿，利润不实33亿，会计报表反映的平均销售利润仅为12.22%，大家注意仅为12.22%，这是反映出来的数字，那没有反映出来的实际利润呢？通过调查平均达到了26.79%，大家心里明白，能不能达到这个数？管理好了完全可以，管理不好，我刚才说的那个傻子确实赔了，有这种情况。但是平均销售利润率报表反映是12.22%，在当时来讲是比较低、不够准确的。所以报表里面大家一谈就是如何避税？就是应该交的不交或少交。
在税务管理这个行当来讲，没有纳税策划、合理避税等等问题，如果有是税务管理的漏洞，如果今天我应该交的税不交或少给躲过去了，实际上在受管理系统就是两个字：一个是漏税一个就是偷税。所以在大家搞管理的时候，下一步税法我要讲为什么国家为了企业一步一步出台新的税务的管理办法？就是因为存在的问题比较多，所谓的合理避税就是打一个擦7 / 91 边球，还没有出现这种制约之前，我们把这个问题走在它的前面，等它发现了加强管理了，就是从什么什么时候开始执行，以前的算了，以后的按照这个办法。所以在企业里面搞经营也离不开一个税务、纳税策划的问题，这是很实际的。
但是，部分的房地产企业存在着比较严重的偷税漏税现象，少数企业甚至通过构筑虚假业务、编造合同等手段，骗取银行的信贷，这种情况也有的。现在通过断断续续报道出来的，我这个盘现在可是抢购的，真签合同，签完合同底下给这个老太太一部分的辛苦费，把合同再拿回来，就没这个事了，造成虚假繁荣，为什么呢？银行贷款、按揭，签了合同以后，那个老太太她是没有钱了，但是我要申请银行贷款，有这个合同，银行按照合同就贷下来了，否则你没有这个业务，光讲拿企业的信誉作为流动资金周转的理由去贷款，贷不下来，所以编造一些假的合同行为时有出现。
综合以上这些情况，给我们的企业在社会上造成一种不良的影响，所以我们要提升企业的管理水平，这不是社会上的要求，是我们自身的需要。如果搞不好，我们企业的信誉一旦受到影响不堪设想，谁谁谁的房子卖得好，为什么？信誉高、策划得好、建筑得好，这是一个吧？所以通过这些问题来讲，我们一定要把自己的管理水平提上去。
三、财务管理的框架
1、什么是财务管理？
有些人认为财务管理就是那个账本呗，把账都记好了，财务管理就是好了，到时候报表出去就行了，不是这样，财务管理是一个很科学的问8 / 91 题，我们想我们搞企业为什么？一个是大家工作的需要，企业老板投资，真正的股东们是要赚钱的，财务工作管理不好，钱从哪儿来？张着手都飞了，所以财务管理不单单只是一个记账的问题，而是一个系统的科学的管理工作，对企业经营效益的好坏，起着至关重要的作用。所以以现代企业财务管理为对象，通过组织、控制和协调资金的运动，保证现代企业经济目标得以实现的工作，是我们财务管理的落脚点，而不只是记账的问题，报账、纳税就算管好财务了，税务部门没找我麻烦，我请人家吃顿饭，有点小事也过去了，大事也抹了，这个也需要，但是不是我们财务管理的主要内容。
2、财务管理的四个任务：
一是国家的制度、政策有没有贯彻？有没有违规？
违反国家的大法是大问题，企业制度没有执行好这是企业内部问题，外部的国家法律、规章制度你没有一定的政策水平来遵照执行，就不行了。比如说税务政策、年度的年检是表面的东西，内部管理的东西过去有总会计师对企业的财务负全面的责任，甚至有的单位讲企业的财务是会计负责，我是老板，我对财务问题我不懂，出了问题是你会计的事甚至是总会计师的事，跟我有什么关系啊？我就是给你钱，出资让你去运作的，否，企业的会计法规定，财务方面的问题要由企业的法人代表负责，你有偷税的问题，找到你法人代表，你财务报表不实的问题找到你法人代表。过去单纯由会计和财务主管负责的这种情况已经通过《会计法》纠正过来了。所以大家要注意，首先搞财务管理要注意贯彻执行我们的财务管理制度。
9 / 91 二是建立健全财务管理的各项制度，编制财务计划、财务分析等等。
编制计划还要检查计划的执行情况，这也是下面讲的内容，在以后的几讲之中我们还会讲具体的问题。
三是反映公司的收入，及时完成需要上缴的税收及管理费用。
交税现在已经形成一种很自然的情况，没有税收国家的财政预算就停摆了。还要上缴管理费用，国企里面有，我是总公司，需要我的分公司定期上缴管理费用，在前五年的时候财政部对大型国有企业的管理，核定它的上缴管理费用的比例可以进入成本，这是不是一个问题？从现在的税法来分析，确实里面存在着问题，你的企业利润怎么形成的？收入减去成本减去管理费用自己发生的管理费用形成费用，财务费用，形成了企业的毛利润。那么上缴上级管理机关的费用插进去了，前几年还有规定，这几年逐渐在进行调整。收缴管理费的问题逐渐要被扭转过来。
四是为经营管理提供信息，促进公司能够取得一个好的经济效益，企业经营目标取得比较好的经济效益。
我们作为财务管理要把有关的信息及时的反映出来，刚才我讲的那个房地产开发企业赔钱了，有一个信息不灵的问题，最后一揭锅，我怎么赔了？原来是这个问题造成的，信息反映不灵，可以说财务管理人员失职，财务主管人员失职。采购的地价在周围的地价水平是多少？一拍脑瓜行了，就这个价进了吧，这块地就下来了。有一个分析，这个单位地价占了它开发成本的40%以上，请问大家这么大的地价支出，留给你的利润空间还有多少呢？你去挤吧，从管理费用入手，从招待费、广告费上入手，你又能挤出来多少呢？大头一下就出去了，一个是对周围情况掌握不实，再有10 / 91 就是财务管理信息失灵，老板没看到，他不知道总的开发成本应该是多少，这个地价应该占开发成本的水平比例是多少，他不知道这个问题。当然我们现在的财务管理人员不仅要了解，而且要及时向企业领导、总经理、有关的管理部门及时的反映出来，这也是我们财务管理的重要任务。
3、财务管理的四个内容：
一是资金筹集。
刚才我讲了资金来源有五个方面甚至六个方面，银行贷款是一个方面，注册资本金是一个方面，还有企业资金要还不够项目开发，够级别，通过国家批准我可以找投资、搞集资等等，但是非法集资是绝对要禁止、避免的，通过申报可以搞集资，把企业搞开发的资金要满足阶段性的需要，这是财务管理的一个重要内容，是工作的一个主要方面。
为什么讲筹资管理？我把钱拿进来就行了吗？刚才我讲阶段性的资金需求，现在我刚铺摊子，我就把资金全打过来，有用吗？没有用。刚开铺摊的时候资金的需求量比较少，但是这个工程铺开了，基础完了上到结构了，这时候大量的资金就需要投入了。这时候如果没有远见、没有分析的话，马上要断流，资金流一断企业运转不灵了，出现的问题就太多了。所以在资金筹集方面一定要做好准备。
有这么一个例子，有一个房地产开发企业十年没搞起来，大家可以想想，搞了十年没起来，在那蹲着是一个什么样的感觉呢？开始资金很充分，但是没有做好资金使用计划，我后面的资金还会有的，现在有这些先搞周边的建设，道路建设、市政道路也是我开发的一个内容之一，也是政府要求的，拆迁先慢一些，我把道路搞完了以后马上再做拆迁工作，可是11 / 91 资金发生了短缺，本来计划应该到手的资金发生了变化，有的企业通过贷款、借款拿不到了，那个企业的信誉发生问题了，再找他借款也借不出来了，这个企业还得从银行去倒，出现问题了，资金流发生了断流的现象，现在这个企业老板仍然是打出一个很大的架子，财主，坐在一个办公室里面寻求投资方、合作伙伴，他的前期投入已经达到了1.8亿，除了搞了点拆迁、道路，地价款还没有完全缴足，谁跟我合作？这个项目在我手里，一期开发基本算完成了，谁要这个项目我可以给你了，你全拿走也行，你拿80%也行，给我留20%的股份也可以，条件很宽松，只要能把我这个窟窿补上来就行了，十年的开发企业现在还是在原地踏步。在城里拆迁的时候还有一个小锭子账户没有完，一步也迈不开了，怎么造成的呢？资金问题造成的，资金使用计划、预算问题没有做好，以至出现了这些的问题，所以资金筹集这方面，还是要做好计划，规避财务风险，负责所需要的资金。
二是资金投放的管理。
这个现在可以少投、暂时不投的时候我投进去了，下一步真正需要钱的时候没有了，所以投放计划，不同的时期有不同的花消，一定要把财务预算做好。所以资金投放的管理需要引起大家的注意，其实就是选择最恰当的投资方在成本与效益、风险与收益最优组合的条件下使用资金，成本和效益，这会儿讲的成本就不是完全的建筑成本了，而是资金成本，因为资金是有利息的，这个利息最后要付出的。贷进来的钱能不能到时候还上？还不上在手里面形成一个沉淀的贷款资金，你每年付利息吧。所以风险和收益最优组合的条件下来使用资金，这是资金的投放是有一个科学的12 / 91 管理过程。
