大型购物中心
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2023年2月18日发(作者：)国际购物中心的经营模式及特点
对笼统的购物中心的具体分类：
一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
1、物业型购物中心：又分两种，物业型购物广场SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER和物
业型摩尔购物中心MALL。
Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目
标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，
大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者
一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所
有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统
一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示
自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可
能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心
黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15
至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先
策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主体可能是房
产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视
为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。
购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安
全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还
在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。购物中心不是集贸市场，管理者也绝
不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能
赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物
中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心管
理公司管理的。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广场、
海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城NgeeAnnCity、莱佛士城RefflesCity、威士
马广场（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律宾马尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里
拉广场SHANGRILAPLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOWYatPlaza)、燕美购物中心
(ImbiPlaza)、乐天购物中心(Lot10)，泰国曼谷世界贸易中心（WorldTradeCenter）、
暹罗广场（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，台湾的京华城、中华城、台茂购
物中心、厦门\"SM城市广场\"。海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便
保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资
的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。
困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走
进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人
不多，稳定的回头客就更少了。
困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位
出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信
誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的
又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。
外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，
但在中国又不一定有营业执照。困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的
零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理
难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否
接受进行统一的促销行动等。如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾
的兴趣。
2、百货公司型购物中心：
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还
不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度
还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很
大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正
的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态
也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购
物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得
上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优越性。体现在百货公司由于信誉
佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：
台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、
东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一
八佰伴商厦、武汉广场等。
3、连锁摩尔购物中心MALL：
由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连
锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、
超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定
位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、
餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购
物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。
对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招
租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中
心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最
好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公
司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS
百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大
集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自
营百盛百货公司和超市）。
二、按购物中心的商场面积规模分类：
1、巨型/超级购物中心SUPERMALL/CITYMALL
面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场SeaconSquare、马尼拉SMMEGAMALL和香
格里拉广场SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall购物中心、台北京华城、新加坡
义安城和新达城广场SuntecCity、上海正大广场、香港海港城。
2、大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。“摩
尔”就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步
进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。
3、中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、
北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物
中心。
4、小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物
中心、社区购物中心也是小型购物中心。
三、按购物中心的定位档次分类
真正的“摩尔”由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站
式休闲享受。故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3︰中5
︰低2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
1、以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉广场SHANGRILA
PLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只
能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔
购物中心MALL）
2、以中高档商品为主
即高中低档比例协调（在高3︰中5︰低2左右）。如广州天河城、马尼拉SMMEGAMALL，
台北大远百、马尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大广场。
3、以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市
场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。
四、按购物中心的选址地点分类：
1、都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。
一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。地下3至5层为停车场。如
马尼拉SMMEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达
城广场SuntecCity、上海正大广场、香港时代广场。
2、地区型购物中心
位于市区非传统商圈，但交通便捷。
3、城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1
层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型
停车场附楼。但菲律宾的SMMALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购
物中心。城郊型购物中心：如马尼拉24万㎡的SMNEDSAMALL、SMSOUTHMALL，上海的17
万㎡的莘庄购物中心。
4、社区购物中心
位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。
五、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：
按商圈辐射范围分类：
1邻里型购物中心、
2社区型购物中心、
3区域型购物中心、
4超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”）
按入驻商家的主要业态和行业分类：
5时装精品购物中心、
6大型量贩购物中心、
7主题与节庆购物中心8工厂直销购物中心。
这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中
心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、
多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，
密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每
条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物
环境。
六、按购物中心的业态复合度的程度分类：
1、业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡，即可称真正的摩尔购物中心MALL。如
泰国曼谷西康广场/施康广场（SeaconSquare）、菲律宾马尼拉SMMEGAMALL等。
2、业态复合程度较低，（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没
有大型百货公司；或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。
七、按摩尔购物中心的外观分类：
1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SMMEGAMALL、厦门
SM城市广场、美国MALLOFAMERICA。
2、童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
3、豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾
ROBINSONSPLACE、菲律宾SMASIA-MALL、菲律宾香格里拉MALL
4、分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBANCENTRE、
菲律宾FILVESTSUPERMALL、宁波天一广场
5、购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心
7、美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO
8、附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心