三是资金的运营管理。
要选择最合理的资源配置方案，最大限度地利用各项资金，资金的运营是现代管理对资金投放所形成的各项资产的利用、调度和管理的行为。
四是资金分配的管理。
选择最佳的利润和税后利润进行分配，这会产生的利润分不分？分多少？也是一个学问。当然按照合同的章程，股份的配额，该分的就得分。大家一看我这个都拿走了，我也是股东之一，我现在需要分钱，就等于减少资金在企业里面运作的份额，一旦不够的时候，仍然贷款又需要出钱了，所以这也是一个如何做好资金分配的管理，也是财务管理的内容之一。
4、财务管理的四个环节：
一是财务的预测。
财务预算主要是来分析，属于预测完了以后就要进入预算管理的过程，开始没有分析，不知道这段的经营需要多少钱，用什么条件可以满足，没有一个清醒的认识，不做财务预测，蒙着干，最后吃亏的还是企业，还是我们自己的管理人员，所以在开始财务的预测工作要做好。
二是财务预算。
做好了测算以后，就要编制财务预算，什么叫财务预算呢？预算有几种，有一种支出预算，有一种收入预算。预算收入就是我们应该在这个阶段，一般编的财务预算都是年度的财务预算，今年我有多少人？我需要投多少钱？我把它做一个计划，然后我从筹资的角度必须拿进多少钱？我的13 / 91 利息支出是多少？都要打进全部的预算里面去，今年我的兜里面有多少钱？怎么花？现场摆着多少任务？需要多少钱？能不能满足？怎么用？这是财务预算的主要工作内容。
做好财务预算工作可以使得现代财务管理更加有序，它以财务的预测和财务的决策为前提，又是财务控制和财务分析的基础，财务预测是必须做好的，财务预算是建立在财务预测的基础之上的，搞不好财务预测，你的预算都是瞎掰，所以一定要搞好预测，编制好财务预算，也是下一步管理使用的前提。
三是财务控制。
根据一定的标准，运用有关的财务信息，要控制企业的资金使用、成本支出和费用支出。成本和费用是两码事。
四是财务分析。
控制完了今年一年要算账的，我们要进行一个分析甚至是考核，对做的预算执行情况如何？成本支出是不是在有效的控制范围之内？企业的利润计划实现了没有？实现了多少？百分比是多少？成本利润率、投资的资金利润率，原来测算的要达到多少？在预算里面制定了多少？实际情况发生了多少？最后都要做一个详细的分析，目的总结今年作为测算来年的情况和编制来年预算的基础，这是一个循环。
所以，财务预测、财务预算、财务管理、财务分析，这是四个环节，任何开发企业也离不开这四个环节，尤其房地产开发企业是资金密集型企业，有的是劳动密集型，比如施工企业就是劳动密集型，施工企业的老板并不见得有多少钱、有几亿的财产，在于他能够组织进来他的施工人员，14 / 91 这是他的本领。一个工程要上，可以同时要上几百人，他能有人，过去我在北京建工局工作，超过10亿资产、有10个公司，每个公司里面的情形也差不多了，人员也快达到一个亿了，是一个劳动密集型的企业，我们房地产开发企业是一个资金密集型的企业，通过资金来运作的，所以财务管理这一块是非常重要的，要做好财务分析，做好来年的预算，做好各方面的管理工作，对企业经济效益的提高有很大的作用。
这一讲就是这样几个内容，一是企业的资质等级，二是从企业的注册开始，存在什么问题，大家如何进行纠正？在管理之中需要解决什么问题？三是财务管理框架等等， 从这三个方面做了一个初步的讲解，咱们大家对里面的问题要吃透，财务管理的概念要树立起来，这样为我们以后的各项工作打下一个比较好的基础。
第二讲 财务报表的阅读与分析
这里面我不知道搞财务的人员比例我不知道有多少，真正搞财务会计的，有很多是来自于其他部门的，我想看一下比例，我就知道下一步怎么讲了，搞财务的管理人员举手？不足10%，我就给大家讲课的时候就要有不同的侧重了，具体的财务语言比如借贷方面的东西就不讲了，重点给大家讲一些泛泛的管理方面需要注意的问题。
这一讲主要有这么几个内容，一是财务报告与会计报表，什么叫财务报告？企业经营一段时间要按照一定的时间，比如说月度、季度、年度来出报告和会计报表。二是如何看财务报表？重点在哪儿？拿过来第一眼先看什么数？三是怎么样做好会计报表的分析工作？这三个内容如果大家能15 / 91 吃到心里去，对于财务会计的工作就可以有一个初步的了解和认识。当然我们企业的领导、管理人员，接触财务报表是比较多的，工程人员接触的就少。
这里有一句话希望大家能够注意：“一个好的企业管理者必须首先是财务管理的专家。”我本身是企业经理，我是高级管理人员，那么你对财务管理不懂或者是一知半解，很难提高您的工作，刚才我讲了那个例子，那个老板本身是大股东，还是过去那种甩手掌柜的，国营企业的管理方式，有客户你管吧，今天怎么着？就是它了，实际他没有掌握财务管理的诀窍和真谛，以至发生了年度的亏损问题，最后让我审审吧，因为觉得自己不亏，要审赢了，审能审赢了吗？那钱都花完了，让我去给你变啊？我去给你填钱是不可能的，所以他想最后审赢了成为一种非常不内行的话，我不说他无知，但是非常不内行，你原来干什么去了？你懂不懂财务管理？所以这里讲一个好的财务管理者必须首先是财务管理的专家。那么，专家要专到什么程度？在自己了，有时间、有能力、有精力就专深一点，没有那么多的时间和精力，也要做一些了解，要懂，这样对以后提升我们管理工作的水平有很大的意义。
一、财务报告及其组成
财务报告分这样三个方面，这是每年财务部门都要出的一个资料，财务报告要给企业经理、高管、董事会使用，报告一年的财务工作，通过会计报表、会计报表的附录、财务说明书，每年的财务报告由这三块组成。
会计报表很简单，就是一张纸，资产负债表、损益表和现金流量表，16 / 91 每张表都是一张纸，但是含着丰富的财务管理内容、信息，如果不太注意，就看最后一行数，今年我们赢了赚了，赢了皆大欢喜，要是亏了就着了急了，我认为不仅仅应该看这个东西，要深入看会计报表，要读懂它、深入它、应用它，甚至从里面发现问题来提出指导意见，这是我们高级管理人员的重要责任。
会计报表附录，一张纸能不能让你了解所有的问题呢？那是不行的，你了解不到，比如说银行存款，有现金和银行存款，银行存款有多少？怎么样形成的？有几个银行？在这个阶段之内资金流是怎么发生变化的？所以还要有一个辅助说明，说明这一切问题，应收账款是多少？比如说一算账今年有350万应收款，能不能回来？都借给谁了？要有财务报表的辅助进行说明，所以大家看报表一个是看数字，然后就是看说明，能更深入进去。
财务情况说明书，这是一个纲，编制今年财务报告的纲，里面说明了编制的情况、存在的主要问题和财务情况的基本分析，就是刚才我讲的财务管理的四个方面，今年是怎么样测算的？我的财务预算是如何编制的？实际支出费用花了多少？存在哪些问题？今后建议从哪些方面纠正？都要在财务情况说明书里面有具体的反映。当然这里面还有贷款等等，竣工面积完成情况这些内容，所以说财务说明书拿起来首先是看一个概括，然后接触的是财务报表，第三才是会计报表的辅助，拿这个东西要看有没有这三样？如果没有这三样，我们作为企业经理可以打回去，你这个财务工作还没完成，你光给我一张纸干什么？我看得懂吗？辅助在哪里？说明在哪里？所以一个完整的财务报告有这三方面的东西。
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二、财务报表的种类、作用和结构、分析和案例。
财务报表的种类：前面是编号，有01、02、03，还有一些附表1、2、3、4、5，中间前三个是企业会计报表的主要的主表，一个是资产负债表，一个是利润表，一个是现金流量表，利润表还不完整，还要有利润及利润分配表，利润实现了怎么分配呢？现在往往是的地之的值得无之的嗯不
穆斯林 利润和利润分配表更加完整。有了这三张表，基本财务的全面信息都齐了，当然为了对这几个表反映的情况更加具体还有一些附表要存在，比如说资产的减持准备有没有？尤其是流动资产、存货这方面，今年买了钢材是4000块钱一吨，明年市场行情有没有变？变3500、3000了，有没有这个思想准备？有没有反映出来？所以附表也很重要，是对主表的一个重要的补充资料。
还有股东权益变动的增减表，这个一般是不会产生大的变动的，在一定时期内不变，有时候要及时反映出来，谁的股份增加了？谁的股份减少了？今年又进了哪些股东？走了哪些股东？是大股东？还是小股东？占的资本金有多少？权益有多少？怎么进行分配的？这一串问题就都出来了。
再一个就是应交增值税的表，纳税申报表，不但是增值税还有所得税，也是很重要的。下面是利润分配表，利润只是说你一年的经营成果，如何分配是下一步的问题，在下面的内容里面我都会讲到。
有年度报告、季度报告、月度报告，一般的公司要月度报告是一部分，不见得要全套的财务报告，起码把今年的资产负债表，一个月的出来反映看一看，一个季度的是一段的，一年有四个季度，季度报表一般都是18 / 91 比较全的，年度的财务决算报告是一套完整的资料，为什么要出月度的报告呢？有时候月度的报告决定年度的结果，我在里面待着的时候，往往要求你8月份的表，你都可以不给我，但是11月份的财务报告一定要给我，为什么？12月份的情况我自己心里有底，基本上跑不了什么，11月份的报表反映了前11个月的经营结果，你给我了，我看看，加上12月份的预测，今年整个数就要出来了，大盘子就有了，是赢是亏已经可以定型了，在一个月以内比如还有12月份怎么样去努力？前11个月没解决的问题，在这里面做一点补充、补救可以，但是做大的扭转已然不可能了，所以要出月度报表，11月份的月度报表又至关重要。所以会计报表要求有月度的、季度的、年度的。还有各个时期的会计报表有着不同的作用。
下一步给大家讲一讲什么是资产负债表？资产负债表是反映在企业一定时期资产负债和所有者权益的情况，是房地产开发企业对外报送的主要会计报表之一。大家注意这是一定时期，一定时期可以是年底12月31号，也可以是6月15号，有特殊需要的话，企业下一步要改制，截止6月18号的情况你一定要告诉我，企业到底是什么情况？5月底的不解决问题了，6月18号的财务状况一定要报给我，就是特殊的需要了，所以在一定的日期、时点的一个会计报表，是这样一种表，反映企业的三大块：资产、负债和权益情况。
资产负债表的作用是什么？反映房地产开发企业的资产组合及其构成情况，一拿这个表首先看最后一栏资产总额是多少？总额是1.5亿？3.5亿？还是15亿？都反映在资产负债表的左方。右方是负债情况？该人家多少钱？应该给人家多少钱？这是负债情况。再有就是企业的权益情况，权19 / 91 益加上负债等于资产总额。这是一个恒等式，下一步会讲。一个是左方反映了资产总额，右方就反映了负债总额及其构成情况，具体项目都在里面说了，一会儿我给大家画一个表看看，第三个就是反映权益的总额及其构成情况。企业的经营成果就是这么大的三块内容反映出来，资产是现在占有的资产，不是现在仅仅的固定资产，有时候一说资产就是固定资产，不是这样。包括借来的钱形成的资产，都是属于我的资产。那么负债呢？有时候借来的钱形成资产，那边还得摆着我借了人家多少钱？工资发完了，有费用了，我还没有发工资，应该发的有多少钱，都表现在负债里面。再有就是权益。
纵观资产负债表就可以了解企业的资产负债和所有权益的全貌了，所以这张表是非常重要的一张表。
资产负债表的结构：一个是资产，资产分成流动资产、固定资产、长期投资、无形资产和其他资产五大类。还有负债，负债又分为流动负债和长期负债。最后就是所有者权益，账目结构就是这样的情况。实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润，这四个方面是反映所有者权益的内容。
什么叫做长期负债和短期流动负债？流动资产就没有什么说的了，货币资金属于流动资产，现在存货还有多少？这属于流动资产。固定资产就是房屋、机器设备、交通工具等等。长期投资，对外的投资有子公司，还有对外参股，都属于长期投资的范围，这也是投出去的钱，是另外一种表现形式，也是资产的类别之一。再有就是无形资产，无形资产一般分为这样几块：商誉、自有的土地、自己研制的软件价值。为什么说商誉属于无20 / 91 形资产呢？我举一个简单的例子，全聚德那块匾是木头的，论斤称没有多少钱，但是这个招牌值两个亿，你要想拿走我这个企业，不把我这个牌子买走是不行的。这是什么？商誉。商誉一般在会计报表里面是反映不出来的，一旦财产要发生转移了，股权要发生转让了，财产要发生变动的时候，股东要发生变动的时候，就出来了。刚才我说，你不给我拿两个亿，想摘这个牌子那是不可能的，平常表现不出来，资产负债表上来一个无形资产商誉全聚德这三个字值多少钱，这个不符合财务制度，不能这样记，但是一旦资产要发生转移的时候，要进行资产评估的时候，它的价值一评就出来了，当然全聚德这三个字就是两亿，这就是一个说法，不见得是准数。无形资产是摸不着、看不见的东西，土地现在就是看见这块地你能拿走吗？你的使用权在这儿，我们的土地没有私有化，国有化集体制，一个是国有土地，一个是集体所有制，谁听说过个人有土地的呢？没有？所以我们占的土地也是一个无形资产。所以资产的构成形式来讲，它是一个无形资产。其他资产就很多了，什么地缘资产、长期待办费用都属于其他资产范围的，我就不详细讲了。
负债有两种形式，一个是流动的，一个是长期的。长期负债和流动负债的基本界限就是看时间的长短，流动负债一般是在一年之内的负债，叫做流动负债。举个例子，银行借款是长期的还是短期的？借款三个月是属于负债，像银行贷款，我借了三个月，签合同就使三个月，就属于短期负债。使用一年半，就要列入长期负债的范围之内，长期和短期有很大的关系，性质不同，最后的处理方式也不同。比如刚才说的应付工资，应该付给职工的工资没有付，这是一种负债，那放在长期负债里面行吗？我三年21 / 91 不发谁也不用干什么了，只是说这个月的工资我下月发给你，作为财务核算来讲，这个月的工资应该是每人8000还是1500，一共多少人、多少个部门、发多少工资，我算出来了9月份的工资，10月5号发，所以在9月底反映的应付工资加起来可能是3.5万，也可能是35万，根据企业大小不同了，属于一种负债形式，应该发的工资没发的。超不过去一年，所以属于短期负债的内容。长期负债主要是指贷款，该还没还的事项，一年没还的，比如短期负债也可以转成长期负债，长期负债也可以转成短期负债，一年的范围之内，刚才我讲一个时间段，比如说长期负债，我是一年零五个月的贷款，现在经过一年了，连本带息已经还了多少了，还有五个月的使用范围，不足一年了，要转到短期负债范围之内，就不要老列在长期负债里面，因为这一年你要处理的负债份额是多少就确定下来了，三年之内一年以上的还要列在长期负债里面。
实收资本，实收资本就是注册资本金，你开张、做买卖，我们讲成立企业首先要注册，在工商要注册，注册资金有两种形式：一个是现金、一个是实物，要到工商管理部门注册，而且要通过会计事务所验资，没有验资你注不了册，工商就看你的验资报告，为什么呢？主要是看你的资金到位没有？过去那个阶段的情况我都经过，企业开张没有注册资金，就开张了，后来1991年以后，实行了会计接轨，国内的会计要向国际接轨，会计报表就分这三块：资产负债和损益、权益情况，权益就要反映出来你的注册资本金是多少。为什么过去的表没有注册资本这一说呢？上级拨入多少，拨入5千万，这是我的资金来源，资金运用是多少？我这个钱是怎么花的？过去叫做资金来源和运用情况表，后来经过改制以后，才叫资产负22 / 91 债表，就有了实收资本一说了，实收资本是你开张实际投入的现金和实物，必须要到工商有关的部门去进行验资。
我这带了一个验资报告，验资报告很简单，就这么几张纸，但是里面说明了你的企业资金到了没有，一个重要的一张纸是你在指定账户资金到位的情况，决定了你这个企业成立了，工商要验资了，首先你要有一个账户，我在你的账户里面拨进多少钱？我的注册资本是5千万，现在是4千万，行不行？不行，必须达到5千万，会计事务所给你进行验资、出具报告、交给工商管理部门，这可以了，他就给你登记了，你的注册资本金是5千万到位了，这是注册资金。
资本公积，现在搞企业的资金有一个亿，现在注册是5千万，那5千万怎么摆呢？也得拿进来，这个本钱是要用到的，摆哪儿啊？摆到资产里面不对，我有5千万，搁到银行存款去了，这是你企业的资产了，资产包括各种性质，是借来的钱形成的资产、存款也好，还是自己的钱形成的资产、银行存款也好，都搁在你的银行账户里面，在企业的负债表的资产方表现出来，哪儿来的呢？你有5千万自己的钱搁在银行里看，你得反映出来，现在会计原理就是这样，有借必有债，借贷必相等。就是左边和右边一定要相等，什么叫借贷呢？这个就深了，不跟大家讲了，会计人员比较懂，一般高级管理人员和其他部门管理人员对这个借贷可能就不太清楚了。
捎带讲一句也可以，我还拿钱来举例子，我这5千万拿下来拨在企业里面，账目怎么反映？就是借5千万，银行存款，还有贷，贷什么？不是注册资本，刚才注册资本金通过验资报告已经进入到实收资本里面去了，23 / 91 这5千万怎么表现呢？贷资本公积，大家可以看，这资本公积在哪一方呢？在权益里面，会计报表的右方，左右必相等，借贷必相等，所以借银行存款5千万，贷就是看贷什么科目了，这是从哪来的钱、什么性质的钱，就是属于资本公积来借，贷资本公积5千万，这样账上就平了，要不然不平。为什么这个钱到哪儿去了，你就找不着了，所以现在这种记账方式是非常科学的，不说资本主义还是什么主义的，是非常科学的。过去我们解放初期实行的是借贷原理，到后来文革时期，反帝反修，这个东西是资本主义的东西，我们要创造我们自己的东西，叫什么？不叫借贷记账法了，叫增减记账法，一增一减，增加了什么？增加了银行存款，减少了什么？也没减少什么，所以它有时候会出现同增同减的情况，增加银行存款，同时增加盈余公积，那时候还没有盈余公积这个词了，这样就出现了同增的情况，这种记账原理不科学，你还得进一步分析增加这方面的性质是什么、减少的性质是什么，乱得一塌糊涂。后来经过这么几年的使用，发现还是不行，还得走那个借贷原理的道路，又改回来，现在国际上也都承认，你要跟外商做买卖，你那个增减记账表人家都不懂，你这个到底是什么表？你这个企业里面有多少钱？看不出来，注册资本是多少？盈余公积是多少？未分配利润是多少？看不出来，怎么跟你做买卖？敢跟你做买卖吗？所以一定要跟国际接轨，用国际上都能接受的程式化的方式。
资产负债表的格式，左半边基本是流动资产、长期投资、固定资产、其他资产和无形资产等等，最后有一个合计，期初余额、期末余额，资产负债表反映的就是这样的基本情况，流动资产我也讲了，长期投资刚才我也带到了，什么叫固定资产也说了，这个资产形成的总额是你现在的资产24 / 91 总额，我这有多少家当，还有5亿，资产总额期末余额是5亿，这就是我的家当，我的家底可就不是这个情况了，得在所有表权益里面去看，这是真正的家底。
大家看这个，这是刚才资产总额的，这个负债合计和所有者权益合计，在这个箭头所指方向，在这个栏里面反映的数字才是真正的家底，怎么讲？家当有了，刚才是资产总额期末余额数有5亿，负债是多少？我有5亿，里面有多少是借来的？是应该还给人家的？这是负债总额，我的负债总额是5.1亿，那么你的家底还有多少呢？所有者权益里面反映出来了，你的家底是负1千万，没东西了，你还以为你的家底还有5亿呢？没有了，真正的权益反映的是你的家底，假如你有5亿的资产，资产负债表的左方表现出来了，右方你的负债表现是3亿，你的家底还有2亿，一看你家底这么多，银行贷款没问题，你贷多少？才贷1千万，2千万我也给你，因为你的权益很多。所以你要贷1百万，他连眨眼都不眨眼就给你了。一看你的所有者权益里面是到负数了，你想贷款？没门儿。不能给你，银行知道这是窟窿，你拿贷款要发工资去。你拿我的贷款去发了工资，你怎么还我？肯定不行。所以要看你的家底还有多少，就是所有者权益是什么，是最主要考虑的一个方面。
这是资产负债表的基本格式，而且是某年某月某日的情况，某一个日期、某一个时点的情况，负债表是这样的情况。刚才我讲了一个恒等式，左边加右边，左边是资产，资产在负债表里，恒等式的公式怎么表现呢？负债加上所有者权益，通过刚才这张表大家也可以看出来，左方的全部资产，右方表现负债和所有者权益，大家如果看表的时候，想了解家底就看25 / 91 你的权益，看企业的资产有多少可以进行运作的，就看左边的资产到底有多少，形成的固定资产不可使用，一般只能是住、办公，或者是有富余的出租也可以，流动资产表现企业经营的运作资金能力大小。这就是资产负债表里面的恒等式，所以有借必有贷，借贷必相等，有来言必有去语，有来的方面必然有用的方面，来是接来的，用是存起来了？还是花了？资产负债表里面就统统表现无遗了。
阅读要点，大家如何看这个表？拿来这个表，一个是货币资金，看看银行存款还有多少？够不够使？不够使赶紧贷款去，或者投资去，投资的方式有各种各样，下一步再说。再有应收款和应付款，这个应收和应付也很重要，比如刚才说的应收账款三年了，应收账款的账龄十年没收回来的，还在账上趴着呢，简直是笑话，你也没跟人家对仗，也没取得对方的承认，现在的年审我们都知道，企业每年需要进行一次年审，在工商那注册，年审的时候要发出你的债权和债务对账单，比如应收账款某某单位一百万，借走多少时间？两个月，这估计没有问题，我给他发一个函，叫询证函，某某单位你是不是借款200万？对方说昨天刚借的事，一盖章，会计师事务所承认你债权的存在，10年的了，这个悬不悬啊？你发给谁都不知道，那个企业早都倒闭了，你根本10年没对过账，你在账上趴着还应该收人家5千块钱或者5万块钱，这个企业倒闭了，你这应收账款还存在吗？账面上有，你账还实吗？不实了。所以要分析它的账龄是多少？应收账款的账龄在3年以上的，就要特别小心了，怎么3年都没收回来了？应收账款往往是销售出去，人家暂时没有给钱，叫做应收账款，应收账款和经营有直接关系的应收的钱，叫应收账款，销售卖一套房子，人家没给我26 / 91 钱呢，当然现在没这个事了，这叫应收账款，其他应收款就是企业之间往来的关系所发生的债权，某某单位找我借了1百万，短期借款，可以，拆借一下三个月还可以，两家一写利息是多少、签一个小合同就可以了，这样形成的债权叫其他应收款，跟你的经营没有直接关系，所以两方面的账龄都要看，应收款是多少钱收不回来的，也可能形成坏账损失，其他应收款也是这样，10年没追回来的账，这个人跑了、死了、企业不存在了，你的应收款还追得回来吗？我估计回不来了，你说父债子还？儿子说不还，你就没招了，所以账龄的分析十分重要。
应付款和其他应付款又是相对应的，我就不说了，说说其他应收，这个大家应该想到，应付款和其他应付款的性质也是同样，也要看账龄。人家没找我，我这就不欠着人家，有时候银行一判执行还没有钱执行呢，救火车一响就琢磨警车响了，这种情况也有。
定期和对方进行对账这是财务管理人员的主要责任，你如果三年没有对账这是你的问题，你账上还老记得其他应收款和应收账款，你不对账，对方早跑了。所以账龄分析很重要。
再一个就是存货，房地产开发企业的存货和其他企业的存货，工业企业、施工企业、商业企业的存货大不相同，怎么说的？我们先说说相同的，第一行基本相同，原材料你有他也有，库存设备、委托加工材料，一般的在库里面存的东西，已有的东西并且是属于流动资产方面的已有的东西。第二行就不一样了，开发产品属于存货的范围之内，大家要琢磨这么大的房子不是货，它就是货，它的性质属于流通领域的流动资产，今天你盖完房明天就会卖，它不是固定资产，一栋房子不会走也不会跑，它是固27 / 91 定资产，所以企业核算的时候，它是属于流动资产的范畴，一般企业的存货很大，就琢磨着企业的运作出了问题，你怎么存货这么多？机器总卖不出去？设备里面占了很大的比例，没卖出去，这个就很特殊了，可是在房地产开发企业，存货的数量大小要经过分析，哪些方面的存货？具体项目是什么？开发产品有两种情况：一种是在施的，一种是已经完工的，完工就要转入产品了，在施的不能转。昨天完了今天验收，可以卖的还没卖出去的这个数量很大，过去都是抢着买，现在可能不一样了，可能是形成多少套盖完了还没卖出去，这种情况形成开发产品形式存在的存货是属于流动资产的范畴之内。
再有就是分期收款的开发产品，属于产品之一，但是划分要切两块，分期收款和开发的，再有是出租的，可以用做出租使用的资产，也在存货里面反映，就是长期出租。出租资产可以分两种：一种是可以转入固定资产的出租产品，另外就是长期趴在存货里面的出租房屋，房屋就是盖完了以后就是要出租使的，就是可以转入你的固定资产，进行固定资产验收，可以转入你的固定资产，用于出租使用，也可以趴在你的流动资产的账户上，用于出租使用，趴在流动资产上使用的出租房屋的隔断表现在存货里面，所以一看存货这么多，存货多了有时候也不见得是坏事，用于出租的房屋也不少，本身计划就是出租的，有售就有租的，所以存货的形成及结构要定期加以分析，要了解。
还有就是周转房和在建开发产品，周转房有时候涉及到拆迁，你没有周转房人家不走，这也是属于存货之内的。再有就是在建开发产品，在施工中没有盖成的，它的成本和期间费用，要归集到在建开发产品之中去。
28 / 91 我讲这么多东西就是让大家了解存货，存货是房地产开发企业资产负债表里表现数字较大的一个项目，不要认为存货的数字怎么大了，和其他企业工业企业、商业企业去比较，开发企业的存货有它自己的特点，形成是九个资产项目形成的。
这是读会计报表时候要注意的问题，再有就是短期借债、长期负债、长期借款不讲了，再有实收资本和资本公积也不讲了，实收资本就是你注册资本，资本公积就是你用于期初多余的资金搁在资本公积里面，再有资本公积的形成就是进行利润分配以后，作为资本公积形式不拿了，这也是一种形式，转入资本公积。再有外部捐赠，某某单位捐给我一百万，搁哪儿去啊？银行存款里面肯定表现出来了多了一百万，右边要搁在资本公积里面去，不是给你就是你自己的钱了，搁到未分配利润里面去，那是不对的。这与你的家底有关系，你作为利润分配完了，你的家底就少了，国家也不允许作为利润分配使，不是给你钱让你花的，而是用于生产的。
再有就是未分配利润，资产负债表里面的最后一行，所有者权益的最后一行是未分配利润，未分配利润体现的是什么？体现的是还有多少钱没有分，企业经营这么多年，你还有多少钱在你的手里？这是正数。过去有人不懂，未分配利润，我这个钱亏了，在利润表里面亏了搁在哪儿去？也作为未分配利润来表现，不过是红字，在会计报表里面，过去这个表有红字、蓝字之说，现在机打的都是正负之说，未分配利润是负数，表现你还有这么多的窟窿，你今天挣的钱，都不许你分，首先用于补足前一年度的亏损，这跟税法也关系，税法所得税你企业所得，过去是33%，现在是25%，按这个比例上交企业所得税，你说我前十年亏了150万，今年我挣了29 / 91 100万，我作为未分配利润行吗？不行，首先要对前年亏损进行弥补。税务局也很精明的，你今年挣了100万，明年又挣100万呢？前年你是亏了100万，这两年加起来挣了200万，你补足了，还剩50万，该纳税了，税务局是这样来控制所得税的计算，在五年之内你要补足。
所以未分配利润必须企业里面最后没有分配的、应该给人家的钱而没给的，或者是窟窿，具体讲利润分配表的时候我再讲，首先是拿到这个表怎么看？看什么东西？下一步会讲一下利润表、利润分配表。
（茶休15分钟）
刚才课间休息，有一些同志给我提出一些问题来，不同部门的人员有不同的提法和想法，财务人员提得很具体，管理费用企业还没有收入的时候怎么处理，很具体，有些其他部门的就希望多捞一些干货，你最好告诉我这个事怎么发生的？我怎么干？回去就用，也对。所以我在理论上、原理上少讲一些，在实际当中的例子多讲一些，大家可以回去能起到举一反三的作用，能有一点帮助。
我接着讲利润表，利润表都是反映年度、季度、月度一段时间之内的情况报表，反映企业的利润实现情况。编制的时候可以是年度的，二00几年的情况，不是二00几年哪个月、哪一日的情况，而是之间的情况，从年度开始到报送之前的这段时间的利润实现情况，反映不同时期的收入费用变动趋势，结构也是左右结构，但是它跟左右平衡的方式完全不一样，这个表可以是连续下来的，为了字面的关系，把它放在左右两边了，实际是顺序排列的，首先是业务收入，然后是成本，主营业务收入减去发生的成30 / 91 本，再减去税金，再加上其他业务利润，拿我们这个行业来讲，售房是销售收入，这是主营业务收入，租房就属于其他业务范围之内的，开发不是为了租，是为了售，租赁的业务就属于其他业务收入，再有小卖部，成立一个超市，它的收入形成的利润也要作为其他业务收入，是加减关系。主营业务减去成本减去税金加上其他部门的利润减去营运的三个费用：营业费用、管理费用、财务费用，这都是减项，再加上投资收益，子公司和其他参股公司，投的资金就有一个收益，也可能是亏，也可能是赢，收益要反映出来，这是利润分配进来的，进入投资收益里面，加上营业外收入，营业外收入就是主营业务以外的收入，比如清理资产，有一台设备要卖，自己用的设备比如这汽车不要了，要卖出去，卖出去形成的收入跟房地产经营一点关系没有，形成的收入叫做营业外收入，减去支出，支出有很多项目，比如罚款等等，将来有需要纳税调整的，可以调整的还不承认你可以在税前可以扣除的，但是在项目都列入营业外支出，跟经营没有关系的支出，再减去应交纳的企业所得税，才形成了净利润。
净利润再减去本期已经分配的利润，剩下的钱来留一点没有分配完的，以丰补欠，形成的数字趴在第七项里面，叫未分配利润。未分配利润和资产负债表里的哪一项、什么大项目下的对应？利润及利润分配表里面未分配利润数和哪一项是对应的？这一点很重要，要和你资产负债表的所有权益里面的未分配利润这个数字是对应的。如果这两个数不对，那就算了，作为企业的经理来看，一看这个报表就知道做得不对，拿回去重做，这点关系都没搞对就送上来了，所以这两个数大家要注意了。
在利润表里面主营业务收入，主营业务成本就是转让、销售、出租、31 / 91 开发的成本形成的支出，主营业务税金及附加，现在是流转税，这不是所得税，在收入底下就要进行结转的，比如说营业税是你主要交纳的方面，城建税是要交纳的一个方面，还有一个教育费附加，不叫教育税，而是教育费，每年都要随着这个税来走，所以叫做教育费附加。每年形成了1万块钱的收入，5%营业税就得交，营业税的7%是城市维护建设税要交，还有教育费附加，是营业税的3%要交，这是形成1万块钱的利润，你要交这么多税，交多少呢？按照比例一乘是5.5%，营业税是5%，城建税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，这两项加起来是10%，如果营业税是5%的话，营业税的10%就是5，所以作为总的收入来看，形成1万块钱的收入，要有5.5%的营业税、城建税、教育附加费马上要跟着交的。
其他业务利润，刚才我说的小卖部、超市形成的利润放在里面，营业费用主要是经营过程中发生的费用，营业费用和管理费用就不一样，销售部门发生的费用不能搁在管理费用里面，一定要放在营业费用里面，属于营业费用支出，非管理性支出。
管理费用是部门组织生产经营活动，就是机关已发生的这些费用，可以进入管理费用。
再有一种就是财务费用，大家注意财务费用是企业除去生产经营所需要资金而发生的各项费用，这个不完整，财务费用指的是管理部门比如说少量的借款，而非为开发项目的借款，比如说银行存款现在还有3千万作为周转，这个月还没有用，在银行搁一个月有利息，这个利息收入作为财务费用收入来讲，相应的还有支出，比如说买账本、美元和人民币的汇兑损益在这里面发生的支出项目，叫做财务费用，而非用于项目贷款而发生32 / 91 的借款利息支出。我们有一个项目贷款贷了5千万，按照5.5%或者5.4%的利率上下浮动，形成的这个费用搁在哪儿呢？要反映到项目成本里面去，这是我下一步要讲的项目成本的内容，在这讲财务费用不要跟那个相混淆。
所得税，企业按照规定从当期损益中扣缴的应税额，在利润表里面已经清楚反映出来了，本期应该交纳的所得税计算的应税额是多少，不是交纳数而是应税数。利润结算是收入减去支出减去各种费用剩5百万，这叫应税额，应税额乘以应税率，企业现在是25%的应税率，才得出你应该交纳企业所得税的数额。
利润分配，要优先分配给股东的现金鼓励，这是应付优先鼓励。提取的盈余公积金等等，很多项目都是属于在利润分配里面应该考虑的项目，有则统统纳入进去，最后得出的这个数才是未分配利润，房地产开发企业年末尚未分配的利润。
这么一个表的结构是本年利润加上年初未分配利润和盈余公积补亏的数，扣除法定盈余公积，职工奖励的，应该归还投资的，优先鼓励，应付的普通鼓励，最后是转资，这里面也作为利润分配的一个内容之一，转作资本股本的普通鼓励等等，最后形成这个红的才是未分配利润的数额。这个红的数额才真真正正属于你的家底，刚才我所说的权益是你的家底，真正要看企业经营的最终结果是什么，还要看你的未分配利润还有没有，是多少，这反映你未来的趋势，你还有多少的潜力还没有动。
企业里面的表有三种：资产负债表、利润表、现金流量表。现金流量表是一个对于现金流动情况的综合反映的表格，也是企业现在重要的报表33 / 91 之一，原来就是前两个，这个现金流量表是随着近年的转制不断完善增加进来的，它要反映企业的变现能力和支付能力，便于预测房地产企业未来的现金流量，有今年的情况，再有明年需要的情况，做预测的时候就用得上了。揭示房地产企业在一定期间内的财务状况及资金变动情况，损益表只是一个结果，反映不出来变动的趋势，今年的利润怎么形成的？进了多少钱了？只是刚才从收入来讲进了多少钱，收入的具体内容是什么呢？只是大块的，没有具体的，具体的还要看现金流这块怎么形成的，这个表对企业管理人员也是有很大作用的，看现金流动情况怎么样，一年没怎么流动，当然你的投入是不断的，产出没有或者很少，说明企业经营情况不好或者很差，相反就可以得出好的结论来。
一个是经营活动产生的现金流流出量，这是一块，指的我们房地产的开发销售这一块，包括租赁。再有就是投资活动产生的收入流入和流出，流入就是刚才我所说的利润分配进来的钱，这属于投资活动产生的现金流入量，流出量是我投资花了多少钱，投到哪儿去了，这属于长期投资、流出的内容，那么流入跟流出相比较，就知道哪个大、哪个小，一般现在都是流出大、流入小，但是你流出量基本是固定的，一年或者几年不变的，流入量可能年年要发生变化的。投资活动产生的流入和流出，流入借了多少钱进来，借了1千万，今天还了5百万，现金流入和流出就比较出来了。余额是流入量比流出量余额是5百万，最后要看余额，在余额上面一结这个数字就出来了。汇率变动对现金的影响额，最后是现金的等价物增加等等。
这五个方面构成了现金流量表全部的内容。这个也是顺序的，排列没34 / 91 有左右之间的关系，大家可以看看基本的结构，经营活动产生的现金流量小计，支出小计，这是流入小计、流出小计，最后产生的就是经营活动产生的现金流量的净额，到底是流进的多还是流出的多，并不见得说流进的多就好，流出多的就坏，要视情况不同而定，投资活动也是这样，主要反映一个动态的流量情况。
三、财务报表分析
财务报表分析的作用一是评价过去的经营业绩，财务报表我开始的时候讲了，有一个财务分析，这是财务报表分析，财务分析是整个财务管理过程之中的一个架构的重要内容，就包括着财务报表的分析，财务分析是多方面的，财务报表分析是有一定范围的，评价过去的经营情况，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势，拿预算收入来讲，对照支出到底是赢了还是亏了，就衡量出企业现在的财务状况了，再有通过几个率来比较资产负债率等等，就可以分析出我们企业的经营状况，为明年的预算做考虑。我们有些支出比较大的，能不能在明年把这个扭转过来？这是我们分析的内容之一，在企业的时候我经常做经济活动分析，不外乎就是这些情况，收入和支出的比较等等，包括今年和去年的情况比较，本企业和其他企业情况的比较，最后给领导提供一个完整的数字，得出一个结论，领导找到节约挖潜的方面、能力，过去在我所在单位的系统，每年我写经济活动分析情况，给局长做一个增产节约报告，一年两次，一个是年度中间，一个是年末，讲两次，做报告，他的信息来源来自哪儿呢？来自于财务分析，财务报表情况可以是其中一个内容，还要涉及到施工管理，比如说工35 / 91 程的组织情况怎么样，浪费节约的方面，工程计划部分比施工管理、施工组织设计，这里面有什么毛病没有？与施工组织设计好与坏，与企业生产的节约与浪费也有很大关系。
比如说这一个项目，你是立一台塔还是立两台塔？这个项目这个塔有多长？我是需要一台大塔还是两台小塔？这个费用就不一样了，一台大塔地够得着，一扫全过来了，但是犄角扫不着，就还得需要一台塔，现在就不考虑一台大塔，所以就立两台小塔，这是施工组织设计的内容之一，要考虑成本核算，我想立一台大塔比较便宜，但是不行必须得立两台小塔，这样就可以在施工组织设计，我为什么这样设计的，不是浪费，要说明。再有现场材料码放，材料码放也有很大关系，还有一个二次搬运的一个费用，这个费用你要清理场地，你把材料码在现场的50米之内，就可以节省二次搬运费用，你不好好清理，码在50米以外，100米、200米了，产生搬运费用，假如有场地，有就近解决的情况，你不这样做就属于浪费，来源于哪儿呢？来源于施工组织的浪费，你作为财务部门要把这个情况都掌握住，才能搞好你的财务分析和经济活动分析。
所以，对财务人员的要求不仅仅是算账的问题，而需要你了解企业各个经营方面的投入与产出，节约与浪费的各个方面的因素，才能做一个好的财务人员，才能给领导出主意，否则你就知道把这个账本交上去，那不叫管理人员，是个人都行。所以企业的财务管理人员，尤其是企业的高级财务管理人员要求你的知识面要广泛，边缘知识要了解，甚至是边缘科学要掌握，所以作为一个好的财务管理人员也不容易，刚才举手的这几位希望你们在这方面能有更大的提高，为以后的财务管理做出更多的贡献。
36 / 91 有一个图表给大家看看，看看就可以了，这里面有很多具体的数字，权益、净利润，这是最顶上的，所有的权益净利率是怎么表现出来的呢？有两个：一个是资产净利率和权益的乘数，这是一个数字，这两个相乘就得出权益的净利率，权益的乘数有一个计算公式。我们从底下说，企业要生产要经营，有一个制造成本，还有加上三块费用，作为一个项目来讲，我作为开发某某项目的制造成本是什么？我下面要讲到制造成本一共分六项内容，这里面归纳起来制造成本加上管理费用、销售费用和财务费用，得出你的全部成本，全部成本在这表现出来归集起来了，刚才通过会计报表说明了要找净利润率是什么呢？这个表很清楚，销售收入减去成本加上其他利润减所得税，就得出企业的净利润。这两个数和企业的收入相比较，得出你的销售利润率，比如说今年实现的利润是1百万，销售是5百万，销售利润率是多少？1百万和5百万一除就是20%，销售利润率是20%，是低还是高？大家可以考虑一下我刚开始讲的房地产开发企业存在的问题几种之一有一个事项就是虚假的利润率，做文章，为了不成众矢之的，企业的利润率12.22%，实际上比这个要高得多。怎么计算出来的？就是通过这个公式，不管这里面的内容是真的还是假的，是通过这个公式得出来的。净利润除以销售收入等于销售利润率。
销售利润率和资产周转率就不说了，最后到塔尖上，得出一个权益净利率，权益净利率对谁有用呢？股份的持有者，真正的投资者是要考虑这个的，就是今年我拿出多少资金来，我花的注册资本金是多少钱？我能收回多少钱来？这是我首要计算的，别的都是你们这个部门的事，你如何组织生产、如何组织销售，销售利润率是多少，都可以作为下面考虑，首先37 / 91 考虑的一个数字就是权益利润率，权益利润率反映在企业里面所有的权益还剩多少？和你的利润率相比较得出的数字，你刚才不看这个公式，就是那个权益乘数也好，拿简单的来说，你的净利率除以你的权益数额，就等于你的权益利润率。假如我在这个企业里面占了50%或者40%，所在权益利润里面的比率就是40%或者50%，知道我自己投入的钱一年能回来多少钱，这个企业经营得不错，我可以继续投入，争取权益的增加，争取更多的利润，这就是作为股东、投资人所考虑的首要问题。如果这个数很低，那我就着急了，我的钱投了1千万，打水飘了，我可能转行或者转业不做房地产开发这个行业了，我的投资可能要转到某某权益利润率更高的行业里面去了，但是目前房地产开发行业权益利润率相对工业企业、施工企业还是比较高的。现在施工企业很苦的，权益利润率是很低的，过去叫做成本利润率是4%，还不错呢，后来又降低，2%，再加上其他费用，就更少了。
所以从行业分析来讲，要看这个行业的权益利润率是多少，投资方向是多少？投资方向最后由我掌握的权益利润率，不同行业的权益利润率来决定。
可以用的方法一个是与本企业的历史比，拿今天和昨天比，有时候高兴和不高兴，就看自己的比较方法不一样，我和别人比，我是挺不错的，但是和自己比呢？今年不如去年，你就高兴不起来了，为什么？你工作又产生了漏洞，又松弛了，所以比较的方法基本有这么三种，本企业的历史，这是趋势分析法进行比较；再有一个就是横向分析法，横向比较，就是同类的企业做比较，人家的企业资产利润率达到5%，我这才3%，比人家同行业的低，低到哪儿？就要找问题了，这是比较方法，有一个同行业企38 / 91 业相比较，过去的施工企业对过去的比较方法很容易，数字取得的来源很容易，为什么呢？建设部每年公布一个全部各省市、北京、上海、天津三大直辖市具体的本行业的几个指标，实现利润多少，人是多少、资产是多少，你一分析资产利润率就出来了，自己的资产利润率是多少，天津是多少？上海是多少？和同行业一比，自己这不高，人家高在哪儿了？派出单位的人去学习，上上海建工学院去了解情况，这样横向一比较就出来了，原因就找到了，所以有一个横向比较的问题。
今天比较就很困难，都是商业机密，建设部不可能给你公布一个各省市的开发行业的具体指标，所以就需要自己去淘宝，通过各种方式取得其他地区、其他省市的资产利润率是多少，权益利润率是多少，和自己进行比较，当然这项工作很困难，从某种程度上讲还有点经济间谍的味道，但是需要掌握。
再有就是计划的预算比较，这是差异分析，这个比较简单，做的计划预算是多少？今年要准备在什么项目上花多少钱？计划的完成情况，实际上花的钱比计划支出要多多少？节约多少？减少多少？这是计划与实际比较的差异分析。
分析的方法不过是怎么分析，跑不出这三大块，再有就是分析内容，怎么样进行分析？比较会计要素，比如说总资产、净资产、净利润等等，这都是各个要素，就不多讲了，因为咱们有一个评价系统，财务评价的指标系统，偿债能力、运营能力、盈利能力，通过各个指标进行比较，偿债能力反映什么？反映短期偿债能力和长期偿债能力，刚才不是讲短期负债和长期负债，一定要划分清楚，划分清楚的作用和目的有两种，短期负债39 / 91 可以求出你的流动比率和流动速度比率。
长期偿债能力就是资产负债率，资产负债率也很简单，我做一个简单的说明，资产是多少？资产负债表的左方资产总额假如是1亿，右边负债总额是5千万，这两个数简单比较就可以，资产在底下，负债在上面，资产负债率是50%，资产有50%不是我的，虽然核算划做你的资产，但是有50%是我借来的。如果资产负债率过高，银行贷款还给不给你？你这资产负债率达到80%，企业的持续经营能力已经划上一个大问号了，今年拿贷款不是发展生产了，是要堵窟窿了，因为还有很多其他的应付款要偿还的，到期了，你要不还，人家要诉诸法律解决问题，你来找我贷款，我能贷给你吗？你经营不好，我这个钱什么时候收回来？所以资产负债率是金融机构考虑是否向你继续投入的重要指标。
盈利能力等于净利润除以销售收入乘以100%，就是你的盈利能力，也就是销售利润率。
所以财务评价指标有这么三大指标：资产负债率是考虑企业资产偿还能力的重要指标，盈利能力你现在做的水平怎么样，你能有多少收入？一个是权益利润率、一个是销售利润率，这两个是综合考虑你的盈利能力有多少，刚才讲所有者权益利润率是刚才在表上最上面塔尖的数，也是真正的盈利能力，这个行业怎么样？如果这个行业利润率太低了，作为集团公司就要考虑你的任免、职务调整，到底行还是不行？因为你老做不好，或者派出得力人员给你调整，提高你的盈利能力。
这块给大家讲一个财务报表及财务管理上的重要方面，大家对刚才讲的这一讲要能够有一个大致的了解，就知道财务管理的核心在哪里，怎么40 / 91 样体现出来的，真正的核心还在成本管理上，这是硬工夫，刚才所反映的东西作为企业领导来讲，作为其他部门来讲，企业领导要读懂财务报表很重要，作为一个好的企业管理者，首先必须是财务管理的专家，这句话是有用意的，其他部门工程部门、销售部门都有其他的连带关系，企业经营的好坏，与各部门领导人员和工作人员的职责履行是分不开的，预算有全面预算、管理有全面管理，所以今天大家在这听一听，我觉得能够把自己对着号也好，便于知识的了解。
会计报表解读还有实例，这个例子大家看不看也就无所谓了，就是哪个表跟哪个表相对应的，资产负债率是怎么得出来的？给你一个实例，根据会计报表让你自己去分析，在这就不多讲了，因为这个比较占时间，今天所讲的东西本来不是一天之内能够结束的问题，对于不同的人员要分别讲解，没有一周的时间恐怕拿不下来，今天在这能给大家有一个初步的概况介绍，给大家一些轮廓性东西，有一定的了解就可以了。
案例：该公司开发产品应该在什么报表中的什么项目中反映出来？我讲的时候要给大家拿一张资产负债表让大家去分析，第二行的A我先不出结果，大家真正读懂的时候，在资产负债表中的存货值的一栏反映，很清楚，给大家一个消化的过程，这个消化过程恐怕在今天就没有了。
第三讲 开发资金的筹措
这一讲里面主要讲有两个大的方面和三个小的方面，大的方面先讲讲房地产开发企业资金运动的三个阶段，第二是如何进行资金的筹措，就是资金筹措的方向和具体方法。
41 / 91 一、房地产开发企业资金运动的三个阶段
第一个阶段是资金取得阶段，没有钱你干不了事，谁兜里钱多谁搞的项目就大就快，这个阶段房地产开发资金筹集的过程，资金来源主要分五个方面。
第二个阶段是资金使用阶段，投入阶段，下面要分析一个表，那个更直观，我再给大家做更具体的解释。资金的使用阶段，土地的开发等等，是占用数额比较大的，对我们开发项目的成本有比较大的影响。
第三个阶段是投资完成阶段。
下面给大家讲这个图，这个图比较直观，这三个阶段在上面，一个是资金取得阶段，一个是资金使用阶段，一个是投资完成阶段，这三个阶段有不同的内容。
首先看第一个大方块，是五项资金来源：
一是项目资本。项目资本也可以说是企业资本，有公司就是项目公司，盖这一个房子就完了，有的单位是房地产开发企业，有多个开发项目要做，所以对于项目公司来讲，就是项目资本，作为开发公司来讲就是企业资本。项目资本和企业资本都是取得资金来源的一个方面。
二是预收房款。过去卖楼花比较简单，现在有很多是预售收入，为了解决税法里面的纳税问题，过去预售是不考虑的，后来考虑到预售收入乘以20%就你是应该纳税的，在真正实现的时候再冲销，现在不然了，又有具体规定了，我在讲税法的时候会讲这一块。
三是银行借款和其他借款。银行借款占比较大的比例，是企业取得资金的一个重要来源。其他借款主要是指的拆借，单位之间的拆借，过去在42 / 91 十年之前是违法违纪的，你不通过金融机构、不通过银行去借款，都不行的，国家不承认的，规定你在不合理的资金筹措事项之中，后来又改变了这种做法，规定了企业之间资金拆借所支付的利息在纳税扣除的时候不能高于同期银行贷款利息，这个规定从侧面说明什么呢？说明企业之间可以拆借了，企业之间的拆借本来就是不可避免的一种形式，找你银行借款，你又办手续又慢，又审资产负债率，企业的持续经营能力是不是有，也可能是底下的公司或者兄弟公司来救火，明天要上这个项目，工资发不出来了，赶快借点钱堵这个窟窿，也是办法之一，所以其他借款反映了这方面的内容。
四是委贷，就是委托贷款、定向贷款，既是银行借款的一个方面，也是形成其他借款方式的一个重要内容，什么叫委贷？比如说一个单位缺一百万的流动资金，兄弟单位不是子单位，知道他的经营状况不错，我要找他借点钱，这个单位从法律上来讲又不好直接给我，因为怕我还不清，为了将来免予刑事诉讼的问题，通过委贷的方式来解决，委托银行贷款，就是你走银行贷款的路，这个钱又是我的，将来我找银行算账，我不找你算账，把这个风险转嫁到银行那边去了，但是不是银行的资金来源，不是银行的自有资金，而是甲单位存到银行给甲单位的钱，这是委托贷款。现在企业之间的拆借这种大额的拆借多数走委贷的形式，而不采取两个企业之间就签合同、划拨钱的问题，因为这个事项太多了，风险太大了，一旦经营不好，哭都没处哭去，这钱真回不来了，所以委托贷款是重要方式之一了。
五是债券投资，企业够水平、够经营能力，如果是国家大型项目可以43 / 91 批准你发行债券，也是取得资金的一种方式，
这筹资的五个方面就要资金取得再结算，资金一旦取得了，转入货币资金的形式，就是企业所占有的货币资金，它怎么用？用在什么上面去？进入了资金的使用阶段，大家看有这么一个，一个就是储备资金，什么叫储备资金呢？比如大的项目，一般的材料物资，叫具体的施工单位干去了，什么钢筋、水泥、木材，都是施工单位自己应该解决的问题，你没有这样的解决能力，还搞什么施工？这个资金不叫我的储备资金，这是将来施工队的工程款就解决了。
什么叫储备资金呢？企业里面要定向采购的，比如说特殊的石材，这个大厅里的石头柱子，有几十米的材料，是圆弧形的，而且这个柱子是花岗石的还是大理石的都有一定的要求，甚至采点采好了，就要这个品种的，就要这个东西，而且指定石材的生产单位或者是国外的石材进口单位进口石材，这样得来的物资放在库存物资里面，它所占有的资金叫做储备资金。这是货币使用的一种方式，还有大型的电梯等等，我定美国的还是定日本的？有各种不同的品牌，根据我的需要来采购，在非施工单位可能做的事情，也不属于他做的范畴，京贸大厦那八部梯子，人家承诺了，你站在这30秒不到，算企业设计的失败，它的电梯都是采自于美国，国内生产的一概不要。这些钱占用的资金属于储备资金，将来用于生产上去，用于房屋的设施上去。
还有一个结算资金，结算资金是给谁的？是给两个方面的人员，一个是施工，一个是设备加工或者是生产厂家、销售单位的，设备采购进来肯定是给人家钱了，用货币资金支付了，所以叫结算，买了多少设备，应该44 / 91 给人家多少钱。再有一个结算的具体含义就是和具体的施工单位的结算，那么我们企业和施工单位进行结算，一般有两种或三种，一个是采取预付的形式，比如说规定企业招投标，我的预付工程款是多少，你不能说你盖这个楼全是我来带资，所以要给预付工程款，比如说是30%，按照设计概算，你应该给我多年完成工作量所需资金的30%。再有是中间支付的款项不叫结算资金，也是一种工程款的方式，比如说这个月按月，一月份或者一季度给我多少钱，因为这个周期比较长，一年完不了，短的一个月、两个月的就一块结算了，长期的支付一个工程进度款，刚才我跟搞工程的人聊了，这块就进入您这个范畴了，要审查施工单位报来的工程进度，完成的工程量，现在都是工程量清单，也很容易了，完成的工作量和你应该付的价钱进行审核，按月或者按季来付工程进度款。因为施工企业总垫资他也垫不起，你30%给他了，刚才我说了，施工企业是劳动密集型企业，他没有很多的储备资金，他的资金来源多靠你的预付工程款，比如说你预付工程款给30%，这30%的钱拿过来采购钢筋、水泥和需要的建筑材料，给你盖房。
工程款结算，进度是按照完成的进度，你该给我钱了，要不然工资发不出去了，我该给工人的工资在里面，你不给我，企业就要垫很多的资金，垫不过来怎么办？要产生不好的后果了，所以要工程进度款，我完成多少进度你要给我多少钱，这叫中间结算。
还有一个就是工程完工结算，工程完工应该总的给我多少钱？把钱支付给人家，这种资金的使用方式就叫结算资金。结算资金有两个去向，货币资金给了施工单位，结算了工程进度，就进入了储备，当然是一种形45 / 91 式，它可以买它的钢筋，买它的水泥，大宗的建筑材料进行储备，储备资金这还有一个箭头，我不知道这句话讲清了没有？有时候通过施工单位采购材料，也不算施工单位带来的，是我的储备物资，当然这种情况比较少，也是一种方式，第六是比较多的，这个第六就是储备资金变成结算资金，就是甲供，甲方供货、甲方供料，刚才我讲的大厅里的圆柱石材，一般是剖三面，半弧形，三块能包一周，或者四块能包一周是需要特殊加工制造，指定特殊的材料进行采购，然后给施工单位使用，由储备资金变成结算资金了，施工单位所报的工程量清单含的价值是包括这一块材料价值的，但是它又不采购，它不支出，由甲方去采购，给它使用，最后算它完成的工程量，工程价款要跟我进行结算，但是这块进行工程价款结算的时候，要把这块甲方供料扣除，这不是你花的钱，这是我花的钱，但是计算工程量、管理费等等，要这个系数，搞工程预算的人都知道，有一个管理费，甚至利润要通过这个系数出来，就是直接材料费，直接材料费里面一共有多少钱，最后一乘，拿直接材料的费用乘以30%，是总的比例，管理费的形成，要占30%或者25%，加上各项费用，才是工程所有报量的价值，要拿这个总的价值进行核算，但是甲方供料这块包括进去了，要在实际拨付工程款的时候进行扣除，别忘了。
结算资金形成在建资金，就是刚才所讲的还没有完成的开发产品，作为存货的一种方式表现出来的资金运用的方面，未完工产品，所以在建资金。
再有下一步由在建资金最后转入建成资金，就是开发产品已经完成了，进行竣工验收可以出售了，转成建成资金，建成资金的转换又到产品46 / 91 的销售和租赁销售两方面去，都卖出去了，当然建成资金假如是产品的话，全部销售的话，全部的建成资金转入全部的产品销售资金，不同的阶段可能取得不同的收入，不是全部。所以产品销售收入和租赁收入这块资金，一般是少于建成资金的。
然后往这边走，第十一形成了货币资金，销售收入在企业内部进行体内循环，重新投入到下一期的工程上去，一期、二期工程，今年或者明年的工程，形成了货币资金的来源之一，补充或者是做流转使用。
再一种形式就是偿还债务，银行存款、银行借款的利息，原来的全部的贷款金额，银行讲本息，借款的长期负债金额是多少？或者短期负债、偿还负债，还有应产生的利息是多少，所以产品销售收入的下一个循环就进入了下一个资金运作的过程之中。
开发企业的资金运作对企业的资金筹集、对企业的成本支出，对企业最后形成的利润，有着方方面面的关系，今天这一讲就简单讲到这里。
房地产企业资产管理
主 讲 人：李鸿弟
时 间：2009年7月3日下午
地 点：空港花园酒店
速记提供：创世德速记（）
好，我们开始吧。上午讲到资金的筹措，下午讲一下具体的措施，这47 / 91 一段想也粗略一下，因为给我们的时间确实有限，下午的内容还很多。
第二个问题就是房地产开发企业资金筹措几个主要方面的来源，注册资本金是一块，资本公积是一块，资本公积这块的形成，就是手里的钱拿了一千万，现在五百万注册，另外五百万可以放在资本公积里面，但是可以同样投入到开发公司企业的运营资金里面来，所以资本公积是补充开发资金不足的重要手段，起码自有资金投入一部分，减少一点贷款利息，这是一个重要方面。
银行借款，现在有几个条件大家了解一下，目前银行贷款的三个条件：一是要达到开发建设投资规模的35%以上，公司刚成立就想贷款，借鸡下蛋这个情况不允许，自己要有一部分资金，已经初具规模了，后续资金不足，银行可以贷给你，但是要交清土地出让金，具有贷款相应的抵押能力。为什么说注册资本金要达到35%以上呢？如果注册资本金太少银行不敢贷给你，因为你没有相应的抵押能力，注册资本又很小，开发的规模又很小，想贷款借银行的钱做自己的事，也不太可能了。再有是房屋预售收入，再有非金融机构资金拆借，拆借的方法民间贷款也是一个，从狭义上讲，法人和其他资金组织之间的拆借，个人之间的拆借不算企业的资金拆借。
现在有一些高利贷，这个要注意不要轻易掉进去，举一个小的例子，这是14%，有的还更高，2008年底一年期的贷款利率银行是5.4%，相差相当悬殊，别到时候企业之间拆借利率过高，合同也签了，急于使用资金，结果掉井了，这也麻烦，一定要注意。
银行债券的发行，这有几个规定，自己发行债券也不行，私人发行债48 / 91 券属于非法集资，更麻烦，所以这块暂时可以少考虑或者不考虑，不过这也是一种方式方向，要达到一定的程度才行。
这讲我想跟大家就讲这么多，下午主要讲一下成本管理。
第四讲 房地产开发企业的成本管理控制
我听一些同志反映，成本管理的课过去有人已经讲过，可能比较粗略一些，这内容我就摘着讲，别人已经讲过的我就不讲或少讲，这里有一些比较细致的需要，大家必须了解的，我就讲一些。
这讲的内容主要有这么几个方面：一是开发成本的构成；二是开发成本的管理与控制；三是基本建设工程成本与开发成本的区别；四是财务风险的规避，主要是用一张表来区别，重点讲一下现在开发企业成本构成情况。
一、开发企业成本构成
分为两大类：一是企业的开发成本与费用，二是项目开发成本的构成。
有的是成立一个项目公司，它的开发成本就相当于项目的全部成本，有的是大的开发公司，手里有若干个项目，就形成了企业开发成本的费用。企业的开发成本又是由它所掌管的各个开发项目的成本所构成的，下面讲一下企业的开发成本。
1、企业的开发成本。
企业的开发成本分成正常的经营支出和非正常支出两种。还有就是投49 / 91
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